房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問題與對(duì)策

曹冰潔

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及改革開放的深入推進(jìn)，企業(yè)對(duì)管理工作的要求也越來越高。全面預(yù)算管理對(duì)每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理而言，都是非常重要的組成部分。近年來，國(guó)家政策的影響對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，很多小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生死存亡的危機(jī)，為了生存發(fā)展，應(yīng)對(duì)外部危機(jī)，就必須做好內(nèi)部建設(shè)。目前全面預(yù)算管理已經(jīng)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理中，切實(shí)發(fā)揮作用的全面預(yù)算管理能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的主要助力。但是開展全面預(yù)算管理工作的過程并不順利，大多數(shù)企業(yè)的全面預(yù)算管理流于形式，難以發(fā)揮實(shí)際效果，應(yīng)該引起相關(guān)人員的重視。本文就房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)、制度的建立、全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行及調(diào)整、監(jiān)控及考評(píng)這五個(gè)方面，探討房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理存在的問題，并針對(duì)性的提出一些提升全面預(yù)算管理水平的策略，以期對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;現(xiàn)狀;策略

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是針對(duì)企業(yè)自身發(fā)展的戰(zhàn)略，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)（生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等）進(jìn)行全方位、全過程的量化安排，通過確定目標(biāo)、編制、審批、執(zhí)行、監(jiān)控、調(diào)整、分析、考核等一系列工作，發(fā)動(dòng)全體員工參與其中，并加強(qiáng)責(zé)任考核，將業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算融為一體的綜合性管理系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

（一）全面預(yù)算管理是提升企業(yè)自身實(shí)力的重要手段

隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，也從快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入了成熟階段，暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，未來發(fā)展也越來越具有不確定性，在外界環(huán)境越來越復(fù)雜的情況下，誰能持續(xù)發(fā)展，屹立不倒，那就更要拼內(nèi)部實(shí)力。全面預(yù)算管理為企業(yè)提供了一個(gè)重要的科學(xué)手段，通過全面預(yù)測(cè)和籌劃，能為企業(yè)提供合理而科學(xué)的資源配置，從而更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。只有內(nèi)部管理強(qiáng)，自身實(shí)力硬才能在激烈的外部競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下越走越遠(yuǎn)。

（二）全面預(yù)算管理體系能幫助企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力

顧名思義，全面預(yù)算管理就是預(yù)先做好準(zhǔn)備及安排，通過對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的調(diào)研，全面掌握市場(chǎng)信息，平衡現(xiàn)有的資源進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算。事前及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，提前準(zhǔn)備;事中及時(shí)分析，發(fā)現(xiàn)問題，控制風(fēng)險(xiǎn);事后對(duì)照總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)。只有科學(xué)合理建立全面預(yù)算管理體系，并切合實(shí)際的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)管理之中，才能因地制宜，開源節(jié)流，不浪費(fèi)任何人力物力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠

從企業(yè)層面看，高層管理人員對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知膚淺，覺得很簡(jiǎn)單，或多此一舉，浪費(fèi)人力物力，忽視預(yù)算管理工作;從職工角度看，更是缺乏整體的認(rèn)知，很多人就會(huì)認(rèn)為這是財(cái)務(wù)部的工作和自己沒關(guān)系，對(duì)全面預(yù)算缺乏正確的認(rèn)識(shí)，參與積極性不高，甚至敷衍了事，以至于全面預(yù)算管理工作根本做不到全方位、全過程、全員的參與。全面預(yù)算管理需要的是整個(gè)房地產(chǎn)公司的預(yù)算數(shù)據(jù)，它包含了市場(chǎng)開發(fā)、設(shè)計(jì)、成本管理、工程建設(shè)、營(yíng)銷管理等各個(gè)部門的數(shù)據(jù)，是大家合作配合、交叉探討、互相支持而形成的最終結(jié)果。如果對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠，那么全面預(yù)算管理的作用就會(huì)被限制和降低，無法發(fā)揮全面預(yù)算管理的價(jià)值。

（二）全面預(yù)算的制度不完善

很多房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算制度都是照抄照搬拿來制定的，根本不符合自己公司的實(shí)際情況，甚至幾年不修訂，也沒有人按照制度去實(shí)際應(yīng)用，導(dǎo)致制度形同虛設(shè);有些房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算制度并不符合企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，而是著眼于短期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn);還有一些房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算制度把預(yù)算指標(biāo)設(shè)置得過高或過低，沒有結(jié)合具體實(shí)際進(jìn)行考量，甚至是“拍腦門”決定的。這些問題的存在都會(huì)給全面預(yù)算管理制度的制定造成一定的影響，以至于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中缺乏科學(xué)合理的全面預(yù)算管理制度的支撐，也就難以發(fā)揮其真正的作用。

