《民法典》背景下小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)事人之間的法律關(guān)系層級

何曉慧

（甘肅省財政學(xué)校，甘肅 蘭州 730050）

住宅小區(qū)物業(yè)管理中的各種法律關(guān)系，目前大多數(shù)國家都以物權(quán)理論中建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法來調(diào)整。我國的《物權(quán)法》將其納入了法律體系，2020年并入《民法典》。

物業(yè)管理法律制度中的當(dāng)事人關(guān)系，涉及每一個當(dāng)事人核心的權(quán)利和義務(wù)劃分。正確認(rèn)識當(dāng)事人之間關(guān)系層級，對完善物業(yè)管理法律制度，及時解決現(xiàn)有物業(yè)管理糾紛具有積極的現(xiàn)實意義。

一、物業(yè)管理當(dāng)事人之間的法律關(guān)系層次

依據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理涉及的當(dāng)事人主要有業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，建設(shè)單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其相互關(guān)系分為內(nèi)部和外部兩個層次，主要是通過三個基本法律文件界定：《業(yè)主管理規(guī)約》《商品房買賣合同》《物業(yè)管理合同》。

（一）內(nèi)部關(guān)系

內(nèi)部關(guān)系主要是指業(yè)主之間，業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的關(guān)系，主要由《業(yè)主管理規(guī)約》來調(diào)節(jié)。

《業(yè)主管理規(guī)約》是界定業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本法律文件，由業(yè)主共同制定，對全體業(yè)主及所有物業(yè)使用人具有約束力；其內(nèi)容涉及業(yè)主所享有的一些核心權(quán)利和義務(wù)。它是小區(qū)居民的日常行為規(guī)則，同時還是業(yè)主管理團體決議的依據(jù)，在物業(yè)管理中有十分重要的作用。

就目前我國物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)來看，涉及《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定比較簡單、原則；《物權(quán)法》將規(guī)約內(nèi)容定義在“建筑物及其附屬設(shè)施”的管理方面，《民法典》突破對“物”的管理限定，擴大了規(guī)約的管理范圍。

在實踐中，許多小區(qū)業(yè)主并不重視《業(yè)主管理規(guī)約》的訂立和其內(nèi)容的完善。這是業(yè)主自我管理意識不強的表現(xiàn)，不利于理順業(yè)主同業(yè)主管理團體之間的關(guān)系。因此，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)幫助業(yè)主管理團體制定出符合小區(qū)實際的細(xì)化規(guī)約內(nèi)容，以利于小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

（二）外部關(guān)系

主要是指業(yè)主和建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本法律文件是《商品房買賣合同》《物業(yè)管理合同》。

1.業(yè)主和建設(shè)單位的關(guān)系

業(yè)主和建設(shè)單位的關(guān)系，主要由《商品房買賣合同》來調(diào)節(jié)。

《商品房買賣合同》是業(yè)主取得建筑物專有權(quán)的直接依據(jù)，也是物業(yè)管理關(guān)系形成的第一個法律文件。由于其完全的債權(quán)性，由成熟、完備的合同法來調(diào)節(jié)。業(yè)主和建設(shè)單位之間的權(quán)利義務(wù)非常明確，任何一方違約，對方都有權(quán)提起訴訟要求其承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這一點，在實務(wù)中沒有異議。

2.建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，建設(shè)單位是一個具有特殊地位的當(dāng)事人，它是物業(yè)的建造者，在物業(yè)銷售過程中，以最初業(yè)主的身份對后來的物業(yè)管理產(chǎn)生了重要的影響，其影響方式主要是：

（1）業(yè)主大會成立之前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，對后續(xù)的物業(yè)管理產(chǎn)生影響。

前期物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主大會成立之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)協(xié)議。合同的內(nèi)容不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及業(yè)主。

《民法典》新增物業(yè)管理合同，明確規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、效力范圍，合同期限的約定。當(dāng)業(yè)主大會成立后，業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)人［1］，無論前期服務(wù)合同期限是否屆滿，只要業(yè)主訂立的新物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止。

目前實踐中，業(yè)主不易更換不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為解決此問題，《民法典》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同解除的條件、程序、損害賠償?shù)膬?nèi)容。這為解決由物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)的糾紛提供了明確的法律依據(jù)。

（2）通過制定臨時管理規(guī)約，為以后的業(yè)主創(chuàng)設(shè)義務(wù)。臨時管理規(guī)約是建設(shè)單位在物業(yè)銷售前、業(yè)主無法參與的情況下制定，并要求業(yè)主在簽訂物業(yè)買賣合同時以書面形式承諾遵守的管理規(guī)定。其實質(zhì)是建設(shè)單位為業(yè)主單方創(chuàng)設(shè)的義務(wù)，這極易造成對業(yè)主權(quán)益的侵害。

