管理會計在國有房地產企業(yè)中的作用探析

石凡

（北京通州房地產開發(fā)有限責任公司，北京 101121）

一、引言

管理會計亦稱內部報告會計，從戰(zhàn)略層面出發(fā)，以流動資金為主要管理對象，對企業(yè)經濟活動展開全方位、全過程監(jiān)控，控制資金運轉與資金流向，為管理者制定戰(zhàn)略計劃和決策提供有力支撐。房地產是國民經濟長期支柱性產業(yè)，新形勢下，管理會計已經在房地產行業(yè)得以應用且取得成就，運用管理會計工具預測盈利水平、計算成本支出、加強風險管控。但在諸多因素的影響下，國有房地產企業(yè)管理會計應用還是存在一些問題，有待進一步完善，通過構建管理會計體系，體現管理會計的價值創(chuàng)造，助力房地產企業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展。文章就此展開分析與論述。

二、管理會計在國有房地產企業(yè)中的作用

（一）有助于強化現金流管控

房地產企業(yè)為資金密集型企業(yè)，從拿地到項目開發(fā)再到竣工，每一個環(huán)節(jié)都應以資金為保障，因此對資金管控有一定的要求。應用管理會計，對企業(yè)現金流實行全方位、全過程的管控，明確資金去向與資金使用情況，保證項目資金充足，避免出現資金隨意調動、資金被占用等情況，有效降低資金風向。另外，在融資方面，運用管理會計展開分析，能夠拓展企業(yè)融資渠道，選擇最佳的融資方式，獲得強有力的資金支持。

（二）有助于提升資源管理效率

國有房地產企業(yè)資源有土地資源、項目資源、人力資源、客戶群資源等，其中最主要的是項目資源。房地產開發(fā)項目包括土地購置與工程建設，前期的土地購置需要投入大量資金，中后期的工程建設也需要資本投入。應用管理會計，從財務管理視角出發(fā)，加強對項目的成本管控，優(yōu)化資源配置，有助于提升資源管理效率。

（三）有助于加強項目周期管理

管理會計作為新型管理模式，服務于企業(yè)內部經營管理，使用靈活多樣的數據分析方式，以人為本，面向未來。房地產企業(yè)項目具有周期性，要想保證項目建設質量與效率，必須實行科學的項目周期管理。

（四）有助于提升企業(yè)管理水平

管理會計具有預測作用，在財務會計基本職能的基礎上，通過分析內外環(huán)境，對企業(yè)未來發(fā)展前景展開合理的預測，面向未來，整合大量有價值的數據信息，為運營決策提供數據參考［1］。

三、國有房地產企業(yè)管理會計相關問題

（一）內部溝通不暢，管理會計應用受限

盡管現階段財務會計向管理會計的轉型已是必然，管理會計在房地產行業(yè)應用優(yōu)勢明顯，但在定式思維的影響下，國有房地產企業(yè)對管理會計的認知還是存在一定的偏差。一般來說，將管理會計作為財務部門的獨立性工作，要求財務人員全權負責，對其他職能部門的積極配合未作出明確要求。因國有企業(yè)組織結構鏈條長，內部溝通不暢是其主要特征，在管理會計應用方面，財務部門與其他部門并未搭建溝通協(xié)調渠道，部門間的有效溝通缺失。具體實行過程中，其他部門很少積極配合，甚至持有抵觸情緒，管理會計的應用受限，不利于發(fā)揮自身價值，也很難獲取有價值的管理會計信息資源，出具的管理會計報告過于片面，完整性、真實性無法保障，同樣無法為管理者制定決策提供參考依據。

（二）管理會計工具應用不足，適用范圍狹窄

隨著我國經濟由快速增長向高質量發(fā)展邁進，雖然房地產行業(yè)增速減緩，但從整體上看仍呈現良好的發(fā)展態(tài)勢。國有房地產企業(yè)地產開發(fā)經驗豐富，業(yè)務遍布各個省市，且項目類型繁多，投資方式趨于多樣性，此時為了降低風險，同步提高管理效率與質量，管理會計工具的作用非常明顯。然而實際上，部分國有房地產企業(yè)還是習慣性地沿用傳統(tǒng)財務管理模式，對管理會計的定位模糊，偏向于利潤預測、成本預測等，平衡計分卡、關鍵績效指標、作業(yè)預算、作業(yè)成本法等管理會計工具在全面預算、成本管控、績效管理等方面的應用不足，適用范圍過于狹窄，難以貫徹融入國有房地產企業(yè)的各個環(huán)節(jié)。

（三）高素養(yǎng)的管理會計人才匱乏，制約管理會計的應用

國有企業(yè)財務人員多為工作經驗豐富的老員工，他們在知識積累與工作經驗方面具有優(yōu)勢，但對新時期管理會計方面的新知識吸收不到位，很難在短時間內轉變財務思維，這也體現出國有房地產企業(yè)管理會計人才匱乏，制約著管理會計的實際應用?，F行教育體制下，財務會計仍是培養(yǎng)財務人員的主要方向，相對來說，管理會計課程體系薄弱。對國有房地產企業(yè)而言，引進高素養(yǎng)的管理會計人才還是較為困難。另外，目前國有房地產企業(yè)部分管理者對管理會計不夠重視，還是認為財務人員只要完成基礎會計核算、賬單處理、報表制作等工作即可，不能為管理會計應用價值的體現提供支持［2］。

