“解釋論”語境下居住權(quán)的法律適用

李迪昕 孟美含

（沈陽師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽 110034）

一、我國(guó)《民法典》居住權(quán)的立法剖析

從我國(guó)居住權(quán)制度的內(nèi)容來看，我國(guó)沒有完全吸收西方國(guó)家傳統(tǒng)人役權(quán)，而是根據(jù)社會(huì)需求和價(jià)值衡量，對(duì)作為人役權(quán)之一的居住權(quán)進(jìn)行了參照移植。首先，《民法典》第366條對(duì)居住權(quán)進(jìn)行界定。明確了居住權(quán)的設(shè)立方式、主體、客體、權(quán)能、目的等內(nèi)容。從規(guī)定來看，作為一種他物權(quán)，居住權(quán)是一項(xiàng)與其他物權(quán)相互獨(dú)立的用益權(quán)，其屬于用益物權(quán)的下位概念。居住權(quán)不僅能以合同方式設(shè)立，結(jié)合第371條的規(guī)定，還能通過遺囑方式設(shè)立。一份規(guī)定居住權(quán)內(nèi)容的合同主要有四種表現(xiàn)形式：其一，簽訂合同的主體系建筑物所有權(quán)人與居住權(quán)人且合同中僅有設(shè)立居住權(quán)這一問題，此乃最普遍的居住權(quán)合同形態(tài)。所有權(quán)人出于滿足他人生活居住目的設(shè)立居住權(quán)，合同關(guān)系較為單一。其二，建筑物所有權(quán)人同買受人之間同時(shí)存在建筑物的買賣合同和設(shè)定居住權(quán)的合同。此類合同形態(tài)中，相較于第一種，略顯復(fù)雜，多表現(xiàn)為建筑物的所有權(quán)人盡管將住宅售于買受人，同時(shí)因其他原因需要保留居住權(quán)供自身使用?？蓪⑵淅斫鉃槭菐в懈郊訔l件的買賣合同，即當(dāng)出賣人出售住宅于買受人時(shí)，買受人需同時(shí)為出賣人在該建筑物上設(shè)立居住權(quán)。特殊性在于，兩個(gè)合同的雙方當(dāng)事人間存在雙重身份關(guān)系，所有權(quán)人系買賣合同中的出賣人，同時(shí)也是居住權(quán)合同中的居住權(quán)人，而相對(duì)人為買賣合同中的買受人以及居住權(quán)合同中權(quán)利的設(shè)立人。其三，建筑物的所有權(quán)人將所有權(quán)讓與買受人，同時(shí)為第三人在建筑物上設(shè)立居住權(quán)。此時(shí)盡管也存在不同的合同關(guān)系即買賣合同和居住權(quán)合同，但與上述不同之處在于，此類合同中出現(xiàn)了第三方當(dāng)事人，即所有權(quán)人、買受人以及居住權(quán)人。此外，此情形和建筑物所有權(quán)人先設(shè)立居住權(quán)之后再轉(zhuǎn)讓所有權(quán)并不相同，前者是出賣建筑物與設(shè)立居住權(quán)的行為同時(shí)進(jìn)行，而后者則是對(duì)建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之前就已設(shè)定了居住權(quán)。盡管存在時(shí)間差異，但殊途同歸地導(dǎo)致買受人的權(quán)利上存有居住權(quán)負(fù)擔(dān)。其四，建筑物所有權(quán)人將建筑物售予買受人，要求其為第三人設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)此種情形出現(xiàn)時(shí)，同樣也會(huì)存在著買賣及居住權(quán)兩個(gè)不同但相互關(guān)聯(lián)的合同關(guān)系。

其次，居住權(quán)的無償性和設(shè)立時(shí)點(diǎn)規(guī)定在《民法典》第368條。通常而言，居住權(quán)特有亮點(diǎn)即是無償性，建筑物所有權(quán)人一般不向居住權(quán)人索要報(bào)酬，居住權(quán)人也無須支付對(duì)價(jià)，據(jù)此有學(xué)者稱居住權(quán)的設(shè)立為“恩惠行為”。居住權(quán)無償設(shè)立的原則性規(guī)定，體現(xiàn)了法典中的居住權(quán)包括保障性居住權(quán)，并不包括投資性居住權(quán)。居住權(quán)以保障為目的的天然屬性決定了其是一種無須支付對(duì)價(jià)的行為，雖然法典允許當(dāng)事人進(jìn)行例外約定，但受到366條的限制，這種例外約定可能僅僅是遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中的義務(wù)，抑或非貨幣義務(wù)，而不是投資性居住權(quán)中的金錢給付義務(wù)。此外，所謂的無償性是一個(gè)相對(duì)的概念，如贈(zèng)予合同中附義務(wù)的贈(zèng)予，受贈(zèng)人權(quán)利的取得與負(fù)擔(dān)的義務(wù)不成對(duì)價(jià)，即便有義務(wù)的負(fù)擔(dān)，仍不會(huì)改變其單務(wù)性。雖然可能存在房屋所有人在居住權(quán)人使用建筑物期間收取一定費(fèi)用的情形，但按其設(shè)立目的，實(shí)際必然是低于租金的。居住權(quán)的設(shè)立登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的先決條件，依照物權(quán)編物權(quán)變動(dòng)的規(guī)范模式，采用的是登記要件主義。最后，法典第370條規(guī)定了居住權(quán)的消滅情形，包括了權(quán)利人死亡和期限屆滿，由于居住權(quán)設(shè)立需要進(jìn)行登記，則消滅時(shí)亦涉及注銷登記的問題。

