保利、萬科、融創(chuàng)房?jī)r(jià)為什么逆勢(shì)上漲

孫庭陽

今年10月份，全國(guó)新建住宅平均價(jià)格創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售額創(chuàng)近17個(gè)月新低。但是，銷售規(guī)模最大的4家房地產(chǎn)企業(yè)，10月份銷售額都超過了9月份，更有3家在10月份漲價(jià)銷售。

10月份全國(guó)新建商品住宅均價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售額創(chuàng)17個(gè)月低谷

傳統(tǒng)樓市素有“金九銀十”的說法，期盼著9月和10月能迎來樓市銷售旺季。但從全國(guó)的銷售數(shù)據(jù)看，今年落空了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國(guó)新建商品住宅銷售平均價(jià)格是9962元/平方米，從今年年初以來，平均價(jià)格首次跌至萬元以下。與今年的1月份和2月份小高峰11228元/平方米相比，每平方米降價(jià)1266元。

與前兩年相似的是，三季度內(nèi)平均價(jià)格都是逐月下降。今年8月份、9月份和10月份，全國(guó)新建商品住宅的平均價(jià)格分別是10278元/平方米、10051元/平方米和9962元/平方米，呈現(xiàn)逐月下跌的態(tài)勢(shì)。這樣的走勢(shì)，在2018年至2020年同期都曾出現(xiàn)，均是逐月下跌。

但是，今年前10個(gè)月的平均價(jià)格仍高于往年。

今年1月至10月的平均價(jià)格是10513元/平方米，與2019年同期、2020年同期相比，每平方米仍高1211元、527元。這樣看來，全國(guó)新建商品住宅的平均價(jià)格重心仍高于前兩年。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，今年10月份新建商品住宅銷售額只有1.09萬億元，同為年內(nèi)新低，還創(chuàng)出了自2020年5月份以來近17個(gè)月新低。近5年銷售額低谷，首次出現(xiàn)在10月份。此前4年，月度銷售額低谷分別出現(xiàn)在2017年的7月，2018年和2019年的4月，2020年的1月和2月。

今年10月份新建商品住宅銷售額只有前10個(gè)月平均值的74%。而在2018年至2020年，10月的銷售額在當(dāng)年各月排名中都處于中部位置。10月份的銷售額與當(dāng)年各月平均銷售額對(duì)比，2018年、2019年和2020年分別是87%、90%和103%。

編輯制圖：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 采制中心

10月18日，在國(guó)務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉回答提問時(shí)表示，今年以來，通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開資料整理

恒大復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓融創(chuàng)頻頻歸攏資金

然而，具體的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和銷售均價(jià)變化，與宏觀數(shù)據(jù)并不一致。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月操盤金額前5公司，分別是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）、中國(guó)恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）和保利發(fā)展（600048.SH）。這5家公司操盤銷售金額能占到前9個(gè)月全國(guó)商品房銷售額的17%。觀察這5家公司的經(jīng)營(yíng)變化，能夠部分了解房企運(yùn)作情況。

中國(guó)恒大在爆出債務(wù)危機(jī)后，截至11月23日，仍未公布9月、10月份的銷售情況。

另外4家公司公布了銷售情況，除了碧桂園10月份的銷售均價(jià)有所下降，另外3家都在漲價(jià)，10月份的均價(jià)處于前10個(gè)月的中間位置。

保利發(fā)展?jié)q價(jià)最高，10月份銷售均價(jià)比前一個(gè)月上漲了1167元，達(dá)15717元/平方米，這一價(jià)格，是保利發(fā)展前10個(gè)月中第四高價(jià)。萬科和融創(chuàng)中國(guó)的均價(jià)，分別上漲了430元和210元，兩公司10月份售價(jià)都處于前10個(gè)月的中間位置。

4家公司10月份的銷售額，都高于9月份，與全國(guó)整體數(shù)據(jù)趨勢(shì)也不相同。

4家公司中，保利發(fā)展10月份的銷售額漲幅最大，比9月份上漲39%，萬科和融創(chuàng)中國(guó)分別上漲16%和9%，碧桂園漲幅最小，不到1%。

此外，這5家龍頭房企中，中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)近期也頻頻爆出大消息。

8月19日，人民銀行等相關(guān)部門約談恒大集團(tuán)高管，要求恒大集團(tuán)努力保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融穩(wěn)定。

9月1日，恒大集團(tuán)官網(wǎng)披露，恒大集團(tuán)舉行“保交樓”軍令狀簽署大會(huì)。集團(tuán)8位副總裁率八大保交樓專項(xiàng)工作組，各省的分公司董事長(zhǎng)率班子成員、項(xiàng)目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。在許家印的帶領(lǐng)下，恒大集團(tuán)上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設(shè)，保質(zhì)保量完成樓盤交付。

恒大集團(tuán)官方公眾號(hào)在10月24日稱，位于恒大總部所在地的恒大集團(tuán)深圳公司，包括深圳、東莞等6地?10?余個(gè)項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，正有序進(jìn)行中。11月19日披露，恒大位于廣州、佛山等珠三角的15個(gè)區(qū)域的63個(gè)在建樓盤，已全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

