房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建初探

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來發(fā)展的黃金時(shí)期。在快速發(fā)展的同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量安全管理也成為保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全的重要手段。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理概念進(jìn)行介紹，闡述了全過程質(zhì)量管理的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在投資策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工建設(shè)、交付運(yùn)營等全過程階段質(zhì)量管理存在問題，最后提出構(gòu)建項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系的方法，以期能減少工程安全隱患，排除項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)工程;房地產(chǎn)項(xiàng)目;全過程;質(zhì)量管理;體系構(gòu)建

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.049

1、全過程質(zhì)量管理內(nèi)容

1.1投資策劃階段質(zhì)量管理

在投資策劃階段，房地產(chǎn)商需要進(jìn)行投資可行性分析，分析潛在客戶的未來預(yù)期和實(shí)際需求，尋找高回報(bào)的投資領(lǐng)域[1]。通過市場調(diào)研收集市場數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，確定價(jià)值區(qū)間，挖掘市場中的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)規(guī)避潛在投資風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃方案的開發(fā)和設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，制定投資計(jì)劃，形成多套投資建設(shè)方案，為確定最優(yōu)方案奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目環(huán)境測評(píng)和改善、項(xiàng)目開發(fā)分期、項(xiàng)目實(shí)施流程、項(xiàng)目資金籌集和使用等內(nèi)容。最后，通過評(píng)估多套項(xiàng)目投資策劃方案的整體經(jīng)濟(jì)參數(shù)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，完善優(yōu)化方案缺陷，最終確定投資策劃方案。

1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在立項(xiàng)工作中，應(yīng)明確項(xiàng)目總體質(zhì)量目標(biāo)，包括建筑物的使用年限、項(xiàng)目市場競爭力等。接下來，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行多維度深入分析，多方位評(píng)估項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化。由于項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理過程中，設(shè)計(jì)單位不參與項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)直接責(zé)任，在這種情況下，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量難以保障[2]。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式，進(jìn)行多種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，采用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等方式激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，從而提升項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。

1.3招標(biāo)采購階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目招標(biāo)階段，主要有以下幾個(gè)方面會(huì)對(duì)質(zhì)量管理造成影響，包括項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容、項(xiàng)目資源需求預(yù)測、項(xiàng)目招標(biāo)流程、與項(xiàng)目中標(biāo)單位簽訂合同等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在招標(biāo)階段進(jìn)行質(zhì)量管理，首先要為項(xiàng)目招標(biāo)做好預(yù)算、參數(shù)等數(shù)據(jù)準(zhǔn)備，確定項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)[3]。其次，確定好項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，有計(jì)劃的按照招標(biāo)流程組織投標(biāo)單位參加競標(biāo)活動(dòng)，為確保標(biāo)書質(zhì)量，可以進(jìn)行專家評(píng)審，評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)單位，與中標(biāo)單位簽訂合同，保障項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。在招標(biāo)采購階段，還應(yīng)該確定項(xiàng)目質(zhì)量保證金，進(jìn)行項(xiàng)目合同完善和管理。

1.4施工建設(shè)階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目建設(shè)階段是項(xiàng)目質(zhì)量控制的關(guān)鍵階段，直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際水平。根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行工程施工，在施工前期、中期和完工期進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量管控。工程施工建設(shè)階段，施工周期往往較緊張，工程量較大，項(xiàng)目質(zhì)量管控難度大，既要注意施工現(xiàn)場環(huán)境、施工設(shè)備、操作工藝的安全，又要注重施工人員素質(zhì)和施工材料質(zhì)量等，受到多重因素的影響，要時(shí)刻保持警惕，避免出現(xiàn)質(zhì)量事故。

1.5交付運(yùn)營階段質(zhì)量管理

項(xiàng)目交付和運(yùn)營階段也是全過程項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要一環(huán)，在這一過程中，要繼續(xù)改進(jìn)和維護(hù)產(chǎn)品，為房屋提供可持續(xù)性的服務(wù)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目施工階段遺留的質(zhì)量問題，確保房屋質(zhì)量，向消費(fèi)者交出一張滿意的答卷。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理存在問題

2.1投資策劃階段質(zhì)量管理的主要問題

投資最重要的一點(diǎn)是能夠發(fā)現(xiàn)別人沒有發(fā)現(xiàn)的商機(jī)，從而能夠在前期就能夠取得優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的融資。在挖掘項(xiàng)目投資契機(jī)過程中，要謹(jǐn)慎行事，善于觀察事實(shí)，深入市場內(nèi)部，尋找收益內(nèi)容，及時(shí)察覺風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中盡早實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)重要影響因素是地理位置，位置的好壞在很大程度上影響著房子或者房地產(chǎn)的效益，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的整體發(fā)展帶來影響，甚至影響其項(xiàng)目的聲譽(yù)。正是由于前期的判斷對(duì)于房地產(chǎn)后期的發(fā)展具有關(guān)鍵性的影響，所以如果在前期階段不能準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)到此階段的問題，對(duì)其價(jià)值定位判斷失誤的話將會(huì)使得整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值有所較少，不利于項(xiàng)目的正常發(fā)展，最后使得項(xiàng)目無法正常進(jìn)行。在這一階段要不斷優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，將更多的精力集中在前期的選址以及定位上。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理的主要問題

