習近平關(guān)于住房問題重要論述的邏輯生成、思想內(nèi)涵與實踐要求

鄭云峰，朱 珍

(1.福州職業(yè)技術(shù)學院 文化創(chuàng)意系，福建 福州 350108；2.福建師范大學 馬克思主義學院，福建 福州 350108)

黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央從全面建成小康社會與全面深化改革開放的發(fā)展實際出發(fā)，圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展的重大問題，提出一系列治國理政的新理念、新思想和新戰(zhàn)略，最終形成“習近平新時代中國特色社會主義思想”。面對城鎮(zhèn)居民住房領(lǐng)域存在的諸如房價上漲過快、炒房之風盛行、中低收入家庭住房困難等頑疾，習近平在黨的十八大、十九大、歷年中央經(jīng)濟工作會議、中央政治局會議等多次對住房問題作出重要論述，明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”等旗幟鮮明、富有新時代特色的科學論斷。習近平總書記關(guān)于住房問題的重要論述是習近平時代中國特色社會主義思想的重要組成部分，進一步豐富了馬克思主義住宅理論，為我國城鎮(zhèn)住房制度改革指明了方向，對于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。

一、習近平關(guān)于住房問題重要論述的邏輯生成

(一)馬克思主義住房理論是習近平關(guān)于住房問題重要論述的理論基礎(chǔ)

馬克思和恩格斯非常重視工人階級的住房問題，他們關(guān)于住房問題的理論是習近平關(guān)于住房問題重要論述的理論基礎(chǔ)。馬克思在《資本論》中指出，住房需求是人類的基本需求，住房支出是勞動力價值的構(gòu)成之一，是維持勞動者及其家屬正常生活狀況所必需生活資料的重要組成部分。[1]200昂貴的建筑地租會助推城市房價上漲，影響勞動者住房需求的實現(xiàn)。盡管“勞動力的價值規(guī)定包含著一個歷史的和道德的要素”，[1]199但總體上看，倘若維持勞動者身體所必不可少的生活資料的價值得不到滿足，那么，勞動者只能在萎縮的狀態(tài)下從事生產(chǎn)和再生產(chǎn)活動。馬克思在《哥達綱領(lǐng)批判》中提出了社會產(chǎn)品分配理論，他認為社會產(chǎn)品在生產(chǎn)者之間進行分配之前要進行兩次扣除，其中就包含要建立社會保險基金，社會保險基金是一切社會都需要的，是社會發(fā)展的重要物質(zhì)保證。馬克思提出的住房需求、勞動力價值、地租理論及社會產(chǎn)品分配等理論，為習近平提出“房住不炒”、堅定實現(xiàn)全體人民住有所居、加快推進住房保障建設(shè)等重要論述提供了思想的源泉。

恩格斯在《論住房問題》中對蒲魯東主義和資產(chǎn)階級改良主義者關(guān)于住房問題的錯誤觀點進行了批判，提出了馬克思主義關(guān)于住房問題的基本觀點。首先，在批判薩克斯改良主義論斷的基礎(chǔ)上，恩格斯指出，住房緊缺的根本原因在于資本主義生產(chǎn)方式，直接原因則是快速推進的工業(yè)化和城市化。其次，恩格斯認為，住房費用是勞動力再生產(chǎn)費用的組成部分。最后，恩格斯認為要徹底解決住房問題，就必須徹底革除資本主義生產(chǎn)方式、消滅城鄉(xiāng)二元對立、保留住宅租賃。[2]另外，恩格斯還指出，在資本主義生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段時，住房短缺實際上并不存在，只是由于分配不均才導(dǎo)致部分人住房困難。恩格斯的住房理論為習近平提出滿足群眾基本住房需求、“房住不炒”、根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標等論述提供了依據(jù)。

(二)習近平關(guān)于住房問題重要論述與黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人住房思想一脈相承

