城鎮(zhèn)化進程是如何影響房價的？
——基于省級面板數(shù)據(jù)的實證研究

廖昱輝

（中南財經(jīng)政法大學，湖北 武漢 430073）

改革開放后，我國政府轉(zhuǎn)而鼓勵人口流動，如吸引農(nóng)村人口進城務(wù)工，為城鎮(zhèn)化進程開始奠定了良好基礎(chǔ)。2001年，隨著“十五”計劃的實施，我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方針改為“全國各城市協(xié)調(diào)發(fā)展”，摒棄了先前控制大城市規(guī)模的方略，著重加快城鎮(zhèn)化進度。自此，中國城鎮(zhèn)化被提為國家性戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化正式走向高速公路。與此同時，中國房地產(chǎn)市場也隨著改革開放等一系列政策開始逐步發(fā)展，房地產(chǎn)價格尤其是城市房地產(chǎn)價格增長不斷加快。作為居民生活中尤為重要的一環(huán)，房價快速增長成為社會焦點、引發(fā)廣泛討論。城鎮(zhèn)化進程不斷推進與房地產(chǎn)價格上升間是否具備相關(guān)性，如果有，其與房地產(chǎn)價格之間是如何相互作用的？這個問題的解答對于之后調(diào)控城市化進程和房地產(chǎn)價格都具有重要意義。

一、文獻綜述

對于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，眾多學者通過研究得出結(jié)論：城鎮(zhèn)化是推動房地產(chǎn)價格上漲的原因之一。鄧翔等（2013）運用六個中部省份數(shù)據(jù)，采取GMM估計方法得出房價與城市化水平之間的正相關(guān)關(guān)系。陸銘等（2014）通過使用地級市數(shù)據(jù)，采用移民占比和移民占比變動作為核心解釋變量，得出城市化水平增加帶來房價上升的結(jié)論。郭娜等（2015）使用PSTR模型分析人口結(jié)構(gòu)變動、城鎮(zhèn)化水平對房價的影響，提出城鎮(zhèn)化能夠抵消老齡化對房價的消極作，應(yīng)加快城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展。孟慶斌等（2017）提出城鎮(zhèn)化、區(qū)域間發(fā)展不平衡導致的人口流動及收入水平共同推動了房地產(chǎn)價格變動。杜冰等（2020）使用實證分析得出房價隨城鎮(zhèn)化效率提高而上漲[5]。但也存在部分學者認為城鎮(zhèn)化和房價之間并不具備顯著的相關(guān)性，城鎮(zhèn)化不是推進房價上漲的重要因素之一。如姜松等（2014）采取空間計量模型，運用非農(nóng)人口占比衡量城鎮(zhèn)化水平來測度對房價的影響發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化和房價之間具有顯著的負相關(guān)性。洪建國等（2020）使用PVAR模型分析城鎮(zhèn)化、地方公共支出及房價三者的相互關(guān)系，得出地方公共支出對城鎮(zhèn)化的促進作用呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特征，其只有在東中部地區(qū)才能發(fā)揮作用；且得出房價和城鎮(zhèn)化之間并無明顯聯(lián)系，城鎮(zhèn)化并不是推進房價的重要因素。得出這樣的結(jié)論，原因在于這些學者使用了如非農(nóng)人口占比等不同指標衡量城鎮(zhèn)化水平，導致得出不同研究結(jié)論。

根據(jù)諾瑟姆曲線，我國城市化正處于最為關(guān)鍵的快速發(fā)展階段。此時政府應(yīng)該采取因地制宜、適度的房地產(chǎn)政策，避免出現(xiàn)發(fā)達國家在發(fā)展城市化時出現(xiàn)的社會性問題。如王青云等（2020）通過分析韓國城市化歷程，發(fā)現(xiàn)韓國在城市化后半段出現(xiàn)了住房供給不足、住房自有率低等問題，引發(fā)了財富分配兩極化、家庭負債率增加等社會問題。為避免重蹈韓國城市化錯誤道路，我國政府在推進城鎮(zhèn)化的同時要采取相對平穩(wěn)的住房政策，并注重政策對于收入分配的影響。

