R房地產(chǎn)公司土地增值稅籌劃分析

李嘉綺

摘要：本論文選題的研究意義在于以R房地產(chǎn)公司為例，研究在部分稅法更新完畢的情況下，企業(yè)應(yīng)該如何有效進(jìn)行土地增值稅籌劃，才能夠降低公司負(fù)稅，使企業(yè)利潤最大化。本篇論文首先闡述了土地增值稅的研究背景、意義、內(nèi)容、方法和國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的對比，以及土地增值稅相關(guān)的概念和理論基礎(chǔ)。然后簡要介紹了R房地產(chǎn)公司的主要情況，和近幾年R房地產(chǎn)公司的負(fù)稅情況。最后通過對R房地產(chǎn)公司項目案例進(jìn)行分析，在具體問題上具體研究，用理論聯(lián)系實際，結(jié)合部分稅法修改完善后的內(nèi)容，找出R房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目的進(jìn)行中，在土地增值稅的稅收籌劃方面出現(xiàn)的問題，并針對該公司出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論與研究最終找出解決辦法，對公司的稅收籌劃進(jìn)行設(shè)計，從而達(dá)到使公司稅負(fù)盡量降到最低的目的。稅收籌劃在政府的鼓勵下成為了企業(yè)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，科學(xué)有效的稅收籌劃對企業(yè)和政府雙方都是有百利而無一害的。本文針對R房地產(chǎn)公司在土地增值稅這一稅種上出現(xiàn)的稅收籌劃問題，根據(jù)相關(guān)法律以及具體案例情況進(jìn)行分析與討論，大致估算了R房地產(chǎn)公司在某房地產(chǎn)開發(fā)項目中所需繳納的稅額，得出該項目需要繳納的稅額，所以本文通過改購買為兼并、改銷售為投資、合作建房留作自用的方式來降低R房地產(chǎn)公司的稅負(fù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地增值稅;稅收籌劃

1.研究的背景與意義

我國大部分企業(yè)在以往并沒有重視稅收籌劃，主要原因是民眾對于納稅的重要性以及自覺性比較淡薄。我國征稅手段的落后也導(dǎo)致了部分企業(yè)能夠找到法律中存在的漏洞，從而給避稅偷稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和發(fā)展提供了培養(yǎng)皿。人們對于納稅問題的認(rèn)識是從我國建立市場經(jīng)濟(jì)開始的，部分稅法的不斷修改與完善也體現(xiàn)了政府對納稅的重視以及對稅收籌劃的支持。

目前，在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中，房地產(chǎn)行業(yè)一直都在國民經(jīng)濟(jì)中處于比較重要的地位。國家近些年也陸續(xù)出臺了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的優(yōu)惠政策，政府也在變相扶持著我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見，能否成功并且正確地進(jìn)行土地增值是的籌劃就房地產(chǎn)企業(yè)而言就變得十分的重要了。

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)運(yùn)行中會涉及到很多種稅收種類，其中包含增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅這類的一般稅務(wù)，還包含僅針對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置的房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等稅務(wù)。而在這其中，土地增值稅在設(shè)置、征收、清算方面都是相對來講比較復(fù)雜的，所以只要解決好房地產(chǎn)公司土地增值稅的稅收籌劃問題，其他類似的稅務(wù)問題就迎刃而解了。

我國的各種稅收政策都在不斷完善，納稅人在日常生活中如要轉(zhuǎn)讓自己擁有的國有土地或者附加建筑物，就會產(chǎn)生一部分增值額，而土地增值稅的就是針對這部分增值額來設(shè)立的。在稅收法律不斷完善的局勢下，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨稅收籌劃的新問題。本篇論文以R房地產(chǎn)公司某項目上對土地增值稅的籌劃為案例進(jìn)行研究，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和案例分析法研究R房地產(chǎn)公司土地增值稅的籌劃問題，并提出切實的解決方案。

