天津：科學編織房地產(chǎn)市場監(jiān)管之“網(wǎng)”

秉淥

近些年，隨著我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，各種不合法、不規(guī)范、不透明的行為時有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作被提上重要議程。天津市國土房管局高度重視此項工作，于2010年成立了天津市房地產(chǎn)市場管理中心，專門負責房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作。該中心自成立以來，積極探索房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，通過理念創(chuàng)新、健全隊伍，充分運用信息化手段構建完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管網(wǎng)絡，全面規(guī)范房地產(chǎn)市場，走出了一條具有天津特色、領先全國的房地產(chǎn)市場監(jiān)管之路。

一、以信息化為手段，系統(tǒng)構建房地產(chǎn)市場監(jiān)管網(wǎng)絡

當今時代，信息化對管理工作的重要性不言而喻。為此，天津市房地產(chǎn)市場管理中心近年來不斷加大信息化建設力度，攻克多項專業(yè)技術建設難關，以超前的思維主動適應房地產(chǎn)市場宏觀管理、微觀服務方面不斷變化的客觀需要，經(jīng)過幾年的努力，建立起覆蓋中心全部職能的房地產(chǎn)市場管理綜合監(jiān)管系統(tǒng)。

該系統(tǒng)包括四大系統(tǒng)，即：房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)、商品房銷售管理系統(tǒng)和房地產(chǎn)中介監(jiān)管系統(tǒng)。

（一）房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

該系統(tǒng)自2009年研發(fā)，2010年投入使用。系統(tǒng)在國土空間地理圖形“一張圖”數(shù)據(jù)平臺基礎上，建設了房地交易業(yè)務數(shù)據(jù)庫，將商品房交易、存量房交易和土地出讓信息集合成房地產(chǎn)空間地理圖形數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)了房產(chǎn)數(shù)據(jù)與空間地理數(shù)據(jù)的交互式分析。系統(tǒng)通過一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)市場運行監(jiān)控指標體系，監(jiān)測市場運行情況，為政府決策提供參考。

該系統(tǒng)可滿足短、中、長期對房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析需要，按照日、月、年3個時間周期設置了30余項常用的監(jiān)測分析指標，用于全面監(jiān)測商品房上市、銷售、待售和預定等環(huán)節(jié)及存量房市場成交情況。系統(tǒng)定期與相關部門交換數(shù)據(jù)并交流分析成果，從而更好地把握了房地產(chǎn)市場的全局信息，全面拓寬了分析視角。

系統(tǒng)具有四大特點：

1.實時更新，動態(tài)監(jiān)控分析。為應對瞬息萬變的市場環(huán)境，系統(tǒng)實現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場上市、銷售、待售和預定及存量房交易數(shù)據(jù)的動態(tài)監(jiān)控分析，隨時監(jiān)控市場交易熱點和異態(tài)，第一時間發(fā)現(xiàn)問題，防微杜漸。

2.多用戶、多界面兼容，便于比較分析。運用信息化新技術實現(xiàn)多網(wǎng)聯(lián)通，用戶可以多維操作，根據(jù)需求多界面調(diào)用各時間、各范圍分析，便于通過橫向、縱向比較，更好的識別問題。

3.全面覆蓋日常分析。系統(tǒng)設計了30余項常用的監(jiān)測分析指標，全面覆蓋了針對房地產(chǎn)市場日常分析的各項指標。系統(tǒng)還提供了市場綜合查詢功能，用戶可以根據(jù)自己的需求自行選擇標簽進行統(tǒng)計分析。

4.分析結果直觀可視。系統(tǒng)可以一鍵生成各統(tǒng)計指標的柱形圖、餅形圖等，便于直觀發(fā)現(xiàn)趨勢性市場特點或結構性市場問題。

系統(tǒng)主要由檢測指標和市場監(jiān)管類指標兩類指標構成，涵蓋了從檢測市場發(fā)現(xiàn)問題到監(jiān)管市場解決問題的各方面，主要包括：

1.主要檢測指標。包括當日商品住宅量價變化情況；月度商品住宅量價走勢；有效供應與需求比；外來人口購房比例月度變化；首套商品住宅比例月度變化；不同戶型和價位成交分布情況。