二、實證分析

1.數(shù)據(jù)來源

本文采用2000年～2020年中國30個省份（未包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)；由于西藏自治區(qū)數(shù)據(jù)缺失嚴重，因此剔除）的面板數(shù)據(jù)進行實證分析。其中，2020年城鎮(zhèn)化比重、性別比來自于第七次人口普查數(shù)據(jù)，剩余年份數(shù)據(jù)來自各省份的《城市統(tǒng)計年鑒》及人口抽樣調(diào)查報告。地方公共財政支出、房屋竣工面積、老年撫養(yǎng)比、城鄉(xiāng)收入差距來自于《中國統(tǒng)計年鑒》。

2.變量說明

房地產(chǎn)價格作為被解釋變量，由商品房平均銷售價格來體現(xiàn)；城鎮(zhèn)化率作為解釋變量，用城鎮(zhèn)化比重（城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝冢﹣砗饬俊？刂谱兞浚海?）老齡化，由老年撫養(yǎng)比體現(xiàn)；（2）地方公共財政支出，由地方一般公共預(yù)算支出這一指標來體現(xiàn)，反映當?shù)赜糜诘胤矫裆ㄔO(shè)的支出份額；（3）地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，由當?shù)厝司鵊DP來反映；（4）房屋竣工面積；（5）城鄉(xiāng)收入差距，由城鄉(xiāng)居民收入比重指標反映。

3.模型構(gòu)建

為了分析城鎮(zhèn)化與房價的交互作用，本文參照先前相關(guān)論文的模型，添加了老年撫養(yǎng)比、地方財政支出等指標，構(gòu)建模型如下：

其中t，i表示第t年第i個省市，β0表示常數(shù)項。hp為被解釋變量房地產(chǎn)價格，urb為解釋變量城鎮(zhèn)化率。其余各項為控制變量，具體包括：area為房屋竣工面積，pgdp為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，pe為地方公共財政支出，urir為地區(qū)城鄉(xiāng)收入差距，old為老年撫養(yǎng)比，sex為性別比， λyear為時間控制。本文將各個變量作對數(shù)處理（相對指標除外），來消除異方差對于結(jié)果的影響。

由于不同地區(qū)的城鎮(zhèn)化率具有較大差異。因此，本文將全國地區(qū)分為西部、東部、中部三個地區(qū)進行分別回歸。根據(jù)圖1，可以發(fā)現(xiàn)東部、中部、西部三個地區(qū)中各個省、自治區(qū)、直轄市2000年～2020年的房價及城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)同一變化趨勢，即房價隨著城鎮(zhèn)化進程不斷推進而逐步上漲。

圖1 各地區(qū)2000年～2020年城鎮(zhèn)化及房價趨勢圖

本文使用的各個指標的描述性統(tǒng)計如表1所示。

表1 各變量描述性統(tǒng)計

4.結(jié)果分析

首先，使用混合OLS回歸，分析城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價格之間的相互作用關(guān)系。而后使用城鎮(zhèn)化水平滯后一期作為工具變量，繼續(xù)進行OLS回歸，控制內(nèi)生性問題并進一步證明結(jié)果。

通過表2結(jié)果，全國內(nèi)城鎮(zhèn)化與房價顯著正相關(guān)，相應(yīng)的R2為0.901，擬合度接近1，城鎮(zhèn)化率很好地解釋了房地產(chǎn)價格的變動。隨著城鎮(zhèn)化率增加，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)化，使得城市經(jīng)濟體量不斷增大，增加了政府財政收入，能夠用于進一步完善城市公共設(shè)施與服務(wù)水平。但這一情形也加大了城鄉(xiāng)收入差距，導致貧富差距加大等問題。為緩解不斷增加的城市人口住房問題，政府采取相應(yīng)住房政策，不斷增加每年住房供給，從而在一定程度上緩解不斷上漲的房價。

