入股鄉(xiāng)村旅游 打造齊魯樣板
——農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用的“馬套實(shí)踐”

文/?濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局 王道忠

/?濟(jì)南市農(nóng)業(yè)綜合行政執(zhí)法支隊(duì) 蘇甲

馬套村位于濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)萬(wàn)德街道最南端、泰山腳下。馬套村以打造生態(tài)旅游、人文歷史觀光、民俗農(nóng)耕、康養(yǎng)旅游為一體的鄉(xiāng)村旅游綜合體為發(fā)展方向，通過(guò)盤(pán)活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅，將土地資源變成鄉(xiāng)村旅游發(fā)展資產(chǎn)，村民變身股東，為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興拓展了新路子。如今的馬套村，通過(guò)盤(pán)活土地資源，推動(dòng)了鄉(xiāng)村面貌大改變，走出了一條發(fā)展鄉(xiāng)村旅游致富之路。

一、統(tǒng)一布局，整合土地資源

2015年5月1日，在馬套村黨支部的引領(lǐng)和指導(dǎo)下，將軍山旅游度假專(zhuān)業(yè)合作社正式成立，組成模式是由“村委+茶葉合作社+資金股東+房屋股民”村社合一、資源整合的模式構(gòu)成，實(shí)行的是股份制經(jīng)營(yíng)，其中村民可以現(xiàn)金入股，也可以閑置房屋入股，一個(gè)房間為一股，一股為一萬(wàn)元，當(dāng)年按閑置房屋入股的村民就多達(dá)40名。

同時(shí)，馬套村率先在街道辦完成土地確權(quán)工作，并將確權(quán)后收益較低的400余畝山坡耕地和林坡地，以及閑置的宅基地、房屋一并流轉(zhuǎn)給將軍山旅游度假專(zhuān)業(yè)合作社，用于鮮果自主采摘、林下生態(tài)養(yǎng)殖、康養(yǎng)基地等旅游綜合性開(kāi)發(fā)。

馬套一方面通過(guò)對(duì)農(nóng)村閑置宅基地和房屋的整理，將新增的建設(shè)用地用于鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，既依法維護(hù)了農(nóng)民宅基地合法權(quán)益、又嚴(yán)格規(guī)范了農(nóng)村宅基地管理，并在此基礎(chǔ)上有序盤(pán)活農(nóng)村閑置房地資源，促進(jìn)了一二三產(chǎn)融合式發(fā)展。另一方面，重點(diǎn)圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”進(jìn)行探索和實(shí)踐：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)和保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度和具體路徑；在防范風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬清晰和保證農(nóng)民有穩(wěn)定住所前提下，賦予農(nóng)民宅基地使用權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押融資功能；鼓勵(lì)旅游合作社及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等方式利用閑置宅基地和閑置住宅，參與到鄉(xiāng)村旅游進(jìn)程中，拓寬農(nóng)民增收渠道。

二、打造民宿區(qū)，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游

對(duì)入股的房屋，合作社投資100多萬(wàn)元進(jìn)行統(tǒng)一打造，按照“外表農(nóng)村化、內(nèi)在標(biāo)準(zhǔn)化”的理念，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)打造特色民宿戶(hù)，每一個(gè)民宿都有不同的風(fēng)格，打造民宿24棟、房間80多個(gè)、床位150余張,可同時(shí)接待300余人住宿。

在運(yùn)營(yíng)管理上，馬套民宿植入多元?jiǎng)?chuàng)意業(yè)態(tài)，并形成以“家”為主題的品牌內(nèi)涵，打造“民宿+”產(chǎn)業(yè)鏈，游客們可以吃農(nóng)家飯菜、購(gòu)?fù)撂禺a(chǎn)品、游生態(tài)鄉(xiāng)村、賞田園風(fēng)光、體農(nóng)事樂(lè)趣。在宣傳營(yíng)銷(xiāo)上，積極開(kāi)展與攜程等知名電商合作，實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，吸引了來(lái)自省內(nèi)和京津冀的中高端客源，改變了鄉(xiāng)村旅游以市內(nèi)和周邊客源為主的市場(chǎng)格局。部分民宿周末和節(jié)假日房?jī)r(jià)800元，平均入住率達(dá)到70%，實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)濟(jì)效益。在文旅融合上，馬套民宿深挖文化內(nèi)涵，形成以民俗文化、康養(yǎng)文化、茶文化等為特色的文化主題民宿，打造旅游文化新動(dòng)能，讓好看的鄉(xiāng)村更好玩、讓傳統(tǒng)的產(chǎn)品更值錢(qián)。

下一步，馬套將利用更多閑置的房屋、院落空間以及現(xiàn)有的民宿設(shè)施，結(jié)合當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、自然景觀、生態(tài)環(huán)境以及鄉(xiāng)村資源，進(jìn)行個(gè)性化、特色化、藝術(shù)化的再設(shè)計(jì)、再升級(jí)，繼續(xù)培育全省乃至全國(guó)有較高知名度的精品民宿，打響“長(zhǎng)清精品民宿”品牌。

