我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的現(xiàn)實(shí)困境與法治理路

喬博娟

內(nèi)容提要：住房反向抵押養(yǎng)老保險是將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，有利于將社會存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源，發(fā)揮保險業(yè)風(fēng)險控制、資金管理等優(yōu)勢，多方位參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。公民私有財產(chǎn)權(quán)保護(hù)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及商業(yè)養(yǎng)老保險制度共同構(gòu)成住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律基礎(chǔ)?，F(xiàn)有法律制度與市場體系尚不健全，無法滿足創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的實(shí)際需求，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的發(fā)展。亟需借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)制度建設(shè)與法律保障，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，培育市場體系，同時加快立法進(jìn)程，完善監(jiān)管體制，規(guī)范保險機(jī)構(gòu)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

一、問題的提出

我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展時期，仍普遍存在養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題，亟待加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，滿足不斷增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和諧健康發(fā)展。2013 年9 月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，一大亮點(diǎn)就是開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)，從而促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)與保險行業(yè)互動發(fā)展。2014 年6 月，為貫徹落實(shí)上述文件，鼓勵保險業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，原保監(jiān)會決定在北京、上海、廣州、武漢四城開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)，俗稱“以房養(yǎng)老”。此后，為進(jìn)一步促進(jìn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)發(fā)展，銀保監(jiān)會先后兩次延長試點(diǎn)期間，并將試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大到全國。從試點(diǎn)情況來看，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)開展情況不盡如人意。目前，僅有幸福人壽和中國人保壽險兩家公司推出了住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，①《中國保監(jiān)會關(guān)于幸福人壽保險股份有限公司幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A 款）保險條款和保險費(fèi)率的批復(fù)》（保監(jiān)許可 〔2015〕 280 號）、《中國保監(jiān)會關(guān)于中國人民人壽保險股份有限公司安居樂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險條款和費(fèi)率的批復(fù)》（保監(jiān)許可 〔2016〕 1015 號）。但承保人數(shù)寥寥，尚未達(dá)到預(yù)期效果。

究其原因，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國屬于新生事物，相關(guān)法律制度和配套政策尚不健全，加之房屋價值、產(chǎn)權(quán)處置、預(yù)期壽命以及險種收益等均存在不確定性，故參與各方分歧較大，供需雙方各有顧慮。一方面，老年人認(rèn)為抵押房屋后每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額較低，②根據(jù) 《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A 款）》 保險條款和保險費(fèi)率，當(dāng)延期年金無身故和退保利益時，每100萬有效保險價值，60 歲男性月度基本養(yǎng)老保險金額（未扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保險相關(guān)費(fèi)用）為2514 元，60 歲女性則為2082元；當(dāng)延期年金有身故和退保利益時，60 歲男性月度基本養(yǎng)老保險金額（未扣除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保險相關(guān)費(fèi)用）為2124 元，60歲女性則為1827 元。無法滿足其實(shí)際需求，并且因當(dāng)前房價上漲預(yù)期較強(qiáng)以及受房屋傳承等傳統(tǒng)觀念影響，作為目標(biāo)消費(fèi)者的老年人群體認(rèn)可度和接受度不高。另一方面，住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，運(yùn)營周期較長，保險公司不僅面臨利率變化、房價波動、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流壓力等業(yè)務(wù)風(fēng)險，還可能受到房地產(chǎn)調(diào)控、稅收和金融等相關(guān)政策和法律法規(guī)的影響，故保險公司對此項(xiàng)業(yè)務(wù)的參與意愿不強(qiáng)，態(tài)度頗為謹(jǐn)慎。此外，近幾年社會上出現(xiàn)了打著“以房養(yǎng)老”名義，實(shí)為非法侵占財物的“套路貸”詐騙等新型犯罪，不法分子設(shè)局向老年人提供民間借貸或推銷理財產(chǎn)品，通過規(guī)避法律、制造違約、惡意串通等方式謀取房屋所有權(quán)。此類案件主要涉及抵押住房借貸房屋買賣糾紛，法律問題復(fù)雜、交易風(fēng)險較高，頻頻見諸媒體的負(fù)面新聞也使?jié)撛诘南M(fèi)者望而卻步。由此可見，開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，亟需相關(guān)法律制度的規(guī)范和保障。本文擬從法律視角對住房反向抵押養(yǎng)老保險的制度基礎(chǔ)、障礙因素以及完善建議等進(jìn)行探討，以期為我國推廣這一新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)提供法律保障。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法理邏輯

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的內(nèi)涵和意義

住房反向抵押養(yǎng)老保險起源于西方發(fā)達(dá)國家，各國業(yè)務(wù)類型和運(yùn)作模式有所不同，如美國的“住房凈值轉(zhuǎn)換抵押”（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）、加拿大的“反向年金抵押貸款”（Reverse Annuity Mortgage，RAM）以及英國的“房產(chǎn)價值釋放機(jī)制”（Equity Release Mechanism，ERM）等。日本、韓國和新加坡等亞洲國家也相繼推出了政府主導(dǎo)或私營發(fā)行的住房養(yǎng)老金融產(chǎn)品和服務(wù)。在我國，老年人反向抵押養(yǎng)老保險將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合，屬于創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)。具體而言，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，同時繼續(xù)占有、使用房屋并獲取收益，經(jīng)抵押權(quán)人同意也可處置，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；作為對價，老年人過世后，保險公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。③參見 《中國保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕 53 號）。

