房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范對策

唐 艷

（桂林市不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易中心，廣西 桂林 541002）

房地產(chǎn)行業(yè)對擴大經(jīng)濟需求以及增加居民收入都具有非常重要的作用，并且還和金融體系之間存在著重要的聯(lián)系，如果資金的支持足夠的話，房地產(chǎn)行業(yè)就可以得到非常良好的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟波動較大的時候就會引發(fā)一系列的金融風(fēng)險，必須要及時遏制才能有效減輕對國民經(jīng)濟的不良影響。因此，需要深入地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的現(xiàn)象，這樣才能制定出有效的對策進行防范。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的現(xiàn)狀

1.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素較多

由于房地產(chǎn)市場的規(guī)模非常大，而且涉及的領(lǐng)域也很廣，僅僅是進行簡單的分析已經(jīng)不能很好地得出房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動的原因。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程當(dāng)中有較多的因素影響其經(jīng)濟波動，諸如財政政策以及消費者的心理等，如果市場當(dāng)中出現(xiàn)了利好的信息，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟浮動也將呈現(xiàn)上升趨勢，但是在房地產(chǎn)市場比較疲軟的時候，消費者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期就會下降，這個時候房地產(chǎn)經(jīng)濟就會呈現(xiàn)出向下波動的趨勢[1]。

1.2 波及的范圍較大

在國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中房地產(chǎn)經(jīng)濟是重要的支柱，對經(jīng)濟發(fā)展有重大的貢獻，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了波動的情況就會對社會經(jīng)濟以及人們的生活造成相應(yīng)的影響。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動所波及的范圍是比較大的，只有將波動控制在合理的范圍才能有效地防范金融風(fēng)險，從而推動房地產(chǎn)市場朝著健康以及穩(wěn)定方向發(fā)展。

1.3 房產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)操作

由于各大房企的融入，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，怎樣在市場競爭當(dāng)中取得相應(yīng)的優(yōu)勢是房企需要考慮的重要內(nèi)容。有的房產(chǎn)企業(yè)為了追逐更高的利益甚至?xí)霈F(xiàn)違規(guī)以及違法的操作，對房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展造成非常嚴重的影響，也容易引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動，這樣就會很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險的發(fā)生。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動下金融風(fēng)險的構(gòu)成

2.1 金融機構(gòu)風(fēng)險

金融機構(gòu)風(fēng)險是指金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款進行管理的時候，由于對內(nèi)部制度采取了不合理的操作方式從而引發(fā)的相關(guān)風(fēng)險[2]。在一般情況下，房地產(chǎn)貸款的周期都較長，但是金融機構(gòu)提供的貸款資金在流轉(zhuǎn)周期上較短，在周期當(dāng)中資金的流動性也會受到較大的影響，并且還會在一定的程度上加重了經(jīng)濟風(fēng)險，從而造成資金的流失，給金融機構(gòu)增加了資金風(fēng)險。

2.2 抵押風(fēng)險

為了有效地保障金融機構(gòu)的利益，只要在提供抵押貸款的時候出現(xiàn)了違約現(xiàn)象，那么處理抵押物品的時候就會面臨相應(yīng)的風(fēng)險。主要是由于抵押物的產(chǎn)權(quán)存在著不確定性，假如抵押物并不是借款人的個人財產(chǎn)，那么在對抵押物進行處理的時候就會給金融機構(gòu)帶來相應(yīng)的風(fēng)險，這就是所謂的抵押風(fēng)險。

2.3 借款人風(fēng)險

借款人由于各種原因而拒絕償還貸款引發(fā)的風(fēng)險就是借款人風(fēng)險。首先，借款人在貸款且償還利息過后，但是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅度的下降，為了更好地保護自身的利益，借款人就選擇了違背道德并且拒絕償還貸款，從而造成了違約的情況[3]。其次，當(dāng)借款人拿到了所借的款項之后，由于在經(jīng)營中出現(xiàn)了一定的問題，諸如破產(chǎn)等，從而導(dǎo)致他們喪失了償還債務(wù)的能力，在這種情況下也會出現(xiàn)相應(yīng)的違約現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范的有效對策

