萬(wàn)達(dá)商管輕裝“歸來(lái)”

張鳳玲

萬(wàn)達(dá)商業(yè)經(jīng)歷了在港上市及私有化，謀求回A股不成后，如今歸來(lái)，以輕資產(chǎn)的故事再戰(zhàn)港交所。

最近的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，有喜事兒。

10月11日，中國(guó)一汽與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布雙方戰(zhàn)略合作正式啟動(dòng)。

西裝革履的王健林，從中國(guó)一汽董事長(zhǎng)徐留平手中接過(guò)紅旗轎車鑰匙。王健林說(shuō)，他要親自帶頭，萬(wàn)達(dá)副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車。

中國(guó)一汽，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，這兩家重量級(jí)企業(yè)，“聯(lián)姻”了。

好消息還沒有結(jié)束。

8月20日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部披露，已接收珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司提交的《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料。

8月26日，證監(jiān)會(huì)出具補(bǔ)正通知，10月9日證監(jiān)會(huì)接收補(bǔ)正材料。

10月11日，材料已經(jīng)獲得受理。

一紙批復(fù)，決定了萬(wàn)達(dá)的未來(lái)命運(yùn)。這意味著萬(wàn)達(dá)商管可以向港交所遞交上市申請(qǐng)表格，進(jìn)入赴港IPO的實(shí)質(zhì)性階段。若萬(wàn)達(dá)商管赴港上市成功，市值有望超過(guò)4700億港元，成為新的港股物業(yè)市值龍頭股。

上市之路? 一波三折

萬(wàn)達(dá)商業(yè)是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心子公司之一，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，主要采取委托管理模式和租賃運(yùn)營(yíng)模式管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

根據(jù)公開資料顯示：截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積5420萬(wàn)平方米，其中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

2018年至2020年，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

但其上市之路可謂一波三折。

早在2005年，萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備將9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，但因?yàn)楦鞣N原因被擱淺。

到了2007年，王健林計(jì)劃讓萬(wàn)達(dá)在A股上市，隨后展開一系列的前期準(zhǔn)備工作。但隨之而來(lái)的樓市調(diào)控，使得萬(wàn)達(dá)上市的努力再度擱淺。

不得已之下，王健林再度將目光轉(zhuǎn)向香港資本市場(chǎng)。

2014年12月23日，當(dāng)時(shí)名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功在港交所主板首次上市。彼時(shí)，超過(guò)280億港元的集資凈額讓其成為當(dāng)年港交所最大IPO。

然而，上市當(dāng)天萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股票就遭遇破發(fā)，并且在港上市的600多天中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)有半數(shù)時(shí)間低于發(fā)行價(jià)，估值壓低，股價(jià)長(zhǎng)期低迷，價(jià)值不被認(rèn)可。

2016年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布退市，同時(shí)謀求回A。

這幾年，房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨嚴(yán)，房企在國(guó)內(nèi)上市基本無(wú)望。之前已遞交材料、已受理的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)就陷入了漫長(zhǎng)的IPO排隊(duì)周期，而在A股上市排隊(duì)的房企中，排名最靠前就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)還主動(dòng)求變，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化上市資產(chǎn)屬性。經(jīng)過(guò)一番調(diào)整，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主的商業(yè)部分。

2020年9月28日，萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%;同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

據(jù)招股書顯示，截至2020年底，萬(wàn)達(dá)商管稱自己為中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。萬(wàn)達(dá)連公司名字都改了，以凸顯萬(wàn)達(dá)商業(yè)“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

盡管如此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO之旅依然無(wú)法改變終止的命運(yùn)。

2021年3月24日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)布通告稱，基于對(duì)自身戰(zhàn)略的研判，決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)。

引進(jìn)國(guó)資? 港股上市

2021年3月24日，萬(wàn)達(dá)商管撤回A股IPO申請(qǐng)，這宣告著王健林在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待后，放棄了“回A”。

之后，王健林現(xiàn)身珠海，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

這次簽約，也正式將萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)上市的主體珠海萬(wàn)達(dá)商管帶入外界的視野。

此后的幾個(gè)月時(shí)間里，原本為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)旗下各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被陸續(xù)剝離，大股東從“萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)”變?yōu)椤按筮B萬(wàn)達(dá)商管”?！爸楹Ｈf(wàn)達(dá)商管”輕資產(chǎn)上市體系內(nèi)的“提純”動(dòng)作不斷。