習近平在住房問題上繼承了黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人的民生及住房思想。中國共產(chǎn)黨帶領(lǐng)全國人民實現(xiàn)站起來到富起來再到強起來的過程中，始終將包括住房在內(nèi)的民生問題擺在突出的位置。毛澤東提出“為人民服務(wù)”，主張包括住房問題在內(nèi)的一切群眾的實際生活問題，都是我們應(yīng)當注意的問題，要想方設(shè)法滿足人民群眾的衣食住行等基本生活需求，并多次強調(diào)不能為了發(fā)展而忽視人民的生存及改善生活的需要。鄧小平對社會主義生產(chǎn)的根本目的及根本任務(wù)作出了深刻的論述，其中包括提高人民的生活水平及實現(xiàn)共同富裕要求，努力實現(xiàn)全體人民“住有所居”，并通過保障性住房實現(xiàn)中低收入群體的住房需求等觀點。1980年，鄧小平對建筑業(yè)和住宅問題發(fā)表了重要講話，對我國城鎮(zhèn)住房體制改革提出了具體的意見：一是城市居民可以通過買房或者建房解決住房問題；二是新房和老房都可以出售；三是房價和租金根據(jù)區(qū)位進行動態(tài)調(diào)整；四是要對低收入職工進行住房補貼。[3]鄧小平對住房問題特別是對低收入職工住房問題的論述，為開展住房保障工作提供了思路和依據(jù)。江澤民十分重視民生問題，提出“三個代表”重要思想，認為在社會主義初級階段應(yīng)更加重視人民群眾衣食住行的基本需要，不斷改善人民的生活條件。胡錦濤提出以人為本為核心的科學發(fā)展觀，將包括住房問題在內(nèi)的民生問題上升到了新高度，指出要讓發(fā)展的成果惠及全體人民，在住房問題上要實現(xiàn)“住有所居”的目標。胡錦濤在黨的十七大報告中提出要“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，[4]并在后續(xù)多種場合不斷強調(diào)要加強保障性住房建設(shè)。

習近平關(guān)于住房問題的重要論述是對黨的歷代領(lǐng)導(dǎo)人關(guān)于民生和住房思想的繼承、發(fā)展與創(chuàng)新，是應(yīng)對我國進入新發(fā)展階段出現(xiàn)的各種新問題、新挑戰(zhàn)而作出的科學論斷。

(三)滿足新時代人民的住房需求是習近平關(guān)于住房問題重要論述的現(xiàn)實之源

2003年將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，人民居住條件得到了大幅度的改善。但是房價上漲過快、保障性住房開工建設(shè)不足、炒房之風盛行、地方土地財政依賴等頑疾長期得不到根治。造成上述頑疾的一個重要原因在于，我國對住房的屬性及功能定位不清晰，房地產(chǎn)政策在調(diào)控房價與刺激經(jīng)濟之間左右搖擺。治理房地產(chǎn)領(lǐng)域的這些頑疾事關(guān)人民幸福感提升、保障居住權(quán)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，甚至關(guān)系到城市乃至整個國家發(fā)展的競爭力，必須下定決心徹底根治。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央，基于我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與人民住房需求之間的矛盾，進一步深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革，把“房住不炒”的理念融入住房制度及房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策措施中。特別是黨的十九大報告明確提出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。顯然，住房需求是美好生活需要的重要組成部分，需要高度重視。因此，以習近平同志為核心的黨中央密集出臺了一系列基礎(chǔ)性房地產(chǎn)管理制度，形成了新時代構(gòu)建房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機制的政策體系，為我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革事業(yè)繪制切實可行的“路線圖”。習近平關(guān)于住房問題重要論述是針對城鎮(zhèn)居民住房及房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域存在的熱點及重點問題作出的科學論斷，滿足新時代人民的住房需求是其現(xiàn)實之源。

二、習近平關(guān)于住房問題重要論述的思想內(nèi)涵

住房問題關(guān)系民生福祉，努力實現(xiàn)全體人民住有所居的目標是落實以人民為中心發(fā)展思想、扎實推進共同富裕的重要體現(xiàn)及落腳點，是決勝全面建成小康社會，開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程的必然要求。習近平關(guān)于住房問題重要論述系統(tǒng)回答了住房的功能屬性、發(fā)展目標、實現(xiàn)路徑等重大問題，為我國城鎮(zhèn)住房制度改革及建立房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機制指明了方向。

