老舊住宅小區(qū)電梯加裝

宋帥

（北京首開城市運營服務集團有限公司，北京 100000）

現(xiàn)階段我國老舊住宅小區(qū)數(shù)量與日俱增，并且其大多數(shù)都缺乏電梯設備，使得居民日常生活起居不夠便利，尤其是行動能力較差的老年人，經常因為客觀條件無法下樓走動。秉承著以人為本的建筑理念，工作單位應該認真對待科學合理地進行電梯加裝工作。

一、老舊住宅小區(qū)電梯加裝的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段雖然我國在21 世紀以來就在各個城市陸續(xù)出臺了有關老舊小區(qū)住宅電梯加裝的政策，但是在實際工作過程中依然存在很多工作難點，電梯加裝工程沒有想象中的那么簡單[1]。首先，當前工作的指導建議不全面，目前我國很多老舊住宅的小區(qū)在進行電梯加裝過程中出現(xiàn)了一系列問題，其根本原因還是當前的管理制度存在重大缺陷，雖然我國很久之前就針對老舊住宅進行電梯加裝出臺了相關政策，但是相關規(guī)定所約束的范圍仍然不完善，很多細節(jié)問題仍然存在，無法考量的現(xiàn)象，甚至存在重大漏洞，例如老舊小區(qū)住宅樓，在進行電梯加裝時，被列為改建工程，還是新建工程，這在現(xiàn)如今的規(guī)章制度中，沒有明確的表明，所以很多工作無法正常開展，嚴重影響了工期開展。其次是居民的意見，無法統(tǒng)一在實際進行電梯加裝工程時，經常會出現(xiàn)居民意見，無法統(tǒng)一的現(xiàn)象。一方面表現(xiàn)為部分居民關注點偏差，高層的居民因為樓層較高，沒有電梯的情況下，上下樓非常不便利，所以對于電梯加裝工程更加的具有迫切性，也更加的支持，認為安裝電梯可以為自己帶來便利的同時，提升當前住宅場所的整體品質。但是樓層較低的居民認為自身本身居住的樓層較低，所以加裝電梯帶來的便利并不大，而且認為即使加裝電梯也只是會帶來更高的額外開銷，即使不安裝，也不會對自己造成影響，甚至安裝后還會影響采光，降低自身住宅的市場價值[2]。另一方面是各個居民對于住宅安裝的費用存在歧義，在加裝電梯之后，樓層較低的居民認為其本身對自己并沒有帶來過高的便利，所以沒有必要出具過高費用來為高層居民提供便利，大部分居民會心理不平衡，尤其是底層居民，不愿意承擔電梯的費用，而高層居民又認為電梯是公共產物，需要由所有人來一同承擔。最后就是整個建設過程上報程序過于復雜，在實際建設過程中，很大一部分老舊的小區(qū)都是當初單位的家屬住宅或者是單位的宿舍等，居住的人員僅具有使用權，如果想要進行電梯加設，需要單位的同意，并且相關手續(xù)無法由居民來辦理，需要單位進行代辦，所以整個過程需要多次的情況上報，這就導致過程過于繁瑣，而且還存在部分單位不愿意為居民辦理相關手續(xù)。即使同意了，辦理也會由于過程耗費時間過多，而且還對自身企業(yè)沒有任何經濟提升，從而忽視相關手續(xù)的審批，嚴重影響電梯建設工程效率[3]。