（三）全面預(yù)算的編制不合理

1.預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

各個(gè)部門編制的預(yù)算會(huì)存在人為調(diào)整數(shù)據(jù)的情況，一些部門為了能輕松完成預(yù)算指標(biāo)會(huì)故意降低收入指標(biāo)，以方便完成本部門的業(yè)績(jī)考核?；蛘呔幹祁A(yù)算時(shí)會(huì)故意提高費(fèi)用指標(biāo)，方便費(fèi)用報(bào)銷。

2.預(yù)算管理隊(duì)伍不健全，預(yù)算管理委員會(huì)效率低

預(yù)算管理工作需要配備責(zé)任心強(qiáng)，工作水平高的全面復(fù)合型人才隊(duì)伍，而實(shí)際預(yù)算管理工作中的主責(zé)部門一般設(shè)在財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部甚至也不會(huì)配備專職人員進(jìn)行全面預(yù)算管理工作，只是把此項(xiàng)工作作為財(cái)務(wù)工作之一，交給某個(gè)財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，可能導(dǎo)致編制預(yù)算的人員專業(yè)水平不足，責(zé)任心不強(qiáng)，不具備相應(yīng)的能力;此外，有些房地產(chǎn)公司并沒有設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，沒有預(yù)算管理團(tuán)隊(duì);有些房地產(chǎn)公司雖然設(shè)立了預(yù)算管理委員會(huì)，但實(shí)際上形同虛設(shè)，工作效率低，甚至將所有工作放在財(cái)務(wù)部，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.預(yù)算編制模式?jīng)]有得到有效運(yùn)用

全面預(yù)算有三種編制模式，分別是“自上而下”“自下而上”“上下結(jié)合”。自上而下注重預(yù)算編制的權(quán)威性，自下而上則更偏向分權(quán)管理，上下結(jié)合顧名思義是將兩種方法進(jìn)行結(jié)合和平衡，達(dá)到上下配合的目的，上級(jí)下達(dá)總體目標(biāo)，下屬單位進(jìn)行預(yù)算，預(yù)算后統(tǒng)一上報(bào)核查匯總。因此上下結(jié)合這種模式就更為科學(xué)合理，被很多房地產(chǎn)公司廣泛應(yīng)用于自己的全面預(yù)算管理之中，但實(shí)際編制過程中存在很多問題。比如，各個(gè)預(yù)算單位間的交叉預(yù)算數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行溝通，各自為政，預(yù)算匯總往往只是簡(jiǎn)單的各部門各項(xiàng)目的預(yù)算累加，在上報(bào)匯總環(huán)節(jié)缺乏全面的分析核查等，導(dǎo)致預(yù)算編制并不能真正的達(dá)到上下結(jié)合的效果，結(jié)合部分體現(xiàn)不明顯，預(yù)算編制模式?jīng)]有得到有效運(yùn)用。

（四）輕視全面預(yù)算的執(zhí)行及調(diào)整

很多房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理都是重編制輕執(zhí)行，編制上報(bào)后，全面預(yù)算這項(xiàng)工作就完成了，以至于后期執(zhí)行隨意，不管不顧，等到發(fā)現(xiàn)預(yù)算支出不足或者超預(yù)算，就隨意進(jìn)行調(diào)整或者干脆就消極怠工。有效的全面預(yù)算管理一定是要在執(zhí)行環(huán)節(jié)有效運(yùn)用的，制定而不執(zhí)行，則成為一紙空談，達(dá)不到實(shí)際的目的;不按照預(yù)算隨意執(zhí)行，更是將全面預(yù)算管理束之高閣，置若罔聞;按照預(yù)算執(zhí)行后隨意調(diào)整則使原有的預(yù)算失去客觀性，嚴(yán)肅性。

（五）全面預(yù)算的監(jiān)控及考評(píng)不合理

在預(yù)算管理中缺乏監(jiān)控或監(jiān)控失效層出不窮，限制了全面預(yù)算管理作用的發(fā)揮，預(yù)算管理的監(jiān)控要貫穿于全面預(yù)算管理每個(gè)環(huán)節(jié)之中，持續(xù)監(jiān)控才能保證預(yù)算管理工作達(dá)到最佳效果。實(shí)際操作中往往都是在監(jiān)控環(huán)節(jié)跟不上，沒有一個(gè)有效的監(jiān)控機(jī)制，就不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，糾正偏差。此外考核機(jī)制不健全，考評(píng)不合理，權(quán)責(zé)劃分不明確也是限制全面預(yù)算管理效果的重要原因，忽視考核，就沒有動(dòng)力，考評(píng)不合理就會(huì)打消積極性，不去分析問題產(chǎn)生的原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，全面預(yù)算的作用就會(huì)失效，無法為企業(yè)的內(nèi)部控制管理提供幫助和支持，限制企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的策略