表2 城鎮(zhèn)化水平對房地產(chǎn)價格影響的回歸結(jié)果

分地區(qū)來看，作為經(jīng)濟較發(fā)達的東部、中部地區(qū)，城鎮(zhèn)化與房價間具有明顯的正向相互作用，均在1%的水平下顯著。但對于欠發(fā)達的西部地區(qū)，這種推動作用則不顯著。觀察到最后一列控制變量，隨著東部地區(qū)老齡化加重，人口紅利逐漸消失，并逐漸轉(zhuǎn)化為“人口負債”，我國住房需求將不斷下降，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)逐步萎縮的發(fā)展態(tài)勢。這一結(jié)論與牟新娣等（2019）提出的人口年齡結(jié)構(gòu)改變對房地產(chǎn)市場帶來負面沖擊的結(jié)論一致[9]。

5.工具變量法

根據(jù)司海平等（2017）所述，為避免內(nèi)生性問題，本文使用城鎮(zhèn)化的滯后一期作為工具變量。其次檢驗因變量是否是內(nèi)生的，根據(jù)結(jié)果顯示強烈拒絕原假設(shè)，得出因變量房地產(chǎn)價格是內(nèi)生的。對工具變量進行兩階段最小二乘法（2SLS）后，再對工具變量進行弱相關(guān)檢驗，根據(jù)結(jié)果得出不存在弱相關(guān)的工具變量。

再加入城鎮(zhèn)化滯后一期作為工具變量后進行回歸。根據(jù)結(jié)果，可以得出再加入工具變量后，其估計系數(shù)依然為正，從而證明了城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)價格間的正向關(guān)系。

6.穩(wěn)健性檢驗

按照秦佳平（2015）所得到的結(jié)論，可以使用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入替代城鎮(zhèn)化作為解釋變量，對主回歸結(jié)果進行檢驗。根據(jù)結(jié)果，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然與房地產(chǎn)價格存在顯著正向關(guān)系，進一步證明了先前所述結(jié)果的穩(wěn)健性。

三、結(jié)論

本文使用了2000年～2020年全國30個省市的面板數(shù)據(jù)進行回歸，分析城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。為探尋不同經(jīng)濟水平條件下城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格相互作用大小，將全國分為東部、中部、西部三個不同地區(qū)。根據(jù)結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化推進可以帶動房地產(chǎn)價格的增加，兩者間的相互作用關(guān)系在東、中部地區(qū)更為明顯。因此，可以得出城鎮(zhèn)化促進農(nóng)村人口進入城市，帶來城市人口增加從而能夠促進房地產(chǎn)價格的上升。根據(jù)上述結(jié)論，針對性提出以下幾點建議：在繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化政策時要注意因地施策，加快提高西部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平，而對于東部地區(qū)來說，應(yīng)穩(wěn)步不移的繼續(xù)實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，進一步加大中小城市規(guī)模；在積極推進城鎮(zhèn)化進程同時，還要注意各城市由于人口增加而帶來的住房供求變化，采取相應(yīng)住房政策確保住房供給與人口增加相匹配，積極建立并完善住房租賃市場，以防由于住房供給短缺而帶來的社會收入分配不均等問題；在穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)化政策時，要注意可能帶來的諸多問題，如城鄉(xiāng)收入差距增加、住房供給不足等。并警惕作為先前推動房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的“人口紅利”已經(jīng)逐漸消失，無論是國際經(jīng)驗還是中國具體國情， 從長期角度來看， 老齡化會通過房地產(chǎn)消費性需求抑制房價。因此，要通過發(fā)展城鎮(zhèn)化來抵消老齡化對于房價的消極作用。