(一)深化認識住房問題的性質(zhì)：關(guān)系民生福祉

2003年以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與上下游產(chǎn)業(yè)一道成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的這一特殊地位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策目標在控房價與保增長之間搖擺不定。黨的十八大以來，習近平多次對住房問題的性質(zhì)作出了經(jīng)典的論斷，認為住房問題關(guān)系民生福祉，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。早在2013年10月29日，習近平在十八屆中央政治局第十次集體學習中就指出：“加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居目標的重要任務(wù)，是促進社會公平正義、保證人民群眾共享改革發(fā)展成果的必然要求?！盵5]習近平第一次從社會公平正義、共享改革發(fā)展成果的角度要求加快住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。習近平在黨的十九大上提出“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的”，[6]將努力實現(xiàn)全體人民住有所居作為補齊民生短板的重要內(nèi)容之一。2019年7月30日，習近平在十九屆中央政治局會議上提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，[7]旗幟鮮明地將刺激經(jīng)濟的任務(wù)從房地產(chǎn)政策中剔除，進一步強化住房的民生屬性。2020年中央經(jīng)濟工作會議更是史無前例地指出住房問題關(guān)系民生福祉，從而將住房問題的民生屬性推向了前所未有的高度。[8]習近平對住房問題性質(zhì)的深化認識，為改革我國住房管理體制、住房分配制度、供給制度、房地產(chǎn)政策等奠定了基礎(chǔ)的價值觀念并指明了改革的方向。

(二)重新定義住房的功能：房子是用來住的，不是用來炒的

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，住宅被賦予了多重的功能定位，包括居住功能、投資功能以及投機功能等。我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷是依靠市場的力量增加住宅供給，從而更好地滿足人民群眾的住房需求。但是房地產(chǎn)市場固有的缺陷以及資本的逐利本性使住宅成為部分企業(yè)、高收入群體、職業(yè)炒房團牟取暴利的投機工具，炒房、操縱房地產(chǎn)價格、捂盤惜售等行為盛行。各地層出不窮的炒房行為不僅擾亂了房地產(chǎn)市場，造成住宅價格不合理上漲，同時也埋下金融風險等巨大隱患。

面對城鎮(zhèn)住宅功能定位錯位的問題，習近平于2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，[9]第一次對我國城鎮(zhèn)住房的功能定位進行精準定義。習近平在黨的十九大報告中重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并在后續(xù)歷次中央政治局會議及2018年、2019年、2020年的中央經(jīng)濟工作會議中始終堅持“房住不炒”的定位，將該定位貫徹落實到我國住房制度改革及房地產(chǎn)市場調(diào)控的具體實踐中，實現(xiàn)了政策的連貫性。“房子是用來住的，不是用來炒的”定位是習近平關(guān)于住宅功能定位的具體表述，指出了房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標是滿足人民的住房需求，要限制并打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的投機和操縱價格的行為。

(三)優(yōu)化政府與市場分工：更加重視保障性住房建設(shè)

1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號)，全面開啟我國城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史進程。改革的目標之一是建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。按照1998年房改的初衷和設(shè)想，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系以經(jīng)濟適用住房等保障性住房為主、商品住房為輔，城鎮(zhèn)居民主要依靠經(jīng)濟適用住房解決居住問題。但是在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系建設(shè)的實踐過程中，由于地方政府土地財政依賴、資本逐利性等原因，保障性住房開工建設(shè)不足，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中占比太低。城鎮(zhèn)居民很難享受住房保障，被迫通過購買價格很高的商品住房解決居住問題，造成了大量城鎮(zhèn)居民住房困難。

