新型城鎮(zhèn)化下的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址、市場(chǎng)定位及專項(xiàng)規(guī)劃

王 夢(mèng)

（石獅市湖濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 福建 石獅362700）

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為集農(nóng)產(chǎn)品交易、存儲(chǔ)、加工、運(yùn)輸?shù)扔谝惑w的綜合基地，在滿足消費(fèi)需求、調(diào)節(jié)供需關(guān)系、促進(jìn)稅收增長(zhǎng)、增加社會(huì)就業(yè)崗位等方面發(fā)揮了積極作用。在新型城鎮(zhèn)化背景下，涌現(xiàn)出了許多新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶入駐率不高，消費(fèi)者數(shù)量不多，運(yùn)營(yíng)效益達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。 究其原因，很大程度上與市場(chǎng)選址不當(dāng)、市場(chǎng)定位不清有關(guān)。因此，為了讓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的綜合效益得到發(fā)揮，真正為居民提供便利，必須重點(diǎn)做好環(huán)境分析、效益分析、指標(biāo)設(shè)計(jì)、分區(qū)規(guī)劃等方面的工作。

一、基于企業(yè)戰(zhàn)略管理的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)定位

（一）新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基于外部環(huán)境分析的選址

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，受到外部環(huán)境的直接影響極大。 例如周邊是否有便利的交通條件， 關(guān)系到農(nóng)產(chǎn)品的物流運(yùn)輸； 基礎(chǔ)設(shè)施配套是否健全， 關(guān)系到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿Φ鹊取?通過開展外部環(huán)境分析，突出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，才能為后期功能的發(fā)揮、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

1.靠近農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地

大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)每天的農(nóng)產(chǎn)品吞吐量較大， 為了滿足農(nóng)產(chǎn)品的銷售需求，保持農(nóng)產(chǎn)品的持續(xù)、穩(wěn)定供應(yīng)，必須考慮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地之間的距離。如果兩者之間的距離太長(zhǎng)，增加了運(yùn)輸時(shí)間和運(yùn)輸成本，直接壓縮了農(nóng)產(chǎn)品的利潤(rùn)，降低了農(nóng)戶和批發(fā)商的利潤(rùn)空間。當(dāng)然，在選址時(shí)也需要考慮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地之間的交通狀況，如果道路條件較好，物流運(yùn)輸便捷，也可以適當(dāng)延長(zhǎng)距離，有助于降低農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的用地成本。

2.周邊有便利的交通條件

便捷的交通是保證農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)高效運(yùn)行的關(guān)鍵要素。 大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由于占地面積大，為了控制用地成本，通常會(huì)選擇位于城市郊區(qū)或城鎮(zhèn)交界等區(qū)域。由于距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，因此必須有便捷的交通，實(shí)現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和市區(qū)的直連，以便于農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)輸和集散。通常來說，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于各個(gè)城市過境主干道的邊上，運(yùn)輸車輛在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)通過快速交通引導(dǎo)，進(jìn)入過境道路或繞城高速，由外到內(nèi)的輻射到整個(gè)城市。在城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展的背景下，從農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)到市區(qū)的交通條件相對(duì)較好，但是從農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的交通狀況參差不齊。在規(guī)劃時(shí)，可以讓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址適當(dāng)靠近農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，以縮短運(yùn)輸時(shí)間、降低運(yùn)輸成本。

3.與所在城市總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃相符合

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的選址充分考慮到城市總體規(guī)劃功能分區(qū)， 便于與城市其他區(qū)域的互動(dòng)， 體現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為城市組成部分對(duì)城市總體規(guī)劃的支持與貢獻(xiàn)。另外，也需要根據(jù)城市商業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃分類布局，作為特定市場(chǎng)區(qū)域承擔(dān)農(nóng)產(chǎn)品流通功能，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃功能效益最大化。 例如，參考現(xiàn)有的城市總體規(guī)劃方案，明確工業(yè)園區(qū)的位置，在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量遠(yuǎn)離工業(yè)園區(qū)，防止出現(xiàn)污染，保證農(nóng)產(chǎn)品的綠色和健康。

