住區(qū)閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施之潛力評(píng)價(jià)
——以包頭市為例

賈巍楊， 程麒儒， 王小榮

（天津大學(xué)建筑學(xué)院， 天津 300072）

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年國(guó)內(nèi)65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘?2.57%，相對(duì)于2018年增長(zhǎng)了0.63%；同時(shí)，截至2018年全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施總數(shù)增長(zhǎng)至16.8萬(wàn)個(gè)，相比2017年增加了1.3萬(wàn)個(gè)，其中包括社區(qū)互助性養(yǎng)老設(shè)施9.1萬(wàn)個(gè)，社區(qū)養(yǎng)老照料機(jī)構(gòu)和設(shè)施4.5萬(wàn)個(gè)。雖然養(yǎng)老設(shè)施的數(shù)量在不斷上升，但仍然無(wú)法滿足老年人增長(zhǎng)速度的需求。

2016年國(guó)務(wù)院提出推進(jìn)既有住區(qū)閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策，鼓勵(lì)將既有住區(qū)內(nèi)的閑置資源進(jìn)行歸納與利用。2017年國(guó)務(wù)院頒布的《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》中也提出了鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，提倡將閑置的商業(yè)設(shè)施、廠房倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)院、辦公樓等建筑改造為住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施[1]。

由此可見(jiàn)，閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施具有巨大潛力，但是由于閑置設(shè)施的狀況和條件具有眾多差異，而如何恰當(dāng)適宜地進(jìn)行適老化改造，又要避免二次浪費(fèi)就成為了閑置設(shè)施改造的關(guān)鍵問(wèn)題，所以制定合理的閑置設(shè)施的評(píng)判方式和針對(duì)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)顯得尤為重要。

本文將以自理老人和半自理老人所需的養(yǎng)老設(shè)施類型為目標(biāo)，以包頭市綜合性社區(qū)中的閑置設(shè)施改造成為社區(qū)老年人日間照料中心為出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以包頭市既有住區(qū)中的閑置設(shè)施為案例，研究和探索閑置設(shè)施的改造潛力評(píng)價(jià)方法。

一、 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1. 國(guó)外研究現(xiàn)狀

目前，大部分歐美國(guó)家具有相應(yīng)的養(yǎng)老福利政策，政府以發(fā)放資助補(bǔ)貼的方式支持老年人改造和修繕自家房屋，因此大部分老年人更加愿意選擇居家養(yǎng)老，僅少部分老年人愿意選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。其中，英國(guó)與法國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施多為閑置設(shè)施改造而成，而改造前的建筑包括酒店、老年公寓、工廠等，這些項(xiàng)目通過(guò)穩(wěn)固建筑結(jié)構(gòu)、重塑內(nèi)部空間布局、增加采光面積、完善無(wú)障礙交通系統(tǒng)等措施將舊建筑翻新，以迎合老年人的日常生活需要。另外，德國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施多建于社區(qū)內(nèi)，由政府出資建設(shè)，社區(qū)內(nèi)的居民均可免費(fèi)使用。美國(guó)地廣人稀，其多數(shù)養(yǎng)老設(shè)施為新建，包括老年公寓、老年人綜合社區(qū)、護(hù)理機(jī)構(gòu)等，由于經(jīng)濟(jì)原因多數(shù)老年人選擇居家養(yǎng)老。

Danny Myers等[2]提出應(yīng)將建筑存量按照區(qū)位、面積、建成年代、類型等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，以便減少英國(guó)的建筑資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損耗，同時(shí)促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展和文化價(jià)值提升。

Serrano-Jiménez等[3]提出通過(guò)翻新和改造西班牙的養(yǎng)老住宅提高其安全性、宜居性以及舒適性，并且總結(jié)了建筑改造的決策和分析方法，其中共有4個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)要求與受眾需求、建設(shè)性過(guò)程、社會(huì)效益以及價(jià)值評(píng)估。