（一）培養(yǎng)全體員工的預(yù)算參與意識(shí)

對(duì)全員進(jìn)行全面預(yù)算管理的培訓(xùn)，或是分項(xiàng)目分部門的培訓(xùn)很有必要，從思想上認(rèn)識(shí)和重視全面預(yù)算管理，才能達(dá)到全員參與的目的。讓每一位領(lǐng)導(dǎo)和員工都切身體會(huì)到全面預(yù)算管理在企業(yè)中存在的意義，了解全面預(yù)算管理包含的內(nèi)容和運(yùn)用的方法，明白自己需要在全面預(yù)算中承擔(dān)的任務(wù)和責(zé)任，而不是“事不關(guān)己高高掛起”或者部分人“拍腦門”來決定。要發(fā)揮全員的智慧和經(jīng)驗(yàn)，為全面預(yù)算管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，激發(fā)員工的事業(yè)心和責(zé)任感，讓每個(gè)人參與到全面預(yù)算管理中來，越是基層員工越了解自己那部分業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，才能用最有合理依據(jù)的數(shù)據(jù)做支撐，得出正確的預(yù)算結(jié)果。這一切都要從提高認(rèn)識(shí)開始，樹立起全員參與、人人有責(zé)的預(yù)算管理理念。

（二）制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度

制定全面預(yù)算管理制度，必須與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相匹配，并且需要圍繞著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)展開，逐層分解，制度的內(nèi)容要全面、細(xì)致，應(yīng)包含總則、組織機(jī)構(gòu)、編制、管理執(zhí)行體系、監(jiān)控與分析、考核與激勵(lì)、附則等，盡量做到用通俗易懂的語言描述，便于指導(dǎo)實(shí)際操作、分清具體責(zé)任。全面預(yù)算管理制度的制定要符合自己?jiǎn)挝坏奶攸c(diǎn)，不是照抄照搬，并且需要隨著內(nèi)外環(huán)境的變化動(dòng)態(tài)管理，定期修訂，以適應(yīng)新形勢(shì)、新變化、新任務(wù)的要求。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算的編制工作

1.遵從實(shí)事求是，切實(shí)可行的適度原則，編制各個(gè)部門的預(yù)算

全面預(yù)算編制要涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)節(jié)點(diǎn)和模塊，例如前期市場(chǎng)開發(fā)、成本管控、工程管理、財(cái)務(wù)核算、營(yíng)銷管理等，每個(gè)模塊的預(yù)算數(shù)據(jù)要由本模塊專業(yè)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，既要適應(yīng)目前市場(chǎng)環(huán)境的大趨勢(shì)要求又要符合本企業(yè)自身實(shí)際情況。

2.建設(shè)好預(yù)算管理隊(duì)伍，嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)算核查匯總

配備全方位能力強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的專業(yè)人員完成預(yù)算的核查及匯總工作，企業(yè)要引入復(fù)合型管理人才，專責(zé)進(jìn)行全面預(yù)算管理的核查匯總，并加以專業(yè)培訓(xùn)，人員變更的要及時(shí)做好交接和學(xué)習(xí)培訓(xùn);同時(shí)充分發(fā)揮預(yù)算管理委員會(huì)的作用，提高預(yù)算管理委員會(huì)的工作效率，沒有預(yù)算管理委員會(huì)的，也要配備相關(guān)人員盡職履責(zé)。

3.充分利用好高科技和信息化管理手段為全面預(yù)算管理服務(wù)

無論是自上而下還是自下而上，或是上下結(jié)合的預(yù)算編制模式，都需要一套科學(xué)高效的預(yù)算管理系統(tǒng)來促進(jìn)預(yù)算管理工作的有效進(jìn)行，可以彌補(bǔ)各部門之間的業(yè)務(wù)交叉導(dǎo)致的數(shù)據(jù)混亂;配備計(jì)算機(jī)能力強(qiáng)的人員為全面預(yù)算管理進(jìn)行軟件設(shè)計(jì)，設(shè)置和匹配相關(guān)鏈接，從而簡(jiǎn)化預(yù)算編制人員的工作量，提高工作效率;加強(qiáng)各模塊關(guān)聯(lián)程度及自動(dòng)核查功能，發(fā)揮大數(shù)據(jù)分析的作用，自動(dòng)匹配和匯總預(yù)算數(shù)據(jù)，減少人為差錯(cuò);根據(jù)房地產(chǎn)投資跨年度的性質(zhì)，科學(xué)高效的建立起全周期監(jiān)控和滾動(dòng)預(yù)算，滿足實(shí)時(shí)查詢、對(duì)比、分析、修正等全面預(yù)算管理數(shù)據(jù)的需求。

（四）全面預(yù)算管理的執(zhí)行和調(diào)整需剛?cè)岵⑦M(jìn)