2.市場監(jiān)管類指標。包括商品房預定情況監(jiān)控；取得商品房預售登記超10日未打印合同項目的監(jiān)控指標。

幾年來，該系統(tǒng)高效、穩(wěn)定、實時、實用的特點多次受到了各級領導和兄弟省市的好評，2013年8月通過了住建部科學技術項目示范工程驗收。

（二）房地產(chǎn)市場監(jiān)管系統(tǒng)

該系統(tǒng)主要用于市、區(qū)縣兩級監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場全面、動態(tài)監(jiān)管，進行工作銜接，記錄監(jiān)管信息，統(tǒng)計、分析市場監(jiān)管情況，規(guī)范監(jiān)管行為，提高監(jiān)管水平，科學高效的開展監(jiān)管工作。

系統(tǒng)具備以下特點：

1.緊密結合市場實際。系統(tǒng)依據(jù)各項監(jiān)管制度、監(jiān)管程序、監(jiān)管要求等內(nèi)容，通過現(xiàn)代化網(wǎng)絡技術手段，實現(xiàn)與實際工作緊密結合，搭建起監(jiān)管理論與實際工作的橋梁。

2.實現(xiàn)信息資源共享。系統(tǒng)與商品房銷售管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理與網(wǎng)簽系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價監(jiān)管系統(tǒng)、房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)全面掛接，通過數(shù)據(jù)同步更新，使各系統(tǒng)相關信息及時傳輸?shù)奖O(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)監(jiān)管系統(tǒng)對各項信息全面、準確、實時的掌握，為監(jiān)管工作的開展奠定基礎。

3.便捷、高效、實用。監(jiān)管工作中，監(jiān)管人員攜帶筆記本電腦、專屬上網(wǎng)密鑰登陸監(jiān)管系統(tǒng)，可即時錄入各項檢查情況，變更執(zhí)業(yè)人員信息，全面實現(xiàn)無紙化辦公，簡化管理手續(xù)，提高辦事效率。

4.實現(xiàn)全市監(jiān)管工作“一盤棋”。市、區(qū)兩級監(jiān)管工作實現(xiàn)無縫連接，使全市工作更加同步、規(guī)范，實現(xiàn)了全市監(jiān)管工作標準統(tǒng)一化、執(zhí)行同步化。

（三）商品房銷售管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)2003年1月啟用，實現(xiàn)了商品房銷售管理的全網(wǎng)絡化運行。系統(tǒng)主要具有數(shù)據(jù)管理、網(wǎng)上售房及從源頭上收集整理開發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目基本信息的功能，實現(xiàn)了銷售許可審批管理的事前、事中、事后監(jiān)管。

系統(tǒng)實行實名制管理模式，開發(fā)企業(yè)及行政管理部門工作人員必須實名登陸系統(tǒng)，并要求工作人員依職權和規(guī)定流程逐級進行，不能缺步、越級操作，所有操作步驟均在系統(tǒng)中留存記錄，方便責任追究。系統(tǒng)具有兩級用戶權限，區(qū)縣房管局對申請項目現(xiàn)場查勘意見及影響資料可直接通過系統(tǒng)上傳，并生成電子檔案。日前通過對商品房系統(tǒng)功能進行改造，增加了對“一張圖”工程中其他子項系統(tǒng)數(shù)據(jù)的共享功能。通過共享，可以在辦理銷售許可時直接掛接土地出讓、土地登記、土地抵押及查封、前期物業(yè)備案、預售資金監(jiān)管及房產(chǎn)測繪等信息，并可以直接下載打印開發(fā)企業(yè)取得的相關證書，減少了開發(fā)企業(yè)重復報件、工作人員核對原件等工作環(huán)節(jié)，提高了審批工作的嚴謹性和效率。

系統(tǒng)成功實現(xiàn)了對開發(fā)企業(yè)銷售行為及管理部門行政審批服務事項的同步監(jiān)督，也杜絕了管理人員利用職務之便受賄、索賄、以權謀私、失職瀆職、不作為亂作為等現(xiàn)象，做到了權利運行“大小有邊界、運行能公開、網(wǎng)上留痕跡、全程受監(jiān)控”。

