房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

王玲

（江西中核生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，江西 吉安 343000）

一、引言

經(jīng)濟全球化、市場化的發(fā)展趨勢，在給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多機遇的同時，也顯著增加了行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營難度。近幾年，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因為融資困難而發(fā)生財務(wù)問題，因此，分析現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的融資特點、方式以及現(xiàn)狀，探索沖破融資困境的策略，對于促進行業(yè)持續(xù)發(fā)展以及國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)定具有積極的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

房地產(chǎn)業(yè)融資指的是在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過程中，利用不同的信用方式、工具、方法為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。從廣義的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)融資等同于房地產(chǎn)業(yè)金融，指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中資金籌集、融通、結(jié)算等所有金融行為。從狹義的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)融資具體指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的資金融通行為。

房地產(chǎn)業(yè)融資具有以下三個特點：首先是融資規(guī)模大、周期長。新時期背景下，國內(nèi)房價的不斷上漲導(dǎo)致土地購置價格隨之升高。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要表現(xiàn)出財力付出多、周期長、資金密集的顯著特征，從而出現(xiàn)規(guī)模大、周期長的融資特點。其次是與銀行信貸息息相關(guān)。據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動中60%的資金都來源于銀行信貸?？梢钥闯?，銀行信貸是目前以及未來幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)最基本、最主要的融資渠道。從銀行的角度出發(fā)，為最大程度防控經(jīng)濟風險，確保貸款的安全性，必然會要求貸款企業(yè)以資產(chǎn)作為擔保，并對資金的去向、還款期限及方式進行嚴格限制。最后是易受國家政策影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相較于其他行業(yè)，國家發(fā)展政策對房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展影響更為明顯，再加上大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金都來源于銀行信貸，一旦國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資、運營以及發(fā)展造成直接影響。

三、房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式

房地產(chǎn)業(yè)融資包含銀行信貸、資本市場融資等多種融資形式，從資金來源的層面分析，可將其分為內(nèi)部融資和外部融資。

從內(nèi)部融資的角度分析，主要指的是企業(yè)自有資金。這部分資金主要由企業(yè)初期股東投入的起始資金和企業(yè)經(jīng)營過程中積累的經(jīng)濟收益組成，是房地產(chǎn)企業(yè)長期持有且能夠自主支配的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過科學(xué)的運營和管理，積累充足的自有資金，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

從外部融資的角度分析，通常采用以下兩種融資方式：一是股權(quán)性融資，即融資單位以向出資方轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或分配等額利潤的方式獲取資金支持的融資行為。這種融資方式的特點是：融資方能夠獲得無需償還的永久性資本，出資方與融資方同享利潤、同擔風險，財務(wù)風險低、資金運作方式不受限等。但缺點也比較明顯，主要表現(xiàn)為：融資程序復(fù)雜、成本較高、影響企業(yè)管控權(quán)及后期運營效率等。目前，股權(quán)性融資又細分為發(fā)行股票融資、直接吸收融資、合作開發(fā)融資等多種形式；二是債務(wù)性融資，即房地產(chǎn)企業(yè)以信貸或發(fā)行債券的形式向銀行或其他金融機構(gòu)獲取資金支持的融資行為。相較于股權(quán)性融資，這種融資方式具有行為隱蔽、速度較快、成本較低的顯著特點。其缺點在于：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率提升，并需要向出資方支付一定的利息，一旦企業(yè)出現(xiàn)市場競爭力不足或財務(wù)危機，還款壓力會顯著增加，引發(fā)一系列的運營風險。目前，債務(wù)性融資又細分為租賃融資、債券融資、貸款融資、預(yù)收賬款融資等形式。預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的負債融資方式，這部分資金指的是購房者與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購房合同后，預(yù)先支付的各類購房款項及按揭貸款等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收賬款不僅是重要的前期資金來源，更是如約償還各項融資貸款的重要保障。

四、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道不夠開闊

改革開放以來，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但融資難的問題始終沒有得到妥善的解決，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍比較單一、狹窄。據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金中，將近25%的資金來源于金融機構(gòu)貸款，將近40%的資金來源于預(yù)收款項，而大部分預(yù)收房款又是購房者從銀行獲取的個人貸款，結(jié)合上述數(shù)據(jù)保守估計，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)用于經(jīng)濟活動的資金中，有60%左右來源于銀行信貸，可見，金融機構(gòu)是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都以銀行信貸為主要融資方式。上述單一、狹窄的融資形式會對房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展造成一定影響。結(jié)合現(xiàn)階段我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展情勢能夠看出，房地產(chǎn)業(yè)很難在短時間內(nèi)改變上述融資現(xiàn)狀，以銀行信貸為主的融資模式還將會持續(xù)很長時間。