住房反向抵押貸款的法律邏輯和社會背景是，隨著老年人收入能力下降，難以負(fù)擔(dān)較大面積的房屋的維修、物業(yè)和稅費(fèi)，成為“房子富翁、現(xiàn)金窮人”。而住房反向抵押貸款正好可以解決這一難題，老年人抵押房屋后仍可繼續(xù)居住，還能定期從貸款機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金；在老年人永久搬離或身故后，貸款機(jī)構(gòu)依合同取得房屋所有權(quán)，或者由其繼承人償還貸款本息后贖回房屋。④參見李建偉：《住房反向抵押貸款制度研究》，載 《中國不動產(chǎn)法研究》 2007 年第2 期。因此，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，不僅可以盤活老年人房產(chǎn)資源，拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，而且能夠發(fā)揮保險業(yè)在風(fēng)險和資金管理方面的優(yōu)勢，積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，對于我國應(yīng)對當(dāng)前“未富先老”的困境具有重要意義。

此前，我國已有部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行積極探索“以房養(yǎng)老”模式。例如，2005 年南京湯山的溫泉留園老年公寓率先試水“以房換養(yǎng)”項(xiàng)目。⑤根據(jù)該模式，在南京市擁有60 平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60 歲以上的孤寡老人，可自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用。在老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院。該模式不向老年人發(fā)放貸款或年金，而是靠抵押房屋的租金支付老年人在養(yǎng)老院的各項(xiàng)費(fèi)用。2011 年10 月，中信銀行推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，以金融服務(wù)方式為部分老年人解決養(yǎng)老資金需求，成為國內(nèi)首個由商業(yè)銀行開展的反向抵押貸款業(yè)務(wù)。⑥中信銀行發(fā)行針對中老年客戶的“信福年華”借記卡及配套金融服務(wù)，憑此卡可辦理養(yǎng)老按揭貸款。凡年滿55 周歲并且擁有兩套以上住房的中老年人或年滿18 歲的法定贍養(yǎng)人以其房產(chǎn)作為抵押，即可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過2 萬元。目前，養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10 年，貸款利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或者上浮。貸款期限屆滿后，銀行只收回貸款本息，不收回房產(chǎn)，房產(chǎn)歸屬由借款人決定，以符合國人房屋傳承的習(xí)慣。與過去商業(yè)銀行開展的單一反向抵押業(yè)務(wù)不同，此次保險公司基于自身業(yè)務(wù)優(yōu)勢，打出了將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的組合拳。一方面，老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，保險公司按照合同約定，定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，以增加老年人的養(yǎng)老資金來源。另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得優(yōu)先償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險費(fèi)用，剩余部分仍歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司付出的成本，則由保險公司承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。由此可見，反向抵押養(yǎng)老保險只是通過市場化手段運(yùn)作的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，為已經(jīng)擁有房產(chǎn)的老年人提供一種新選擇，并不會影響老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險的制度基礎(chǔ)

推行住房反向抵押養(yǎng)老保險的前提條件是老年人擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，并且能夠?qū)⑵浞慨a(chǎn)抵押給保險公司，從而按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金。這就涉及公民私有財產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度、不動產(chǎn)抵押登記制度以及商業(yè)養(yǎng)老保險制度，三者共同構(gòu)成開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的法律制度基礎(chǔ)。

1.公民私有財產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度

財產(chǎn)權(quán)是指民事主體依法享有的具有一定物質(zhì)內(nèi)容并且直接體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等。為了適應(yīng)保護(hù)私有財產(chǎn)的客觀需要，2004 年憲法修正案首次將財產(chǎn)權(quán)條款載入憲法，進(jìn)一步完善和發(fā)展了我國私有財產(chǎn)保護(hù)制度。《中華人民共和國憲法》 第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！必敭a(chǎn)權(quán)入憲，有利于提升私有財產(chǎn)保護(hù)的法律地位，加大對私有財產(chǎn)的保護(hù)力度，擴(kuò)大私有財產(chǎn)的保護(hù)范圍，并且為其他部門法保護(hù)私有財產(chǎn)的具體規(guī)定提供了憲法依據(jù)。此外，繼承權(quán)是繼承人依法取得被繼承人生前合法財產(chǎn)的權(quán)利，是公民私有財產(chǎn)權(quán)的必然延伸。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱 《民法典》）繼承編對公民私有財產(chǎn)的繼承制度作出了明確規(guī)定。

作為財產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，涵蓋所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ǖ洹?物權(quán)編延續(xù)了原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）之精神，平等保護(hù)國家、集體和私人的物權(quán)，并且明確私有財產(chǎn)范圍。根據(jù) 《民法典》第二百六十六條的規(guī)定，私人對其合法的房屋享有所有權(quán)。實(shí)踐中，房屋是我國公民最主要的生活資料，包括依法購買的城鎮(zhèn)住宅，在農(nóng)村宅基地上依法建造的住宅，以及商鋪、廠房等建筑物。據(jù)此，老年人對其合法擁有的房屋享有所有權(quán)，可以根據(jù)自身情況自愿投保住房反向抵押養(yǎng)老保險，不受包括繼承人在內(nèi)的任何單位和個人的干涉。此外，為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，《民法典》 在用益物權(quán)部分專章規(guī)定居住權(quán)?？梢?，居住權(quán)制度的建立和完善，有利于為老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險提供更多的制度選擇和法律保障。