1.1文獻(xiàn)綜述

我國土地增值稅的征收從1994年開始，唐向、唐騰翔在同年最早提出了納稅籌劃是企業(yè)通過事先規(guī)劃自身經(jīng)營活動來降低自身稅收成本的方式這一觀點，在2011年和2013年張莉和秦冬兩人分別提出了納稅籌劃的時效性和通過納稅籌劃使企業(yè)利益最大化的觀點，直到2016年-2018年國家陸續(xù)出臺了各項新的稅收法律法規(guī)，逐漸的為房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃創(chuàng)造了新的環(huán)境與優(yōu)勢，吳雨在2018年通過企業(yè)案例分析提出了企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)積極溝通、稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)主動指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行清算的觀點。

在國家不斷更新稅收法律法規(guī)的大環(huán)境下，仍舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的方面存在著員工法律意識及勝任能力不足、缺少專業(yè)財務(wù)人員管理、稅收籌劃風(fēng)險意識不足、稅收籌劃方式不合理等問題。

綜上所述，國內(nèi)的學(xué)者和專家對于房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅稅收籌劃方面遇到的問題和所需做出的對策都有著自己的了解和建議。本文通過對大量文獻(xiàn)的參考研究，針對R房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃案例進(jìn)行分析，提出合理對策并加以應(yīng)用。

1.2研究的內(nèi)容與方法

本篇論文通過對R房地產(chǎn)公司的項目案例進(jìn)行分析與討論，找出R房地產(chǎn)公司在本項目上出現(xiàn)的有關(guān)土地增值稅籌劃的問題，并針對該公司出項的問題找出對策，從而達(dá)到使公司稅負(fù)盡量降到最低的目的。

主要采用了文獻(xiàn)研究和案例分析結(jié)合的方法，做到理論聯(lián)系實際，具體問題具體分析，將R房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃出現(xiàn)的問題進(jìn)行剖析，提出了具體的解決方案，并就解決方案的應(yīng)用和可能出現(xiàn)的不足進(jìn)行了討論。

1.3相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)

稅收籌劃主要看重的有兩個點，一點是要合理合法合規(guī)、依法納稅，另一點是要在合法的基礎(chǔ)上最大程度的節(jié)稅。要進(jìn)行合理有效的稅收籌劃的前提條件是要實事求是，要切實地了解具體情況后才能夠給出合適的解決方案，而合理有效的稅收籌劃的目標(biāo)就是達(dá)到稅收收益的最大化。

有效的稅收籌劃方案應(yīng)該對納稅企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分的考慮，從而判斷出該企業(yè)的稅收籌劃的風(fēng)險以及可能落入的陷阱。稅收籌劃經(jīng)過多年的不斷發(fā)展和實際應(yīng)用，稅收籌劃的籌劃思路逐漸成形，主要包括了合法合規(guī)的利用國家對于稅收的優(yōu)惠政策、延期納稅的技術(shù)、分割技術(shù)和扣除技術(shù)，通過這些方式來達(dá)到減少納稅成本、盡量減少應(yīng)納稅款、延長納稅期限的目的，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收收益最大化的目標(biāo)。

2.R房地產(chǎn)公司及納稅現(xiàn)狀

2.1?R公司基本情況

R公司于2003年在天津市注冊成立，是香港聯(lián)交所主板上市企業(yè)，經(jīng)過多年的鞏固和發(fā)展R公司已經(jīng)確立了行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢，為中國家庭提供良好的生活環(huán)境與服務(wù)的同時積極承擔(dān)社會責(zé)任，也成立了基金會為中國公益事業(yè)提供支持。R公司的主要業(yè)務(wù)集中在地產(chǎn)方面，圍繞著地產(chǎn)全面發(fā)展，設(shè)立了眾多戰(zhàn)略板塊，行業(yè)覆蓋范圍十分廣泛。

