關于房地產企業(yè)全面預算管理的思考

文/翟建華（廣州市瑞華物業(yè)發(fā)展有限公司）

房地產企業(yè)是以市場為導向發(fā)展的，企業(yè)要順應市場經濟的發(fā)展，改變現(xiàn)有的經營理念，提升經營手段，綜合考慮消費者需求，從而增強企業(yè)的核心競爭力，保證企業(yè)經濟指標穩(wěn)步上升。作為企業(yè)領導層，要全面了解預算管理對企業(yè)發(fā)展的重要意義，為房產企業(yè)發(fā)展提供重要的數(shù)據信息。

一、房地產企業(yè)施行全面預算管理的重要性

（一）推動企業(yè)內部組織建立良好溝通

全面預算管理不僅可以控制企業(yè)現(xiàn)在的財務情況，同時也影響著企業(yè)今后的發(fā)展規(guī)劃，這需要每個部門都要進行密切溝通。房地產企業(yè)內部管理中的全面預算是人員保障的基礎，員工素質的高低會直接影響房地產企業(yè)控制目標能否順利完成。對房地產企業(yè)而言，全面預算管理幫助公司實現(xiàn)了內部控制，不僅能夠促進各部門間緊密合作，同時也保證了企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

（二）為企業(yè)內部管理提供評估依據

全面預算管理為房產企業(yè)內部評估作用的發(fā)揮起到至關重要的作用。由于全面預算數(shù)據系統(tǒng)龐大，其工作也比較復雜，這就需要保證全體員工都參與其中，從而設定正確的預算指標，為日后房地產企業(yè)內部評估提供科學依據。同時還要將企業(yè)全面預算執(zhí)行時遇到的問題及時處理，達到企業(yè)內部控制的真正目的。

（三）提高企業(yè)綜合管理和整體績效的水平

企業(yè)要實現(xiàn)全面預算管理，就要將全面預算管理貫徹于企業(yè)經營中的各個活動中去，其可以實現(xiàn)股東對下屬公司的經營活動進行有效控制，保證管理者對經營的直接控制。全面預算管理還能有效降低企業(yè)不必要的經濟損失，將經營風險控制在一定范圍內，對于今后房地產企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義。

二、房地產企業(yè)實施全面預算管理現(xiàn)存問題

（一）房地產企業(yè)對全面預算管理的認知不全面

房產企業(yè)一般將預算視為一種財務行為，我國預算管理考評也大多以財務指標為核心，甚至有些觀念認為預算只是財務部門對資金支出進行控制與使用，忽視了非財務指標的評價。然而單一的財務指標已無法滿足先進預算管理的需要，其不能準確評價企業(yè)與管理人員的經營績效，起不到應有的效果。另有一些企業(yè)只對其重點部門進行全面預算管理，使企業(yè)全面預算管理并不具備全面性、科學性，全面預算管理沒有得到財務部門以外的其他部門理解與參與，使得全面預算管理推行難度大大增加。

（二）缺乏明確的戰(zhàn)略指導

房產企業(yè)在編制預算時，通常采用資產利潤表、負債表以及現(xiàn)金流量表等方式，其只注重結果，而忽視了具體過程，并不能深入分析企業(yè)的戰(zhàn)略目標，沒有明確的戰(zhàn)略指導[1]。在制定預算目標時，只結合預算本身，導致預算控制非常松散，不能抓住關鍵點，達不到預期的管理效果。部分企業(yè)雖然制定了總目標并分析細化，但戰(zhàn)略目標沒有及時下發(fā)到子公司，員工對戰(zhàn)略目標不了解，導致制定的考核指標無法在員工間正常使用?；鶎訂T工對戰(zhàn)略目標了解不夠深入，在上報預算時只是結合自己以往的經驗，無法充分發(fā)揮其制定戰(zhàn)略目標的導向作用。這就導致財務部門在匯編預算報表時常發(fā)現(xiàn)預算執(zhí)行與戰(zhàn)略目標有較大差異，卻無法明確知道究竟哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯，只能按照分攤的方式繼續(xù)進行。房產企業(yè)沒有掌握戰(zhàn)略方針，在處理重大事務時很容易出現(xiàn)差錯。

（三）編制預算水平低

目前部分房產企業(yè)的預算編制需要各部門問財務部提供預算編制數(shù)據，導致財務部門只是簡單地收集整理數(shù)據。在通常情況下，公司的戰(zhàn)略目標的制定需要一個較長的周期，因此全面預算編制只是采用年度預算進行編制，這就造成預算管理松弛，全面預算管理企業(yè)總體的戰(zhàn)略目標缺乏聯(lián)系。地產項目的全面預算管理工作需要在項目實施前制定，但項目內外部因素都會發(fā)生變化，從而導致項目周期發(fā)生變化，這就導致原始預算與實際情況存在很大差異。

（四）全面預算管理信息化水平有待提高

房地產企業(yè)對全面預算管理執(zhí)行分析不夠重視甚至還在使用落后的全面預算管理方法，兩種問題結合在一起使得企業(yè)缺乏完備的全面信息化管理平臺。就全面預算管理的分析而言，預算分析是將預算目標與實際情況進行對比，然后針對其中差異進行分析，從而對出現(xiàn)的問題進行逐級排查，同時對所犯錯誤采用適當措施進行改革。受落后的管理模式影響，房產企業(yè)進行年度預算時，僅僅借助以往的管理經驗進行，對預算編制的內容有很強的主觀意識，并沒有與市場環(huán)境相結合，導致預算管理實效性和完整性不足。