一是剛性管理。在全面預(yù)算的執(zhí)行過程中要加大責(zé)權(quán)劃分，集中管控的同時(shí)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)歸口管理部門，嚴(yán)格按照全面預(yù)算管理的工作安排進(jìn)度執(zhí)行，不得隨意變更。財(cái)務(wù)部門作為最后的把關(guān)管控歸口要仔細(xì)核對(duì)是否有預(yù)算或者超預(yù)算，對(duì)于一般事項(xiàng)，沒有預(yù)算的要拒絕入賬，特殊事項(xiàng)要有調(diào)整手續(xù)，嚴(yán)格把關(guān);二是兼顧柔性調(diào)整。既要強(qiáng)化預(yù)算管理的執(zhí)行力度，又要兼顧柔性調(diào)整，時(shí)刻關(guān)注內(nèi)外環(huán)境的變化及預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)要及時(shí)與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，查明原因，適時(shí)地按照審批程序做出相應(yīng)調(diào)整或修正，保證全面預(yù)算管理的順利推進(jìn)，減少損失，防范風(fēng)險(xiǎn);柔性調(diào)整時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整審批手續(xù)，有理有據(jù)，調(diào)整流程設(shè)定不能過于寬松，更不能根據(jù)年度業(yè)務(wù)活動(dòng)情況調(diào)整預(yù)算考核指標(biāo)情況;掌握非必要不調(diào)整原則，保證全面預(yù)算管理的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。全面預(yù)算管理需要?jiǎng)側(cè)岵⑦M(jìn)，剛性的約束，柔性的調(diào)節(jié)，兩者相互支撐，相互融合，才能保障企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）加強(qiáng)全面預(yù)算管理的監(jiān)控和合理考評(píng)

一是在預(yù)算管理的執(zhí)行過程中要進(jìn)行監(jiān)控，監(jiān)控顧名思義就是監(jiān)督和控制。首先，監(jiān)督要貫穿于預(yù)算管理全過程，全方位，掌握預(yù)算的制定和調(diào)整情況，監(jiān)督其執(zhí)行過程;其次，按照制定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過程實(shí)施控制和干預(yù)，以達(dá)到整個(gè)預(yù)算過程能夠有序而順利的按照計(jì)劃進(jìn)行的目的。二是加大考評(píng)力度的同時(shí)更要充分考量考評(píng)的合理性。比如，北京市的某房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)銷部印發(fā)的《xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷費(fèi)用管控及考核管理辦法》中規(guī)定，營(yíng)銷費(fèi)用的考核獎(jiǎng)勵(lì)總金額按照如下原則：項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用金額低于項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管控金額時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用的管控金額按照公司批準(zhǔn)的比例（假設(shè)3%）乘以項(xiàng)目實(shí)際總銷售金額，那么獎(jiǎng)勵(lì)金額就是項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管控金額減去項(xiàng)目實(shí)際營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生額的差額乘以獎(jiǎng)勵(lì)比例。相反，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用金額高于項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管控金額時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行扣罰?？哿P金額為項(xiàng)目實(shí)際營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生額減去項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用管控金額的差額乘以懲罰比例。通過這個(gè)制度我們發(fā)現(xiàn)，是存在不合理性的。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)受國(guó)家宏觀政策影響很大的行業(yè)，在國(guó)家政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件好的情況下，北京的房子不愁賣，甚至出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的情況，在這種情況下不需要大量的廣告和營(yíng)銷手段，房子也能在短期內(nèi)搶購(gòu)一空。而此時(shí)，按照上面這個(gè)制度規(guī)定計(jì)算營(yíng)銷管控金額和獎(jiǎng)勵(lì)金額就會(huì)加大獎(jiǎng)勵(lì)力度，讓銷售人員不勞而獲。相反，在宏觀政策嚴(yán)格，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，房子難賣，就需要大量的投入來積極的采取營(yíng)銷策略，此時(shí)的營(yíng)銷費(fèi)用必然會(huì)高，銷售人員的工作難度大，付出精力多，而此時(shí)按照上述制度考評(píng)則會(huì)降低獎(jiǎng)勵(lì)金額或者扣罰，打消營(yíng)銷人員的積極性。因此，一個(gè)合理的考評(píng)手段更重要。

四、結(jié)束語

綜上所述，全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展的重要手段，如何運(yùn)用好全面預(yù)算管理這個(gè)工具至關(guān)重要，要從培養(yǎng)全員的參與意識(shí)、制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算制度、加強(qiáng)編制力度、執(zhí)行和調(diào)整剛?cè)岵⑦M(jìn)、加強(qiáng)監(jiān)控和合理考評(píng)等方面入手，制定行之有效的措施，嚴(yán)格落實(shí)，確保全面預(yù)算管理工作高質(zhì)、高效的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為企業(yè)保駕護(hù)航。

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