（四）房地產(chǎn)中介監(jiān)管系統(tǒng)

該系統(tǒng)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀管理與網(wǎng)簽系統(tǒng)、存量住宅交易計稅價格評估系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價監(jiān)管系統(tǒng)和房屋租賃管理系統(tǒng)4個系統(tǒng)。

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀管理與網(wǎng)簽系統(tǒng)

該系統(tǒng)用于對全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的注冊管理，以及在中介機構實現(xiàn)網(wǎng)上簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議和房屋租賃合同，通過系統(tǒng)辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構初始備案、變更備案、注銷備案和遺失補證，辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀人員初始登記、變更登記、注銷登記、遺失補證和繼續(xù)教育。自動采集網(wǎng)簽經(jīng)紀服務合同、房產(chǎn)買賣協(xié)議、房屋租賃合同內(nèi)填報的數(shù)據(jù)，查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布信息的真?zhèn)巍?/p>

通過該系統(tǒng)，一是增強了中介市場監(jiān)管能力。市、區(qū)縣兩級監(jiān)管部門通過系統(tǒng)實現(xiàn)對經(jīng)紀機構和人員管理的網(wǎng)絡化無縫對接，并為有關部門提供了詳實的原始基礎資料，形成了數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)了監(jiān)管合力。通過網(wǎng)簽平臺對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務全過程的掌控，監(jiān)管范圍由行業(yè)準入的事前監(jiān)管延伸到了事中和事后監(jiān)管。依照法律法規(guī)設計的網(wǎng)簽服務流程，經(jīng)紀機構和從業(yè)人員通過系統(tǒng)的程序化操作，規(guī)范了執(zhí)業(yè)行為，達到了市場監(jiān)管目的。二是增加了為企業(yè)服務職能。通過對原有辦事流程的重新梳理和優(yōu)化，減少了企業(yè)辦事人員的往返次數(shù)，提高了辦事效率。通過搭建的網(wǎng)簽服務平臺，企業(yè)規(guī)避了虛假房屋委托造成的經(jīng)營風險和交易糾紛，促進了經(jīng)紀機構和從業(yè)人員為社會提供更加安全、高效、便捷的服務。規(guī)范化的系統(tǒng)操作消除了經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)瑕疵，營造了良好的市場環(huán)境，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)快速發(fā)展提供了科學保障。三是體現(xiàn)了為民服務的宗旨。通過系統(tǒng)，交易群眾可以查詢到值得信賴的經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員為其提供高品質(zhì)的經(jīng)紀服務。網(wǎng)簽服務平臺提供的房屋權屬驗證、房屋交易當事人身份驗證功能為房屋交易安全保駕護航。群眾在經(jīng)紀機構成交后直接在經(jīng)紀機構打印合同，減少了到辦事部門往返次數(shù)，提高了交易效率，方便了房屋交易當事人。

2.存量住宅交易計稅價格評估系統(tǒng)

該系統(tǒng)用于核定存量住宅交易當事人申報價格的合理性，為確定納稅價格提供科學依據(jù)。系統(tǒng)固定了房屋交易價格影響因素及修正系數(shù)，取消了工作人員自由裁量權，杜絕了低報價格故意避稅行為。通過對存量住宅交易當事人申報交易價格的合理性進行核定，可隨時監(jiān)控全市存量住宅交易價格核定情況。

3.房地產(chǎn)估價監(jiān)管系統(tǒng)

該系統(tǒng)為天津市房地產(chǎn)估價機構專用業(yè)務平臺，通過該系統(tǒng)管理部門可實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價機構的動態(tài)監(jiān)管。

房地產(chǎn)估價機構通過系統(tǒng)網(wǎng)上受理估價業(yè)務，網(wǎng)上制作估價報告；監(jiān)管部門通過系統(tǒng)實時監(jiān)管全市估價業(yè)務，對估價業(yè)績進行統(tǒng)計分析；通過系統(tǒng)專家?guī)鞛闄C構提供估價技術指導，對估價報告實行網(wǎng)上評審；系統(tǒng)可公開查詢估價機構、注冊估價師和估價報告信息。

