物業(yè)公司內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略探究

唐雅蘭

（成都嘉誠(chéng)新悅物業(yè)管理集團(tuán)有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

在新經(jīng)濟(jì)背景下，物業(yè)公司面臨的環(huán)境比較嚴(yán)峻，不僅要承受極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，還要面臨比較嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)危機(jī)問(wèn)題。物業(yè)公司的問(wèn)題主要存在于公司中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中會(huì)涉及各種影響因素，如果在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不考慮財(cái)務(wù)狀況，公司內(nèi)部就會(huì)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司雖然內(nèi)部規(guī)模比較小，但其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比其他的企業(yè)多，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中會(huì)涉及各個(gè)方面，如市場(chǎng)、政策和內(nèi)部三個(gè)層面，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。外部風(fēng)險(xiǎn)通常是不可預(yù)測(cè)的，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)則可以通過(guò)適當(dāng)?shù)拇胧┻M(jìn)行防范。物業(yè)公司的內(nèi)部控制主要集中在企業(yè)內(nèi)部收支的控制上，做好企業(yè)內(nèi)部的控制，能夠有效地規(guī)避物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)公司的內(nèi)部控制上，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制，可以有效提高財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的工作效率，確保內(nèi)部資金在公司良好地運(yùn)轉(zhuǎn)，避免公司各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的發(fā)生，要強(qiáng)化公司內(nèi)控管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)公司內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中存在的問(wèn)題

（一）控制活動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵點(diǎn)控制不到位

對(duì)于部分物業(yè)公司而言，由于市場(chǎng)的不斷拓展以及各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)與公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略之間匹配不緊密，在此基礎(chǔ)上的各項(xiàng)業(yè)務(wù)也存在著若干的控制點(diǎn)，如果控制不到位，既會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，又會(huì)阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展。對(duì)于物業(yè)公司而言，在內(nèi)部控制活動(dòng)上對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)不到位是我國(guó)現(xiàn)階段普遍存在的問(wèn)題［1］。現(xiàn)階段物業(yè)公司的內(nèi)部控制在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)上還存在以下兩個(gè)方面的缺陷：

第一，物業(yè)公司內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制制度不完善。物業(yè)公司對(duì)財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制主要為經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較小，工作量上所涉及的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較大，例如，收取水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)受到外界因素的影響，這些活動(dòng)又會(huì)影響企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)，但很多物業(yè)公司忽略了這類(lèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要作用，沒(méi)有制定財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生。

第二，監(jiān)督機(jī)制對(duì)任何一個(gè)公司和企業(yè)都有至關(guān)重要的作用，很多物業(yè)公司的內(nèi)部沒(méi)有建立監(jiān)督機(jī)制，物業(yè)公司的管理過(guò)程會(huì)涉及大量的金額，某些工作人員的自控意識(shí)和素質(zhì)不高，出現(xiàn)以權(quán)謀私的現(xiàn)象，導(dǎo)致物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)的控制效率低下的現(xiàn)象，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）未對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和管理

現(xiàn)階段企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)中存在的第二個(gè)問(wèn)題是物業(yè)公司未對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控要素中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和提出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方法。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式主要有以下三種，其一是物業(yè)管理的災(zāi)害賠償風(fēng)險(xiǎn)，災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)指在居住過(guò)程中遇到意外事故時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用。其二是物業(yè)管理的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)指因小區(qū)安全措施不到位直接導(dǎo)致的安全事故所產(chǎn)生的費(fèi)用。其三是公司間的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)指物業(yè)管理為了能夠擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)取到新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用都是物業(yè)管理中常涉及到物業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，每一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都有不一樣的應(yīng)對(duì)措施，但很多公司不僅沒(méi)有重視物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，也沒(méi)有對(duì)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行有針對(duì)性的管理，導(dǎo)致企業(yè)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）未能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)情況進(jìn)行及時(shí)的內(nèi)部稽核與內(nèi)部審計(jì)

在涉及的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)中不斷地進(jìn)行審核和檢查是減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。大量的調(diào)研考察表明，很多物業(yè)公司在進(jìn)行管理活動(dòng)的時(shí)，未能對(duì)公司內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行及時(shí)的稽核與審計(jì)，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較高。內(nèi)部稽核和內(nèi)部審計(jì)是物業(yè)公司內(nèi)部控制活動(dòng)的重要組成部分，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有重要的影響。很多物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)或者財(cái)務(wù)費(fèi)時(shí)，沒(méi)有將所涉及的金額及時(shí)地進(jìn)行事前審查和事后復(fù)核，并且也沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，導(dǎo)致公司在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中出現(xiàn)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)公司內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的有效策略