4.地質(zhì)條件好，配套設(shè)施全

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的前期投入高， 并且承擔(dān)著重要的社會(huì)責(zé)任和公共職能，要想長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，對(duì)建設(shè)區(qū)域的地質(zhì)條件和周邊的配套設(shè)施也有特殊要求。 例如，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不得建在低洼區(qū)域，防止在雨水較多的年份出現(xiàn)嚴(yán)重積水。 有良好的給排水、排污、供電設(shè)施，既可以為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)商戶提供生活便利，同時(shí)也可以保證整個(gè)市場(chǎng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，像餐飲、住宿等相關(guān)設(shè)施，也要盡可能地配備齊全， 才能為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的壯大和發(fā)展提供全方位的保障。

（二）采用差異化戰(zhàn)略下的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)定位

在城鎮(zhèn)化建設(shè)深入推進(jìn)背景下，新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量增加，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。為了減小競(jìng)爭(zhēng)壓力，在戰(zhàn)略選址和設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，必須實(shí)行差異化戰(zhàn)略。 通過找準(zhǔn)自身定位、突出自身特色，才能吸引客戶，進(jìn)而維持長(zhǎng)久、健康的運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)定位的具體內(nèi)容包括：

1.目標(biāo)客戶群體定位

投資者方面，主要是在金融、房地產(chǎn)等行業(yè)，擁有一定投資經(jīng)驗(yàn)，并且有較強(qiáng)資金實(shí)力的群體，另外還有一些從事農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)且有一定積蓄的個(gè)體商戶， 通過投資買鋪的方式加入投資隊(duì)伍中。 經(jīng)營(yíng)者方面，主要是周邊小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶，市區(qū)內(nèi)零散的小商販等。消費(fèi)者方面，主要是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊2 公里內(nèi)的居民，市區(qū)內(nèi)的中高端消費(fèi)者。

2.產(chǎn)品定位

包括出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪、出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的攤位兩種形式，產(chǎn)權(quán)均為30 年。 并且商鋪和攤位，均按照面積的不同，劃分成大、中、小三個(gè)檔位，投資者和經(jīng)營(yíng)者可以根據(jù)自己的需要選擇。 例如，高檔商鋪的面積為100m2，中檔商鋪的面積為60m2，低檔商鋪的面積為30m2。

3.價(jià)格定位

對(duì)本市其他的一些中高端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況等，合理設(shè)計(jì)價(jià)格。 由于是新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，為了提高預(yù)售成績(jī)，需要按照“統(tǒng)一價(jià)位”的定價(jià)原則，經(jīng)營(yíng)者為了獲得心儀的商鋪或攤位，會(huì)爭(zhēng)先搶購(gòu)，爭(zhēng)取在預(yù)售期內(nèi)完成所有商鋪和攤位的銷售。

二、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的專項(xiàng)規(guī)劃及效益分析

（一）貿(mào)易區(qū)、冷藏區(qū)、物流區(qū)、加工區(qū)、管理區(qū)

定位于高端的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)部功能分區(qū)更加細(xì)化且明確，在保證各個(gè)分區(qū)、各項(xiàng)功能有序發(fā)揮的前提下，又可以密切不同分區(qū)之間的聯(lián)系，提高整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。 根據(jù)功能不同，整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)劃分為5 大分區(qū)。

1.貿(mào)易區(qū)

主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、肉類、禽蛋、水產(chǎn)等。該區(qū)域位于整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的中心，面積占比最大，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的四個(gè)入口有直連通道，方便農(nóng)產(chǎn)品的供銷。

2.冷藏區(qū)

為了保證農(nóng)產(chǎn)品的新鮮，延長(zhǎng)保存時(shí)間，將需要暫時(shí)存儲(chǔ)的農(nóng)產(chǎn)品放置在冷藏區(qū)。該區(qū)位于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的一角，有獨(dú)立的供變電設(shè)備，防止市電斷電導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品變質(zhì)。設(shè)有常溫冷藏和低溫冷凍兩種模式，滿足不同農(nóng)產(chǎn)品的保存需求。

3.物流區(qū)

用于車輛暫停、農(nóng)產(chǎn)品裝卸、車輛調(diào)轉(zhuǎn)等。 物流區(qū)位于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)靠近主干道路的一側(cè)。

4.加工區(qū)

為了提高農(nóng)產(chǎn)品附加值，設(shè)立加工區(qū)，對(duì)初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行深加工。 加工區(qū)需要配備加工所需的各類設(shè)備，例如洗菜車間、脫水車間等。

5.管理區(qū)