3.1 不斷完善金融投資主體的政策

金融體系的發(fā)展趨勢是以從分業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)變成混業(yè)經(jīng)營為主，而在我國經(jīng)濟金融化日益發(fā)展的背景下，尤其是近年來金融產(chǎn)品和金融服務(wù)積極創(chuàng)新。在該環(huán)境下，目前的分業(yè)經(jīng)營和監(jiān)督管理已經(jīng)不能真正滿足時代的實際需求。為了可以使金融風(fēng)險監(jiān)控效率得到顯著的提高，使服務(wù)實體有更強的效率，必須要不斷完善現(xiàn)有的金融監(jiān)管制度，科學(xué)制定相應(yīng)的金融機制，加強和優(yōu)化有關(guān)部門的監(jiān)督管理職能，為促進混業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。其中，優(yōu)化的關(guān)鍵是確?？梢詫崿F(xiàn)金融市場有穩(wěn)定的秩序，而且必須要嚴格遵循有關(guān)的基本原則，將其應(yīng)有的作用充分發(fā)揮出來，除了對金融基礎(chǔ)建設(shè)進行嚴格的管理，也必須要確保金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及監(jiān)督管理信息可以真正實現(xiàn)資源共享，也要讓其長時間進行，將我國“一委一行兩會”的工作認真貫徹落實[4]。除此之外，在目前的分業(yè)監(jiān)管背景下，盡可能將其短板造成的負面影響控制在最小化，而且著重將其優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，但需要引起注意的是，最好不要出現(xiàn)重復(fù)監(jiān)管的情況，加強金融風(fēng)險的控制，使金融監(jiān)管的重要作用更好地發(fā)揮出來，通過對其權(quán)威性以及有效性進行充分的利用，能夠?qū)崿F(xiàn)對金融體制的進一步完善。

3.2 擴大融資的途徑

實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融資本的彼此融合，可以同時金融資本和產(chǎn)業(yè)的大力支持。第一，必須要結(jié)合不同的方案使金融部門朝著綜合化的方向不斷發(fā)展。比如：結(jié)合具體情況合理運用有效的金融政策以及貨幣政策，通過多樣化的途徑，主要包括將服務(wù)收費取消以及定向降準(zhǔn)等等，讓金融資本慢慢過渡為實效產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這樣一來，既可以使實體產(chǎn)業(yè)成本降低，又可以促進貨幣資本實體化發(fā)展。并且必須不斷提高技術(shù)水平，加強人才的專業(yè)能力，正確引導(dǎo)資本和人才注重生產(chǎn)，防止金融投資有越來越大的風(fēng)險，嚴重阻礙經(jīng)濟金融化發(fā)展，導(dǎo)致其難以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，必須對基礎(chǔ)研究引起重視，充分利用主要技術(shù)，以保證產(chǎn)業(yè)有更多的資本[5]。第二，需要不斷擴大金融投資的渠道。利用正確指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門設(shè)置金融業(yè)務(wù)和制定監(jiān)理金融監(jiān)管機制，讓這些部門之間可以產(chǎn)生聯(lián)系，一起發(fā)展。第三，高效管理投機行為，不管是對金融衍生品還是融資杠桿，都必須要科學(xué)管理控制，防止金融活動變得膨脹，而且盡量少出現(xiàn)金融資本的不良行為，比如：投機行為以及入侵行為等等，以推動實體產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。除此之外，還得對房地產(chǎn)市場的投機行為加強管理，這樣才能對金融衍生品以及融資杠桿進行合理的管控，還可以有效地避免出現(xiàn)金融活動的膨脹現(xiàn)象，讓金融資本的入侵以及投機行為得到不同程度的減少，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供更好的支持。