2.不動產(chǎn)抵押登記制度

擔(dān)保物權(quán)制度是現(xiàn)代民法的一項(xiàng)重要制度，旨在確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)社會的融資。債務(wù)人可以依法設(shè)立抵押，即以抵押財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償，《民法典》 第三百九十四條明確規(guī)定了抵押權(quán)的基本權(quán)利。⑦《民法典》 第三百九十四條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！睋?jù)此，作為抵押權(quán)客體的財產(chǎn)，必須是債務(wù)人或者第三人所有的或者依法有權(quán)處分的，且抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人不必將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人，抵押人仍享有對抵押財產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利。以房屋抵押為例，抵押人以其合法的房屋向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押房屋優(yōu)先受償。此外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱 《城市房地產(chǎn)管理法》）第四十八條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！睋?jù)此，老年人可以將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司，但無需將房屋轉(zhuǎn)移給保險公司，老年人仍享有對房屋的占有、使用和收益的權(quán)利。

此外，根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。⑧《民法典》 第二百零九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！辫b于財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，設(shè)立抵押權(quán)除了應(yīng)當(dāng)訂立書面合同外，還需要對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，其中就包括屬于不動產(chǎn)的房屋，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記。由此可見，我國采用不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法體例，并且實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)抵押登記能夠?yàn)樽》糠聪虻盅航灰装踩峁┓杀Ｕ希欣诒ｋU公司就房屋這一抵押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。

3.商業(yè)養(yǎng)老保險制度

商業(yè)養(yǎng)老保險是由商業(yè)保險機(jī)構(gòu)提供，以養(yǎng)老風(fēng)險保障、養(yǎng)老資金管理等為主要內(nèi)容的保險產(chǎn)品和服務(wù)，是我國養(yǎng)老保障體系的重要組成部分。根據(jù) 《中華人民共和國保險法》（以下簡稱 《保險法》）和《保險公司養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)管理辦法》，保險公司的業(yè)務(wù)范圍涵蓋人身保險業(yè)務(wù)，包括人壽保險、健康保險、意外傷害保險等保險業(yè)務(wù)，而且養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)屬于人壽保險業(yè)務(wù)范疇，包括個人、團(tuán)體養(yǎng)老年金保險業(yè)務(wù)和企業(yè)年金管理業(yè)務(wù)。其中，個人養(yǎng)老年金保險，是指同時符合下列條件的人壽保險產(chǎn)品：（1）以提供養(yǎng)老保障為目的；（2）由個人向保險公司交納保險費(fèi)；（3）保險合同約定被保險人生存至特定年齡時，可以選擇由保險公司分期給付生存保險金；（4）分期給付生存保險金的，相鄰兩次給付的時間間隔為一年或者不超過一年。此外，國家鼓勵保險公司開發(fā)含有終身年金領(lǐng)取方式的個人養(yǎng)老年金保險產(chǎn)品，而住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)正是將反向抵押業(yè)務(wù)與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的產(chǎn)物。

2017 年6 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險的若干意見》，提出創(chuàng)新商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品和服務(wù)，允許商業(yè)養(yǎng)老保險機(jī)構(gòu)依法合規(guī)發(fā)展具備長期養(yǎng)老功能、符合生命周期管理特點(diǎn)的個人養(yǎng)老保障管理業(yè)務(wù)。在此背景下，開展老年人反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，是保險業(yè)響應(yīng)號召、推動商業(yè)養(yǎng)老保險發(fā)展的重要手段，能夠獲得國家稅收優(yōu)惠等配套政策的支持和保障。

三、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法治困境

開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)以來，相關(guān)配套政策和法律制度保障不足的問題逐漸凸顯，成為阻礙業(yè)務(wù)推廣的主要因素之一。根據(jù)試點(diǎn)情況反饋，主要涉及抵押房屋處分、繼承和產(chǎn)權(quán)到期處理，保險公司抵押權(quán)保障、業(yè)務(wù)風(fēng)險控制，以及在房屋登記、抵押、公證和處置等各個環(huán)節(jié)與不同行政部門溝通協(xié)調(diào)等問題。從某種程度上來看，現(xiàn)行法律制度與政策體系無法滿足創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的實(shí)際需求，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的推廣與發(fā)展。

（一）反向抵押制度缺失與抵押雙方權(quán)利保障

由于我國現(xiàn)行法律體系并未規(guī)定反向抵押制度，開展反向抵押業(yè)務(wù)是否欠缺合法性基礎(chǔ)？已有法律規(guī)范能否直接調(diào)整反向抵押法律關(guān)系？即使不存在法律障礙，但住房反向抵押養(yǎng)老保險與正向抵押貸款和傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)模式、現(xiàn)金流向等方面存在較大差異，現(xiàn)行圍繞正向抵押貸款建立的擔(dān)保法律制度無法對其進(jìn)行有效調(diào)整，集中體現(xiàn)在抵押人房屋處分權(quán)利限制、抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)以及抵押雙方權(quán)利保障等方面。