三、房地產企業(yè)推動全面預算管理具體措施

（一）為全面預算管理提供良好的內部環(huán)境

房產企業(yè)一定要真正了解全面預算管理才能真正使其發(fā)揮應有的作用。作為企業(yè)掌舵者，房產企業(yè)領導一定要以身作則，全面參與到全預算管理中，為員工樹立表率作用?？捎善髽I(yè)領導專門成立全面預算管理小組，專門負責預算的執(zhí)行、分析、保存數(shù)據等，然后建立分層管理的組織，落實各個部門的職責與權限，再確定日常的管理機構，由財務總監(jiān)負責，按需配備人員，各負其責。以融創(chuàng)中國控股有限公司為例，其公司于2003年成立，2010年在香港上市，是一家專業(yè)的房地產開發(fā)及物業(yè)管理的企業(yè)，隨著多年經營發(fā)展，其公司已形成了一定的品牌效應，有了較強的市場影響力。融創(chuàng)公司將全面預算管理組織架構分為三級基本層級：領導機構、統(tǒng)籌機構、實施機構。管理核心是常設機構預算管理辦公室，由各部門人員、分管副總組成，由于不同部門的管控模式與職能均不相同，融創(chuàng)公司將全集團費用分為五個職能體系管理，分別為由日常管理的相關部門組成的管理體、負責項目銷售相關部門組成的銷售體系、負責客戶關系維護的相關部門組成的客觀體系、負責管理公司商業(yè)活動的相關部門組成的商管體系以及負責物業(yè)管理相關部門組成的物業(yè)體系。由各業(yè)務部門的預算員和財務部完成預算編制的具體工作，各業(yè)務部門負責本部門預算計劃的執(zhí)行定期匯報方便財務部匯總，人力資源對預算的執(zhí)行情況進行跟蹤考評，其根據不同職能體系制定不同的預算方法，如管理體系采用定期預算方式，銷售體系采用滾動預算的方式。因為定期預算對于收支相對穩(wěn)定的部門可以精確預測計劃區(qū)間，而銷售體系具有很多不確定因素，所以采用滾動預算的管理方法。

（二）構建目標戰(zhàn)略體系

房產企業(yè)實施全面預算管理工作時一定要堅持以戰(zhàn)略為導向，借鑒其他企業(yè)或單位成功經驗，然后結合自身企業(yè)發(fā)展狀況，使全面預算管理更符合企業(yè)的發(fā)展需要。要提高企業(yè)市場競爭力，就要將全預算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標緊密結合在一起。首先，企業(yè)要分析戰(zhàn)略目標，并對其進行層層細化，然后劃分到企業(yè)具體部門中，有針對性地對目標進行分解，同時規(guī)劃未來三到五年的業(yè)務發(fā)展方向；最后確定預算責任中心，結合預算特點，制定預算目標，做好目標細化，下發(fā)到每個員工身上，從而調動每個員工的自主能動性，使部門和員工權限和職責更加清晰[2]。通過科學的目標分解體系，量化企業(yè)目標，對企業(yè)各項項目的風險與盈利進行權衡，對案例中最具代表性的指標深入分析。在全面預算管理中，也要注意下年度的戰(zhàn)略經營目標，其關鍵指標如：營業(yè)收入、新增土地儲備、凈收入、新增竣工面積、年度銷售簽約額等等。

（三）提高房地產企業(yè)預算編制質量

預算編制是房產企業(yè)全面預算管理的關鍵，所以一定要保證預算編制的全面性與科學性。國家政策調控會間接影響到預算編制的結果，在編制預算前，房產企業(yè)要做好政策的解讀工作，避免因政策問題而影響預算編制的效果。企業(yè)要保證全面預算管理的實施效果，就要保證預算編制的靈活多變，根據外部的經濟環(huán)境以及企業(yè)內部的發(fā)展需要改變預算編制方案。房產企業(yè)可以將短期滾動預算和中期滾動預算結合應用到預算編制中，增強預算編制的全面性與科學性。滾動預算周期一般為2個月，采用滾動預算可保證預算編制的時效性，為企業(yè)經營提供有效的數(shù)據信息。雖然編制預算是全面預算管理的關鍵，但是要明白預算編制并不投入實際的資源，其根本還在于預算的執(zhí)行情況，只有在業(yè)務活動中明確能否投入以及怎么投入資源，才能保證預算管理的作用得到有效發(fā)揮。要堅持全過程控制，預算編制屬于事前控制，但還需要事中控制及事后控制，明白應該怎樣銷售進行控制[3]。

（四）建立完善全面的預算管理信息機制

實施全面預算管理的過程中，房地產企業(yè)要建立完善的全面預算管理的信息化平臺，利用信息技術完善其工作。信息化平臺可以打破各部門間的壁壘，保證全面預算管理的公開化與透明化，使每個員工都可以在平臺上表明自己對全面預算管理的看法。因此各個部門都應該從自身角度合理利用信息化平臺，更有效地提交本部門的預算編制，然后再經由財務的總負責人對內容進行整理匯總，從而形成科學的企業(yè)全預算管理模式。

四、結束語

綜上所述，房產企業(yè)要深入了解全面預算管理的重要性，利用完善的全面預算管理機制，提高企業(yè)的內部控制能力，為房產企業(yè)規(guī)避財務風險，解決資金問題。企業(yè)要實施全面預算管理可從為全面預算管理提供良好的內部環(huán)境、構建目標戰(zhàn)略體系、提高房地產企業(yè)預算編制質量、建立完善的房地產企業(yè)全面預算管理信息機制等方面入手，從而實現(xiàn)房地產企業(yè)的戰(zhàn)略目標，促進企業(yè)長遠發(fā)展。