由于西方國(guó)家人口老齡化開(kāi)始的時(shí)間較早，故其養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)性較強(qiáng)、服務(wù)內(nèi)容較完善，老年人能夠根據(jù)自身情況選擇適宜的養(yǎng)老方式，即使是居家養(yǎng)老，也能夠享受到專業(yè)、便捷、全面的養(yǎng)老服務(wù)。

日本養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的發(fā)展目前已處于成熟階段，其養(yǎng)老設(shè)施機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出分布廣泛、布局分散、種類多樣、模式豐富、受眾范圍廣的特點(diǎn)。其中大部分養(yǎng)老設(shè)施位于社區(qū)之中，屬于存量改造后的設(shè)施。山下哲郎[4]提出了日本養(yǎng)老設(shè)施的模式創(chuàng)新，包括：居住和服務(wù)設(shè)施分開(kāi)規(guī)劃，將現(xiàn)有建筑改造為養(yǎng)老設(shè)施，合建生活住宅，組建模擬家庭，建設(shè)整合型養(yǎng)老設(shè)施。上野淳等[5]歸納出了日本養(yǎng)老設(shè)施規(guī)劃具有多床位集中護(hù)理、獨(dú)居單元型以及小型多功能養(yǎng)老設(shè)施3個(gè)建設(shè)特點(diǎn)，并提出社區(qū)養(yǎng)老和入住小型多功能養(yǎng)老設(shè)施更受老人喜愛(ài)。

2. 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

目前國(guó)內(nèi)關(guān)于“閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施”直接相關(guān)的學(xué)術(shù)研究還比較少，本文收集了養(yǎng)老設(shè)施改造設(shè)計(jì)的主要研究文獻(xiàn)。

衛(wèi)大可等[6]指出適宜國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式是以居家養(yǎng)老為主、社會(huì)養(yǎng)老為輔，在宅養(yǎng)老為主、異地養(yǎng)老為輔，多種養(yǎng)老模式混合的形式。并且國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施亟待解決分類與分級(jí)明確、用房配置適宜、防火疏散設(shè)計(jì)合理、使用安全達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，同時(shí)從養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)應(yīng)著眼于設(shè)計(jì)原則、分類與分級(jí)、用房配置、防火疏散、使用安全5個(gè)方面提出了設(shè)計(jì)策略。

胡惠琴等[7]提出了小型社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施更適宜國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式和體系，同時(shí)總結(jié)了4種適合國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀的小規(guī)模社區(qū)化的復(fù)合養(yǎng)老設(shè)施：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型、老幼復(fù)合型、文體照料結(jié)合型、服務(wù)照料結(jié)合型。徐知秋等[8]歸納了國(guó)內(nèi)老舊社區(qū)數(shù)量多、老年人口多、養(yǎng)老設(shè)施數(shù)量少且種類單一的現(xiàn)狀，并提出了置換法、增建法、合并法、空間重組法4類改造方法。

周燕珉[9]在探討哪些建筑更適合改造為養(yǎng)老設(shè)施這個(gè)問(wèn)題時(shí)指出，要重點(diǎn)關(guān)注消防規(guī)范、原建筑功能、結(jié)構(gòu)體系、建筑體量、高差問(wèn)題；還要妥善處理好項(xiàng)目與附近居民的關(guān)系，設(shè)法使項(xiàng)目融入所處環(huán)境。

姚棟等[10]調(diào)查發(fā)現(xiàn)上海市社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施很多是由閑置建筑改造而成的，并總結(jié)出一些成功改造經(jīng)驗(yàn)，包括適宜的選址、復(fù)合空間利用、雙重安全管理、充分利用南向采光等，還建議實(shí)踐中要考慮市場(chǎng)、社區(qū)參與等因素。