通過系統(tǒng)，實現(xiàn)了估價業(yè)務全程監(jiān)管、估價報告網(wǎng)上即時備案、估價報告網(wǎng)上防偽查詢。

4.房屋租賃管理系統(tǒng)

該系統(tǒng)可實現(xiàn)房屋租賃合同備案管理，監(jiān)管部門通過系統(tǒng)可統(tǒng)計房屋租賃市場變化情況。

區(qū)縣房管部門通過系統(tǒng)可實現(xiàn)房屋租賃合同登記備案管理，并可實時統(tǒng)計本轄區(qū)房屋租賃合同備案情況。市級房管部門可利用系統(tǒng)全面掌握房屋租賃市場情況，實現(xiàn)房屋租賃市場的監(jiān)管，并可與公安、稅務、工商等部門實現(xiàn)房屋租賃信息共享，促進出租房屋綜合管理工作的有序發(fā)展。

從2014年開始，天津已將上述4大系統(tǒng)通過網(wǎng)絡關聯(lián)起來，互聯(lián)互通，構建了一張科學嚴謹、疏密有致的房地產(chǎn)市場監(jiān)管之“網(wǎng)”。

二、建立市、區(qū)兩級監(jiān)管隊伍，不斷完善監(jiān)管規(guī)范

在天津這樣的特大城市，有項目的開發(fā)企業(yè)600余家，在售項目700余個，僅靠市一級管理機構進行房地產(chǎn)市場監(jiān)管顯然不足。為此，走強化市、區(qū)兩級監(jiān)管隊伍建設之路，將日常監(jiān)管職能下放到區(qū)縣房管局，各區(qū)縣房管局組建市場監(jiān)管科（原則上不少于4人），負責本轄區(qū)市場監(jiān)管和市場分析等工作，每月至少將轄區(qū)內(nèi)所有的項目巡查一次。為加強市場巡查人員管理，天津市國土房管局對全市160名監(jiān)管人員開展業(yè)務培訓，核發(fā)了“天津市房地產(chǎn)市場巡查證”。由此，建立起一支專職監(jiān)管隊伍，開展日常巡查、日常管理，監(jiān)管力度隨之加大，市場監(jiān)管工作得以強化。

為指導各區(qū)縣局全面開展市場監(jiān)管工作，實現(xiàn)監(jiān)管工作的科學性、規(guī)范性、統(tǒng)一性，天津市房地產(chǎn)市場管理中心自2012年開始著手制定《天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作規(guī)范》，歷時4個多月，走訪了80余個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過70余次修改，最終形成了3.2萬余字的《天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作規(guī)范》，于2012年8月發(fā)布實施。

該規(guī)范對天津市新建商品住宅監(jiān)管、銷售人員監(jiān)管、經(jīng)紀機構監(jiān)管，分別明確了檢查內(nèi)容、標準、依據(jù)以及相關程序等，建立了月報、檔案管理、案件轉(zhuǎn)辦等制度，對各項工作制訂了具體的監(jiān)管要求、監(jiān)管程序，并針對每項工作提出了詳細的考核制度，做到“標準、依據(jù)、監(jiān)管、考核”有機結合。從而完善了天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，健全了監(jiān)管制度，明確了監(jiān)管標準，規(guī)范了監(jiān)管程序，目標明確，責任清晰，易于掌握，方便執(zhí)行。

為了不斷適應房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，天津市房地產(chǎn)市場管理中心自2013年6月開始對該規(guī)范進行了修訂。在新建商品住宅監(jiān)管方面，增加預定監(jiān)管，公示材料補充 《天津市商品房預定協(xié)議》示范文本；在經(jīng)紀機構監(jiān)管方面，增加經(jīng)紀人員、房屋信息監(jiān)管；在檔案管理中，增加15項考核標準；細化監(jiān)管考核，明確具體考核標準，將考核分為實務考核、日常考核、專項考核；增加監(jiān)管措施，補充監(jiān)管手段，加大市場監(jiān)管力度。最終，形成5.9萬字的 《天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范》（2014年），使之更具指導性、操作性、實用性，真正成為天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的“教科書”和“工作指南”。