面對保障性住房與商品住房供給結(jié)構(gòu)失衡的問題，2013年10月29日，習近平在黨的十八屆中央政治局第十次集體學習中提出加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，實現(xiàn)全體人民住有所居的目標。習近平不僅十分重視住房保障工作，還在黨的十九大及十九屆四中全會中提出了將“多渠道保障”納入住房制度，作為城鎮(zhèn)住房制度的重要組成部分。除此之外，習近平還在歷年的中央經(jīng)濟工作會議中反復(fù)強調(diào)加強住房保障體系建設(shè)，例如2020年中央經(jīng)濟工作會議提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。習近平對保障性住房建設(shè)的重視體現(xiàn)了對住宅商品特殊性的科學認識，住宅不僅具有商品屬性，還具有福利屬性。成熟的住房供應(yīng)體系應(yīng)能夠滿足不同收入層次家庭的住房需求，中高端住宅由市場提供滿足中高收入家庭的住房需求，低端住宅由政府提供滿足低收入家庭的住房需求。

(四)明確實現(xiàn)住有所居目標的路徑：建立租購并舉的住房制度

黨的十八大以來，習近平反復(fù)強調(diào)要努力實現(xiàn)全體人民住有所居的目標，要求各級黨委和政府落實目標任務(wù)和政策措施。城鎮(zhèn)居民解決住房問題，主要有三種方式：購買商品住房、租賃住房、政府提供的各類保障性住房。1998年房改以來，我國城鎮(zhèn)住宅供給以商品住房為主，而保障性住房供給不足。然而商品住房價格普遍高昂且不斷上漲，大部分中低收入家庭，特別是大中城市的新市民和青年人難以承擔，因此大量的中低收入家庭只能依靠租賃商品住房解決居住問題。然而我國城鎮(zhèn)租賃住房市場發(fā)展不規(guī)范，租戶正當權(quán)益屢被侵犯，而且被排除在城市大部分公共福利之外。

面對此種困境，一方面，習近平在歷次中央經(jīng)濟工作會議中提出大力支持發(fā)展住房租賃市場、加快住房租賃市場立法、鼓勵自然人和機構(gòu)投資者成為租賃市場的房源提供者等思路和對策，以增加租賃住房的供給數(shù)量和規(guī)范住房租賃市場行為。特別是2020年的中央經(jīng)濟工作會議更是將保障性租賃住房建設(shè)和完善長租房政策作為解決大城市住房突出問題的重要舉措，成為2021年要抓好的重點工作之一。另一方面，習近平在黨的十九大和十九屆四中全會中都提出要建立租購并舉的住房制度，將租賃住房納入我國城鎮(zhèn)住房的制度安排中。在習近平關(guān)于住房問題重要論述的指導(dǎo)下，2020年5月11日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》，將租購并舉作為住房制度的重要內(nèi)容之一。習近平對租購并舉的論述是從我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和城鎮(zhèn)居民的住房需求出發(fā)而得出的科學論斷，對于引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)各類市場主體樹立正確的住房觀念具有重要的指導(dǎo)意義，為努力實現(xiàn)住有所居的目標規(guī)劃了實施路徑。

三、習近平關(guān)于住房問題重要論述的實踐要求

住房問題關(guān)系民生福祉，滿足人民群眾的住房需求是促進社會公平正義，保證人民群眾共享發(fā)展成果，提升人民獲得感，扎實推進共同富裕的必然要求。1998年房改以來，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到了大幅度改善。但是城鎮(zhèn)居民多樣化的居住需求與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡不充分之間的矛盾依然存在，特別是大城市住房問題仍十分突出。習近平關(guān)于住房問題的重要論述將引領(lǐng)新時代我國城鎮(zhèn)住房管理體制改革，為構(gòu)建符合人民群眾需求的住房供給體系指明方向。

(一)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，努力實現(xiàn)全體人民住有所居的目標

作為人民日益增長的美好生活需要的重要組成部分，住房發(fā)展關(guān)系民生福祉，不僅關(guān)系百姓的切身利益，也關(guān)系到經(jīng)濟社會發(fā)展的大局。大力發(fā)展住房事業(yè)是落實習近平“以人民為中心”“扎實推進共同富?！卑l(fā)展思想的要求，是助力解決社會主要矛盾的關(guān)鍵舉措。改革開放以來，我國住房事業(yè)發(fā)展取得了巨大的進步，居民住房條件得到了很大的改善。黨的十八大以來，在以習近平同志為核心的黨中央的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入推進住房制度改革，住房事業(yè)不斷發(fā)展，人民群眾住房條件持續(xù)改善，全體人民住有所居的目標正逐步實現(xiàn)。

