新時(shí)代農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估研究的回顧與展望

□闞立娜，余姝緯，孫茹月

（陜西科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 陜西 西安 710021）

農(nóng)村土地是農(nóng)民擁有的最主要資產(chǎn)之一。實(shí)踐證明，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款作為一種特殊的融資形式，是解決農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體融資難題的有效途徑，更是促進(jìn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要保證。“三權(quán)分置”下的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)可以作為有效抵押物，而對(duì)其價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估是合理確定貸款額度的前提。

對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估的相關(guān)研究成果進(jìn)行系統(tǒng)梳理，從農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值內(nèi)涵及構(gòu)成、價(jià)值影響因素、價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀、評(píng)估方法等方面進(jìn)行歸納與評(píng)述，分析制約農(nóng)地價(jià)值評(píng)估和農(nóng)地?fù)?dān)保融資的困境，以期進(jìn)一步了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀，把握我國農(nóng)村資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估規(guī)律。

1 農(nóng)地經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵及價(jià)值構(gòu)成

對(duì)農(nóng)民來說，農(nóng)地是一種具有社會(huì)身份象征、抵押擔(dān)保價(jià)值、應(yīng)急儲(chǔ)備等多重屬性的資產(chǎn)，對(duì)于不同的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者有不同的價(jià)值屬性。在我國，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)包括普通農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的承包經(jīng)營權(quán)和新型經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)方式取得的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)。對(duì)于前者的價(jià)值內(nèi)涵，學(xué)者基本達(dá)成了共識(shí)，“兩權(quán)分離”下農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是既有身份內(nèi)容又有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的綜合型權(quán)利，是一種用益物權(quán)[1]；“三權(quán)分置”下農(nóng)地承包權(quán)是集體成員再次初始取得承包地的權(quán)利，是一種物權(quán)取得權(quán)。這兩種情況下的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)都具有作為抵押品的擔(dān)保屬性。對(duì)于通過流轉(zhuǎn)獲得的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵，主要有“物權(quán)說”“債權(quán)說”“折中說”3 種觀點(diǎn)，具體內(nèi)容及代表學(xué)者如表1 所示。

表1 有關(guān)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵的主要觀點(diǎn)

對(duì)于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的構(gòu)成，不同角度下價(jià)值構(gòu)成的內(nèi)容也有所區(qū)別。

從市場價(jià)值角度看，農(nóng)地資源具有市場價(jià)值和非市場價(jià)值。農(nóng)地的市場價(jià)值主要表現(xiàn)在農(nóng)地作為生產(chǎn)要素投入使用后獲取一定的農(nóng)業(yè)收益以及由此帶來的各種補(bǔ)貼性收入，或者將農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去后獲得的租金收入。農(nóng)地的非市場價(jià)值主要包括為農(nóng)戶提供就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障價(jià)值，享受集體公共權(quán)利的身份認(rèn)同價(jià)值，維系農(nóng)民“戀鄉(xiāng)”“戀土”情感的工具性價(jià)值，以及為人們提供的舒適性服務(wù)價(jià)值[8]。

從功能效用角度看，農(nóng)地是一個(gè)十分復(fù)雜的自然、生態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)合體，農(nóng)地的價(jià)值就是其功能的貨幣度量，包含農(nóng)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值、農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值和農(nóng)地生態(tài)服務(wù)價(jià)值[9]。不同的價(jià)值需要根據(jù)功能效用的大小來計(jì)算。例如，農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值應(yīng)根據(jù)農(nóng)地為農(nóng)民提供基本生活保障、就業(yè)保障、養(yǎng)老醫(yī)療保障3 項(xiàng)功能效用進(jìn)行核算。

從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成角度看，普通農(nóng)戶的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值應(yīng)體現(xiàn)出市場價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和身份價(jià)值的多維性，其價(jià)值構(gòu)成來源于農(nóng)地作為生產(chǎn)要素的收益權(quán)和特殊國情下的保障權(quán)[10]。

2 影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的因素

農(nóng)地是農(nóng)民重要的財(cái)富儲(chǔ)備。農(nóng)民的福利不僅取決于農(nóng)業(yè)經(jīng)營收入，還取決于農(nóng)田的價(jià)值。不管是西方市場經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)地的資本要素價(jià)值，還是我國特殊農(nóng)地制度下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值，都是由一系列復(fù)雜的因素決定?？偨Y(jié)起來可以概括為微觀因素、中觀因素和宏觀因素3 類。

農(nóng)地面積、地理位置、土壤質(zhì)量、農(nóng)作物價(jià)格、農(nóng)業(yè)年收益、流轉(zhuǎn)期限、土地流轉(zhuǎn)方式等農(nóng)地自身及生產(chǎn)變量，農(nóng)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目狀況、經(jīng)營模式、市場前景、風(fēng)險(xiǎn)程度、種植作物類型等與農(nóng)業(yè)項(xiàng)目有關(guān)的因素，是影響農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的主要微觀因素[11]。

