房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)的 反思和重塑

劉興樹 李紅青

（1．湖南師范大學(xué)法學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410081）

（2．湖南凌悅律師事務(wù)所，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，消費(fèi)性購(gòu)房人往往高價(jià)購(gòu)買住房，但隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)橘Y金鏈斷裂而引發(fā)“爛尾”。陷入困境時(shí)，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。此時(shí)，購(gòu)房人權(quán)益該不該特別保護(hù)？法律缺乏明確規(guī)定。購(gòu)房人購(gòu)買的大多是期房，需要等待相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間才能獲得交付，發(fā)生破產(chǎn)案件時(shí)，購(gòu)房人、承包方、抵押權(quán)人等諸多權(quán)利人均會(huì)提出訴求，利益糾葛錯(cuò)綜復(fù)雜，需要一一理清。購(gòu)房人是否具有優(yōu)先權(quán)，其實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)的法律路徑是什么，值得探討。

一、購(gòu)房人是否具有優(yōu)先權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境

（一）立法上關(guān)于購(gòu)房人債權(quán)清償順位安排不明

購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)并未規(guī)定在《企業(yè)破產(chǎn)法》《民法典物權(quán)編》中，而是體現(xiàn)在司法解釋中?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條中規(guī)定消費(fèi)者交付全部或者大部分購(gòu)房款的，施工承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗購(gòu)房人。而這“消費(fèi)者”“全部或大部分款項(xiàng)”的進(jìn)一步解釋則在 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條中得到了解釋：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

可見，并非所有的購(gòu)房人均享有優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房人必須具備以下要素：一是購(gòu)房人必須是消費(fèi)者。即是為了自住的自然人，而非經(jīng)營(yíng)目的；[1]二是購(gòu)房人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是購(gòu)房人支付的購(gòu)房款必須超過(guò)總房款的50%。

但司法解釋不是立法，對(duì)行政機(jī)關(guān)執(zhí)法并無(wú)拘束力，不僅影響行政機(jī)關(guān)辦理相關(guān)事務(wù)，也直接影響破產(chǎn)辦案中的與法院的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)。

（二）指導(dǎo)性判例自相矛盾

僅通過(guò)司法解釋得以規(guī)定是有法律缺陷的。維穩(wěn)等各種因素一直影響著適法的統(tǒng)一，同案不同判甚為常見。如：李憲華訴華融湘江銀行股份有限公司常德分行、湖南四達(dá)建設(shè)開發(fā)有限公司等第三人撤銷之訴案中，就華融湘江銀行股份有限公司常德分行是否因抵押而取得對(duì)案涉房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，湖南省高級(jí)人民法院認(rèn)為公民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)是基本人權(quán)，是實(shí)現(xiàn)其他人權(quán)的基本前提，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。雖然涉案房產(chǎn)的抵押合法有效，常德分行依法取得了涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)，但這一抵押權(quán)是常德分行為通過(guò)發(fā)放貸款獲取經(jīng)營(yíng)收益而采取的保障措施，是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)利。而李憲華購(gòu)買商品房系用于自住，生存權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權(quán)受到法律保護(hù)。故房屋買受人在支付了購(gòu)房款的全部或大部后，可以對(duì)抗抵押權(quán)。又如：中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司、貴州睿力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案中，最高人民法院則認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定建筑工程承包價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，第二條規(guī)定承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已支付大部分或全部房款的購(gòu)房消費(fèi)者。兩條文中“優(yōu)于”與“不得對(duì)抗”的含義不同，不能從上述兩條文推導(dǎo)出購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利處于“最優(yōu)”地位的結(jié)論，確認(rèn)華融資產(chǎn)公司有權(quán)就上述抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

兩則案例都是法院對(duì)購(gòu)房人是否享有優(yōu)先受償權(quán)的判決，做出了截然不同的認(rèn)定。對(duì)破產(chǎn)管理人的工作產(chǎn)生極大困惑：首先，破產(chǎn)畢竟與執(zhí)行存在差異，類推適用民事訴訟執(zhí)行的舉措存在問(wèn)題[2]。其次，破產(chǎn)實(shí)踐中購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)是否需要經(jīng)過(guò)公示、債權(quán)人會(huì)議表決等破產(chǎn)程序問(wèn)題并未明確。最后，購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先還在一定程度上挑戰(zhàn)現(xiàn)有交易秩序。購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先并沒有像物權(quán)一樣進(jìn)行了公示，這將導(dǎo)致銀行在決定是否給房地產(chǎn)企業(yè)放貸時(shí)，無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，必然影響外部債權(quán)人的可預(yù)測(cè)性和交易安全。