但是，我國城鎮(zhèn)住房事業(yè)發(fā)展仍然存在總量不足、供給結(jié)構(gòu)不合理、區(qū)域發(fā)展不平衡、居住成本居高不下等問題，特別是大城市住房問題、新市民及青年人住房問題總體上仍然比較突出。新發(fā)展階段解決我國城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域的上述問題，關(guān)鍵在于充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用，并更好發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一是充分運用市場手段，通過增加土地供給及引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商等市場主體積極參與供給總量不足城市的房地產(chǎn)開發(fā)，進一步做強做大房地產(chǎn)業(yè)，通過供需平衡保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定。二是更好發(fā)揮政府房地產(chǎn)調(diào)控作用，通過財政政策、貨幣政策、行政政策等鼓勵開發(fā)商面向不同收入層次需求家庭開發(fā)不同品類住宅產(chǎn)品，滿足居民不同層次的住房需求。三是鼓勵專業(yè)機構(gòu)、開發(fā)商等開發(fā)、持有租賃型住宅產(chǎn)品，大力發(fā)展住房租賃市場。四是制定并落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項基礎(chǔ)性制度和長效機制。促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是滿足不同收入層次家庭的多樣化住房需求的重要保障，是努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標的主要途徑。

(二)全面推進城鎮(zhèn)住宅領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)

1998年房改以來，城鎮(zhèn)住房總量、人均居住面積及住房配套均有較大幅度的改善，基本告別了住房緊缺的時代。但是城鎮(zhèn)住宅供給結(jié)構(gòu)仍有諸多不合理之處，主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是商品房與保障性住房供給比例失衡。目前城鎮(zhèn)住宅以商品房供給為主導(dǎo)，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等保障性住房供給不足，這樣的供應(yīng)體系導(dǎo)致了商品房價格不斷上漲，中低收入家庭住房困難問題突出，不利于全體人民共同富裕取得實質(zhì)性進展。二是銷售型住宅與租賃型住宅供給比例不合理，目前城鎮(zhèn)住宅(包括商品房、限價房、經(jīng)濟適用房、共有產(chǎn)權(quán)房)以銷售型產(chǎn)品為主，而租賃型產(chǎn)品(包括出租型商品房、公租房、廉租房)占比幾乎可以忽略不計，導(dǎo)致住房租賃市場發(fā)展嚴重滯后。三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中大戶型產(chǎn)品占比過高，而小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足。四是保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房、公租房等供給與中低收入家庭需求有不少的差距。

應(yīng)全面推進城鎮(zhèn)住宅領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，改善住房供給結(jié)構(gòu)：一是突出住房的準公共物品屬性，落實地方政府的主體責任，切實提高保障性住房在住宅供給中的比例，充分保障中低收入家庭的住房需求，為扎實推進共同富裕奠定“住有所居”的物質(zhì)基礎(chǔ)。二是落實租購并舉，引導(dǎo)開發(fā)商、專業(yè)機構(gòu)投資開發(fā)租賃型住宅項目，培育住房租賃市場，提高租賃型住宅的供應(yīng)量。三是引導(dǎo)開發(fā)商合理設(shè)計、安排不同戶型住宅的比例，滿足不同層次收入家庭的購房需求。四是各級地方政府要增強對中低收入家庭的人文關(guān)懷，在保障性住房項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、配套設(shè)施等方面充分考慮保障對象的生活及工作需求，增強中低收入家庭的獲得感。