三、落實市政府關于加強市場主體事中事后監(jiān)管政策，重點突出依法行政、依法監(jiān)管

2015年，市政府下發(fā)了《天津市市場主體信用信息公示管理暫行辦法》、《市政府關于加強市場監(jiān)管體系建設的意見》、《市政府關于加強市場主體事中事后監(jiān)管的意見》、《天津市市場主體信用風險分類和市場監(jiān)管隨機抽查聯(lián)合監(jiān)管暫行辦法》等一系列指導全市各行業(yè)監(jiān)管工作的重要文件，建立了“市場主體信用信息公示平臺”、“行政執(zhí)法監(jiān)督平臺”，房地產(chǎn)市場管理中心緊緊圍繞市政府有關文件精神，擬定了《天津市房地產(chǎn)市場信用等級分類監(jiān)管實施規(guī)定》，堅持“放管結合、寬進嚴管”原則，從管制型、粗放型向服務型、精細化轉(zhuǎn)變，從分散型、封閉型向集約型、開放型轉(zhuǎn)變，依據(jù)不同的標準，將監(jiān)管項目信用等級劃分為良好、警示、失信、嚴重失信四個類別，科學高效開展房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，實現(xiàn)了與市政府加強監(jiān)管工作意見的高度統(tǒng)一。

同時，將市場監(jiān)管工作納入市場主體信用信息公示平臺和行政執(zhí)法平臺，所有監(jiān)管項目的違法違規(guī)情況均可在公示平臺進行查詢，市場管理部門的監(jiān)管行為也可在行政執(zhí)法平臺接受群眾的監(jiān)督，既規(guī)范了監(jiān)管項目，也規(guī)范了管理部門的監(jiān)管行為。

四、創(chuàng)新監(jiān)管理念，強化源頭管理

對房地產(chǎn)市場中一些不規(guī)范、不合法行為的懲罰處理無疑是市場監(jiān)管中非常必要的手段，但對房地產(chǎn)市場中一些源頭性、初始性行為的規(guī)范和管理顯然更具效率，更有防微杜漸之益。經(jīng)過多年探索實踐，天津的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機構對房地產(chǎn)市場及其監(jiān)管工作的規(guī)律有了更為全面深入的認識，在此基礎上，從源頭上對市場進行監(jiān)管成為其理念和模式。

比如，下大力氣強化對房地產(chǎn)銷售人員的管理。銷售人員在房地產(chǎn)行業(yè)鏈中處于一個很重要的地位，如果銷售人員不能很好地了解和掌握相關的業(yè)務知識，專業(yè)素質(zhì)不高，就會給房地產(chǎn)市場帶來很多問題，影響市場的健康發(fā)展。事實上，現(xiàn)在市場上存在的許多問題都是銷售人員問題，或者是通過銷售人員反映出來的。對銷售人員的管理，屬于房地產(chǎn)市場的源頭管理范疇。因此，從2011年開始，天津每年對房地產(chǎn)銷售人員至少進行一次免費培訓，收到了很好的效果。從第2年開始，將培訓工作下放到區(qū)縣房管局，由市房管局提供培訓提綱，由各區(qū)對房地產(chǎn)銷售人員進行屬地培訓，效果更好。此后，又在全市推廣“銷售人員在銷售現(xiàn)場公示”，如果銷售人員發(fā)生變更，相關管理系統(tǒng)就會相應作出變更，及時解決了房地產(chǎn)銷售人員和銷售公司的匹配度問題，大大規(guī)范和凈化了房地產(chǎn)市場。

再比如，前文所述的天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的4大系統(tǒng)中，許多系統(tǒng)既是房地產(chǎn)市場管理部門的監(jiān)管平臺，同時也是相關市場主體的工作平臺。以房地產(chǎn)估價監(jiān)管系統(tǒng)為例，本身就是為估價機構提供了一個免費的業(yè)務平臺，所有的評估從委托受理開始，到出具估價報告、修改估價報告，都只能在這個平臺進行。這樣，估價機構所有的業(yè)務行為、估價報告中所有的內(nèi)容指標，監(jiān)管部門均可以在第一時間及時獲取，從而使市場行為一開始，相應的管理工作就可以及時跟進。

不斷探索房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，努力創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管，科學規(guī)范引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展——這就是近幾年天津房地產(chǎn)市場監(jiān)管的工作足跡。