規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

文/?中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)人文與發(fā)展學(xué)院 肖鵬

2021年《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》頒布實(shí)施，從流轉(zhuǎn)當(dāng)事人、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同和流轉(zhuǎn)管理等多個(gè)方面，對(duì)農(nóng)村土地承包法確立的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)一步細(xì)化。《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租合同（示范文本）》和《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股合同（示范文本）》，為當(dāng)事人簽訂書面流轉(zhuǎn)合同、規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)行為等有著重要意義。

區(qū)分不同流轉(zhuǎn)方式，明晰經(jīng)營(yíng)主體類型

區(qū)分不同流轉(zhuǎn)方式，分別制定示范文本。為了落實(shí)承包地“三權(quán)”分置的要求，農(nóng)村土地承包法將出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)，明確為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明晰了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租（轉(zhuǎn)包）、入股的概念，細(xì)化了相關(guān)的具體規(guī)則。作為實(shí)踐中最常見的流轉(zhuǎn)方式，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租（轉(zhuǎn)包）和入股在很多具體規(guī)則上存在不同，這體現(xiàn)在兩個(gè)示范文本的受讓方類型、流轉(zhuǎn)價(jià)款、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等多個(gè)方面。當(dāng)事人可以根據(jù)流轉(zhuǎn)方式，選擇使用相應(yīng)的示范文本。此外，示范文本的發(fā)布，也為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式創(chuàng)新預(yù)留了充分的空間。其他方式流轉(zhuǎn)簽訂書面合同的，可以根據(jù)具體情況，參照使用兩個(gè)示范文本中的相關(guān)內(nèi)容。

明晰經(jīng)營(yíng)主體類型，奠定有序流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)主體類型不同，權(quán)利義務(wù)也存在差異。以工商企業(yè)等社會(huì)資本為例，通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資格審查、項(xiàng)目審核并建立風(fēng)險(xiǎn)防范制度。兩個(gè)示范文本詳細(xì)列舉了需要標(biāo)明的雙方當(dāng)事人相關(guān)信息，并且可以選擇包括自然人、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在內(nèi)的多種經(jīng)營(yíng)主體類型。經(jīng)營(yíng)主體類型的注明，為確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，示范文本中經(jīng)營(yíng)主體類型的選擇，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下兩個(gè)方面：一是考慮到土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再流轉(zhuǎn)的實(shí)際需要，出租方或者入股方可以是通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體，因此，出租方或者入股方并未局限于承包方。二是入股受讓方的經(jīng)營(yíng)主體類型主要為農(nóng)民專業(yè)合作社或者公司。這與《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中對(duì)入股的界定一致，也符合土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的實(shí)際情況。

厘清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，合理確定違約責(zé)任

厘清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，回應(yīng)流轉(zhuǎn)實(shí)踐需求。示范文本以合同條款的形式，明晰了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的明確，既應(yīng)當(dāng)符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)積極回應(yīng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐的需求。以流轉(zhuǎn)價(jià)款為例，流轉(zhuǎn)價(jià)款是法律規(guī)定的流轉(zhuǎn)合同的一般條款，獲得或者支付流轉(zhuǎn)價(jià)款是雙方當(dāng)事人的主要權(quán)利或者義務(wù)。示范文本從支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和付款方式三個(gè)方面對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)款進(jìn)行專門規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況，明確當(dāng)事人可以協(xié)商確定流轉(zhuǎn)價(jià)款的調(diào)整時(shí)間和調(diào)整方式。與租金調(diào)整不同的是，股份分紅只有采用“保底收益＋按股分紅”的支付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其保底收益才有調(diào)整的可能和必要。

合理確定違約責(zé)任，細(xì)化違約金支付規(guī)則。示范文本明確了當(dāng)事人應(yīng)該履行各自的合同義務(wù)，當(dāng)事人不履行義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這是當(dāng)事人合法權(quán)益的制度保障，也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)的基本要求。值得關(guān)注的是，針對(duì)不同的違約行為，示范文本規(guī)定了相應(yīng)的違約金制度，主要涉及流轉(zhuǎn)土地交付和歸還、流轉(zhuǎn)價(jià)款支付兩個(gè)方面。根據(jù)流轉(zhuǎn)價(jià)款支付標(biāo)準(zhǔn)的不同，兩個(gè)示范文本中違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)略有不同：出租合同示范文本以年租金為標(biāo)準(zhǔn)，而入股合同示范文本則以約定的具體金額為標(biāo)準(zhǔn)。

完善具體規(guī)則制定，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展

明確具體規(guī)則，確保流轉(zhuǎn)土地交付。承包地的交付，是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的核心問題，對(duì)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展至關(guān)重要。根據(jù)現(xiàn)行法中流轉(zhuǎn)合同一般條款的規(guī)定，示范文本要求當(dāng)事人必須明確流轉(zhuǎn)土地的面積、四至、地塊代碼、承包合同代碼等相關(guān)信息。在此基礎(chǔ)上，示范文本將交付流轉(zhuǎn)土地作為當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的核心內(nèi)容之一，并提出不能按時(shí)交付流轉(zhuǎn)土地的，雙方當(dāng)事人可以約定支付違約金。同時(shí)，示范文本強(qiáng)調(diào)流轉(zhuǎn)期限屆滿后，流轉(zhuǎn)土地應(yīng)當(dāng)及時(shí)交還承包方，不能按時(shí)歸還流轉(zhuǎn)土地的，雙方當(dāng)事人可以約定支付違約金。這體現(xiàn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基本要求，農(nóng)戶的土地承包權(quán)應(yīng)該受到嚴(yán)格保護(hù)。當(dāng)然，承包方?jīng)Q定繼續(xù)流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，在流轉(zhuǎn)價(jià)款、流轉(zhuǎn)期限等主要流轉(zhuǎn)條件相同的情況下，受讓方享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

關(guān)注配套措施健全，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要改良土壤、建設(shè)附屬設(shè)施、融資擔(dān)保等必要措施的配合。示范文本對(duì)上述問題均有相應(yīng)的規(guī)定。以建設(shè)附屬設(shè)施為例，在流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)狀描述中，需要寫明流轉(zhuǎn)時(shí)附屬設(shè)施的情況，以便區(qū)分其權(quán)利歸屬。在受讓方的權(quán)利條款中，經(jīng)出租方或者入股方同意，可以依法建設(shè)附屬設(shè)施。在其他約定中，不但明確了同意的形式，而且可以約定征地時(shí)附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)的歸屬。在合同終止時(shí)，則可以約定附屬設(shè)施的處置方式。