除了“保交樓”，恒大集團(tuán)也在騰挪資金。

11月17日，中國(guó)恒大披露，公司旗下全資附屬公司將恒騰網(wǎng)絡(luò)（0136.HK）股票全部轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓款約合17.47億元，根據(jù)今年6月30日恒騰網(wǎng)絡(luò)的賬面價(jià)值，“預(yù)計(jì)將從交易中產(chǎn)生約85億港元的虧損”，交易所得款項(xiàng)用作公司一般營(yíng)運(yùn)資金。

11月19日，恒生指數(shù)公司宣布，將中國(guó)恒大從恒生指數(shù)成份股剔除，新增加了信達(dá)生物制藥（1801.HK），所有變動(dòng)將于12月6日起生效。

除了中國(guó)恒大，融創(chuàng)集團(tuán)的資本運(yùn)作也很頻繁。

在融創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)主要有兩個(gè)上市公司，分別是融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）以及融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK），兩個(gè)上市公司的實(shí)際控制人都是孫宏斌。

今年9月份，在互聯(lián)網(wǎng)上流傳著融創(chuàng)紹興公司向政府救助的信息，融創(chuàng)集團(tuán)隨后對(duì)事件給予澄清。

融創(chuàng)集團(tuán)在聲明中解釋了事情的經(jīng)過。融創(chuàng)紹興公司負(fù)責(zé)人獲悉9月24日上午紹興市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)將督查黃酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目安全生產(chǎn)工作，想借機(jī)就解決融創(chuàng)在紹興項(xiàng)目已售房源的網(wǎng)簽問題尋求支持，初步整理了相關(guān)文字內(nèi)容，作為向政府口頭匯報(bào)的腹稿，但在9月24日上午9時(shí)因操作失誤發(fā)至紹興本地的一個(gè)房產(chǎn)交流群，造成信息的外泄。

融創(chuàng)集團(tuán)在聲明中表示，從未有過，也沒有任何需求和意愿向政府提交類似報(bào)告。公司于2020年底投資了大型綜合文旅項(xiàng)目黃酒小鎮(zhèn)，“堅(jiān)定看好紹興城市發(fā)展，未來還會(huì)繼續(xù)深耕，加大在紹興的投資力度”，并且，融創(chuàng)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)正常、銷售良好，集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)健康。

但互聯(lián)網(wǎng)上的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。從9月開始，融創(chuàng)中國(guó)提前終止合作協(xié)議、賣股票、賣股權(quán)，這些運(yùn)作都是促進(jìn)現(xiàn)金回籠。

今年9月份，融創(chuàng)集團(tuán)與萬達(dá)酒店發(fā)展（0169.HK）一方提前終止了21家酒店的酒店管理協(xié)議。這21家酒店中，包括19家正在運(yùn)營(yíng)的酒店，兩家正在建設(shè)且尚未開始運(yùn)營(yíng)的酒店，本是融創(chuàng)集團(tuán)持有、萬達(dá)管理，到期時(shí)間為2037年。公告中解釋原因是“由于疫情影響與融創(chuàng)商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整”。終止協(xié)議后，融創(chuàng)集團(tuán)會(huì)向萬達(dá)酒店發(fā)展一方支付1.3332億元作為補(bǔ)償、支付6859萬元作為未支付的應(yīng)付賬款。

10月29日，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，從今年6月1日至10月28日，以約35.4億元的對(duì)價(jià)出售貝殼（BEKE.N）美國(guó)存托股票（ADS），這是公司2017年入股時(shí)所獲股票，從初始投資算起，融創(chuàng)中國(guó)投資收益達(dá)24.3億元。

11月7日，融創(chuàng)服務(wù)以18億元的對(duì)價(jià)，收購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)旗下的融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的運(yùn)營(yíng)管理公司。被收購(gòu)公司是融創(chuàng)中國(guó)全資子公司，融創(chuàng)中國(guó)0.1億元認(rèn)購(gòu)股權(quán)出資。10月末，被收購(gòu)公司凈資產(chǎn)0.1122億元，從今年2月20日到10月末，稅后利潤(rùn)0.7881億元。

11月14日，融創(chuàng)中國(guó)的公告稱，通過3種操作獲得了約合90億元的資金支持。首先，孫宏斌個(gè)人以約合28.75億元無息貸款的形式支持融創(chuàng)。其次，融創(chuàng)中國(guó)以15.18港元/股的價(jià)格配售股票，約合41.82億元。與前一個(gè)交易日融創(chuàng)中國(guó)在港股市場(chǎng)的收盤價(jià)相比，這個(gè)配售價(jià)相當(dāng)于折價(jià)11%。最后，融創(chuàng)服務(wù)以14.75港元/股的價(jià)格配售股票，約合19.17億元。與融創(chuàng)服務(wù)在港股市場(chǎng)前一天收盤價(jià)相比，配售價(jià)同樣是折價(jià)11%。

11月15日，融創(chuàng)中國(guó)和融創(chuàng)服務(wù)的股價(jià)，都以下跌來回應(yīng)折價(jià)配售，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)下跌11.5%，融創(chuàng)服務(wù)下跌16.67%。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第22期）