（二）融資門檻過高

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，其發(fā)展狀況與國民生活質(zhì)量具有極為密切的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)一直是國家宏觀調(diào)控的主體，尤其是資金配置層面，相關(guān)管理部門始終堅持實時性地監(jiān)管，這就進一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)融資難的發(fā)展局面。針對房地產(chǎn)金融風險大、資金投入大、周期長的行業(yè)特點，金融機構(gòu)在發(fā)放貸款時必然會遵循嚴格、謹慎的處理原則，同時銀監(jiān)會也會根據(jù)實際情況，對金融機構(gòu)提出更高的房地產(chǎn)貸款審核標準，如：細化貸款時期范圍、明確貸款利率、加強資金監(jiān)管、完善資產(chǎn)抵押制度等。隨著金融機構(gòu)融資門檻的提高，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)會主動或被動地放棄金融機構(gòu)融資渠道，從而進一步提升房地產(chǎn)業(yè)的融資難度。

（三）相關(guān)法規(guī)制度不健全

隨著經(jīng)濟全球化、市場化的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也不斷暴露出諸多新問題。雖然國家相關(guān)部門積極頒布調(diào)控政策，希望借助政策、制度及相關(guān)法律法規(guī)來應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展態(tài)勢，但從現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度看，國家現(xiàn)行的法律法規(guī)不僅缺乏先進性和可行性，還存在一定漏洞。導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)缺乏約束力，從而影響融資行為。同時，相關(guān)管理部門對信用評價體系的重視程度明顯不足，導(dǎo)致信用評價體系不完善、不合理，顯著提升了銀行信貸部門的工作難度，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的有效融資[6]。

五、房地產(chǎn)業(yè)沖破融資困境的建議

（一）強化企業(yè)管理，降低融資依賴度

現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有較高的資產(chǎn)負債率，對銀行信貸的依賴度過高，使得企業(yè)財務(wù)風險顯著提升。企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營問題，就極容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)性健康發(fā)展，一方面要緊跟市場發(fā)展形勢，進行產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化與創(chuàng)新，在確保經(jīng)濟效益的同時，提升產(chǎn)品的去化速度，使資金快速回流；另一方面要及時更新運營、管理理念，優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)管理模式，在嚴控企業(yè)運營成本的同時，強化風控管理，切實做到“開源節(jié)流”，從而降低對金融機構(gòu)融資的依賴度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要順應(yīng)時代的發(fā)展，將社會角色由房產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\營商，強化房產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)、管理以及運營，通過多元化、長遠化的發(fā)展戰(zhàn)略，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。這樣，才能真正滿足百姓的消費需求，促進資金的快速回流，降低融資依賴度，確保企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

（二）拓展融資渠道，保障資金需求

市場經(jīng)濟的發(fā)展使得各個行業(yè)的專業(yè)化程度越來越高，獨立經(jīng)營理念已經(jīng)難以適應(yīng)當今市場的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)想要生存和發(fā)展，必須要樹立“合作共贏”的發(fā)展理念，加強企業(yè)間合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，從而達到拓寬融資渠道、降低經(jīng)營風險、保障資金需求的目的，確保企業(yè)在日益激烈的市場環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展。例如，通過直接吸收融資的方式，幾家房地產(chǎn)企業(yè)可以進行聯(lián)名拿地，一方面充分發(fā)揮出不同房地產(chǎn)企業(yè)的特長，聯(lián)手打造出符合百姓需求的高品質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)項目，有效降低獨立企業(yè)的運營風險；另一方面有利于取得金融機構(gòu)的支持，得到開發(fā)貸款。上述多種融資方式的綜合運用，能夠有效拓展房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，確保開發(fā)、運營中的資金需求。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點進行多元化發(fā)展，一方面通過分散投資，降低企業(yè)財務(wù)風險；另一方面在不同領(lǐng)域拓展融資渠道，為企業(yè)提供充足資金保障。

（三）增強風險意識，強化風控管理

房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特殊性，容易受到國家政策、市場環(huán)境、宏觀調(diào)控等因素的制約和影響，因此，想要穩(wěn)定發(fā)展，避免出現(xiàn)資金鏈問題，就必須具備抵抗各種風險的能力。融資雖然能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來杠桿效益，但是如果管控不當也很容易為企業(yè)帶來嚴重的財務(wù)風險，因此，尋找“經(jīng)濟利益”與“風險防控”的平衡點，是打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的重要思路。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展計劃、實際經(jīng)營狀況、市場形勢預(yù)判等信息，對未來一段時間內(nèi)的資金使用量進行科學(xué)預(yù)測。在融資之前，企業(yè)應(yīng)做好資金的統(tǒng)籌安排計劃，提升資金的利用率，同時做好相應(yīng)的還款計劃。在完成融資后，企業(yè)應(yīng)強化資金管理，做好資金調(diào)配工作，并按照之前制定的還款計劃及時跟蹤銷售回款，確保能夠按計劃如期償還貸款，從而最大化降低財務(wù)風險，確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

六、結(jié)束語

綜上所述，基于房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模大、周期長、易受政策影響的特點，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要存在融資渠道不夠開闊、融資門檻過高、相關(guān)法規(guī)制度不健全等問題，這就需要國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過強化企業(yè)管理、拓展融資渠道、強化風控管理等策略，減低融資依賴度、提高資金保障，從而走出融資難的困境，實現(xiàn)可持續(xù)化的健康發(fā)展。