3.3 加強對房地產(chǎn)價格的管控

在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐漸升級以及優(yōu)化的過程當(dāng)中，人們對住房的需求也不僅只是停留在居住環(huán)境以及相應(yīng)的配套設(shè)施層面上，這也給房地產(chǎn)市場提供了更多的賣點，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程當(dāng)中也更加趨向于專業(yè)化以及細致化。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房產(chǎn)企業(yè)的盈利有重要的影響，對社會經(jīng)濟的建設(shè)也存在直接的影響，為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，必須要實時地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動情況，讓其在一個合理的范圍當(dāng)中波動[6]。如果房地產(chǎn)價格開始不正常地進行波動時，作為政府部門則需要加強對房地產(chǎn)價格的管控，這樣才能讓房地產(chǎn)價格正常地進行波動。除此之外，還得對房地產(chǎn)的投資政策進行相應(yīng)的調(diào)整，這樣才能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動得到有效的平復(fù)，并且較好地控制金融風(fēng)險造成的巨大損失。在進行具體的實踐過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資政策的調(diào)整以及深化都得圍繞著投資主體、投資規(guī)模以及建立投資規(guī)范等方面來展開。為了更好地防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動以及金融風(fēng)險，還得建立相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避機制，要確保投資主體在進行選擇的時候雙方的權(quán)責(zé)都可以得到明確，更為關(guān)鍵的是需要對產(chǎn)權(quán)進行明確。在對投資規(guī)模進行調(diào)整的時候必須要考慮整個行業(yè)的資金規(guī)模以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，通過有效地結(jié)合二者能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)投資政策的調(diào)整以及深化，在高水平的投資規(guī)模下房地產(chǎn)也不會出現(xiàn)行業(yè)泡沫，在這種情況下房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模才能夠和市場經(jīng)濟的發(fā)展水平更加吻合，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動以及金融風(fēng)險也得到了有效的防范。

3.4 加強對現(xiàn)金流的管理

在現(xiàn)階段我國融資的主要渠道還是債務(wù)融資，即使股權(quán)融資也能夠在經(jīng)濟發(fā)展的過程中發(fā)揮積極的影響，但是在這個過程中非金融單位也會因為融資失衡獲取相應(yīng)的利益，而且實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遭受到了不利的影響，必須要對這些現(xiàn)象進行重視。只有促進債務(wù)融資朝著直接融資以及股權(quán)融資的方式進行轉(zhuǎn)變，才能夠在正常的范圍中對融資結(jié)構(gòu)進行控制。此外，還得加強對聯(lián)系機制的建設(shè)以及控制融資的成本，這樣有利于多層次地發(fā)展金融市場，讓發(fā)展失衡的問題得到有效的抑制。作為政府部門，可以在股權(quán)投資的基礎(chǔ)上加強引導(dǎo)各項資金的加入，讓股權(quán)投資的范圍能夠不斷擴大，另外，還需要對退市機制進行有效的管理，采取針對性的措施降低風(fēng)險以及債務(wù)杠桿比率[7]。為了更好地促進股權(quán)融資的行為，可以利用個體投資人員或者是人為促進的方式，在進行具體操作的時候需要深入地展開分析，這樣才可以有效地避免一些新的問題?？紤]到目前我國金融領(lǐng)域的從業(yè)人員素質(zhì)水平還不是非常高，這樣就會很難有效地滿足社會的發(fā)展需求，加上很多非專業(yè)人員也參與到了投資過程當(dāng)中，專業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力也不能很好地適應(yīng)市場的變化。只有將從業(yè)人員的素質(zhì)水平提升上來才可以更好地防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動以及金融風(fēng)險，所以必須要加強對金融管理技能以及專業(yè)知識的培訓(xùn)力度。通過加強對人才的培養(yǎng)力度，可以在一定的程度上提升金融投資的管理質(zhì)量，并且有效地降低投資的風(fēng)險，進而給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不斷地注入新的活力，這樣才能夠更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

4.結(jié)語

隨著人們生活水平的不斷提升，人們對住房的需求也在逐漸提升，這在很大的程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動以及金融風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有直接的影響，并且也關(guān)乎社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，只有制定有效的防范對策，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)行業(yè)的抗壓能力提高上來，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，給國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的支持。