投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式研究
——以萬達(dá)商業(yè)為例

張娜（天圓全會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙））

■ 投資性房地產(chǎn)理論概述

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。其中在房地產(chǎn)企業(yè)占比較大且起到較關(guān)鍵的作用。

（二）成本計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)應(yīng)用成本模式計(jì)量是指對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，取得的租金收入，確認(rèn)為其它業(yè)務(wù)收入；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。成本模式在后續(xù)計(jì)量中可以轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量模式[1]。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式

在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)可以對(duì)公允價(jià)值做出可靠估計(jì)的情況下，可以使用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，計(jì)算公允價(jià)值變動(dòng)。與成本模式不同的是，在后續(xù)計(jì)量中，公允價(jià)值計(jì)量模式不可轉(zhuǎn)化為成本模式。與成本模式相比，公允價(jià)值計(jì)量是基于市場的，其價(jià)值與市場變化息息相關(guān)，并且立足于當(dāng)前交易，其估值不斷更新[2]。雖然投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則頒布已有10幾年的時(shí)間，但是根據(jù)上海證交所和深圳證交所資料，2019年度在報(bào)表項(xiàng)目中有1658家上市公司存在投資性房地產(chǎn)，但是僅有89家公司采用了公允價(jià)值計(jì)量，其中有32家是房地產(chǎn)企業(yè)。

■ 萬達(dá)商業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式案例介紹

（一）基本情況

大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司成立于 2002 年 9月，是全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營企業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。截至2018年，公司已在全國開業(yè)北京CBD、上海五角場、成都金牛、昆明西山等280座萬達(dá)廣場，持有及管理物業(yè)面積3586萬平方米，年客流38億人次；連續(xù)13年租金收繳率超過99.5%，創(chuàng)造世界行業(yè)記錄，公司連續(xù)舉辦了11屆的萬達(dá)商業(yè)年會(huì)是全球規(guī)模領(lǐng)先的線上線下融合的商業(yè)盛會(huì)。

（二）萬達(dá)商業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量動(dòng)因分析

（1）獲得更加可靠的會(huì)計(jì)信息。在公允價(jià)值計(jì)量下，投資性房地產(chǎn)的估值會(huì)逐年更新，而且，萬達(dá)商業(yè)和專業(yè)的估值機(jī)構(gòu)長期合作，一定程度上可以保證估值的較高準(zhǔn)確性和及時(shí)性。所以，選擇公允價(jià)值力量投資性房地產(chǎn)，可以提供更加準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，在此基礎(chǔ)上萬達(dá)商業(yè)的管理決策者也可以做出更準(zhǔn)確的決策。

（2）改善公司業(yè)績。從公司性質(zhì)來說，萬達(dá)商業(yè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主的上市企業(yè)，截至 2019 年，投資性房地產(chǎn)在其公司總資產(chǎn)的占比高達(dá) 74.31%，而且從趨勢來看，這個(gè)數(shù)據(jù)還將不斷上升。隨著宏觀大環(huán)境的發(fā)展，房地產(chǎn)市場勢頭向上，對(duì)增加公司盈利非常有利。

（三）萬達(dá)商業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用影響

1.對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響

從萬達(dá)商業(yè)的年報(bào)中可以得知，2015-2019年，公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為3,094.81億元、3,830.50億元和3,790.03億元，4072.34億元，4274.73億元，占公司總資產(chǎn)的比例分別為48.39%、51.00%和55.00%，65.26%，74.32%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，萬達(dá)商業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式，其投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值逐年增加，從2019年比2015年增加了1179.94億，增加幅度為38.13%。占公司總資產(chǎn)的比例也呈大幅上升狀態(tài)，從2015年的48.39%增加到74.32%。

2.對(duì)盈利狀況的影響

2015年-2019年萬達(dá)商業(yè)的營業(yè)收入分別是13210453.62元、12985478.77元、13556671.34元、10654942.62元、7865626.44元。實(shí)際上從2015開始出了2017年之外，基本呈下降趨勢，但是其2015年-2019年的分別是營業(yè)利潤營業(yè)利潤分別為390.99億元、438.44億元和342.75億元，445.51億元，339.71億元，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為172.30億元、201.62億元和190.99億元，156.03億元，120.67億元?？梢钥闯?，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益在營業(yè)利潤中的占比較高；營業(yè)收入與營業(yè)利潤不匹配，營業(yè)收入最高的2017年反而營業(yè)利潤最低。

■ 公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用存在的問題

（一）應(yīng)用成本較高

萬達(dá)商業(yè)雖然憑借著雄厚的財(cái)力和在房地產(chǎn)市場舉足輕重的地位，可以支撐投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，但是非常直觀的便是，所得稅費(fèi)用是除了估值之外的另一大開支。這也是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式自身的劣勢之一。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，每一年都要耗費(fèi)人力物力對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新估值，另外聘請(qǐng)專業(yè)的估值機(jī)構(gòu)也是問題所在，這些相關(guān)的成本都不是一筆可以忽略的消費(fèi)。