三、打造古槐路，建設(shè)齊魯樣板

馬套村還以省美麗村居和市鄉(xiāng)村振興齊魯樣板村項(xiàng)目為載體，統(tǒng)籌鄉(xiāng)村旅游與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)融合發(fā)展，多元利用好閑置房屋和宅基地，不斷挖掘和開(kāi)發(fā)更加豐富的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，由“美麗鄉(xiāng)村”實(shí)現(xiàn)“美麗經(jīng)濟(jì)”。

馬套將閑置宅基地、房屋與歷史、民風(fēng)民俗的傳承相結(jié)合，打造極具鄉(xiāng)村感、年代感的古槐片區(qū)。圍繞村中700年歷史的古槐樹(shù)，馬套村啟動(dòng)“鄉(xiāng)村記憶工程”，對(duì)歷史街區(qū)，傳統(tǒng)民居院落和民俗等遺產(chǎn)進(jìn)行挖掘、保護(hù)，不僅保留了泰山民居的原有風(fēng)貌，還借助閑置房屋打造非遺小院，在這里可以欣賞傳統(tǒng)的石匠工藝，體驗(yàn)剪紙、攤煎餅等民俗活動(dòng)，以銘記歷史，寄存鄉(xiāng)愁。今年，馬套村圍繞“古槐路”開(kāi)展紅色黨建、紅色研學(xué)等活動(dòng)，游客可以聽(tīng)黨史、學(xué)黨史，全面回顧我們黨百年奮斗的光輝歷程，由此以紅色旅游資源為依托，深入挖掘文化特色，以文塑旅、以旅彰文，助推鄉(xiāng)村文化旅游高質(zhì)量發(fā)展。

古槐片區(qū)的建設(shè)也充分利用了馬套現(xiàn)有的地形地貌、閑置村居和生態(tài)底色，形成極具鄉(xiāng)野氣息的景觀。比如在對(duì)閑置住宅立面整治時(shí)，修舊如舊，墻面增加石墻基、青磚柱門(mén)窗框、雀眼等傳統(tǒng)建筑元素，圍墻上部也改為高低錯(cuò)落的花磚墻，與村周?chē)沫h(huán)境有機(jī)統(tǒng)一。最為典型的就是利用閑置房屋在古槐下開(kāi)了一家咖啡館，傳統(tǒng)的石頭院落，又將本屬于城市人的一些文藝、小清新融入鄉(xiāng)村，形成獨(dú)有的“鄉(xiāng)土文藝范”，非常符合年輕人的審美情趣。

四、資源整合促發(fā)展，產(chǎn)業(yè)興旺奔小康

馬套村以盤(pán)活利用閑置宅基地、閑置住宅為切入點(diǎn)，豐富鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展內(nèi)涵，也將馬套打造成了生產(chǎn)美產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、生態(tài)美環(huán)境優(yōu)、生活美家園好的“三生三美”示范村莊，其成效主要體現(xiàn)在“三個(gè)變”上。

一是“資源”變“資金”。合作社對(duì)房屋入股的村民，年保底分紅為入股資金的15%，這讓村民的腰包迅速鼓起來(lái)。在鄉(xiāng)村旅游的帶動(dòng)下，越來(lái)越多的農(nóng)民投入到鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展中，旅游合作社直接產(chǎn)生超過(guò)200個(gè)工作崗位，間接產(chǎn)生的崗位超過(guò)400個(gè)，實(shí)現(xiàn)了“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的全民就業(yè)格局。2020年，全村人均收入達(dá)到3萬(wàn)元，村集體經(jīng)濟(jì)年收入從80萬(wàn)元增至310萬(wàn)元，以美麗經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”。

二是“農(nóng)業(yè)”變“旅業(yè)”。馬套村鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟(jì)模式從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)演進(jìn)，通過(guò)盤(pán)活利用閑置宅基地、閑置住宅，讓土地資源“活”起來(lái)，打造適宜田園風(fēng)光塑造、科普教育實(shí)踐、康養(yǎng)旅游建設(shè)的新項(xiàng)目，促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)加快融合，發(fā)展成為集生態(tài)旅游、人文歷史觀光、采摘餐飲、民宿居住、教育教學(xué)、會(huì)議培訓(xùn)等為一體的旅游綜合體，形成了“一個(gè)中心，四大區(qū)域”的鄉(xiāng)村旅游格局。

三是“田園”變“樂(lè)園”。馬套實(shí)踐讓一個(gè)農(nóng)業(yè)小村蛻變成一個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的景區(qū)村，讓鄉(xiāng)間田園變成市民休閑和農(nóng)民生活的樂(lè)園。村風(fēng)民風(fēng)向善向上、健康和諧，村兩委威信越來(lái)越高、戰(zhàn)斗力越來(lái)越強(qiáng)，鞏固了基層政權(quán)。村舞蹈隊(duì)、腰鼓隊(duì)、幸福院相繼成立，鄉(xiāng)村文化日益繁榮，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和文化建設(shè)齊頭進(jìn)、物質(zhì)文明和精神文明雙豐收。