選址確定了之后直接影響著后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，定位準(zhǔn)確則在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)會(huì)事半功倍，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也會(huì)存在一些影響整個(gè)項(xiàng)目的順利完成的不利因素。隨著時(shí)代的發(fā)展，越來越多的年輕人加入了設(shè)計(jì)師的行列，這也會(huì)加快設(shè)計(jì)水平的提高，促進(jìn)設(shè)計(jì)的更新?lián)Q代，但隨著年輕設(shè)計(jì)師的加入在促進(jìn)設(shè)計(jì)師隊(duì)伍年輕化的同時(shí)也會(huì)帶來設(shè)計(jì)師水平雖然高，懂得多種理論知識(shí)，但年齡較小，這將直接導(dǎo)致其生活經(jīng)驗(yàn)與工作經(jīng)驗(yàn)較少，在將理論應(yīng)用于實(shí)踐時(shí)會(huì)遇到很多問題，但有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師在理論水平方面了解甚少;這種群體之間的差異性在嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極大影響工程或者項(xiàng)目的整體進(jìn)程[6]。

2.3招標(biāo)采購階段質(zhì)量管理的主要問題

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)確保能夠順利進(jìn)行之后需要根據(jù)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行采購和協(xié)商，這一環(huán)節(jié)往往會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)問題，如采購人員與商家溝通協(xié)商的能力會(huì)直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量。及時(shí)地解決好工程在采購階段的問題，盡快將建設(shè)材料投入工程施工，從而保證工程的如期完成。

2.4施工建設(shè)階段質(zhì)量管理的主要問題

在完成前面幾個(gè)工程的程序之后就面臨著將所需要的材料投入使用的問題，在這一階段要具備優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)包含管理人員、執(zhí)行人員以及相關(guān)的監(jiān)督人員，人員的分工越精準(zhǔn)，那么團(tuán)隊(duì)的工作效率就會(huì)越高，就越能夠出精品。此外，施工建設(shè)階段質(zhì)量控制過程中，由于深基坑技術(shù)不過關(guān)，常出現(xiàn)深基坑滲漏、變形、不均勻位移等問題。砌塊吸水能力不符合施工要求，建筑整體強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)以及外墻抹灰出現(xiàn)滲漏開裂等問題[7]。

2.5交付運(yùn)營階段質(zhì)量管理的主要問題

前期工作的順利完成需要各方人員的共同努力與互相配合，當(dāng)項(xiàng)目完成并能夠交付使用后，此時(shí)的工作將會(huì)轉(zhuǎn)移到樓盤的相關(guān)后勤或者服務(wù)人員，易出現(xiàn)服務(wù)人員忽視與消費(fèi)者的交流溝通、售后質(zhì)量管理責(zé)任劃分不細(xì)致、責(zé)任分配不到位等問題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量管理體系構(gòu)建策略

3.1明確決策程序，選擇最優(yōu)投資方案

配備專業(yè)人員進(jìn)行投資決策方案的預(yù)判與驗(yàn)證，確保工程的營利性與穩(wěn)定性。首先要召集專業(yè)的投資決策人員組成投資決策機(jī)構(gòu)，其中的人員應(yīng)該來自不同的部門，以便在出現(xiàn)相關(guān)的問題時(shí)能夠及時(shí)解決而不至于在出現(xiàn)問題時(shí)無法及時(shí)解決而影響整體的工程進(jìn)度，最終使得工程的建設(shè)權(quán)不翼而飛，直接損害企業(yè)或者公司的社會(huì)聲譽(yù);其次要建立嚴(yán)格、系統(tǒng)的決策程序，在配備專業(yè)的工作人員之后要遵循合理、準(zhǔn)確、清晰的工作流程或者程序來進(jìn)行決策，保證各項(xiàng)決策能夠有理可循，使得各項(xiàng)工作在進(jìn)行后期展示或者分享時(shí)能夠提供一定的工作證據(jù);在進(jìn)行投資之前除了內(nèi)部工作人員要進(jìn)行細(xì)致全面的評(píng)估之外，也要聘請(qǐng)?jiān)擃I(lǐng)域的重要且有聲望的專家進(jìn)行評(píng)估，只有全面地分析問題才能夠?qū)栴}看得更加全面，同時(shí)在傾聽專家講解的過程中可以學(xué)習(xí)相關(guān)的理論知識(shí)，將理論知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合，提升本公司專業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。