目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于閑置設(shè)施改造養(yǎng)老設(shè)施的研究還處于探索階段，而國(guó)外由于進(jìn)入人口老齡化的時(shí)間較早，因此在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展等方面的經(jīng)驗(yàn)和案例比較豐富。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外在人口數(shù)量、養(yǎng)老和福利政策、文化習(xí)慣、生活方式等方面存在較大差異，養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)狀發(fā)展也各具特色，由此，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)發(fā)展可以汲取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，借鑒國(guó)外養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的優(yōu)點(diǎn)，并結(jié)合自身現(xiàn)狀探索出適宜國(guó)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的方法。

二、 閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施的潛力評(píng)價(jià)方法

既有住區(qū)閑置設(shè)施改造養(yǎng)老設(shè)施潛力評(píng)價(jià)主要是通過(guò)運(yùn)用AHP層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法確定閑置設(shè)施改造的潛力值，并以潛力值確定閑置設(shè)施的改造方向和目標(biāo)。

按照層次分析法構(gòu)建閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)的主要步驟是：首先確定決策目標(biāo)，篩選出影響閑置設(shè)施改造的關(guān)鍵性因素，然后依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及文獻(xiàn)確定各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的名稱和內(nèi)容，并使其與關(guān)鍵性因素相匹配，之后建立閑置設(shè)施改造的層次結(jié)構(gòu)模型（見(jiàn)圖1）；然后將準(zhǔn)則層和指標(biāo)層的各項(xiàng)評(píng)價(jià)因子按照兩兩一組劃分，并將對(duì)比程度設(shè)立為9個(gè)等級(jí)，邀請(qǐng)15位行業(yè)專家對(duì)各組指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比程度判斷，并依據(jù)判斷結(jié)果構(gòu)建判斷矩陣；最后對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)并取得指標(biāo)權(quán)重（見(jiàn)表1）。

圖1 評(píng)價(jià)指標(biāo)層次結(jié)構(gòu)

表1 評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重結(jié)果

既有住區(qū)閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施的層次結(jié)構(gòu)模型的準(zhǔn)則層指標(biāo)，來(lái)源于養(yǎng)老設(shè)施對(duì)建筑安全性、便捷性、舒適性、適宜性、穩(wěn)定性的需要，而指標(biāo)層的內(nèi)容皆選自《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[11]《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[12]《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[13]等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及其他相關(guān)文獻(xiàn)。設(shè)施是否具有安全性的決定因素包括閑置設(shè)施的建成時(shí)間、消防規(guī)范以及結(jié)構(gòu)；設(shè)施的便捷性取決于其原功能與布局是否合理、所在位置以及周邊環(huán)境對(duì)設(shè)施的影響3方面；另外，建筑朝向、采光和樓層影響著設(shè)施內(nèi)部使用的舒適程度；同時(shí)，建筑內(nèi)部尺度、面積、面寬與進(jìn)深、周邊建筑情況等方面是影響閑置設(shè)施改造適宜性的關(guān)鍵點(diǎn)；此外，閑置設(shè)施的穩(wěn)定性主要包括是否面臨拆遷、產(chǎn)權(quán)和管理方明確性兩方面內(nèi)容。

研究分析和評(píng)價(jià)實(shí)際案例時(shí)，需結(jié)合模糊綜合評(píng)價(jià)法，針對(duì)改造前的閑置建筑進(jìn)行改造潛力等級(jí)評(píng)價(jià)。首先，針對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)各項(xiàng)內(nèi)容制定測(cè)評(píng)表，并將評(píng)價(jià)等級(jí)設(shè)置為：適合、較適合、一般、較不適合、不適合5個(gè)等級(jí)，然后邀請(qǐng)多位具有專業(yè)背景的從業(yè)人員根據(jù)閑置設(shè)施的實(shí)際情況選擇對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)等級(jí)，之后將評(píng)判結(jié)果代入評(píng)價(jià)指標(biāo)中進(jìn)行計(jì)算，最終得出結(jié)果向量，確定閑置設(shè)施的改造潛力。