農(nóng)地的所有權(quán)安排、政府補(bǔ)助收入、農(nóng)技推廣服務(wù)的可獲得性等中觀因素會(huì)影響土地的價(jià)值。通常情況下，租用農(nóng)地的農(nóng)民比土地所有者較少采用長期和保護(hù)性的土地措施，進(jìn)而導(dǎo)致租用的農(nóng)地價(jià)值偏低。政府補(bǔ)助金額越高、時(shí)間越穩(wěn)定，對(duì)農(nóng)地價(jià)值的正向影響越大。獲得農(nóng)技推廣服務(wù)越多的農(nóng)民，越有能力提高其農(nóng)場的生產(chǎn)力，進(jìn)而有利于提高農(nóng)田價(jià)值。

國家宏觀制度安排與經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、社會(huì)保障政策、自然環(huán)境發(fā)展等宏觀因素會(huì)影響到農(nóng)地的價(jià)值。高通脹導(dǎo)致實(shí)際利率水平較低，會(huì)抬高農(nóng)地價(jià)格；財(cái)產(chǎn)稅率對(duì)農(nóng)地價(jià)值存在顯著負(fù)向影響。

3 農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估模式與方法

3.1 農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模式

農(nóng)地抵押貸款實(shí)踐中農(nóng)地價(jià)值評(píng)估模式主要有第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估、農(nóng)戶或金融機(jī)構(gòu)自評(píng)估、政府與貸款人和金融機(jī)構(gòu)三方協(xié)商評(píng)估以及按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分類評(píng)估等，其特點(diǎn)及代表性地區(qū)如表2 所示。

表2 我國農(nóng)地價(jià)值評(píng)估主要模式及代表區(qū)域

為了保證資產(chǎn)價(jià)值的客觀性和公允性，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)作為一項(xiàng)重要的無形資產(chǎn)，應(yīng)該由獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。在沒有獨(dú)立第三方的情況下，地方政府可以成立相關(guān)組織充當(dāng)?shù)谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)，例如平利縣對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的價(jià)值認(rèn)定由借款人、貸款人、承包戶、村組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站和縣農(nóng)林科技局“六位一體”聯(lián)合評(píng)估。相比之下，農(nóng)戶或金融機(jī)構(gòu)自評(píng)估可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)地評(píng)估價(jià)值不夠客觀和公允。金融機(jī)構(gòu)在作為評(píng)估主體時(shí)，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估成本，通常會(huì)盡量壓低農(nóng)地的評(píng)估價(jià)值。

在評(píng)估主體確定的情況下，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類評(píng)估，有利于提高農(nóng)地價(jià)值評(píng)估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，也有利于提高不同農(nóng)業(yè)主體的貸款可得性。例如高陵區(qū)根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，即農(nóng)民個(gè)人的承包經(jīng)營權(quán)及其地面附著物由區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心進(jìn)行評(píng)估，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)由專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。

3.2 農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估方法

根據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》，目前農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）價(jià)值評(píng)估方法主要有收益還原法、市場比較法、剩余法、公示地價(jià)系數(shù)修正法和評(píng)分估價(jià)法。徐華君和操穎卓（2017）認(rèn)為，現(xiàn)有傳統(tǒng)的評(píng)估方法無法充分體現(xiàn)地塊、經(jīng)營者等差異因素對(duì)價(jià)值的影響，可能低估或高估土地價(jià)值，進(jìn)而對(duì)授信額度的確定產(chǎn)生不利影響。

具體來看，由于農(nóng)地收益波動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，決定了收益還原法的評(píng)估程序缺乏可操作性，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際運(yùn)用中存在估價(jià)模型過于簡化、農(nóng)地純收益測算不合理以及還原利率確定不規(guī)范等問題，目前大多數(shù)試點(diǎn)實(shí)踐地區(qū)使用的是該種方法。市場比較法能夠充分反映經(jīng)營權(quán)的市場交易情況，評(píng)估結(jié)果容易被雙方所理解和接受，但是我國目前經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場建設(shè)落后，很難找到合適的參照物。剩余法不適合用于“四荒”地之外的農(nóng)地價(jià)值評(píng)估。評(píng)分估價(jià)法是綜合評(píng)價(jià)模型在農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方面的具體應(yīng)用，具有較高的交易成本，不適用于金融機(jī)構(gòu)直接面向農(nóng)戶的小額貸款業(yè)務(wù)。關(guān)于其他農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法的研究，主要包括基于發(fā)展權(quán)評(píng)估視角的定價(jià)方法、實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法、基于動(dòng)態(tài)收益還原法和建立修正因素因子指標(biāo)體系的方法等。

現(xiàn)有關(guān)于農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法的研究，豐富和深化了農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論，但專門針對(duì)抵押這種特定目的下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)價(jià)值的研究較少，對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)屬性和抵押主體的特殊性分析不夠深入，忽略了“三權(quán)分置”下農(nóng)地產(chǎn)權(quán)細(xì)分所引起的不同屬性經(jīng)營權(quán)價(jià)值收益的差異性。

4 農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀與問題

4.1 評(píng)估主體專業(yè)性和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)性有待提高

