營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策分析

畢勝

（諸暨融享房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 紹興 311800）

實(shí)施營(yíng)改增政策一來，國(guó)家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要在保障自己權(quán)益的基礎(chǔ)上采取有效的調(diào)整措施來應(yīng)對(duì)營(yíng)改增所帶來影響。歸納來說，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響主要體現(xiàn)在開發(fā)成本、銷售、勞務(wù)支出以及材料采購(gòu)上這幾方面上，所以在開展稅收籌劃過程中也需要重點(diǎn)由以上幾方面著手進(jìn)行，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

（一）對(duì)企業(yè)開發(fā)成本的影響

在通常情況下，企業(yè)開發(fā)成本與最終經(jīng)濟(jì)收益之間有著緊密聯(lián)系，而營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本具有一些影響。具體體現(xiàn)如下：房地產(chǎn)企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面具有特殊性，房屋在實(shí)際建造施工過程中會(huì)用到大量且種類較多的工程建筑材料，采購(gòu)建筑材料是一項(xiàng)非常重要的工作，其不但需要采購(gòu)建筑主體材料如混凝土、水泥以及鋼筋等，而且還要采購(gòu)一些小型零部件，如螺絲、鐵釘?shù)?。通常而言都是向大型正?guī)企業(yè)采購(gòu)建筑主體材料，各類企業(yè)可以開具正規(guī)增值稅專用發(fā)票。但是部分零部件可能會(huì)向規(guī)模較小的企業(yè)或店鋪采購(gòu)，而該類企業(yè)卻極少可以開具增值稅專用發(fā)票，那么就房地產(chǎn)企業(yè)就不能對(duì)該部分增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，導(dǎo)致其生產(chǎn)成本增加。除此之外，我國(guó)當(dāng)前現(xiàn)行稅法規(guī)定建筑主體結(jié)構(gòu)材料所需繳納增值稅率為17%，所以這就促使房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快進(jìn)行革新，與營(yíng)改增稅收制度相適應(yīng)。

（二）對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的影響

歸納來說，實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響主要表現(xiàn)如下幾方面：第一，增加了發(fā)票管理的難度，實(shí)施營(yíng)改增后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言增值稅專用發(fā)票的管理非常重要，但是其保管數(shù)量增加、辦理流程復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)人員要求也越高。第二，產(chǎn)品難以定價(jià)，實(shí)施營(yíng)改增后價(jià)稅分離，使得營(yíng)業(yè)收入降低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要求進(jìn)行調(diào)整，新的稅法政策對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方式與能力要求也越高。第三，增加了選擇營(yíng)銷策略的難度。實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售范圍增加，因?yàn)榛旌箱N售稅率不同，因此要合理轉(zhuǎn)變營(yíng)銷方案。例如精裝房和家電類商品、家具一同銷售的情況下，可以根據(jù)17%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，按照11%計(jì)算銷項(xiàng)稅。如若是跟著促銷活動(dòng)進(jìn)行贈(zèng)送的，都是按17%計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅。所以要求企業(yè)科學(xué)選擇營(yíng)銷策略。

（三）對(duì)企業(yè)勞務(wù)支出方面的影響

施工人員在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中占據(jù)著非常重要的地位，建筑工程在材料充足的情況下會(huì)需要施工人員來進(jìn)行施工，在通常情況下企業(yè)聘用的施工人員大多都來自農(nóng)村，他們自身綜合素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)能力比較低。不同的建筑工程實(shí)際項(xiàng)目工期也會(huì)不同，其中涉及的勞動(dòng)力又很多，這樣就會(huì)導(dǎo)致建筑施工人員很難固定，在這方面也具有較大的流動(dòng)性，勞務(wù)公司無法對(duì)他們進(jìn)行有效管理，從而導(dǎo)致企業(yè)需要支出一定稅收，人工成本增加的同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益造成一定程度影響。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠與規(guī)模較大的企業(yè)進(jìn)行有效合作，才能夠?qū)⑸a(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本降低，其自身經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)得到進(jìn)一步提高。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅收的有效籌劃對(duì)策

（一）對(duì)開發(fā)成本的籌劃對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際開發(fā)過程中會(huì)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，這就要求企業(yè)要在這個(gè)過程中對(duì)建筑用地進(jìn)行科學(xué)合理的篩選，根據(jù)實(shí)際需求來購(gòu)買相應(yīng)種類和數(shù)量的建筑用材，還要組織龐大的施工隊(duì)伍，在這些方面需要投入大量資金。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施之前要做好各個(gè)環(huán)節(jié)的籌備和計(jì)劃工作，這樣不僅能夠?qū)Τ杀绢A(yù)算、施工管理等工作進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證這些工作可以正常開展，而且還能夠有效降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)投入和開發(fā)成本。營(yíng)改增政策可以有效扣除增值稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中可以攤開相關(guān)成本，這樣就能夠與增值稅進(jìn)行抵消，企業(yè)賦稅得到減少。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況會(huì)對(duì)其自身效益有著一定程度影響，稅收壓力過大就會(huì)導(dǎo)致一些沒必要的成本增加，所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前的籌劃與準(zhǔn)備工作是非常必要的。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售進(jìn)行稅收籌劃