三、 案例研究：包頭市閑置設(shè)施調(diào)研與分析

1. 調(diào)研簡(jiǎn)介

根據(jù)“十三五”重點(diǎn)研發(fā)計(jì)劃課題《既有居住建筑適老化宜居改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范》要求，針對(duì)國(guó)內(nèi)32個(gè)城市進(jìn)行了住區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研，研究以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在匯總和分析的基礎(chǔ)上選取了包頭市住區(qū)中的閑置設(shè)施作為探討和分析的重點(diǎn)。調(diào)研方式主要以實(shí)地勘察為主，通過(guò)觀察、拍照和記錄住區(qū)內(nèi)閑置設(shè)施的類型、區(qū)位、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、原有功能布局、朝向和采光、面積、所有權(quán)等具體情況，對(duì)住區(qū)內(nèi)的閑置設(shè)施進(jìn)行客觀打分評(píng)價(jià)。

2. 閑置商業(yè)設(shè)施

閑置商業(yè)設(shè)施位于包頭市東南部，其西側(cè)緊鄰住宅區(qū)，東臨城市主要干道。設(shè)施北側(cè)200 m處為小區(qū)東出入口，東側(cè)250 m范圍內(nèi)有兩個(gè)公交站。該設(shè)施建成于2012年，為坐西向東的兩層框架結(jié)構(gòu)建筑，層高約3.5 m。設(shè)施內(nèi)部空間較為完整、寬敞，因此有利于重新規(guī)劃空間和減少改造的經(jīng)濟(jì)投入，且設(shè)施內(nèi)部走廊凈寬大于1.8 m，能夠滿足救護(hù)擔(dān)架床的通行。該閑置設(shè)施的原功能為餐館，由于該設(shè)施位于小區(qū)南側(cè)，周邊人流量較少，且周邊同類型餐館較多，所以因經(jīng)營(yíng)不善而關(guān)閉。

該設(shè)施周邊的便利店和藥店較多，并且周邊200 m范圍內(nèi)有社區(qū)衛(wèi)生站、公共浴室、理發(fā)店、大型超市等場(chǎng)所，完善的周邊設(shè)施能夠保證老人日常生活的便捷性。另外，閑置商業(yè)設(shè)施周邊現(xiàn)存的景觀環(huán)境較好，喬木、灌木及花卉等植物種類豐富、景觀層次分明、色彩多樣，并且設(shè)施主入口與城市主干道之間由景觀帶分隔，兩者之間的最小距離為20 m，老人日常活動(dòng)具有較高安全性。

圖2和圖3分別為一層平面、二層平面，該設(shè)施面積約400 m2，內(nèi)部包括兩部具有消防疏散功能的樓梯，并且室內(nèi)設(shè)置有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防栓等消防設(shè)施。建筑南北兩側(cè)均為藥店、小型通信營(yíng)業(yè)廳等一層商業(yè)建筑，由于商店日?？土髁枯^少，因此其在噪音、采光等方面對(duì)設(shè)施的影響較?。唤ㄖ鱾?cè)為小區(qū)閑置場(chǎng)地，能夠滿足增建無(wú)障礙電梯的需求，并且對(duì)周邊樓宇的穩(wěn)定性、私密性以及聲音和光照等方面的影響較小，因此僅建筑西側(cè)和內(nèi)部可增建電梯。

圖2 一層平面

圖3 閑置商業(yè)設(shè)施二層平面（單位：m）

同時(shí)，設(shè)施的進(jìn)深與面寬的比值為1∶2，設(shè)施內(nèi)部能夠達(dá)到在冬至日時(shí)至少一個(gè)起居廳或一個(gè)居住空間的滿窗日照大于2小時(shí)，并且由于建筑的出入口位于建筑東部且開(kāi)窗面積較大，西側(cè)開(kāi)窗面積較小，因此受西曬影響較小。設(shè)施周邊擁有藥店、餐館、便利店、公共浴室等多種便民設(shè)施。此外，該設(shè)施周邊場(chǎng)地較平整，室內(nèi)外有約100 mm的高差，可通過(guò)后期無(wú)障礙設(shè)計(jì)和改造解決，并且設(shè)施屬于公有大產(chǎn)權(quán)建筑，受市政府管理。