實(shí)踐中，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值通常由金融機(jī)構(gòu)與貸款農(nóng)戶協(xié)商評(píng)估，或者由地方政府成立相關(guān)部門充當(dāng)“第三方”進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估人員一般是由一些政府官員、金融機(jī)構(gòu)信貸人員和高校學(xué)者組成的“專家小組”，評(píng)估主體缺乏一定的獨(dú)立性和專業(yè)性。這導(dǎo)致農(nóng)地價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)具有很大的隨意性和地區(qū)差異性。實(shí)踐中一般采用“一權(quán)一議”“一塊一定”的估值方式。例如楊凌示范區(qū)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估一般先由借款人對(duì)抵押農(nóng)地的價(jià)值進(jìn)行自我評(píng)估，再由土地交易流轉(zhuǎn)中心根據(jù)借款人提供的信息進(jìn)行復(fù)核和綜合評(píng)價(jià)，最終形成雙方認(rèn)可的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)果只是簡單地分為“良好、較好、一般、較差”4 個(gè)檔次，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估結(jié)果的檔次發(fā)放相應(yīng)的貸款額度。這種粗略的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不符合資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本原則，加之土地流轉(zhuǎn)市場缺乏規(guī)范性，導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)的商品性很難通過市場表現(xiàn)出來。因此，在專業(yè)獨(dú)立的評(píng)估主體和科學(xué)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)均缺失的情況下，農(nóng)地價(jià)值被嚴(yán)重低估。

4.2 評(píng)估客體價(jià)值范圍和形式缺乏統(tǒng)一

農(nóng)地抵押貸款金融功能的實(shí)現(xiàn)，除了取決于農(nóng)地價(jià)值外，還要看農(nóng)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目和地上附著物的稟賦條件。地上附著物作為有效抵押品，可以在抵押貸款中起到價(jià)值擔(dān)保的作用。當(dāng)前試點(diǎn)實(shí)踐中，對(duì)于農(nóng)地抵押價(jià)值是否包含地上附著物出現(xiàn)了差異。評(píng)估客體價(jià)值計(jì)量范圍的不一致，是導(dǎo)致試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)地抵押貸款實(shí)踐效果差異的主要原因之一。

對(duì)于普通農(nóng)戶而言，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是一種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值與身份價(jià)值等多重屬性的永久性準(zhǔn)所有權(quán)。對(duì)于新型經(jīng)營主體而言，流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)期限內(nèi)只體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是一種有限的使用權(quán)。在農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)該對(duì)兩種抵押產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分類考慮。實(shí)踐中，大部分試點(diǎn)地區(qū)都采用了統(tǒng)一的評(píng)估方法，忽略了評(píng)估價(jià)值屬性的異質(zhì)性，從而導(dǎo)致農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值的確認(rèn)缺乏一定的客觀性和準(zhǔn)確性。

5 研究結(jié)論與展望

總體上看，現(xiàn)有關(guān)于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估的研究有以下兩方面特點(diǎn)。第一，對(duì)農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵和影響因素達(dá)成了基本共識(shí)。學(xué)者普遍認(rèn)識(shí)到農(nóng)村土地由于具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、社會(huì)保障和生態(tài)涵養(yǎng)等多種功能，總體上包括能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及非市場化的社會(huì)保障價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。第二，對(duì)現(xiàn)有農(nóng)地價(jià)值評(píng)估缺乏專業(yè)性和規(guī)范性的現(xiàn)狀達(dá)成了基本共識(shí)。學(xué)者對(duì)現(xiàn)有農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法在實(shí)踐中應(yīng)用的利弊進(jìn)行對(duì)比分析，指出現(xiàn)有評(píng)價(jià)方法在進(jìn)行農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值計(jì)算時(shí)都存在一定的局限性。要改進(jìn)農(nóng)地價(jià)值評(píng)估方法，不僅要考慮方法的科學(xué)性和合理性，還要保證具有一定的現(xiàn)實(shí)操作性。

由于農(nóng)地經(jīng)營權(quán)作為抵押品的特殊性、農(nóng)地預(yù)期收益的不確定性以及農(nóng)地價(jià)值影響因素的復(fù)雜性，如何提高農(nóng)地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估方法的適用性和科學(xué)性成為當(dāng)前學(xué)術(shù)研究的重要任務(wù)，今后可在以下兩方面開展研究。第一，根據(jù)農(nóng)地抵押產(chǎn)權(quán)屬性對(duì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法進(jìn)行分類設(shè)計(jì)，對(duì)于普通農(nóng)戶抵押的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)和規(guī)模經(jīng)營主體抵押的流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)，分別使用不同的價(jià)值計(jì)量方法。第二，基于我國農(nóng)村改革的實(shí)踐需要，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)、無形資產(chǎn)評(píng)估等理論，對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)問題進(jìn)行創(chuàng)新研究，重點(diǎn)結(jié)合農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)屬性、自然屬性以及特有的社會(huì)屬性，制定科學(xué)合理的價(jià)格指標(biāo)體系。