主要為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理人員的辦公場(chǎng)所。 另外可以在市場(chǎng)周邊提供餐飲、住宿等配套服務(wù)設(shè)施。

（二）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)效益分析

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以帶來多重效益，通過科學(xué)選址和規(guī)劃，盡量讓經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)保等效益全部發(fā)揮出來。經(jīng)濟(jì)效益方面，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可以創(chuàng)造一定的稅收；農(nóng)產(chǎn)品的批量化供銷，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了經(jīng)營(yíng)成本，讓下游的農(nóng)戶、中游的經(jīng)營(yíng)者獲得了更高的利潤(rùn)，而消費(fèi)者則獲得了更加便捷的服務(wù)和安全的食品。社會(huì)效益方面，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拉動(dòng)了就業(yè)，除了經(jīng)營(yíng)崗位外，還有配套的保潔、包裝、加工、運(yùn)輸?shù)葝徫唬徑饬司蜆I(yè)問題。 環(huán)保效益方面，將以往的分散經(jīng)營(yíng)變?yōu)榧薪?jīng)營(yíng)，避免小攤販占道經(jīng)營(yíng)，改善了市容市貌，美化了城市環(huán)境。

三、新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)

（一）綠化率指標(biāo)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部及周邊一定范圍內(nèi)的綠化， 也是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的問題。 綠化率控制在10～15%之間即可，但是要根據(jù)內(nèi)部分區(qū)，對(duì)綠化區(qū)域進(jìn)行合理劃分。所選綠化植物優(yōu)先考慮本土樹種，提高成活率，減少管理成本。 另外綠化樹木還要兼顧降噪、吸塵等功能。

（二）交通指標(biāo)

為了方便農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的貨物集散和物流運(yùn)輸， 避免農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與道路連接區(qū)域出現(xiàn)交通堵塞的問題， 應(yīng)至少設(shè)計(jì)兩條雙向4車道的出入道路?？紤]到進(jìn)出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的車輛以中型、大型貨車為主，道路寬度不應(yīng)低于30m。 出入口的數(shù)量按照每10 畝1 個(gè)進(jìn)行配置， 停車場(chǎng)的規(guī)模不應(yīng)低于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總占地面積的1%。在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物流區(qū)，外側(cè)需要設(shè)計(jì)一處開闊空地，方便車輛集散，提高周轉(zhuǎn)效率，減少等待時(shí)間。

（三）建筑指標(biāo)

本案描述的指標(biāo)數(shù)據(jù)適合規(guī)模50 畝以上的較大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建筑密度應(yīng)高于30%，容積率大于0.6。 只有這樣的指標(biāo)，才能夠更好地提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)土地開發(fā)程度，在有限的空間范圍內(nèi)能夠承擔(dān)更多的農(nóng)產(chǎn)品等流通， 提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效益。

（四）功能區(qū)域效益與規(guī)劃面積配比關(guān)系

貿(mào)易區(qū)（收入來源主要為攤位出售、出租等收入）、冷藏區(qū)（收入來源主要為租賃收入及代管收入等）、加工區(qū)（收入主要為代工收入、租賃等收入）、其他功能區(qū)（主要收入來源機(jī)車維修、停車費(fèi)、住宿餐飲、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)收入），各個(gè)功能區(qū)域最終產(chǎn)值效益比例應(yīng)在4：2.5：2：1.5 左右。各功能區(qū)域能產(chǎn)生的效益與其規(guī)劃面積有著直接的比例關(guān)系。 只有在保證各個(gè)功能區(qū)域規(guī)劃面積的條件下， 讓其有足夠的規(guī)劃面積保證區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)，才能夠?qū)崿F(xiàn)其效益。 因此，考慮到各功能區(qū)域?qū)嶋H情況， 對(duì)于以上功能區(qū)域應(yīng)規(guī)劃面積比例在5、1、1.5、2.5 左右。

結(jié)束語：

新型城鎮(zhèn)化下的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)選址、規(guī)劃，必須提前開展充分的社會(huì)調(diào)研，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)需求、周邊交通狀況、道路交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套等全面了解，在這一基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)有的城市總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃，并選取綠化率指標(biāo)、建筑指標(biāo)等，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行量化分析，從而做出最優(yōu)選擇。只有科學(xué)選址、合理規(guī)劃，才能讓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)效益得到充分的體現(xiàn)，在為居民提供便利的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)自身的健康運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定發(fā)展。