3. 閑置售樓處

閑置售樓處位于所在小區(qū)的西北側(cè)，并且周圍可利用的活動(dòng)場(chǎng)地較多。其次，售樓處周邊景觀環(huán)境品質(zhì)較高，綠化面積較大，植被豐富、景觀視野較好，其西北側(cè)有一個(gè)占地面積74 000 m2的城市公園，能夠作為老人的日?；顒?dòng)場(chǎng)所之一。

售樓處所在建筑屬于住宅樓裙房，并與大型超市、商鋪、藥店等共處于裙房?jī)?nèi)（見(jiàn)圖4），周邊人流量和車流量較多。售樓處一般作為展示和交易空間，具有暫時(shí)性使用的特點(diǎn)，由于小區(qū)內(nèi)大部分住宅交易已完成，所以處于閑置狀態(tài)。由于改造需要一定的成本，同時(shí)其所處位置租金較高，故售樓處出現(xiàn)了長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象。

此外，售樓處周圍交通便利，其300 m范圍內(nèi)有4個(gè)公交站，并且距離小區(qū)北出入口的直線距離僅180 m，距西出入口僅210 m。同時(shí)，由于緊鄰城市干道，周邊來(lái)往車輛和人群對(duì)建筑內(nèi)部的影響較大，包括噪音干擾、影響交通安全性等。售樓處建成于2013年，面積為500 m2，整體上由兩個(gè)單元組成，層高4 m、共兩層，屬于框架結(jié)構(gòu)建筑，設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于大產(chǎn)權(quán)建筑并且管理方為市政府。

圖4 閑置售樓處位置（單位：mm）

建筑朝向?yàn)樽鴸|朝西，南側(cè)與北側(cè)均無(wú)開(kāi)窗，建筑的開(kāi)窗面積雖大，但其面寬窄、進(jìn)深大，面寬與進(jìn)深的比值為3∶5，而其內(nèi)部采光雖然滿足在冬至日時(shí)至少一個(gè)起居廳或一個(gè)居住空間的滿窗日照大于2小時(shí)，但建筑內(nèi)部存在采光面積小、時(shí)間短的問(wèn)題，同時(shí)在夏季傍晚時(shí)內(nèi)部空間也會(huì)受到強(qiáng)烈的西曬影響，所以售樓處不能滿足老年人日常居住設(shè)施的采光標(biāo)準(zhǔn)，更適宜改造為老年活動(dòng)站。圖5和圖6分別為一層平面、二層平面，建筑內(nèi)部空間較開(kāi)敞，每個(gè)單元內(nèi)部各有1部樓梯，且空間的可塑性和靈活性較強(qiáng)，走廊凈寬大于1.8 m，建筑內(nèi)部的消防設(shè)施系統(tǒng)較完善。由于設(shè)施北側(cè)、東側(cè)和南側(cè)均為建筑，因此無(wú)障礙電梯能夠加建于設(shè)施西側(cè)或內(nèi)部，可選擇無(wú)需挖底坑的小型無(wú)障礙電梯或座椅電梯等。建筑的室內(nèi)外高差為300 mm，但場(chǎng)地條件較好，可加建無(wú)障礙坡道的空間較充足。

圖5 閑置售樓處一層平面（單位：m）

圖6 閑置售樓處二層平面（單位：m）

4. 閑置設(shè)施改造潛力評(píng)價(jià)

本研究通過(guò)應(yīng)用評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)兩個(gè)閑置設(shè)施進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)價(jià)時(shí)由5位以上具有養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計(jì)相關(guān)背景的專業(yè)人員來(lái)確定閑置設(shè)施改造潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)中的各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)等級(jí)，然后將專業(yè)評(píng)價(jià)結(jié)果結(jié)合表1中各項(xiàng)評(píng)價(jià)因子的權(quán)重進(jìn)行計(jì)算，獲得閑置設(shè)施的結(jié)果向量，即商業(yè)設(shè)施與售樓處改造潛力的評(píng)價(jià)分值結(jié)果（見(jiàn)表2）。