二、消費(fèi)性購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)是公平原則的要求

確定破產(chǎn)債權(quán)清償順序的基石“應(yīng)該是公平原則”[3-4]?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》賦予消費(fèi)者購(gòu)房人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人的權(quán)利，突破了債權(quán)的平等性原則以及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，但具有理論上的正當(dāng)性。一方面，消費(fèi)購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)在無(wú)須公示的情況下被賦予超級(jí)優(yōu)先權(quán)乃是基于生存利益至上的考慮。根據(jù)權(quán)利層次理論，在多重權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，當(dāng)事人的居住權(quán)優(yōu)先于財(cái)產(chǎn)權(quán)。另一方面，賦予消費(fèi)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)符合合同法關(guān)于保護(hù)交易安全的立法價(jià)值，在商品房能預(yù)售的情況下，消費(fèi)購(gòu)房人有理由相信購(gòu)買的房屋不存在權(quán)利瑕疵，有權(quán)利期待房屋的所有權(quán)。

（一）購(gòu)房人與建設(shè)工程承包人權(quán)利應(yīng)該平衡

根據(jù)民法典合同編的規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)法院拍賣。工程款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。立法賦予建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程蘊(yùn)含了實(shí)際施工人的報(bào)酬、材料款等費(fèi)用，富含了施工人的生存利益。但《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條卻賦予消費(fèi)購(gòu)房人權(quán)利高于建設(shè)工程承包人權(quán)利。分析其理由，首先，建設(shè)工程承包人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)具有更高的控制能力和預(yù)測(cè)能力，而消費(fèi)者購(gòu)房人無(wú)法了解建設(shè)資金實(shí)力及工程進(jìn)展，更無(wú)法對(duì)房企的破產(chǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。相比建設(shè)工程承包人，消費(fèi)者購(gòu)房人往往沒有有效擔(dān)保措施，處于更弱勢(shì)的地位。其次，消費(fèi)購(gòu)房人購(gòu)買商品房系用于自住，屬于生存權(quán)利，而建設(shè)工程承包人的債權(quán)主要體現(xiàn)的是經(jīng)營(yíng)利益?！耙罁?jù)生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì)政策原則，立法賦予購(gòu)房人在法定情況下對(duì)其購(gòu)買的尚未交付或尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的商品房享有優(yōu)先于建設(shè)工程承包人工程款的權(quán)利”[5]。最后，如果優(yōu)先清償建設(shè)工程款，無(wú)異于用消費(fèi)購(gòu)房人的資金去清償房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)，顯然極大增加了購(gòu)房人的不應(yīng)該的風(fēng)險(xiǎn)，不利于交易秩序和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也容易引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

（二）購(gòu)房人與抵押權(quán)人的權(quán)利應(yīng)該平衡

《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條規(guī)定：“對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”?！睹穹ǖ湮餀?quán)編》亦規(guī)定了抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。以在建工程抵押獲取貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，而建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)也是就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。當(dāng)建設(shè)工程的價(jià)值不足以實(shí)現(xiàn)二者的權(quán)利時(shí)，沖突在所難免。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，即建設(shè)工程承包人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利。分析其理由，在于：第一，建設(shè)工程款包含了承包人應(yīng)當(dāng)支付給工人的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用，企業(yè)破產(chǎn)法和民事訴訟法、勞動(dòng)法都規(guī)定了勞動(dòng)者利益優(yōu)先。即建設(shè)工程款蘊(yùn)含了生存利益。第二，建設(shè)工程施工合同實(shí)質(zhì)上仍屬于承攬關(guān)系，承攬人具有留置權(quán)，留置權(quán)顯然優(yōu)于一般的抵押權(quán)。

可見，消費(fèi)購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人權(quán)利，建設(shè)工程承包人權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人權(quán)利。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是民法基本原則，消費(fèi)購(gòu)房人權(quán)利突破該原則是基于生存利益和交易安全考慮后的特別突破，具有理論上的正當(dāng)性和實(shí)體法上的依據(jù)，也符合實(shí)質(zhì)公平原則。

三、權(quán)利的基礎(chǔ)：在建工程的續(xù)建

需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的房屋大多未達(dá)到交付條件，需要繼續(xù)施工直至竣工驗(yàn)收方可交付。法官以及破產(chǎn)管理人應(yīng)借助府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制推動(dòng)在建工程的續(xù)建[6]。但是房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)工續(xù)建是非常復(fù)雜的工程，單憑管理人的力量無(wú)法實(shí)現(xiàn)復(fù)工續(xù)建的目的。管理人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中借助府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制更有利于化解社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，也更容易保障資金的及時(shí)和充足，從而最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人權(quán)利的保障。但是，倘若房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有資金繼續(xù)建設(shè)，為了保障購(gòu)房人和建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人的權(quán)益的最大化，將在建工程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是最佳選擇。

四、權(quán)利分配與操作意見

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人等諸多利益主體，涉及的爛尾樓問(wèn)題使得破產(chǎn)案件更加復(fù)雜?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》對(duì)購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人債權(quán)順位進(jìn)行了安排，為破產(chǎn)實(shí)踐提供了依據(jù)。但是，管理人在處理房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)時(shí)應(yīng)該要結(jié)合購(gòu)房人合同履行程度、房產(chǎn)建設(shè)進(jìn)展等情況，厘清購(gòu)房人權(quán)利保障形態(tài)，最大限度保障購(gòu)房人的權(quán)利。