1.抵押人房屋處分權(quán)利限制

由于抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的物權(quán)，即抵押人仍享有對物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這也使抵押權(quán)人承擔(dān)了一定的風(fēng)險。一方面，對于抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，《民法典》 刪除了《物權(quán)法》 中“未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的規(guī)定，承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力。⑨《民法典》 第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！睋?jù)此，在房屋反向抵押期間，老年人享有對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，且無需經(jīng)過抵押權(quán)人同意也可轉(zhuǎn)讓抵押房屋。換言之，老年人可以通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房屋轉(zhuǎn)讓給他人，而且其處分行為無需征得保險公司的同意。另一方面，關(guān)于抵押財產(chǎn)毀損或者價值減少，《民法典》 延續(xù)了 《物權(quán)法》 中關(guān)于抵押財產(chǎn)價值減少的處理規(guī)定。⑩《民法典》 第四百零八條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為；抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！睋?jù)此，在房屋反向抵押期間，老年人不得采取積極的行為或者消極的不作為致使房屋價值減少，如破壞、拆除房屋，不維護(hù)、修繕房屋，或者拒繳物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅等。

2.抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)

按照現(xiàn)在的制度設(shè)計(jì)，老年人過世后，保險公司就其房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，剩余部分仍歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險費(fèi)用，保險公司也不再向其家屬追償，實(shí)為“無追索權(quán)”保證。11無追索權(quán)貸款（non-recourse loan），指在借貸雙方都嚴(yán)格遵守約定的前提下，如果房屋價值在合同期間內(nèi)非由于雙方當(dāng)事人的原因而貶值，且在合同到期時低于預(yù)估價值，貸款人不得自行減少對借款人的貸款額，仍應(yīng)按照合同約定的數(shù)額定期支付給借款人，且貸款人不得向借款人或其繼承人追償；而如果房屋價值在合同到期時償還本息后仍有盈余，則盈余部分歸借款人或其繼承人所有。實(shí)踐中，可能面臨以下問題：其一，《民法典》 第二百三十條規(guī)定，“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力”。據(jù)此，繼承可以直接產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，老年人的繼承人自繼承開始時即取得對房屋的所有權(quán)，能夠?qū)υ摲课葸M(jìn)行處分。盡管現(xiàn)行法律規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償債務(wù)，12《民法典》 第一千一百六十一條規(guī)定：“繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實(shí)際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。”且抵押物被繼承不受抵押權(quán)影響，但因處分抵押房屋而取得房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理過戶登記，此時保險公司就需要繼承人配合，這無疑將增加溝通成本和法律風(fēng)險。其二，保險公司要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，按照協(xié)議以抵押房屋折價或拍賣、變賣該房屋，但如果該房屋是老年人子女或其他直系親屬的唯一住房，此時能否順利執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋？盡管針對司法實(shí)踐中“唯一住房”執(zhí)行難問題，最高人民法院出臺了一系列司法解釋確保被執(zhí)行人居住房屋能夠得以執(zhí)行，13《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 第四條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》 第一條規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！钡趯?shí)際操作中保險公司會謹(jǐn)慎評估風(fēng)險，難免對日后處置房屋有所顧慮。其三，雖然保險公司在壽命風(fēng)險管理方面具有優(yōu)勢，但由于房地產(chǎn)價格中長期走勢不明，相關(guān)政策法規(guī)存在不確定性，保險公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)面臨較大風(fēng)險?？紤]到當(dāng)期現(xiàn)金流壓力與遠(yuǎn)期房屋折舊損失等因素，保險公司不斷下調(diào)預(yù)期，導(dǎo)致老年人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金數(shù)額較低。

（二）土地使用權(quán)期間與房屋產(chǎn)權(quán)確定性

我國實(shí)行土地社會主義公有制，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有。國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度，即國家通過出讓的方式，使建設(shè)用地使用權(quán)人獲得一定期間內(nèi)利用土地的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《城市房地產(chǎn)管理法》 等法律規(guī)定，房屋僅指土地上的建筑物及構(gòu)筑物，不包括其占有的土地。私人可以對房屋享有所有權(quán)，但對房屋占用的土地只能依法享有建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)，即“房地所有權(quán)分離”。需要注意的是，雖然房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)相互獨(dú)立，但是在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中實(shí)行“房地一致”原則，從而避免房地分屬于不同權(quán)利主體的情形。14例如，《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！蹦壳埃幼∮玫厥褂脵?quán)出讓的最高年限為七十年，期間屆滿后將面臨建設(shè)用地使用權(quán)如何續(xù)期的問題。對此，《民法典》 延續(xù)了《物權(quán)法》 關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的原則性規(guī)定，增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”的表述。問題在于，在住房反向抵押時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，而住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間問題將會影響房屋產(chǎn)權(quán)的確定性，如反向抵押房屋能否續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用由誰承擔(dān)，續(xù)期次數(shù)是否有限制、期限屆滿是否影響房屋處置等，對此尚無明確法律規(guī)定，房地產(chǎn)政策的不確定性加大了保險公司的經(jīng)營風(fēng)險，阻礙了該業(yè)務(wù)的順利開展。

此外，雖然目前住房反向抵押養(yǎng)老保險主要針對城市住宅，但隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高以及農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的需求，不排除未來該業(yè)務(wù)擴(kuò)大到農(nóng)村地區(qū)的可能性。然而，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否抵押一直存在不同意見。最初考慮到我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民賴以生存的根本，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，故原 《物權(quán)法》 和 《擔(dān)保法》均禁止以宅基地占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押。15《物權(quán)法》 第一百八十四條規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外?！薄稉?dān)保法》 第三十七條規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外?！彪S著農(nóng)村土地“三權(quán)分置”改革的推進(jìn)，允許以承包土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行融資擔(dān)保，《民法典》 第三百九十九條刪除了 《物權(quán)法》 中關(guān)于耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，但保留了宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。日后，待宅基地使用權(quán)的抵押條件成熟，農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)也將逐步放開，但實(shí)際執(zhí)行還存在諸多問題，如能否將農(nóng)民住房抵押貸款與養(yǎng)老保險相結(jié)合，參與金融機(jī)構(gòu)是否包括保險公司，抵押物處置的受讓人范圍能否擴(kuò)大，等。