表2 商業(yè)設(shè)施與售樓處改造潛力評(píng)價(jià)分值結(jié)果

若評(píng)價(jià)值總分高于4分，則表明該設(shè)施的改造潛力較大且適合改造為養(yǎng)老設(shè)施；若總分為3.1～4分，則該設(shè)施較適合改造，若總分分別為2.1～3、1.1～2、0～1分，則設(shè)施的適合改造程度分別為：一般、較不適合、不適合。閑置設(shè)施準(zhǔn)則層中5項(xiàng)指標(biāo)的得分能夠顯示出指標(biāo)之間的平衡，若5項(xiàng)分值差太大，則說(shuō)明設(shè)施的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)兼具。

從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，閑置商業(yè)設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施具有一定的潛力，評(píng)價(jià)結(jié)果為適合改造，而安全性、便捷性、穩(wěn)定性3項(xiàng)分值較高，代表商業(yè)設(shè)施在安全性、便捷性、穩(wěn)定性方面的條件較好。售樓處的評(píng)價(jià)結(jié)果為一般，其中便捷性、舒適性和適宜性的評(píng)分較低，得分低表示若售樓處被改造，則將面臨項(xiàng)目多和成本投入大等問(wèn)題，因此售樓處改造為養(yǎng)老設(shè)施的潛力一般。此外，閑置設(shè)施是否實(shí)施改造還需根據(jù)具體情況進(jìn)行深入分析和判斷，若閑置設(shè)施改造潛力較大且符合改造標(biāo)準(zhǔn)，則需根據(jù)閑置設(shè)施的特點(diǎn)和條件提出相應(yīng)的個(gè)性化改造策略。

四、 閑置設(shè)施改造潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)的應(yīng)用原則

根據(jù)上述案例分析可知，閑置商業(yè)設(shè)施具備改造為養(yǎng)老設(shè)施的可行性和改造潛力，而售樓處的改造潛力和可行性為一般。在此基礎(chǔ)上，如何判斷閑置設(shè)施是否適合改造、適宜改造為何種類型的養(yǎng)老設(shè)施以及如何改造，皆為改造的重要問(wèn)題。在前述評(píng)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)上，本研究提出了以下3點(diǎn)原則，既可作為該評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)用的補(bǔ)充說(shuō)明，也可以作為指導(dǎo)閑置設(shè)施實(shí)際改造方向的策略和方法。

1. 預(yù)判性

預(yù)判性指應(yīng)用閑置設(shè)施改造潛力評(píng)價(jià)表的前期分析和可行性評(píng)判，是既有住區(qū)閑置設(shè)施改造首先應(yīng)遵循的一條原則。前期預(yù)判與分析是指在應(yīng)用評(píng)價(jià)指標(biāo)之前，對(duì)設(shè)施的建成年代、消防條件、所在區(qū)位等進(jìn)行初步分析，并預(yù)先判斷設(shè)施改造的可行性，然后評(píng)價(jià)閑置設(shè)施改造潛力。

由于包頭市兩個(gè)閑置設(shè)施所在小區(qū)建成時(shí)間較短，建筑結(jié)構(gòu)和空間等條件較好，且周圍業(yè)態(tài)發(fā)展較成熟，老年人數(shù)量眾多，因此可以初步判斷兩個(gè)閑置設(shè)施符合改造要求。若一棟建筑在經(jīng)過(guò)預(yù)判后被認(rèn)定為完全不具備滿足防火規(guī)范的改造條件，即可說(shuō)明該建筑不具有改造潛力，亦無(wú)須再進(jìn)行評(píng)測(cè)。