二、電梯出入口的形式

老舊小區(qū)，其建成的年代不同，出口的位置也存在著諸多差異，所以在加裝電梯過程中，應該根據(jù)實際情況特別注意。電梯加裝通常會在不改變原有建筑的主體結構的前提下來進行，并且不會對原有建筑進行破壞，同時還要滿足其抗震能力以及原有的消防安全和城鄉(xiāng)規(guī)劃體系，同時，電梯出口的形式也要根據(jù)實際情況來進行調整，力求為居民提供最大限度的便利。根據(jù)老舊小區(qū)的周圍環(huán)境，可以將出口設計為四種形式[4]。首先是雙開門，也就是所謂的貫通門，這種情況是最為常見的，同時也是最適應于各種建筑結構的，但是其唯一的局限性就是要確保，具有足夠面積的平面墻體，且不能是承重墻，這樣才能確保建立之后整體穩(wěn)定，不會出現(xiàn)影響主體結構的現(xiàn)象。其次是通過樓道內部的走廊然后乘坐電梯，同時也會有電梯通向室外的渠道，但都需要走過一段路程，這種出入口形式適用于房間面積較大，在外部空間可以足夠建立行走走廊的前提下，才能使用這種方式的出入口設計。再然后是將電梯做成一個直角，開門的形狀，同時乘坐電梯時要走到邊角上轉過90 度之后才能到達電梯大門，或者是在內部乘坐電梯時，也要經歷同樣的90 度轉體才能到室外，這種情況下，更加的節(jié)省公共空間，更加的隱蔽，在使用過程中，不會占有過多的土地資源，可以有效地降低成本，造價提升空間利用率。最后是確保電梯和樓梯之間存在一個小過道，通過過道后再乘坐電梯，然后在樓上是適合樓梯箱緊貼的，這種電梯設計和傳統(tǒng)的地鐵有著一定的相似之處。老舊的住宅小區(qū)會將電梯加裝在樓梯外側，這種方法需要在建筑物的北側進行安裝，確保其內部樓梯不會承受過高的壓力，導致形變，還可以保障原有的入口，不會受到電梯遮擋，而且這種方式可以放心使用，不會對主體結構造成影響。

三、電梯轎廂和井道

這就需要工作人員在進行電梯加裝之前先進行詳細的調查工作，確保在工程開展之前選擇參數(shù)合適的轎廂，確保電梯內部空間足夠大，能夠滿足老年人出入以及輪椅的設備的使用，同時還要預留出部分空間來供給放置物品。通常情況下，以輪椅結構為例，中型的輪椅寬度在60 厘米左右，小型的在57 厘米左右，同時用手來轉動輪胎時，需要保障5 到10 厘米左右的空間，所以電梯的入口寬度至少要為70 厘米，這樣才能確保輪椅在經過時不會和交相摩擦，可以順利地出入。而且一般情況下，輪椅的總長度不會大于100厘米，所以交相的深度便需要控制在100 厘米以內即可，這樣可以確保輪椅正常出入，不會受到結構限制。另外，從我國當前的建筑來看，小區(qū)單元門出入口一般都會存在臺階，需要步行才能達到地面。所以在進行電梯井道底坑設計時，需要在樓梯以外的平面作為衡量標準和其建立等高的基坑設施，而且在原有的基礎上還要擴大20 厘米左右，這樣才能確保底部的深度，達到工作需求，否則在電梯出口設計和后續(xù)結構設計中，很容易出現(xiàn)差錯，導致結構不穩(wěn)定，出現(xiàn)安全隱患的問題。同時，電梯井道的頂部布局應該使用科學的永磁同步齒主機，這種無機房的技術手段，這樣可以減少客觀因素，不對電梯正常使用的影響，大幅提升安全性。

四、針對性的建設意見

（一）簡化審批流程

很多情況下，老舊住宅小區(qū)加裝電梯，之所以久久無法開展，是因為想要進行加裝電梯相關的地方，基層管理部門必須要雇傭且專業(yè)的人，對整個老舊住宅小區(qū)的管理制度進行科學合理的分析討論，確保符合國家法律法規(guī)的前提下，盡可能將審批流程簡化，確保項目可以最快速度的順利開展。例如電梯在老舊小區(qū)住宅內部進行加裝時，首先要對墻體質量進行全面的檢查，確保其承重墻質量，完好能夠在建立電梯后確保安全性，不會出現(xiàn)過多的安全隱患后再進行安裝。同時，針對這些老舊住宅的現(xiàn)狀，要提前制定好相關的施工方案并予以實驗，確保其可行性，并根據(jù)實際情況不斷的更改設備參數(shù)以及實施方案，確保整個過穩(wěn)定高效順利。

