住宅小區(qū)停車收費(fèi)的法律依據(jù)

空軍工程大學(xué)軍政基礎(chǔ)系 鄭東瑞 關(guān)美

汽車是現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展文明的標(biāo)志，體現(xiàn)了現(xiàn)代化的生活方式和生活水平，體現(xiàn)了人民對(duì)待生活的態(tài)度。為此，我國根據(jù)人們生活觀念的轉(zhuǎn)變，根據(jù)國民整體經(jīng)濟(jì)水平，確定了發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的宏觀政策。此政策的目的是普及家庭擁有小轎車的數(shù)量，將過去汽車作為一種奢侈品的理念轉(zhuǎn)變?yōu)槠囀瞧胀彝サ南M(fèi)品，這一政策的普及，最直觀的表現(xiàn)就是汽車成為每個(gè)家庭的必備品。隨著汽車的普及，一系列的問題隨之而來。從常識(shí)角度來看，汽車無非就是“行”與“?！眱煞N狀態(tài)，而且后一種狀態(tài)持續(xù)的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前一種。作為普通家庭用車，多數(shù)情況下都停在自己居住的小區(qū)。無論是大型城市，還是小型城市，住宅小區(qū)提供的停車位常見的有兩種：一種是地下停車庫或者專門提供的停車場(chǎng)所，另外一種是在小區(qū)內(nèi)的人行道路旁畫出停車位。從表面看來，這兩種停車方式都是小區(qū)物業(yè)管理者向業(yè)主提供的服務(wù)，但是從法律的角度來分析，兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。

1 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司收取停車費(fèi)的法律依據(jù)分析

目前，無論是大中型城市，還是中小型城市，在住宅區(qū)停車的業(yè)主們，無論是以哪種方式停車，都存在著不同情況的收費(fèi)現(xiàn)象。不同地區(qū)，收費(fèi)的具體數(shù)額不盡相同，對(duì)于這些收費(fèi)行為是否合法？法律依據(jù)何在？下面我們來分析：

（1）如果是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，該車位、車庫屬于開發(fā)商所有，業(yè)主可以通過購買、附贈(zèng)等取得所有權(quán)，或通過租賃取得使用權(quán)。依據(jù)《民法典》第275 條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。《民法典》第276 條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！睹穹ǖ洹返?75 條、276 條兩個(gè)法條結(jié)合起來的意思就是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建筑的停車位可以附隨商品房一起出售，也可以單獨(dú)出售，既可以向業(yè)主出售，也可以對(duì)外出售，首先要滿足業(yè)主的需求，即只有在業(yè)主沒有需求或者已經(jīng)滿足了業(yè)主需求的情況下才可以對(duì)外出售。出售之后為業(yè)主所有，不得再向業(yè)主收取停車費(fèi)用。在沒有出售的情況下，建筑商可以委托物業(yè)向有停車需求的業(yè)主收取相關(guān)的費(fèi)用，也可以向業(yè)主以外的人提供停車服務(wù)并收取相關(guān)的費(fèi)用，根據(jù)前面規(guī)定的相關(guān)精神，對(duì)外出租也首先得滿足業(yè)主的需求。業(yè)主購買了商品房，其共有部分只限于建筑區(qū)內(nèi)的公共道路、草坪和其他綠化地，不涉及地下停車位和其他專屬于停車的部分，所以業(yè)主沒有權(quán)利享有該部分的使用權(quán)。

（2）如果是在小區(qū)內(nèi)的公共道路上或者其他屬于小區(qū)內(nèi)部的公共區(qū)域規(guī)劃出停車位，物業(yè)無權(quán)收取相關(guān)的停車費(fèi)?！睹穹ǖ洹返?75 條第二款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因?yàn)槲覈鴮?shí)行的是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。區(qū)分所有權(quán)，是區(qū)分小區(qū)內(nèi)建筑的私有權(quán)和共有權(quán)。對(duì)于業(yè)主自主購買的房屋，屬于業(yè)主所有，該業(yè)主對(duì)該房屋擁有私有權(quán)，其他業(yè)主不得占有、使用，不得妨礙業(yè)主的正常生活。對(duì)于房屋之外的部分，是共同部分，所有業(yè)主對(duì)公共部分擁有共有權(quán)。對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共道路、綠地草坪、娛樂活動(dòng)場(chǎng)所和小區(qū)內(nèi)其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共同擁有。而我國現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)制度基本原理是依據(jù)業(yè)主的私有房屋建筑面積收取物業(yè)費(fèi)，對(duì)于公共部分，統(tǒng)一收取費(fèi)用，如公共管理費(fèi)，是按照戶來收取，也就是說對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共部分管理費(fèi)用，小區(qū)物業(yè)管理部門已經(jīng)統(tǒng)一收取費(fèi)用，業(yè)主在公共道路上停車，物業(yè)沒有理由、法律依據(jù)再次收取停車管理費(fèi)。