（三）保險業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新與行政管理體制滯后

按照我國金融業(yè)“分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管”的原則，銀行、證券、保險按行業(yè)性質(zhì)分別由銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會依法進(jìn)行監(jiān)管。因此，無論是過去由商業(yè)銀行探索開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)，還是現(xiàn)在由保險公司試點(diǎn)反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，二者之間缺乏有效合作，既無法利用銀行業(yè)充足的現(xiàn)金流和抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，也無法發(fā)揮保險業(yè)在壽險經(jīng)營、風(fēng)險管理方面的優(yōu)勢。近年來，隨著金融業(yè)綜合化、多元化發(fā)展，混業(yè)經(jīng)營趨勢日益明顯，而分業(yè)監(jiān)管下的標(biāo)準(zhǔn)差異與溝通成本卻不斷催生監(jiān)管套利空間，亟需構(gòu)建現(xiàn)代金融監(jiān)管框架。2018 年3 月，為深化金融監(jiān)管體制改革，解決交叉監(jiān)管和監(jiān)管空白等問題，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案整合銀監(jiān)會和保監(jiān)會的職責(zé)，組建中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。如此一來，銀行業(yè)和保險業(yè)將開啟統(tǒng)一監(jiān)管模式，這就為商業(yè)銀行與保險公司協(xié)作開展住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)然，在現(xiàn)有制度條件下，能否對反向住房抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化16資產(chǎn)證券化，是指將具有可預(yù)期的、穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入流的資產(chǎn)進(jìn)行組合和信用增級，并依托該現(xiàn)金流在金融市場上發(fā)行可以流通買賣的有價證券的融資活動。根據(jù)被證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)的不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化和資產(chǎn)支持證券化。仍值得商榷。

如前所述，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險屬于創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)流程包括房屋估值、抵押、登記、公證等多個環(huán)節(jié)，涉及房產(chǎn)管理部門、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)以及金融監(jiān)管等不同部門，但現(xiàn)有監(jiān)管規(guī)定不適應(yīng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，無形中增加了業(yè)務(wù)開展的難度。目前，僅有銀保監(jiān)會發(fā)布指導(dǎo)意見，其他主管部門尚未出臺配套規(guī)定，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)和操作指引。例如，為防范“以房養(yǎng)老”“套路貸”詐騙等新型犯罪，司法部于2017 年印發(fā)了《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，但各地公證機(jī)構(gòu)存在理解和執(zhí)行偏差問題，對應(yīng)當(dāng)辦理的公證事項(xiàng)不予辦理，“一刀切”的做法反而影響了住房反向抵押正常公證事項(xiàng)的辦理。又如，申請房屋抵押登記時，需要確定被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額以及抵押期限等事項(xiàng)，但作為終身養(yǎng)老年金保險的住房反向抵押養(yǎng)老保險，其債權(quán)數(shù)額和抵押期限受預(yù)期壽命影響，無法在抵押登記時確定。此外，不僅各部門之間缺乏相互協(xié)調(diào)的規(guī)定，而且各地區(qū)的實(shí)施細(xì)則也有所不同，導(dǎo)致實(shí)際操作中困難重重。

四、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的法治理路

創(chuàng)新商業(yè)養(yǎng)老保險服務(wù)，推行住房反向抵押養(yǎng)老保險，首先要加強(qiáng)制度建設(shè)，提供政策支持，完善配套措施。因此，亟需在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，修改完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，制定符合反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)特點(diǎn)的監(jiān)管制度，公平配置參與主體的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范保險公司經(jīng)營行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險的域外經(jīng)驗(yàn)

在美國住房養(yǎng)老金融模式中，根據(jù)申請人房屋價值的高低設(shè)計(jì)了不同的金融產(chǎn)品，包括私營公司提供的財務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）、聯(lián)邦政府資助機(jī)構(gòu)房利美（Federal National Mortgage Association，F(xiàn)annie Mae）開展的住房保留計(jì)劃（Home Keeper）以及聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，F(xiàn)HA）支持的住房凈值轉(zhuǎn)換抵押計(jì)劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM），從而最大程度地滿足了老年人的住房養(yǎng)老金融需求。17參見韓再：《住房反向抵押貸款運(yùn)作機(jī)制》，中國金融出版社2014 年版，第70-72 頁。其中，HECM 計(jì)劃最為普遍和成功，美國國會于1987 年根據(jù)《國家住宅法》（National Housing Act）授權(quán)住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）開展該計(jì)劃，18Section 255，National Housing Act.后又通過聯(lián)邦住房管理局對列入HECM 計(jì)劃的反向抵押貸款予以保險。HECM 計(jì)劃通過控制借款人的貸款年限或在貸款期限內(nèi)所領(lǐng)取的金額來實(shí)現(xiàn)對貸款損失風(fēng)險的管理。該金額即為本金限額（Principal Limit），是通過綜合考慮最大求償金額、預(yù)期平均貸款利率、最年輕的合格借款人的年齡等因素計(jì)算所得，且將根據(jù)貸款利率以及聯(lián)邦住房管理局所要求的貸款保險年金不斷進(jìn)行浮動。HECM 計(jì)劃旨在由聯(lián)邦住房管理局為借貸雙方提供保險，確保貸方可以足額獲得貸款清償，而借方可以獲得約定的貸款金額和期限，從而促進(jìn)反向抵押貸款的發(fā)展。19參見王偉：《住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展與借鑒——以美國反向抵押貸款市場為例》，載 《保險研究》 2014 年第7 期。目前，美國擁有全球最大的反向抵押金融市場，業(yè)務(wù)運(yùn)作市場化程度很高，既擁有健全的反向抵押貸款發(fā)行市場，又融入其發(fā)達(dá)的證券市場體系。因此，反向抵押貸款參與者既包括借款人、出借人、貸款發(fā)起機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評估、法律和業(yè)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)等，還涉及證券發(fā)行人、經(jīng)紀(jì)交易商和機(jī)構(gòu)投資者等。