此外，閑置設(shè)施的改造不僅是針對(duì)建筑本身的改造，同時(shí)也是對(duì)既有住區(qū)中公共資源和設(shè)施的增加與補(bǔ)充，因此改造應(yīng)關(guān)注住區(qū)與設(shè)施、設(shè)施與居民之間關(guān)系的協(xié)調(diào)性，即閑置設(shè)施改造對(duì)既有社區(qū)和居民的影響。預(yù)判性還包括對(duì)既有住區(qū)條件、住區(qū)居民意見(jiàn)、周邊養(yǎng)老需求的現(xiàn)狀調(diào)研。

2. 類型針對(duì)性

在住區(qū)閑置設(shè)施改造中，設(shè)施原功能與改造目標(biāo)之間的關(guān)系是閑置設(shè)施與養(yǎng)老設(shè)施之間空間類型匹配度的決定性因素，而評(píng)價(jià)指標(biāo)的意義就在于為設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)提供可參考的改造方向和目標(biāo)，因此評(píng)價(jià)指標(biāo)的應(yīng)用還應(yīng)以針對(duì)性為原則。其具體方式為：分析和評(píng)價(jià)其空間結(jié)構(gòu)、規(guī)模面積、區(qū)域位置等現(xiàn)狀條件和特點(diǎn)，并參考2019年實(shí)施的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級(jí)劃分與評(píng)定》標(biāo)準(zhǔn)[14]，從而揚(yáng)長(zhǎng)避短使之與特定的養(yǎng)老設(shè)施類型進(jìn)行匹配，即改造前根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的結(jié)構(gòu)、朝向、采光、內(nèi)部尺度、原功能與布局、面積等內(nèi)容確定閑置設(shè)施適宜改造的類型和改造的具體項(xiàng)目，同時(shí)考慮降低改造的成本投入。

從空間類型看，包頭市兩個(gè)閑置設(shè)施均為單元式空間，且各單元面積均等，其中商業(yè)設(shè)施的采光和通風(fēng)條件較好，改造時(shí)可按照養(yǎng)老設(shè)施中所需的護(hù)理、保健、娛樂(lè)、用餐等功能合理地劃分空間，因此商業(yè)設(shè)施的空間可塑性和改造可行性較強(qiáng)。

商業(yè)設(shè)施的面積為400 m2，滿足《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》中小區(qū)級(jí)托老所建筑面積應(yīng)大于等于300 m2、老年服務(wù)站和老年活動(dòng)站的建筑面積應(yīng)大于等于150 m2的要求[15]，并且建筑整體的面寬較大、進(jìn)深較小，朝向?yàn)闁|側(cè)，日間光照充足，同時(shí)其通風(fēng)條件、內(nèi)部尺度均滿足老年人照料設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，因此商業(yè)設(shè)施適宜改造為小區(qū)級(jí)的托老所、老年服務(wù)站、老年活動(dòng)站等小規(guī)模、可容納人數(shù)較少的養(yǎng)老設(shè)施。另外，若商業(yè)設(shè)施要改造為托老所，則應(yīng)按照規(guī)范要求保證床位數(shù)量不少于10個(gè)，并設(shè)置保健室、休息室、活動(dòng)室、配餐室等，同時(shí)應(yīng)與老年服務(wù)站合并設(shè)置。

售樓處因整體朝向西側(cè)，南側(cè)和東側(cè)均無(wú)開(kāi)窗，其面寬較窄、進(jìn)深較大，日常采光不足，不宜改造為具有居住功能的托老所，而適宜改造為老年活動(dòng)站、老年餐廳等對(duì)于自然采光需求較小的養(yǎng)老設(shè)施。而此類設(shè)施中主要空間的面積較大且輔助空間的數(shù)量較少，因此適老化改造在空間劃分方面的改動(dòng)內(nèi)容較少且投入成本較低，因而售樓處適老化改造也具有一定的可行性。