(三)堅持“房住不炒”定位不動搖，保持房價穩(wěn)定

習近平提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”精準地回答了新發(fā)展階段我國住宅產(chǎn)業(yè)的任務(wù)與使命，為精準定位房子的功能及制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了直接的依據(jù)。2003年我國將房地產(chǎn)業(yè)確立為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)業(yè)及住宅被賦予了多重的功能。首先，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展使我國城鎮(zhèn)住宅供給的量和質(zhì)都有了大幅度的改善，滿足了人民居住的需求。其次房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，成為地方政府刺激經(jīng)濟發(fā)展、增加財政收入的重要工具。最后，房子成為投機炒房的工具。投資客利用富余資金或者從金融機構(gòu)套取的資金大肆收購房源，盲目追加杠桿，推動房價非理性上漲后拋售，賺取買賣差價，房子成為投資者投資炒作的工具。地方政府通過房地產(chǎn)業(yè)刺激經(jīng)濟以及投資客炒房的行為都在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場行為的扭曲，加劇房地產(chǎn)市場的供需矛盾。此外，不斷上漲的房價還擠壓了老百姓的消費，對消費產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于有效提振國內(nèi)消費，不利于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。

應(yīng)在習近平提出的“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，全面推進我國房地產(chǎn)業(yè)及城鎮(zhèn)住房管理體制機制改革。一是堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。嚴格限制地方政府將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，遏制其經(jīng)營土地財政的沖動，將維持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展作為政績考核的重要指標之一。二是嚴厲打擊炒房投機行為。出臺嚴格的限購、限售與限貸政策，擠壓炒房行為的操作空間；變革房地產(chǎn)稅費體系，加快房地產(chǎn)稅試點及全國推廣的步伐，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，提高炒房投機行為的門檻與成本；嚴查炒房投機者的資金來源，對于違規(guī)使用金融機構(gòu)資金的炒房行為嚴懲不貸。三是為居民正常住房需求提供政策支持。從住房信貸政策、公積金繳存與提取政策、稅收優(yōu)惠政策等角度全方位支持居民首套及改善型住房消費需求，降低住房消費成本。

(四)大力發(fā)展住房租賃市場，整治租賃市場亂象

1998年房改以來，尤其是2003年將房地產(chǎn)業(yè)確定為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之后，不論是政府住房政策還是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，都是以發(fā)展銷售型住宅為主?，F(xiàn)階段我國住宅市場呈現(xiàn)以下五個方面的特征：一是城市居民的自有住宅擁有率不斷攀升，基本達到世界最高水平；二是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅產(chǎn)品均以銷售型為主，租賃型地產(chǎn)占比微乎其微；三是住房租賃市場的房源主要來自個人；四是住房租賃市場亂象叢生，租戶合法權(quán)益難以保障；五是租售不同權(quán)，住宅產(chǎn)權(quán)是城市公共服務(wù)資格準入的門檻。

隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升并在高位企穩(wěn)，城鎮(zhèn)中低收入家庭及新市民難以通過購買商品房的方式解決居住問題。因此，大力發(fā)展住房租賃市場，租購并舉，才能更好滿足不同收入家庭的多樣化居住需求。一是培育專業(yè)住房租賃機構(gòu)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅投資機構(gòu)等開發(fā)、投資租賃型住宅，打造專業(yè)租賃型住宅產(chǎn)品。應(yīng)發(fā)揮國有企業(yè)在住房租賃市場的責任與擔當，引導(dǎo)民營企業(yè)規(guī)范經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵國有企業(yè)與民營企業(yè)合作共贏，促進住房租賃市場的健康發(fā)展。二是提高租賃型住宅的基礎(chǔ)配套設(shè)施和城市公共服務(wù)水平，逐步縮小租購住宅之間的公共服務(wù)差距。各級地方政府應(yīng)結(jié)合地區(qū)具體情況，積極配齊租賃型住宅的公共服務(wù)，助力實現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，助力推進社會主義共同富裕。三是鼓勵金融機構(gòu)研發(fā)租賃型住宅的相關(guān)金融產(chǎn)品，結(jié)合定向降低存款準備金率、降低貸款利率等貨幣政策為住房租賃機構(gòu)及消費者提供適度金融支持。當然，需要注意的是，要防止“長租公寓”式的資本無序擴張，讓老百姓切實享受金融權(quán)益。四是完善住房租賃相關(guān)立法，并加強法治，保障租賃雙方的合法權(quán)益。五是引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費觀念，鼓勵居民通過租賃方式解決居住問題。