（二）容易造成財(cái)務(wù)波動(dòng)，淪為控制利潤的工具

從萬達(dá)商業(yè)的年報(bào)中可以得知，公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值從2015年的3,094.81 億元占公司總資產(chǎn)的比例分別為48.39%、而到了2019年，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值達(dá)到了4274.73億元，占公司總資產(chǎn)的比例為74.32%。究其原因，除在報(bào)告期內(nèi)，公司多個(gè)商業(yè)物業(yè)開業(yè)或新開工，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值均顯著增加外，公允價(jià)值變動(dòng)也起到了較大作用，2015-2019 年，營業(yè)利潤分別為 390.99 億元、438.44 億元和 342.75 億元，445.51 億元，339.71 億元。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為 172.30 億元、201.62 億元和 190.99 億元，156.03 億元，120.67億元，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益在營業(yè)利潤中的占比分別為44.07%，45.99%，55.72%，35.02%，35.52%。可見公允價(jià)值變動(dòng)在營業(yè)利潤中貢獻(xiàn)較大。

因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)市場繁榮發(fā)展，使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)向好的趨勢，但是一旦房地產(chǎn)市場有衰退趨勢，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況則會(huì)有很大的不好的影響。因此會(huì)造成公司的財(cái)務(wù)波動(dòng)，這是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式自身的另一個(gè)劣勢。而且，由于公允價(jià)值計(jì)量的估值具有主觀性，又因?yàn)閮?nèi)部控制和外部監(jiān)督的水平在不同企業(yè)參差不齊，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量大環(huán)境很有可能受到污染，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式很有可能會(huì)淪為個(gè)別企業(yè)控制利潤的工具。

（三）相關(guān)法規(guī)不夠完善

雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在不斷更新完善，規(guī)范性文件也在不斷更新?lián)Q代，但采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)并不多。這是因?yàn)椋@種計(jì)量模式應(yīng)用起來成本高且運(yùn)用企業(yè)少，同時(shí)，沒有詳細(xì)的市場規(guī)章將它們集中管理，發(fā)展得十分緩慢且不規(guī)范，成本與推廣的沖突，技術(shù)與應(yīng)用的沖突，都是其存在的威脅。目前有的規(guī)范性文件也只能小修小補(bǔ)，并不能真正解決本質(zhì)問題；也沒有專門的文件來集中解決公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用問題；并且我國政府還出臺(tái)了一系列調(diào)控政策抑制投資投機(jī)性購房需求，房地產(chǎn)調(diào)控政策及未來出臺(tái)的宏觀政策對(duì)這一計(jì)量模式的影響都是舉足輕重的。

■ 完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（一）加強(qiáng)政府管控

從政府角度入手。公允價(jià)值本身的估值具有一定的不準(zhǔn)確性，因而很容易會(huì)成為部分企業(yè)管控利潤的工具，因此政府應(yīng)在這個(gè)角度上加強(qiáng)管控，不僅是外部監(jiān)管，同時(shí)也要督促企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的發(fā)展完善。權(quán)力機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的互相制衡要保持穩(wěn)定發(fā)展；政府也應(yīng)該督促企業(yè)做好信息披露工作，做到對(duì)相關(guān)信息全面及時(shí)準(zhǔn)確的披露。

（二）完善相關(guān)細(xì)則

與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的會(huì)計(jì)信息及時(shí)更新，但始終不夠細(xì)致和詳盡，也因?yàn)閼?yīng)用的較少的緣故，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)細(xì)則的編制和更新缺少實(shí)際案例和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，所以使得這一計(jì)量模式一直得不到較大程度的發(fā)展。故為了解決這一問題的存在，應(yīng)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的細(xì)則，比如是否應(yīng)集中管理采用這種計(jì)量模式的企業(yè)。在完善我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)要時(shí)刻記住適應(yīng)國情，并借鑒國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，適當(dāng)分析國外的案例結(jié)合國內(nèi)案例，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

（三）建立信息分享系統(tǒng)

關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用不夠廣泛以及財(cái)務(wù)波動(dòng)的問題，政府應(yīng)在完善市場經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)上適當(dāng)采取一些鼓勵(lì)政策，如為了緩解公允價(jià)值計(jì)量的高額成本可以適當(dāng)在稅收上給予盡早采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)優(yōu)惠政策。還可以分地區(qū)管控這些企業(yè)，以上海為中心管控華東地區(qū)，以北京為中心管控華北地區(qū)，以廣東為中心管控華南地區(qū)。這樣可以促進(jìn)類似發(fā)展水平的企業(yè)之間相互借鑒經(jīng)驗(yàn)，共同在探索中推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用的進(jìn)步，也可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)更好更快發(fā)展。除此之外，建立信息分享系統(tǒng)也十分重要，可以看到，現(xiàn)行采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)大多散亂發(fā)展，互相之間也無法借鑒經(jīng)驗(yàn)，在集中的信息分享系統(tǒng)中可以了解到類似企業(yè)采取的措施，應(yīng)用結(jié)果如何，哪些新企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量等。在信息分享系統(tǒng)下，企業(yè)也可以密切關(guān)注房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)和發(fā)展趨勢，從而管理者可做出相應(yīng)的高效決策，在一定程度上緩解財(cái)務(wù)波動(dòng)問題。

（四）統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

為了又快又好地處理好投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量，估值機(jī)構(gòu)和審計(jì)機(jī)構(gòu)也充當(dāng)了重要的角色，在信息披露方面，企業(yè)應(yīng)盡可能配合審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作，同時(shí)審計(jì)機(jī)構(gòu)和估值機(jī)構(gòu)之間也應(yīng)存在必要聯(lián)系[3]。由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致一個(gè)企業(yè)是否可以采用公允價(jià)值計(jì)量，大部分要靠估值人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，是存在主觀性的。因此，在采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，應(yīng)盡量統(tǒng)一明確評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，提高評(píng)估效率和準(zhǔn)確性，也可以節(jié)省一些評(píng)估費(fèi)用。