（3）物業(yè)將小區(qū)外部公共區(qū)域出租，辦理停車場(chǎng)，經(jīng)營者有權(quán)收費(fèi)，但是物業(yè)必須將出租收益歸業(yè)主。有一些小區(qū)臨近街區(qū)，小區(qū)和街道還有一些空置區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的歸屬不同，有的歸屬于街道辦，屬于街道辦的空置區(qū)域辦理停車場(chǎng)，業(yè)主停車當(dāng)然得繳納停車費(fèi)。但是屬于小區(qū)的空置區(qū)域，業(yè)主停車，需要繳納停車費(fèi)嗎？筆者認(rèn)為不需要，既然屬于小區(qū)的空置地，業(yè)主共同擁有，每個(gè)業(yè)主都可以使用。還有一種情況，物業(yè)為了收取費(fèi)用，將小區(qū)臨近街區(qū)的空置地出租，有的租戶辦理停車場(chǎng)業(yè)務(wù)，業(yè)主停車，需要繳納停車費(fèi)嗎？對(duì)此種情況，不同的學(xué)者有不同的看法。筆者認(rèn)為，物業(yè)首先無權(quán)不經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)的同意而擅自出租空置地。物業(yè)違反規(guī)定擅自出租了空置地的情況下，小區(qū)業(yè)主停車依然要繳納停車費(fèi)，但是物業(yè)出租空置地所得到的收益必須歸全體所有。物業(yè)無權(quán)享有租地收益。

由此可見，業(yè)主對(duì)其小區(qū)內(nèi)的共同道路有使用、收益的權(quán)利，既然業(yè)主有使用權(quán)，當(dāng)然可以用于停放車輛。屬于業(yè)主共有的地方，只要不影響小區(qū)交通，物業(yè)公司無權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)（車位費(fèi)、占道費(fèi)），物價(jià)部門也不會(huì)對(duì)物業(yè)公司在小區(qū)道路收費(fèi)有任何批文。物業(yè)服務(wù)公司提供占道或其他場(chǎng)地停車服務(wù)的，是否可以收取停車服務(wù)費(fèi)？對(duì)此不同的人有不同的觀點(diǎn)。有人認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)公司提供了停車的服務(wù)，業(yè)主理所當(dāng)然應(yīng)繳納相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。有些人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)繳納，我們已經(jīng)根據(jù)相關(guān)的規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納了一定的物業(yè)費(fèi)用，其包括對(duì)共有部分的管理費(fèi)用。筆者同意后一種觀點(diǎn)，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)用既包括物業(yè)公司提供的對(duì)其房屋專屬部分的服務(wù)，也包括對(duì)共有部分提供的服務(wù)，所以物業(yè)服務(wù)公司沒有權(quán)利再次收取相關(guān)的費(fèi)用。

如果小區(qū)公共道路上停車位除滿足本小區(qū)業(yè)主之外還有剩余，也可以對(duì)外開放。在對(duì)外開放的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托管理占道車位或其他場(chǎng)地車位的，可從車位場(chǎng)地使用費(fèi)中提取一定比例的管理費(fèi)用，具體比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同形式約定。未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。提供占道或其他場(chǎng)地停車服務(wù)的，可以收取停車服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)可參照本地區(qū)室外停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并以合同形式與車位使用人約定。

在現(xiàn)實(shí)中，無論是第一種停車方式還是第二種停車方式，都存在收取停車服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象，更讓業(yè)主無奈的是附帶一項(xiàng)條款：“業(yè)主對(duì)自己的車負(fù)有照看、管理的義務(wù)，在本小區(qū)停車的過程中若有刮、蹭、劃等痕跡，或者有汽車被盜等現(xiàn)象的，物業(yè)概不負(fù)責(zé)”，這一霸王條款把物業(yè)的責(zé)任推卸得一干二凈。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，這是格式合同，免除自己責(zé)任的條款屬于無效，具體理由不再闡述。