RC公司近年的各項收入指標(biāo)都在持續(xù)上升，整體的負(fù)債水平并沒有太大變化，但是負(fù)債結(jié)構(gòu)有一些改變，預(yù)售款的占比增加的同時減少了利息費用的支出，債務(wù)利息不斷減少，降低了3個百分點左右，提高了企業(yè)的償債能力。

2.2?RC?公司納稅現(xiàn)狀

2.2.1?稅收優(yōu)惠政策

近年我國政府在不斷完善稅法的內(nèi)容，目前《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中體現(xiàn)了，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅后，出售的增值率沒有超過20%的情況免征土地增值稅;出售的增值率超過20%的就按照全部的增值額納稅。若因國家建設(shè)需要所以政府依法征用或者回收的房地產(chǎn)、因城市實施規(guī)劃或國家需要所以搬遷的房地產(chǎn)、由納稅人自身自行轉(zhuǎn)讓出去的房地產(chǎn)、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房的房源并且出售的增值率沒有超過20%的房地產(chǎn)都是免收土地增值稅的。因個人工作調(diào)動或想改善居住條件轉(zhuǎn)讓自用住房的，居住時間大于等于五年免征土地增值稅，大于等于三年小于五年的減半征收土地增值稅，互換自有的用來居住的房地產(chǎn)和贈與房地產(chǎn)也是不征稅的。

2.2.2?近年納稅現(xiàn)狀

RC公司于2017年購得位于沈陽市某區(qū)的土地，取得了沈陽市國土資源局頒發(fā)的沈陽市國用（2017）第123456號土地使用權(quán)證書，并在這塊土地上開發(fā)了園區(qū)項目。這個房地產(chǎn)項目本期的總占地面積約為42萬平方米，普通住宅約占75%，商鋪寫字樓等可售可租賃面積約占15%，車庫面積約占5%。這些可售面積的土地增值稅分別約為11310萬元、6510萬元和1450萬元，總的土地增值稅的納稅金額為19270萬元。

根據(jù)我國四級超率累計稅率的計算方法，該項目已經(jīng)達(dá)到了現(xiàn)有計算方法的第二個檔位，可以看出該項目的土地增值稅的納稅壓力比較大，所以及時的進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃是十分必要的。

3.R公司土地增值稅籌劃出現(xiàn)的問題及解決方案

3.1?R公司土地增值稅籌劃問題

通過對R房地產(chǎn)公司的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，R房地產(chǎn)公司內(nèi)部的大多數(shù)員工自身的法律觀念不足，尤其是在稅收法律方面的知識比較匱乏。在公司項目的清算中，很少會有對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的意識;還有在項目清算的環(huán)節(jié)中，出現(xiàn)過為了降低土地增值稅的繳納金額從而減輕稅負(fù)，與分包方出具虛假的土建合同來達(dá)到增加工程成本合同的現(xiàn)象。而且大部分員工還認(rèn)為稅收工作是由國家主要負(fù)責(zé)的，自己只需要按規(guī)定進(jìn)行納稅就可以。法律意識的欠缺不僅會是公司發(fā)展緩慢，甚至?xí)?dǎo)致公司在納稅過程中出現(xiàn)舞弊的行為。

在R房地產(chǎn)公司對內(nèi)部員工進(jìn)行培訓(xùn)的過程中，側(cè)重點被放在了對財務(wù)人員的培訓(xùn)上，但培訓(xùn)的內(nèi)容卻局限在了項目清算中，并沒有針對土地增值稅稅收籌劃單獨進(jìn)行培訓(xùn)或是指引，公司本身也沒有單獨設(shè)立專門進(jìn)行稅收籌劃的部門。這些問題導(dǎo)致了公司財務(wù)崗的管理人員對項目清算中土地增值稅籌劃的重視程度低，沒有專人指導(dǎo)并帶領(lǐng)公司員工進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃，這很有可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)壓力大，也將公司管理者和員工的工作水平局限在了較低值。