加拿大住房反向抵押貸款的主流產(chǎn)品是住房收入計(jì)劃（Canadian Home Income Plan，CHIP），該計(jì)劃于1986 年由私人金融機(jī)構(gòu)推出，現(xiàn)由住房凈值銀行（Home Equity Bank）負(fù)責(zé)運(yùn)營。20The CHIP Program：A Canadian Solution for Homeowners，https://www.chip.ca/chip-reverse-mortgage/.2021 年5 月3 日訪問。該計(jì)劃面向加拿大55 歲及以上的房屋所有者，借款人可以向銀行申請貸款，金額上限為房屋評估價值的55%。借款人始終保有房屋所有權(quán)，無需定期償還抵押貸款，除非搬離或出售該房屋。此外，借款人所獲貸款可以免稅，且不會影響其可能享受的老年保障（Old-Age Security）或收入保證（Guaranteed Income Supplement，GIS）等其他福利。作為房屋所有者，借款人需要負(fù)責(zé)維護(hù)房屋并且支付房產(chǎn)稅和業(yè)主保險。

為解決房屋短缺問題，新加坡于1960 年成立建屋發(fā)展局（Housing &Development Board，HDB），負(fù)責(zé)建造公共房屋，也稱為組屋，21Stephen H.K.Yeh.Public Housing in Singapore:A Multi-Disciplinary Study，Singapore University Press，1975，p.5-6.目前其居住人口占比高達(dá)八成以上。1997 年，新加坡保險合作社（職總英康保險公司）率先向私人建造房屋的業(yè)主提供住房反向抵押貸款，但因僅限于私有房產(chǎn)而難以普及。此后，新加坡建屋局于2006 年允許公共房屋的業(yè)主參與私營公司的反向住房抵押貸款，22參見金曉彤、崔宏靜：《亞洲國家“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗(yàn)與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例》，載 《亞太經(jīng)濟(jì)》 2014 年第1 期。并于2009 年推出屋契回購計(jì)劃（Lease Buyback Scheme，LBS）。23該計(jì)劃允許符合條件的65 歲及以上業(yè)主將其居住公共房屋的部分租約出售給建屋局進(jìn)行套現(xiàn)，并可根據(jù)最年輕業(yè)主的年齡選擇保留租約的長度，所獲收益將用于充實(shí)中央公積金退休賬戶（CPF Retirement Account），再通過該賬戶加入老年人終身收入計(jì)劃（CPF LIFE）每月領(lǐng)取現(xiàn)金。

綜上所述，住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開展多年，具備較為成熟的經(jīng)營模式、市場體系以及政策支持。從各國發(fā)展歷程來看，成功經(jīng)驗(yàn)主要包括以下幾個方面：一是政府積極引導(dǎo)發(fā)展反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)，提升其在養(yǎng)老保障方面的作用，將其作為應(yīng)對人口老齡化的重要手段；二是重視立法和監(jiān)管，針對住房反向抵押貸款制定專門法律，詳細(xì)規(guī)定貸款目的、主體資格、權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管要求、信息披露和消費(fèi)者保護(hù)等內(nèi)容；三是由于反向抵押貸款風(fēng)險高于其他類型貸款業(yè)務(wù)，通常由政府或其指定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)作并提供擔(dān)保，政府通過多種形式提供政策支持、參與風(fēng)險控制；四是鼓勵私營機(jī)構(gòu)參與，引入市場化機(jī)制，通過資產(chǎn)證券化等方式分散風(fēng)險、提高流動性，促進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險的完善建議