（二）提供政策

老舊小區(qū)住宅在進行電梯加裝時，需要相關人員明確，這是提升居民日常生活質量的重要內容，所以需要相關的公眾管理部門予以配合，例如地方政區(qū)等等，為群眾講解電梯安裝的優(yōu)勢，那些要求管理部門頒發(fā)相關的規(guī)章制度，做好審批工作，同時還要學會引導和控制輿論方向，讓群眾放心。這就需要地方基層管理部門和相關的施工單位予以聯(lián)動工作，地方政府頒發(fā)合理的政策，鼓勵老舊小區(qū)加裝電梯，并且規(guī)定該公共設施有住宅所有用戶共同分擔。另外還要同意居民可以申請啊，相關的住房維修基金的公共資源來承擔電梯加裝相關的費用，進而提升用戶的積極性，避免用戶出現(xiàn)過高的額外資費。

（三）以人為本

在老舊住宅電梯加裝過程中，要秉持以人為本的工作理念，充分的體察民意，順民心。在整個工程實施過程中，應該以公平民主的協(xié)商作為主要的調查形式，盡可能地在單位進行集思廣益，聽從多方的意見，改善當前的工作模式和工作規(guī)劃，同時，部分外觀類建筑需要和業(yè)主進行充分地商討，必要時可以采取投票表決，并且對原有的管道電表導設施進行及時的優(yōu)化和改造，以對自身硬件設備的優(yōu)化，以免電梯加裝對原有設施的損害，實現(xiàn)一人一卡，確保用戶可以合理使用電梯，又能保障安全性，還可以對外來人員進行了及時的管控。

（四）安裝時增加面積的處理

加裝電梯后所增加的建筑面積，需要向業(yè)主明確該面積為集體共有。但實際工作過程中是否分攤到每一戶相關地區(qū)有自己獨立的處理辦法。通常情況下，會按照公攤面積每戶進行平均分配，還可以記錄在房屋登記簿上，但是公攤面積不變，但是在相關文獻中會予以記錄，明確增加的房屋面積。但是要注意不同地區(qū)面積核定的政策都不相同，如果采取調整公攤面積的做法，便會使得整體數(shù)據(jù)出現(xiàn)變化，所以要慎行。

（五）做好質量檢測

加裝電梯時，要將房屋質量情況檢測作為首要考慮的問題，因為這類建筑都具有多層結構，并且使用年代較為久遠，受當時建筑條件的影響，現(xiàn)在已經出現(xiàn)很多質量問題，例如混凝土酥松，砂漿粉化等等。在現(xiàn)如今的很多施工單位在進行電梯加裝時，沒有全面的安全檢查體系，更多的是通過現(xiàn)場勘察來代替結構鑒定，這樣的做法不能完全地找出房屋的隱患問題，尤其是重新對建筑結構進行破拆并加裝電梯時容易出現(xiàn)的安全事故，很容易帶來重大的影響。這就需要施工單位，根據(jù)不同電梯的類型進行全面的質量檢測工作，最常見的是外掛式升降電梯，這種電梯可以根據(jù)和原結構之間的連接點進行工藝處理，不要設置相對緊密的連接方案，確保對原結構最小的影響，獲取最大的施工效果。另外，在進行電梯加裝時，必須對連接處的圈梁構造柱進行重點質量檢測，確保其抗震性能完好，能夠承受電梯加裝的工作壓力。

（六）做好過程檢測

在加裝電梯過程中，其施工內容會對整體建筑結構的連接點進行影響，所以需要針對性地開展過程檢查。施工過程中對現(xiàn)有建筑進行沉降傾斜檢測，如果發(fā)現(xiàn)其外表存在形變或沉降現(xiàn)象，則要立刻進行補救，避免產生嚴重的財產損失。而且當建筑結構不穩(wěn)定，存在形變情況時，會產生巨大的內部應力，后續(xù)工作也無法正常開展。

結束語

綜上所述，老舊小區(qū)進行電梯加裝工作是一項非常重要的民生工程，從現(xiàn)有的技術手段和管理體系上來分析，在很多工作內容上仍然存在諸多漏洞，在實際操作中也缺少工作經驗，導致工期遲遲無法加快，發(fā)展始終受到制約，也就無法發(fā)揮加裝施工的正向影響。所以在老舊小區(qū)進行電梯加裝過程中，要特別注意對技術手段的優(yōu)化，并根據(jù)實際情況做好相關的建設規(guī)劃，避免在施工過程中出現(xiàn)不必要的麻煩。