公司財務(wù)人員在沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的情況下，對于土地增值稅稅收籌劃的認(rèn)知不足，部分財務(wù)人員僅僅負(fù)責(zé)了項目清算的常規(guī)流程，沒有在做好項目清算的基礎(chǔ)上對涉及的稅務(wù)進(jìn)行納稅籌劃;另外有員工擬定的稅收籌劃方案無法得到有效的監(jiān)督和管理，稅收籌劃方案也沒有達(dá)到最佳的狀態(tài)，無法支持公司利潤達(dá)到最大值。公司的員工有時沒有進(jìn)行預(yù)算，也沒有在中期做好預(yù)算，僅靠最后的核算工作來進(jìn)行項目清算，這會導(dǎo)致公司發(fā)生籌劃風(fēng)險的幾率增高，這對于企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展也是非常不利的。

3.2?R公司土地增值稅籌劃方案

對于所有房地產(chǎn)公司來講，公司在持有或者銷售的過程中都需要繳納土地增值稅，房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的方法也有很多。最簡單直接的就是利用政府給出的減免政策去進(jìn)行稅收籌劃，企業(yè)可以通過改購買為兼并、改銷售為投資、合作建房留作自用的方式來降低稅負(fù)。根據(jù)土地增值稅所實行的四級超額累進(jìn)稅率來看，增加扣除項目就可以降低納稅級別;在銷售房屋的過程中也可以將裝修合同從房屋買賣合同當(dāng)中分離出來，降低了房屋的增值率，從而達(dá)到了節(jié)稅的目的，以下是幾種不同的稅收籌劃方法：

利用利息支出扣除進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中通常會有借款行為，借款產(chǎn)生的利息選擇了正確的扣除方式就能為房地產(chǎn)公司省下一定的支出。根據(jù)稅法規(guī)定，能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可以在不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的情況下?lián)嵖鄢?房地產(chǎn)開發(fā)的費用要按照開發(fā)金額和獲得土地使用權(quán)的費用的5%以內(nèi)計算扣除的金額;其余情況則需要算入房地產(chǎn)開發(fā)費用合并計算扣除金額;以上情況的扣除額由省級人民政府具體規(guī)定。

房地產(chǎn)公司在進(jìn)行項目開發(fā)時可以根據(jù)兩種不同扣除比例應(yīng)用的公式來計算，從而選擇出更劃算的方案，使得企業(yè)的利潤達(dá)到最大化，允許扣除的利息必須按會計準(zhǔn)則的規(guī)定核算，以下是兩種不同扣除比例下的開發(fā)費用計算方式：

扣除比例在5%以內(nèi)：開發(fā)成本與購得土地使用權(quán)費用之和乘以扣除比例再加上允許扣除的利息

扣除比例在10%以內(nèi)：開發(fā)成本與購得土地使用權(quán)費用之和直接乘以扣除比例

3.3?通過合理定價進(jìn)行籌劃

通過分析稅法的內(nèi)容我們可以了解到，增值額占扣除項目金額的20%是一個臨界點，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額占扣除項目的比例在20%以下的免征土地增值稅，反之則按規(guī)定繳稅。如果房地產(chǎn)公司想要享受起征點的優(yōu)惠，則房地產(chǎn)的最高售價只能為扣除項目金額加5.5%倍的房價總額再乘以120%，這樣才能使售價保持較低水平的同時獲得更大的收益;如果房地產(chǎn)公司想要提高房屋的售價，只有將售價提高到可以超過土地增值稅和銷售稅金及附加的金額，才能達(dá)到增加收益的目的。

房地產(chǎn)公司的代收費用金額可以視為銷售收入或者算在房價之外向買者收取，這兩種情況的土地增值稅的稅收待遇不同。沒有計入房價的不可以扣除代收費用，也不能作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入;計入房價的需要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅。