此外，改造前也應(yīng)考慮之后養(yǎng)老設(shè)施與住區(qū)內(nèi)其他設(shè)施之間的協(xié)調(diào)性，以類型、功能和規(guī)?；パa(bǔ)的方式實(shí)現(xiàn)住區(qū)服務(wù)設(shè)施之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展。鑒于小區(qū)附近已有老年大學(xué)，并且老年大學(xué)距離小區(qū)西門較近，故可選擇鄰近的售樓處改造為小區(qū)老年服務(wù)站、老年活動(dòng)中心或老年餐廳，或是集小區(qū)老年服務(wù)站、老年餐廳等為一體的綜合性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

3. 系統(tǒng)性

在對(duì)閑置設(shè)施改造為養(yǎng)老設(shè)施的潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行應(yīng)用時(shí)，也應(yīng)把握系統(tǒng)性原則，即注重對(duì)閑置設(shè)施缺點(diǎn)的彌補(bǔ)并使之與周圍環(huán)境和諧統(tǒng)一。研究中評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)評(píng)結(jié)果不僅是對(duì)閑置設(shè)施改造潛力的顯示，同時(shí)也是對(duì)閑置設(shè)施的改造關(guān)鍵點(diǎn)的反映。若某項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果得分較低，則改造中應(yīng)將該項(xiàng)作為改造重點(diǎn)。

根據(jù)表2中售樓處評(píng)價(jià)分值結(jié)果顯示，售樓處的便捷性、舒適性和適宜性3項(xiàng)得分較低，其中影響分值的主要因素是“小區(qū)中的位置”“周邊環(huán)境”“建筑朝向”“內(nèi)部采光”“面寬與進(jìn)深”5項(xiàng)指標(biāo)，因此改造應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注售樓處與周邊環(huán)境的關(guān)系問(wèn)題和改善因朝向不佳而產(chǎn)生的采光不足問(wèn)題，包括建筑與周邊道路的銜接、建筑與景觀環(huán)境的融合以及與周邊設(shè)施的協(xié)調(diào)、增加建筑內(nèi)部采光等。閑置設(shè)施周邊場(chǎng)地與景觀的品質(zhì)是影響老年人選擇養(yǎng)老設(shè)施的重要因素，包頭市兩個(gè)閑置設(shè)施周邊均有良好的景觀環(huán)境和豐富的活動(dòng)場(chǎng)地，因此周邊環(huán)境對(duì)于改造后的養(yǎng)老設(shè)施具有積極影響。

另外，閑置設(shè)施改造可通過(guò)增加人性化無(wú)障礙設(shè)施來(lái)解決室內(nèi)外高差、照明不足等問(wèn)題。由于包頭市兩個(gè)閑置設(shè)施的室內(nèi)外高差均不小于100 mm，因此改造時(shí)應(yīng)在建筑與室外道路之間增設(shè)無(wú)障礙坡道，以保證老人能夠順利通行。同時(shí)，由于售樓處位于小區(qū)邊緣，建筑周邊夜間照明不足且高差難以辨別，所以改造中應(yīng)注意增加夜間照明、埋設(shè)地?zé)粽彰骱驮O(shè)置高差提醒標(biāo)識(shí)以保證老年人夜間出入的安全性。此外，室內(nèi)外鋪裝應(yīng)使用平整并滿足防滑系數(shù)要求的材料，以防止老年人跌倒造成傷害。

五、 結(jié) 語(yǔ)

住區(qū)閑置建筑設(shè)施是可以利用的潛在養(yǎng)老設(shè)施資源，此次研究旨在構(gòu)建出一種具有系統(tǒng)性、科學(xué)性和可操作性的閑置設(shè)施適老化改造潛力評(píng)價(jià)方法，以期深入挖掘、充分激活閑置設(shè)施來(lái)減少社會(huì)資源浪費(fèi)。希望本研究能為未來(lái)國(guó)內(nèi)既有住區(qū)的宜居改造和可持續(xù)發(fā)展提供借鑒和參考。