為此，《民法典》吸收了《物業(yè)管理條例》對臨時管理規(guī)約所做的限制性要求：建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向業(yè)主明示說明，其內(nèi)容不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益；《民法典》同時賦予業(yè)主大會對規(guī)約的解除權(quán)。這無疑對保護業(yè)主的合法權(quán)益具有積極意義。

3.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系，主要由《物業(yè)服務(wù)合同》來調(diào)節(jié)。

物業(yè)服務(wù)合同作為《民法典》中一種新型的典型合同種類，從性質(zhì)上看，它是一種獨立的委托合同；從形式看，它要求采用書面形式；從行為上看，它是一般平等民事主體之間的合同行為；從內(nèi)容看，它明顯地具有不同于一般委托合同的行業(yè)特殊要求。

這三個法律文件標(biāo)明了物業(yè)管理涉及的當(dāng)事人之間為平等的民事主體關(guān)系，任何一方都沒有凌駕于另一方之上的權(quán)利。

二、物業(yè)管理當(dāng)事人之間法律關(guān)系的影響

（一）對物業(yè)權(quán)屬判斷的影響

小區(qū)物業(yè)權(quán)屬，特別是公有部分的權(quán)屬是物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的焦點問題，涉及每個當(dāng)事人的財產(chǎn)利益。

依照建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般原理，業(yè)主在取得小區(qū)建筑物專有權(quán)的同時，對專有部分以外的共有部分的物業(yè)權(quán)屬和管理權(quán)應(yīng)該隨之轉(zhuǎn)歸小區(qū)全體業(yè)主所有?！睹穹ǖ洹肺樟恕段餀?quán)法》對歸屬業(yè)主所有的公共部分的內(nèi)容規(guī)定，同時增加規(guī)定了內(nèi)容。

建筑物區(qū)分所有權(quán)原則上禁止建設(shè)單位對共有部分設(shè)置專有權(quán)，建設(shè)單位銷售完建筑物后，對小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)不存在任何占有、收益的權(quán)利和依據(jù)。

相應(yīng)地，通過委托合同提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不存在與業(yè)主在物業(yè)權(quán)屬上產(chǎn)生糾紛的任何法理依據(jù)。

（二）對物業(yè)管理權(quán)利主體認(rèn)識的影響

物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，對其權(quán)利主體的認(rèn)定影響物業(yè)利益歸屬和權(quán)利義務(wù)的劃分?！睹穹ǖ洹防^承了《物權(quán)法》的規(guī)定，確認(rèn)物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主擁有的、與建筑物專有權(quán)和共有權(quán)并列、不能單獨賦予他人的權(quán)利。

（三）對物業(yè)管理權(quán)的行使方式的影響

物業(yè)管理權(quán)行使方式的選擇，是業(yè)主參與自己物業(yè)財產(chǎn)管理機制的選擇，其目的是最大限度地保護自己的財產(chǎn)利益。

在物業(yè)管理權(quán)的行使方式上，目前我國法定的方式是委托管理形式下的服務(wù)人模式［2］。即：業(yè)主大會和業(yè)主委員會結(jié)合，它們作為管理團體在物業(yè)服務(wù)活動中代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂合同，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

三、物業(yè)管理所涉當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

依照《民法典》和物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，歸納總結(jié)物業(yè)管理所涉當(dāng)事人的主要權(quán)利和義務(wù)如下：

（一）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

1.享有法定范圍內(nèi)的建筑物專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)；

2.聘用（解聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和對服務(wù)方式的選擇權(quán)；

3.交納相應(yīng)的服務(wù)費用的義務(wù)；

4.根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求配合服務(wù)管理的義務(wù)。

（二）建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)

1.制定臨時管理規(guī)約的權(quán)利；

2.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料的義務(wù)；

3.對其所建造的建筑物在法定期限內(nèi)承擔(dān)的質(zhì)量保修義務(wù)［3］。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

1.取得物業(yè)服務(wù)費和要求業(yè)主配合管理的權(quán)利；

2.依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，妥善實施管理，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)；

3.以合理方式定期向業(yè)主大會和業(yè)主委員會報告、并向全體業(yè)主公開服務(wù)事項履行情況的義務(wù)。

四、結(jié)語

總體上，物業(yè)管理制度中涉及的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系很明確?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理矛盾糾紛之所以難以解決，存在物業(yè)服務(wù)各方當(dāng)事人和國家行政、立法等多方面因素的制約，最終是國家立法、執(zhí)法保護誰的利益，決定了這個問題解決的難易程度；《民法典》從各個角度對當(dāng)事人之間的利益關(guān)系進行了調(diào)整平衡，更多地傾向于對業(yè)主利益的保護。雖然物業(yè)管理制度在一些具體問題上還存在缺漏，但總體上，隨著《民法典》的出臺和物權(quán)理論研究的不斷深入，以及整體法律制度的完善，會促進物業(yè)管理制度的進一步完善。