不僅是資產(chǎn)上的切割與剝離，組織架構(gòu)和人員安排上也在為公司的上市做調(diào)整。

8月2日，大連萬(wàn)達(dá)商管公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，取而代之，齊界新獲任為大連萬(wàn)達(dá)商管總裁。

8月20日，證監(jiān)會(huì)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)行政許可辦事大廳就披露，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司提交了《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式）審批》材料，進(jìn)度跟蹤狀態(tài)顯示為“接收材料”。

若該次接收材料獲得受理，萬(wàn)達(dá)商管將可以在港交所遞交招股書，赴港上市。

赴港上市前夕，珠海萬(wàn)達(dá)商管的投資人隊(duì)列也在逐漸明了，除了已獲碧桂園投資之外，珠海萬(wàn)達(dá)商管的投資者還包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資、基金等機(jī)構(gòu)，上市前已籌資約60億美元。

據(jù)招股書顯示，騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG等22家公司戰(zhàn)投珠海萬(wàn)達(dá)商管及六位高管持股，總持有21.17%股權(quán)。

其中，PAG（太盟投資集團(tuán)）是一家于新加坡注冊(cè)成立的私人股份有限公司，其領(lǐng)投28億美元。

據(jù)招股書，截至最后實(shí)際可行日期，王健林持有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)股權(quán)的56.18%，包括5.19%的直接權(quán)益、通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有的44.31%間接權(quán)益、通過(guò)大連穩(wěn)態(tài)等持有的3.5%權(quán)益和王健林的配偶林寧所持有的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)3.18%股權(quán)。

10月11日，關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司的《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》獲得證監(jiān)會(huì)受理，這意味著，萬(wàn)達(dá)可以向港交所提交上市申請(qǐng)表格，開啟港股上市路。

歸來(lái)? 又是英雄

萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，由萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)重組而來(lái)，公司名稱從“商業(yè)管理”變?yōu)椤拜p資產(chǎn)商管”，再一次地去地產(chǎn)化，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)屬性。

萬(wàn)達(dá)已經(jīng)明確了商管的運(yùn)作方式，即由獨(dú)立第三方作為合作方，負(fù)責(zé)獲取土地并承擔(dān)拿地和建設(shè)的全部投資，擁有項(xiàng)目資產(chǎn)所有權(quán)，而萬(wàn)達(dá)商管則只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運(yùn)營(yíng)管理。

此后，萬(wàn)達(dá)商管會(huì)授權(quán)合作方使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌，雙方再按照項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)凈收益分成。這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的快速?gòu)?fù)制，從而加速商業(yè)廣場(chǎng)的擴(kuò)張。

這種模式，不用大舉圈地、融資，受地產(chǎn)調(diào)控波動(dòng)影響小，更易受到香港資產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)可。

而在萬(wàn)達(dá)商管的披露資料里，還看到了另一個(gè)好消息。

根據(jù)公開資料顯示：截至2021年9月末，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式進(jìn)入400+時(shí)代。公司上半年收入226.8億元，利潤(rùn)總額95.15億元。截至6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。

從業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，投資物業(yè)租賃及管理收入209.96億元，毛利率72.22%;酒店運(yùn)營(yíng)收入6.57億元，同比增長(zhǎng)111.81%;毛利率43.63%，同比增加466.93%。

當(dāng)然，資本最中意的，還是珠海萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)管理模式，做招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、收取商戶租金等。

若萬(wàn)達(dá)商管赴港上市成功，簡(jiǎn)單按上半年業(yè)績(jī)乘以2，取恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)的市盈率中值（34）計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商管市值有望超過(guò)4700億港元，成為新的港股物業(yè)市值龍頭股。

惠譽(yù)發(fā)布一則評(píng)級(jí)報(bào)告表示，萬(wàn)達(dá)商管長(zhǎng)期外幣發(fā)行人主體評(píng)級(jí)為BB+，萬(wàn)達(dá)香港發(fā)行的高級(jí)無(wú)擔(dān)保債券和美元擔(dān)保債券評(píng)級(jí)為BB，前景穩(wěn)定。

如今，地產(chǎn)行業(yè)“雷”聲此起彼伏，而萬(wàn)達(dá)商管的“歸來(lái)”，無(wú)疑，給地產(chǎn)行業(yè)提振了一下信心。