稅收行為在開發(fā)成本、建筑材料等方面都會(huì)存在，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)也會(huì)有相應(yīng)的問題存在，房地產(chǎn)企業(yè)在出售房產(chǎn)時(shí)需要進(jìn)行土地增值稅的繳納，但是該稅額會(huì)跟著房地產(chǎn)的售價(jià)的上升而增加，所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)要對(duì)其樓盤營(yíng)銷模式進(jìn)行調(diào)整來減小銷售環(huán)節(jié)稅收金額的繳納，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的提升。通常項(xiàng)目在完成之后需要面對(duì)社會(huì)進(jìn)行銷售，銷售成功則需要繳納兩種稅款，這兩種稅款是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，最終的房?jī)r(jià)售出價(jià)格越高，這兩種稅款也會(huì)相應(yīng)地增加。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃能夠降低企業(yè)在這方面需要支付的稅金。企業(yè)管理人員需要銷售方式進(jìn)行改進(jìn)和完善，在一般情況下可以將房地產(chǎn)銷售分成兩個(gè)部分，這兩個(gè)部分可以是房地產(chǎn)銷售和建筑裝修費(fèi)用，使用這兩種銷售方式可以進(jìn)一步擴(kuò)大稅款繳納范圍，增值稅和營(yíng)業(yè)稅也會(huì)得到有效降低。工作人員要對(duì)銷售方式進(jìn)行充分分析和了解，根據(jù)市場(chǎng)變化特點(diǎn)來選擇相應(yīng)的銷售方式，這樣可以達(dá)到預(yù)期的銷售效果，而且房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)有所提高，管理人員還要對(duì)其中存在的問題予以足夠重視，并且及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在通常情況下會(huì)將勞務(wù)支出分成兩個(gè)方面，這兩個(gè)方面是工程項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)聘用施工人員的勞務(wù)支出、屬于房地產(chǎn)自身工作人員的人力費(fèi)用支出，勞務(wù)支出部分繳納的稅款需要由相關(guān)管理人員的勞務(wù)企業(yè)來負(fù)責(zé)繳納，如果在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中能夠得到增值稅發(fā)票，再后期銷售環(huán)節(jié)和營(yíng)業(yè)活動(dòng)當(dāng)中就不需要進(jìn)行繳納勞務(wù)支出稅款，企業(yè)勞務(wù)稅務(wù)支出的壓力也會(huì)因此減輕。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工過程中要根據(jù)情況來選擇正規(guī)的勞務(wù)輸出機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)可以對(duì)施工人員進(jìn)行有效管理，并獲得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行稅額的抵扣，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的降低。所以要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作人員在實(shí)際任用之前對(duì)他們自身專業(yè)技能和工作資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考察，這樣才可以讓他們?cè)偈┕み^程中充分發(fā)揮其自身價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)方面的支出也會(huì)減少，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)進(jìn)一步提高。

（四）對(duì)建筑材料進(jìn)行稅收籌劃

建筑工程在施工過程中使用材料的籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施有著非常重要的影響，在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)快速快速發(fā)展的今天，我國(guó)企業(yè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越激烈，為了能夠提高房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的效率，相關(guān)管理人員要對(duì)建筑材料的稅收籌劃工作予以足夠重視。在企業(yè)發(fā)展過程中可以對(duì)招投標(biāo)方式進(jìn)行應(yīng)用，這樣能夠保證材料所購(gòu)買公司具有一定的營(yíng)業(yè)資質(zhì)，在一定程度上還可以降低經(jīng)濟(jì)成本。相關(guān)工作人員要在招標(biāo)過程中要求生產(chǎn)廠家提供增值稅專用發(fā)票，在這以后對(duì)材料整體質(zhì)量和價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格審查，根據(jù)實(shí)際情況來選擇相應(yīng)的廠商。相關(guān)工作人員還要不斷提高自身綜合素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)，嚴(yán)格按照要求和規(guī)定來對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行審核，這樣能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目整體質(zhì)量。

（五）積極學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”相關(guān)政策法規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要確立“思想-意識(shí)-行為”的傳導(dǎo)模式，讓有關(guān)工作人員能夠更好地認(rèn)識(shí)與理解“營(yíng)改增”相關(guān)政策法規(guī)，且可以將其思路應(yīng)用到實(shí)際工作當(dāng)中。所以具體可以從如下兩方面著手進(jìn)行：一是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，加深其對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)以及其所產(chǎn)生的影響，為其決策的制定提供可靠的參考，有助于企業(yè)更從容的應(yīng)對(duì)稅制變革所帶來的變化。而且管理人員在學(xué)習(xí)最新的稅收政策時(shí)能夠更好地梳理并調(diào)整自身商業(yè)模式，科學(xué)確定供應(yīng)商，并更好地開展預(yù)算規(guī)劃以及產(chǎn)品定價(jià)等工作。二是要注重對(duì)內(nèi)部工作人員的培訓(xùn)工作，定期開展學(xué)習(xí)與交流，讓工作人員可以更為全面的了解與掌握“營(yíng)改增”政策的有關(guān)知識(shí)，讓其能夠構(gòu)建起完善的思想與知識(shí)體系，如此一來，便可讓工作人員更為高效的進(jìn)行工作，并且正確認(rèn)識(shí)到增值稅和企業(yè)以及自己切身利益間的密切關(guān)系。不過需要指出的是，采購(gòu)人員、成本核算人員以及財(cái)務(wù)人員是此類工作的重要對(duì)象，其中第一類人員與增值稅發(fā)票的取得有著直接關(guān)系，后兩者則關(guān)系到了稅收成本。只有這樣方可確保房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)“營(yíng)改增”政策的要求，并且保證自身合法權(quán)益不受損害，有利于房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

三、結(jié)束語

綜上所述，營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作有著一定程度的影響，為了能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)稅收工作效果，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)要正確了解與掌握“營(yíng)改增”稅收政策的相關(guān)內(nèi)容，熟知該項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所產(chǎn)生的具體影響，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況來采取有效的應(yīng)對(duì)策略，以更好的適應(yīng)營(yíng)改增政策所帶來的影響與變化，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。