2 應(yīng)對(duì)措施

物業(yè)本應(yīng)該是為業(yè)主提供服務(wù)的一個(gè)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)與業(yè)主的相互關(guān)系中，應(yīng)該是業(yè)主占有主導(dǎo)地位，而在實(shí)際生活當(dāng)中恰恰相反，物業(yè)利用其手中的權(quán)利來限制業(yè)主的正常生活，例如物業(yè)在大門口設(shè)置自動(dòng)取卡設(shè)備，限制不繳費(fèi)業(yè)主的車輛進(jìn)入小區(qū)，更有糟糕的小區(qū)是業(yè)主的車進(jìn)入其小區(qū)內(nèi)超過半小時(shí)就要收費(fèi)（車停入公共道路旁），就相當(dāng)于業(yè)主進(jìn)自己的家門還要向物業(yè)繳納費(fèi)用。針對(duì)小區(qū)物業(yè)亂收停車費(fèi)的現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)措施有以下幾點(diǎn)：

（1）業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，杜絕物業(yè)服務(wù)公司侵犯其合法權(quán)益。小區(qū)的業(yè)主，其權(quán)利不僅僅局限于住宅專有這一部分，對(duì)其小區(qū)內(nèi)的其他共有部分也享有一定的權(quán)益，這是大多數(shù)業(yè)主所不了解的。作為小區(qū)的主人，其繳納了一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，就有權(quán)利要求物業(yè)服務(wù)公司提供一定的服務(wù)。目前國內(nèi)的小區(qū)物業(yè)管理比較混亂，相關(guān)的法律規(guī)定相對(duì)滯后，物業(yè)公司借此濫用權(quán)力，為規(guī)避其義務(wù)提供了可乘之機(jī)。為此有必要在小區(qū)內(nèi)開展相關(guān)的法律宣傳知識(shí)活動(dòng)，比如定期為業(yè)主提供法律咨詢，幫助業(yè)主分析物業(yè)的行為是否侵犯其合法權(quán)益，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)公司提供哪些服務(wù)和享有哪些權(quán)利等。

（2）明確救濟(jì)的行政機(jī)關(guān)。對(duì)小區(qū)物業(yè)亂收費(fèi)的現(xiàn)象，應(yīng)該向哪個(gè)部門投訴？由哪個(gè)行政部門來監(jiān)管？在實(shí)踐中，這是一個(gè)空白地帶。行政機(jī)關(guān)中管理房屋的專屬行政機(jī)關(guān)是房管局，而房管局主要側(cè)重于處理房屋的買賣、登記等與房屋所有權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量不屬于其范圍，有必要設(shè)置專門的機(jī)關(guān)來救濟(jì)物業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)利，撤銷沒有資質(zhì)或者不達(dá)標(biāo)的物業(yè)公司。

（3）完善相關(guān)的法律法規(guī)。目前，我國還沒有具體的與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平越來越高，體現(xiàn)在吃、住、行等諸多方面。諸多群體的住、行與物業(yè)息息相關(guān)，為此，規(guī)范物業(yè)、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)是大勢(shì)所趨。

（4）增加停車場(chǎng)地。物業(yè)之所以可以這樣猖狂，與小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車需求與供應(yīng)嚴(yán)重不足有直接的關(guān)系。2010 年之后掀起購車高潮后，汽車數(shù)量的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了停車位數(shù)量的增加，導(dǎo)致供不應(yīng)求。物業(yè)利用業(yè)主停車難這一心理弱點(diǎn)來乘機(jī)獲取非法利益。

雖然現(xiàn)代化的住宅已經(jīng)解決了這一難題，實(shí)行人車分流，小區(qū)內(nèi)的公共道路、公共場(chǎng)所不再允許停放車輛，但是不能忽視一些舊的、老的小區(qū)的停車問題。我國還有相當(dāng)一部分小區(qū)沒有實(shí)行人車分流，車停放在小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所，物業(yè)理所當(dāng)然地收取停車費(fèi)，業(yè)主沒有意識(shí)到自己的權(quán)利被侵犯。本文從不同的角度分析不同情形，物業(yè)收取費(fèi)用的不同情況。分析此情況的意義在于告訴人們，日常生活中常見的行為，業(yè)主們認(rèn)為理所當(dāng)然的行為不一定是合法的行為，通過本文法律分析，告訴人們基本的法理知識(shí)，提高維權(quán)的法律意識(shí)。