二、居住權(quán)設(shè)計(jì)的不足與克服

（一）居住權(quán)設(shè)計(jì)之不足

《民法典》并沒有規(guī)定投資性居住權(quán)，僅僅將保障性居住權(quán)納入其中，究其原因是居住權(quán)的立法初衷在于住房保障，而非融資，但物權(quán)的功能本身就包括融資和保障，只是不同類型的物權(quán)，對(duì)融資和保障的功能側(cè)重不同。在羅馬法上，居住權(quán)的目的僅僅在于保障，這主要是因?yàn)榧易遑?cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸家長(zhǎng)一人，保障性的制度能夠?qū)崿F(xiàn)家長(zhǎng)對(duì)家族成員的照顧。在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，居住權(quán)立法論者也主要是著眼于社會(huì)中的住房保障問題，但時(shí)過境遷，當(dāng)下社會(huì)需要一些融資方式，以實(shí)現(xiàn)資源的跨時(shí)空調(diào)度，這不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也是共享社會(huì)的應(yīng)有之義。在保障性居住權(quán)愈發(fā)無能為力的情況下，投資性居住權(quán)也應(yīng)通過市場(chǎng)的作用，實(shí)現(xiàn)一定的住房保障目的。這種目的實(shí)現(xiàn)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒房熱”，而是居住權(quán)設(shè)立是雙方充分協(xié)商的結(jié)果，因?yàn)樵谶@種關(guān)系中，居住權(quán)人和所有權(quán)人都有各自的需求，相較于購(gòu)房合同的雙方而言，居住權(quán)人和所有權(quán)人的地位更為平等。同時(shí)，投資性居住權(quán)能解決生活中的諸多問題，如“畫家村案”等農(nóng)村宅基地問題。按照法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn)，但實(shí)際生活中會(huì)出現(xiàn)外部流轉(zhuǎn)的情形，產(chǎn)生此現(xiàn)象的原因既包括外村人在本村定居，也包括藝術(shù)愛好者在本村短暫居住。在宅基地流轉(zhuǎn)受到限制的情況下，投資性居住權(quán)無疑能處理上述問題，此種路徑也能夠讓資金進(jìn)駐農(nóng)村，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的進(jìn)程?？梢姡顿Y性居住權(quán)是居住權(quán)制度中不可或缺的內(nèi)容，即便不在法律中規(guī)定，基于社會(huì)現(xiàn)實(shí)的需要，也會(huì)存在于民間習(xí)慣之中，這無疑會(huì)給司法者增加負(fù)擔(dān)，因此，在《民法典》中規(guī)定投資性居住權(quán)顯得尤為必要。

（二）居住權(quán)設(shè)計(jì)不足之克服

居住權(quán)的取得既可以是無償?shù)?，也可以是有償?shù)?，就目前我?guó)《民法典》中表述的具體條文來看，當(dāng)前階段我國(guó)之所以設(shè)定居住權(quán)這一性質(zhì)十分特殊的制度主要是為滿足高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下，特定對(duì)象最基本的對(duì)于居住的需求。在規(guī)定居住權(quán)的同時(shí)也一并規(guī)定了居住權(quán)不能通過贈(zèng)予、買賣、接受遺贈(zèng)、繼承等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其在本質(zhì)上屬于一種社會(huì)性的居住的權(quán)利。就居住權(quán)自身而言，依照不同分類標(biāo)準(zhǔn)，包含帶有投資性質(zhì)的特殊居住權(quán)，其在用益物權(quán)體系中具有獨(dú)立地位。投資性居住權(quán)的規(guī)定，會(huì)對(duì)物上權(quán)利進(jìn)行優(yōu)化配置并力求達(dá)到經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益的最大化，使居住權(quán)人能夠?qū)⒎课葸M(jìn)行充分用益，滿足人們居有定所、住宅投資以及獲得收益等諸多層面的需求。在民法典肯認(rèn)居住權(quán)有償取得的情形下，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，乃至允許次居住權(quán)人的再次轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，每一次轉(zhuǎn)讓的期限，都不能超過居住權(quán)最初設(shè)定的期限。同時(shí)，由于居住權(quán)的客體是建筑物，而非土地，在農(nóng)村房屋上設(shè)定居住權(quán)的行為，應(yīng)被認(rèn)定為有效。甚至當(dāng)出現(xiàn)“戶絕”的情形時(shí)，村集體也應(yīng)在居住權(quán)期限屆滿之后，才能收回宅基地。這是因?yàn)榫幼?quán)是設(shè)定在房屋之上，宅基地雖然是國(guó)家給予個(gè)人的保障，但房屋是自然人通過事實(shí)行為取得的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在無法定理由、法定程序的情形下，村集體的土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)讓位于居住權(quán)人的居住權(quán)。

三、結(jié)束語

居住權(quán)制度不僅可以為弱勢(shì)群體提供基本的住房保障，又可以更好地貫徹所有人對(duì)房屋的自由支配，還可以實(shí)現(xiàn)人們利用房屋形式的多樣化，從而滿足不同生活需求。歸根結(jié)底，因?yàn)樵撝贫群芎玫靥钛a(bǔ)了“房屋所有權(quán)”和“租賃權(quán)”的中間地帶，為在不同的主體之間分配房屋權(quán)利提供了可能。