1.強(qiáng)化政策引導(dǎo)，培育市場體系

一方面，積極發(fā)揮政府引導(dǎo)和推動作用，給予住房反向抵押養(yǎng)老保險發(fā)展必要的政策支持，創(chuàng)造良好的法律和營商環(huán)境。事實(shí)上，住房反向抵押貸款具有一定的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，得到政府的支持或補(bǔ)貼才能更好地激發(fā)供給者的積極性。例如，美國的HECM 計(jì)劃就是由政府為供給雙方提供保險，從而推動了該業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，對于住房反向抵押養(yǎng)老保險這種具有社會公益性、關(guān)系民生保障且處于發(fā)展初期的保險業(yè)務(wù)，可以給予必要的扶持，發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用。雖然我國已提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)，但現(xiàn)階段仍停留在鼓勵倡導(dǎo)層面，缺乏具體有效的制度設(shè)計(jì)和政策支持，僅僅依靠市場主體推動難以取得顯著成果。政府應(yīng)當(dāng)直接或間接地參與到住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)進(jìn)程中，可以借鑒他國經(jīng)驗(yàn)建立政府擔(dān)?；虮ｋU機(jī)制，打消借貸雙方對于政策環(huán)境和業(yè)務(wù)風(fēng)險的顧慮，從而增加市場供給和需求。在政策支持方面，除了落實(shí)已有的支持現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，如對商業(yè)保險機(jī)構(gòu)一年期以上人身保險保費(fèi)收入免征增值稅，開展個人稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險試點(diǎn)等，還需要研究制定政策性、非盈利性保險業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠政策，給予住房反向抵押養(yǎng)老保險相應(yīng)的稅收激勵。

另一方面，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，營造公平競爭的市場環(huán)境，培育住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)市場體系。住房反向抵押養(yǎng)老保險將反向抵押貸款與終身養(yǎng)老年金相結(jié)合，不僅包含房屋估值、抵押貸款、年金發(fā)放和處置受償?shù)榷鄠€交易環(huán)節(jié)，而且涉及銀行、保險、證券和擔(dān)保等多種金融機(jī)構(gòu)，甚至能夠銜接貸款發(fā)放的初級市場與信貸資產(chǎn)證券化的二級市場，必須建立健全相關(guān)市場體系，為住房反向抵押養(yǎng)老保險構(gòu)建完善的市場體系。具體而言，不僅可以通過鼓勵私營公司參與以提高住房養(yǎng)老金融的市場化程度，而且隨著我國信用體系、金融中介機(jī)構(gòu)、信息咨詢機(jī)構(gòu)以及功能性監(jiān)管職能的不斷完善，積極發(fā)展二級市場實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的證券化，24Edward J.Szymanoski，James C.Enriquez &Theresa R.DiVenti，Home Equity Conversion Mortgage Terminations:Information to Enhance the Developing Secondary Market，Cityscape，Vol.9，No.1，(2007) pp.5-45.進(jìn)而為轉(zhuǎn)移住房養(yǎng)老金融市場的風(fēng)險和增強(qiáng)相關(guān)金融產(chǎn)品的流動性奠定市場基礎(chǔ)。25參見朱大旗：《法理念視野下住房養(yǎng)老金融的推進(jìn)理路》，載 《政治與法律》 2014 年第6 期。2014 年8 月，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱“新國十條”）提出，促進(jìn)保險市場與貨幣市場、資本市場協(xié)調(diào)發(fā)展，探索保險機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這將有利于完善住房反向抵押養(yǎng)老保險金融市場體系。

2.加快立法進(jìn)程，完善監(jiān)管體制

與國外專門立法不同，我國尚無法律法規(guī)對住房反向抵押養(yǎng)老保險制度進(jìn)行調(diào)整，目前僅有銀保監(jiān)會發(fā)布的部門規(guī)范性文件，不僅效力級別過低難以成為法律依據(jù)，而且并未涉及居住保證、房屋處置以及其他金融機(jī)構(gòu)參與等關(guān)鍵問題，諸多政策和法律的不確定性制約了該業(yè)務(wù)的發(fā)展。為了解決住房反向抵押的合法性問題，可以考慮借鑒已有的“最高額抵押”制度，26《民法典》 第四百二十條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍?！眴为?dú)設(shè)置住房反向抵押制度，明確規(guī)定反向抵押的概念、主體資格、設(shè)立條件、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等，為推行住房反向抵押養(yǎng)老保險提供法律依據(jù)。此外，積極推進(jìn)與住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)的立法工作，及時修訂存在法律沖突的條款，如 《民法典》 關(guān)于抵押權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》 和 《城市房地產(chǎn)管理法》 關(guān)于抵押物的規(guī)定，《保險法》 關(guān)于分業(yè)經(jīng)營及保險業(yè)務(wù)范圍的規(guī)定等。

鑒于住房反向抵押養(yǎng)老保險屬于金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，必然涉及金融監(jiān)管問題。首先，制定完善反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)監(jiān)管制度，明確監(jiān)管目標(biāo)、原則、措施和程序，指導(dǎo)建立住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，為了推動建立社區(qū)發(fā)展金融機(jī)構(gòu)，使之符合安全穩(wěn)健的銀行業(yè)運(yùn)行要求，美國國會于1994 年通過 《里格爾社區(qū)發(fā)展和管制改善法案》（Riegle Community Development and Regulatory Improvement Act of 1994），規(guī)范并監(jiān)管社區(qū)發(fā)展金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容，重點(diǎn)對住房反向抵押貸款進(jìn)行監(jiān)管。其次，堅(jiān)持審慎監(jiān)管與行為監(jiān)管相結(jié)合，落實(shí)償付能力監(jiān)管制度要求，加強(qiáng)商業(yè)養(yǎng)老保險資金運(yùn)用監(jiān)管，加強(qiáng)對住房反向抵押養(yǎng)老保險的風(fēng)險識別、監(jiān)測預(yù)警和信息披露，維護(hù)市場有序運(yùn)行。最后，健全住房反向抵押養(yǎng)老保險監(jiān)管工作機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管與房屋管理、不動產(chǎn)登記等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，如在房屋交易、登記、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，建立跨部門的金融消費(fèi)者教育、糾紛解決和監(jiān)管執(zhí)法合作機(jī)制，加強(qiáng)信息共享，形成監(jiān)管合力，推動創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。2019 年4 月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》 提出發(fā)展養(yǎng)老普惠金融，支持商業(yè)保險機(jī)構(gòu)在地級以上城市開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)交易、抵押登記、公證等機(jī)構(gòu)設(shè)立綠色通道，簡化辦事程序，提升服務(wù)效率。