3.4?土地增值稅籌劃保障措施

公司的管理人員要不斷學(xué)習(xí)稅收法律知識，強(qiáng)化自身稅收籌劃意識和風(fēng)險管控意識，并將其融入到公司的日常經(jīng)營當(dāng)中，將涉稅業(yè)務(wù)風(fēng)險管理于公司的戰(zhàn)略理念相結(jié)合，增強(qiáng)公司上下各級對于涉稅業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的重視。

對于公司內(nèi)部的基層人員，無論其是否在財務(wù)崗位任職、直接接觸涉稅業(yè)務(wù)操作，或是負(fù)責(zé)采購、銷售、培訓(xùn)等其他工作的員工，都應(yīng)該將學(xué)習(xí)了解涉稅業(yè)務(wù)風(fēng)險管理意識并將這種意識與自己的日常工作進(jìn)行融合，從而規(guī)避涉水操作失敗的現(xiàn)象以及控制好涉稅業(yè)務(wù)的成本。

對于R房地產(chǎn)公司來講，導(dǎo)致公司涉稅業(yè)務(wù)操作不流暢不順利的原因主要在于公司對于稅收籌劃的管理制度不夠完善，從而出現(xiàn)了無法發(fā)現(xiàn)并且管控風(fēng)險的問題。往往公司的管理人員對于公司的涉稅問題關(guān)注的不是很多，而其它部門的職員又有一種涉稅問題不屬于自己的工作范圍的想法，這就導(dǎo)致了公司大部分員工都不重視稅收籌劃的問題。沒有專業(yè)部門去處理稅收籌劃的問題，在市場出現(xiàn)波動的時候，涉稅業(yè)務(wù)的風(fēng)險就會變大，如果沒有專業(yè)人員處理此類變動，就會缺失對應(yīng)的應(yīng)急解決方案，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立涉稅業(yè)務(wù)的籌劃部門，建立完善稅收籌劃的管理制度。

稅收籌劃是一項復(fù)雜的工作，需要公司的稅務(wù)人員具有稅收籌劃意識和對于涉稅業(yè)務(wù)所能存在的各項風(fēng)險的識別能力。在房地產(chǎn)行業(yè)中，公司所持有的土地、房產(chǎn)等，在其銷售、持有、租賃等環(huán)節(jié)中都或多或少的會涉及到納稅這個問題，要想使公司的利潤最大化，就需要管理層人員加強(qiáng)對稅務(wù)人員的培訓(xùn)工作。

參考文獻(xiàn)

[1]白彪.?“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響及籌劃[J].?納稅，2020，14（04）：30.

[2]李妍.?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅務(wù)風(fēng)險與控制措施[J].?納稅，2020，14（28）：27-28.

[3]毛瑞琪.?W房地產(chǎn)公司土地增值稅清算案例分析[J].?全國流通經(jīng)濟(jì)，2019（26）：152-153.

[4]王樂琪.?融匯公司“江山御景”項目土地增值稅稅務(wù)籌劃案例研究[D].碩士學(xué)士論文，華東交通大學(xué)，2020.

[5]王勤，王樂.?房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究——以寧波銀億集團(tuán)為例[J].?時代金融，2016（24）：159-160.

[6]吳育堅.?房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃研究[J].?財會學(xué)習(xí)，2019（22）：4-5.

[7]胥雯.?房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險管控[J].?財富生活，2021（06）：151-152.

[8]楊倩.?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中土地成本分?jǐn)傃芯縖J].?知識經(jīng)濟(jì)，2020（13）：34+36.

[9]楊溯.?RZ房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例研究[D].碩士學(xué)士論文，華南理工大學(xué)，2018.

[10]鄒婷婷.?XHY房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方案研究[D].碩士學(xué)士論文，西安理工大學(xué)，2019.

[11]張振升.?房地產(chǎn)土地增值稅的清算及其稅收籌劃風(fēng)險分析[J].?納稅，2019，13（04）：62.