3.2嚴(yán)格設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，達(dá)成最優(yōu)設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，為推動(dòng)招標(biāo)環(huán)節(jié)順利實(shí)施，可以借助競爭機(jī)制，制定發(fā)布完整詳細(xì)的招標(biāo)文件，進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)信息宣傳，提升項(xiàng)目知名度，吸引高水平設(shè)計(jì)單位前來，為房地產(chǎn)企業(yè)提供最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。為保證設(shè)計(jì)方案質(zhì)量，可以采取設(shè)計(jì)責(zé)任制，引入設(shè)計(jì)監(jiān)理，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行約束。對(duì)設(shè)計(jì)單位提出明確要求，通盤考慮設(shè)計(jì)方案的可行性，估算設(shè)計(jì)施工經(jīng)濟(jì)性。明確設(shè)計(jì)成本和變更次數(shù)上限，對(duì)設(shè)計(jì)方案的不合理之處提出異議，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行完善，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行仔細(xì)審查，選擇最佳方案。

3.3明確招標(biāo)清單內(nèi)容，規(guī)范招標(biāo)制度和流程

綜合考慮項(xiàng)目成本和收益，在可控的成分范圍內(nèi)，吸引高水平監(jiān)理單位、供應(yīng)商、承包商參與到競標(biāo)活動(dòng)中。告知參與投標(biāo)的單位項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量管理要求，包括必須具備的執(zhí)業(yè)資格文件、施工資質(zhì)等。準(zhǔn)確說明需要招標(biāo)單位提供的單位信息，定期進(jìn)行現(xiàn)場勘察，明確項(xiàng)目的整體方案設(shè)計(jì)思路和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，最終綜合評(píng)估投標(biāo)單位各項(xiàng)條件，公平、公開確定中標(biāo)單位。聘用有經(jīng)驗(yàn)的工程開發(fā)人員、財(cái)務(wù)人員、律師制定合同條款，中分預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，通過質(zhì)量保證金等手段體改中標(biāo)單位履約質(zhì)量同時(shí)轉(zhuǎn)嫁質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行招標(biāo)的過程中要堅(jiān)持營利性與安全性的原則，從不同的角度考慮標(biāo)書的可行性，以保證在成本允許的前提下將工程建設(shè)成為一流工程，提高房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)信譽(yù)[9]。

3.4提升施工人員素質(zhì)，注重完善管理理念

在施工階段要保證工程的安全性，只有建筑工人是安全且積極的才能建設(shè)出更加優(yōu)秀的、高質(zhì)量的建筑，要最大程度地保證建筑的質(zhì)量，這樣對(duì)企業(yè)或者公司的信譽(yù)也會(huì)有良好的影響。選材方面也要嚴(yán)格檢查材料的質(zhì)量與安全，減少工作失誤。做好技術(shù)人員、施工人員管理，將各個(gè)部門的工作量化，使得工程建設(shè)精細(xì)化，保證整個(gè)工程的順利完成。注重管理理念應(yīng)用，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定管理標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，統(tǒng)一注重人員的技能培訓(xùn)和個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)提升，通過物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等方式，提升各部門人員對(duì)質(zhì)量管理工作的重視程度，確保安全管理質(zhì)量。

3.5完善竣工驗(yàn)收流程，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理

完善竣工驗(yàn)收管理流程，建立專門的竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目總監(jiān)的統(tǒng)一管理下，執(zhí)行竣工驗(yàn)收程序，解決項(xiàng)目潛在的質(zhì)量問題。可以采取現(xiàn)場驗(yàn)收的方式保障驗(yàn)收準(zhǔn)確性，還可以要求第三方驗(yàn)收人員，提升驗(yàn)收工作質(zhì)量[10]。在房屋交付和運(yùn)營階段，是房地產(chǎn)商和消費(fèi)者接觸最密切的階段，也是樹立房地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵時(shí)期，通過提升房屋整體質(zhì)量，確保房屋交付效果，及時(shí)處理房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題。成立專門的售后服務(wù)組織，進(jìn)行統(tǒng)一的售后服務(wù)管理，對(duì)于業(yè)主的要求盡量滿足，收集業(yè)主的意見，對(duì)于業(yè)主投訴的問題要高度重視，關(guān)注業(yè)主的需求，及時(shí)溝通交流，與業(yè)主形成良好的關(guān)系。

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作者簡介：

信義，男，漢族，山東省濟(jì)南市商河縣，職稱工程師，本科，濟(jì)南市工程質(zhì)量與安全中心，研究方向工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理。