3.規(guī)范保險機(jī)構(gòu)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益

作為創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，反向抵押養(yǎng)老保險將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場相結(jié)合，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險因素較多，社會關(guān)注度較高。保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持審慎經(jīng)營，加強(qiáng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、條款制定、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)管理等方面的風(fēng)險防范，提高投資能力和風(fēng)險管控能力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)養(yǎng)老保險資金保值及合理回報，提升保險保障水平。此外，由于反向抵押養(yǎng)老保險的現(xiàn)金流與傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)不同，保險公司應(yīng)當(dāng)重視現(xiàn)金流管理，確?，F(xiàn)金流持續(xù)充足，適時探索現(xiàn)金流補(bǔ)充機(jī)制。為規(guī)范保險資金投資不動產(chǎn)行為，原保監(jiān)會于2010 年7 月發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，允許保險公司遵循穩(wěn)健、安全的原則投資不動產(chǎn)，堅(jiān)持資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，審慎投資運(yùn)作，有效防范風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，“新國十條”鼓勵設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金?？梢?，隨著反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的開展，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可以設(shè)立不動產(chǎn)基金，用于投資不動產(chǎn)或不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有利于專業(yè)化運(yùn)作，降低交易成本，分散投資風(fēng)險，提升資金運(yùn)用效率和資產(chǎn)管理能力。

盡管對于金融消費(fèi)者范圍以及消費(fèi)與投資的界定等問題仍存在分歧，但通過立法促進(jìn)金融領(lǐng)域交易公平、防范市場欺詐、平衡雙方信息不對稱等，已經(jīng)形成普遍共識?；谛畔⒉粚ΨQ理論，購買住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的老年人在交易信息、專業(yè)知識和判斷能力等方面明顯處于劣勢地位，無疑應(yīng)當(dāng)納入金融消費(fèi)者保護(hù)的范疇。因此，《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 增加了金融消費(fèi)等特定領(lǐng)域經(jīng)營者的信息披露義務(wù)，27《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 第二十八條規(guī)定：“提供證券、保險、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！倍渲杏嘘P(guān)風(fēng)險警示的內(nèi)容對于金融消費(fèi)者而言至關(guān)重要。鑒于住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及房屋評估、抵押登記、維護(hù)處置和年金發(fā)放等諸多環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)流程和法律關(guān)系較為復(fù)雜，而且客戶群體為老年人，保險公司應(yīng)當(dāng)考慮到老年人的消費(fèi)習(xí)慣和接受程度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行。在合同簽訂方面，保險公司應(yīng)對消費(fèi)者進(jìn)行簽約前輔導(dǎo)，如實(shí)解釋說明業(yè)務(wù)模式、風(fēng)險因素以及合同條款相關(guān)內(nèi)容，確保消費(fèi)者正確理解保險產(chǎn)品及自身權(quán)利義務(wù)，可以采取錄音、錄像等方式增強(qiáng)合同簽訂過程的公正性。在業(yè)務(wù)運(yùn)行方面，保險公司應(yīng)充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)，及時告知消費(fèi)者房產(chǎn)的評估、抵押和維護(hù)情況，定期披露業(yè)務(wù)運(yùn)行中的相關(guān)信息，如房產(chǎn)評估價值信息、年金領(lǐng)取情況、退保贖回價值等。在制度完善方面，我國可以借鑒其他國家經(jīng)驗(yàn)，向借款人提供居住、收益以及無追索權(quán)保證，28為了保障老年消費(fèi)者的權(quán)益，美國HECM 計(jì)劃允許借款人保留房產(chǎn)所有權(quán)，而且可以隨時出售房產(chǎn)或搬家，只需確保房產(chǎn)銷售所得超過抵押貸款數(shù)額。即使抵押貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價值，借款人也不會被迫出售房屋以償還抵押貸款。在借款人搬家、出售房產(chǎn)或死亡前，無需償還FHA 承保的反向抵押貸款。當(dāng)貸款到期或應(yīng)償還時，如果貸款金額超過房產(chǎn)價值，借款人（或繼承人）無需向貸款人償還超出房產(chǎn)價值部分的貸款。并且建立住房反向抵押養(yǎng)老保險的消費(fèi)者教育制度以及保險銷售人員資格考試制度等。

結(jié)語

開展住房反向抵押養(yǎng)老保險，有利于滿足老年人日益增長的養(yǎng)老需求，健全多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度，有效應(yīng)對我國人口老齡化趨勢以及“未富先老”的困境，對于保障和改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。然而，由于這一創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)仍處于起步階段，相關(guān)法律制度與市場體系尚不健全，供需兩端均持觀望態(tài)度，制約了住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的推廣和發(fā)展。因此，有必要借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，在法律移植過程中探索符合國情的“以房養(yǎng)老”模式，堅(jiān)持市場化和法治化原則，公平配置各方權(quán)利義務(wù)，建立多元化糾紛解決機(jī)制，促進(jìn)反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。