（一）嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤治龈黜?xiàng)業(yè)務(wù)，控制各關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

內(nèi)部控制活動(dòng)對(duì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防有至關(guān)重要的作用，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有積極的促進(jìn)作用，所以，物業(yè)公司在管理的過(guò)程中要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤治鑫飿I(yè)活動(dòng)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，對(duì)所涉及的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要進(jìn)行嚴(yán)格地分析，對(duì)各種關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要進(jìn)行有效的控制。

第一，物業(yè)公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格地把控；在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，要建立專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部控制管理制度，確保各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)管理進(jìn)程能夠以正規(guī)的渠道進(jìn)行［2］。

第二，物業(yè)公司要針對(duì)管理過(guò)程中所涉及的業(yè)務(wù)，建立起專(zhuān)業(yè)的監(jiān)督體系來(lái)預(yù)防管理過(guò)程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪的現(xiàn)象。針對(duì)業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，物業(yè)公司要結(jié)合公司自身的特點(diǎn)，不斷改善公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度，以長(zhǎng)遠(yuǎn)和靈活的發(fā)展眼光有針對(duì)性地按照政策環(huán)境和內(nèi)部管理對(duì)制度進(jìn)行調(diào)整，滿(mǎn)足物業(yè)公司在業(yè)務(wù)管理過(guò)程不同階段的發(fā)展需求。

（二）優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，構(gòu)建及時(shí)識(shí)別和管控風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系

針對(duì)物業(yè)公司未對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控要素中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和提出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方法的問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)不斷優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境并且構(gòu)建及時(shí)識(shí)別和管控風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部體系。有效控制內(nèi)部環(huán)境是保證物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制有效實(shí)施的基礎(chǔ)和前提。首先，不斷提高物業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在涉及財(cái)務(wù)活動(dòng)時(shí)，工作人員要嚴(yán)格按照公司內(nèi)部所規(guī)定的財(cái)務(wù)制度開(kāi)展工作。其次，結(jié)合物業(yè)公司自身的企業(yè)文化和發(fā)展特點(diǎn)建立財(cái)務(wù)管理制度，不斷對(duì)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，確保其在應(yīng)對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠及時(shí)解決財(cái)務(wù)危機(jī)。最后，不斷培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的管理人員使其具備識(shí)別不同類(lèi)型財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力；對(duì)公司各個(gè)部門(mén)的管理人員進(jìn)行精細(xì)化分工，不斷創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別手段和應(yīng)對(duì)方法，優(yōu)化物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。

（三）多維度實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督和管理

物業(yè)公司本身會(huì)涉及大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率會(huì)比其他企業(yè)高。針對(duì)這一狀況，物業(yè)公司要注意多維度地實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與監(jiān)控，不斷加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部的監(jiān)督和管理。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制能夠幫助物業(yè)公司及時(shí)察覺(jué)到財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力［3］。物業(yè)公司對(duì)其涉及的流程和業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，主要需要從事中和事后兩個(gè)層面考慮業(yè)務(wù)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部監(jiān)督與內(nèi)部審計(jì)的問(wèn)題。物業(yè)公司在涉及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，要注意將經(jīng)濟(jì)支出與收入及時(shí)進(jìn)行稽核，完善物業(yè)公司的事中核查體系。除此之外，對(duì)物業(yè)公司在管理之后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公司要注意進(jìn)行事后審核，結(jié)合業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)地審計(jì)，不斷強(qiáng)化物業(yè)公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督管理的力度，促進(jìn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最小化，物業(yè)公司在不斷擴(kuò)張自身規(guī)模的同時(shí)，充分發(fā)揮自身的影響力，確保自身市場(chǎng)利益的最大化，主要通過(guò)保證資金鏈的良性流動(dòng)以及進(jìn)行市場(chǎng)拓展工作，確保內(nèi)部的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的最小化。物業(yè)公司的內(nèi)部控制管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能夠在一定程度上確保物業(yè)公司內(nèi)部資金的安全，其內(nèi)部控制以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制要求公司的管理人員具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，公司在管理的過(guò)程中要細(xì)化每一個(gè)工作人員的管理職責(zé)，不斷強(qiáng)化內(nèi)部的控制，結(jié)合實(shí)際發(fā)展需求，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，使物業(yè)公司的內(nèi)部資金能夠被合理的使用，能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。