四、新形勢下國有房地產企業(yè)管理會計應用策略

（一）以信息技術為依托，加強內部有效溝通，完善房地產企業(yè)管理會計體系

“互聯網+”時代，信息技術不斷更新，為國有房地產企業(yè)應用管理會計提供了更為有利的條件，將信息技術與管理會計融合，促進管理會計價值發(fā)揮已成為可行之路。因而，針對內部溝通不暢、管理會計應用受限的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當以信息技術為依托，通過搭建各種必要的信息化平臺，加強內部有效溝通，消除“信息孤島”現象，逐步完善管理會計體系。

第一，建立運營監(jiān)管平臺。以大數據、人工智能等技術為支撐，對房企項目、經濟活動等進行全程監(jiān)管，收集所產生的數據信息，從中選取有價值的數據，建立計算機數據資源庫，便于企業(yè)相關人員調用數據，為戰(zhàn)略規(guī)劃、決策制定等提供參考依據。一方面，應對項目方案展開層層分析，全面整合運營數據，提取應用價值；另一方面，應搭建內部溝通平臺，將線上交流與線下交流相結合，實現信息資源的高度共享與高效傳遞，同步提升資源管理效率，逐漸形成完整的運營監(jiān)控系統(tǒng)。

第二，建立經營決策平臺。管理會計應為企業(yè)經營決策服務，以信息技術為依托的經營決策平臺應涵蓋土地預測、現金流預測、年度預算等。房地產企業(yè)應結合開發(fā)項目的周期性，從項目選定到項目竣工，應用管理會計工具制定月度與年度計劃，提高項目的可行性、經濟性；由于土地購置程序復雜，應體現預測成本、時間、效益等；資金使用、資金去向、資金回收都應進行現金流預測，以確保資金安全與可靠。

第三，建立成本管控平臺。房地產企業(yè)資金規(guī)模大，不同階段都需要成本投入，在運營監(jiān)控平臺的基礎上建立成本監(jiān)控平臺，實現全過程監(jiān)控與合理的成本控制，將管理會計理念融入各環(huán)節(jié)，在方案設計之初應考慮如何降低成本、保障質量，建立指標庫，控制造價［3］。采購過程中，對接內外信息系統(tǒng)，了解市場行情，建立材料價格庫，實時對比分析，選擇適宜的供貨商，控制材料價格，達到降本增效的目的。

（二）從多維度出發(fā)，合理應用管理會計工具，逐步拓展管理會計適用范圍

常見的管理會計有風險熱圖、平衡計分卡、現金流模型、關鍵績效指標、作業(yè)預算、作業(yè)成本法等，涉及企業(yè)管理的各個方面。針對管理會計應用不足、適用范圍狹窄的問題，房地產企業(yè)應當從多維度出發(fā)，對管理會計工具有正確的認知與全面的掌握，合理應用，拓展其適用范圍，充分發(fā)揮管理會計的價值創(chuàng)造作用。

第一，加強企業(yè)營運資金管理。應用管理會計工具，分析國有房地產企業(yè)可通過哪些手段提高應用資金的使用價值與效益，主要目的是降低成本、提高效率。現階段，管理會計在資金管理中的應用體現在三個方面。一是降低資金持有成本，提高應收賬款回收效率以及存貨的周轉速度，縮減流通運轉時間，加速內部現金流的流通，強化現金流管控；二是運用金融工具，促進資金回流，提升房地產企業(yè)信用管理能力，拓展企業(yè)融資渠道；三是加強商業(yè)信用管理，確保賒銷的安全性。

第二，加強企業(yè)預算管理。面向未來，結合不同發(fā)展階段的特征，制定詳細的預算管理計劃，重點關注如何提升管理水平。對此，房地產企業(yè)可在應用作業(yè)預算的基礎上建立全面預算管理體系，從預算目標確定與預算績效考核入手，將全面預算納入其中。首先，以管理會計工作原理為根本，對房地產企業(yè)特殊屬性、運用規(guī)模、項目建設成本等加以分類與分析匯總，歸類具有共性的房地產開發(fā)項目，應用管理會計思維整合大量數據，提取其中有價值的數據信息，深入分析，出具分析報告，為項目建設提供戰(zhàn)略參考，在多個部門的共同參與和積極配合下科學編制預算，設立預期目標；其次，加強預算執(zhí)行控制，實現全過程監(jiān)控，及時發(fā)現預算與實際是否存在偏差，分析具體原因，及時上報，審批通過后予以調整；最后，充分運用預算績效考核結果，再一次完善全面預算管理。

第三，加強企業(yè)成本管控。國有房地產企業(yè)屬性特殊，成本管控十分關鍵，而選擇合適的管理工具也是重中之重。房地產企業(yè)營利性質明顯，獲得經濟效益與社會效益是最終目的，可使用本量利分析法，對房產銷售量加以分析，分析其與成本、利潤間的關系，充分考慮到各個要求，為開發(fā)決策提供有力支撐。作業(yè)成本法在國有房地產企業(yè)的應用流程如下：確定考核作業(yè)以及工作成本；確定成本要素，分析作業(yè)與成本的關系；確定并計量成本動因；計算作業(yè)成本；成本管理。除此以外，成本管控方面的管理會計工具還有變動成本法、標準成本法等，不同工具適用于不同環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)應根據實際需求，選擇適宜的管理工具，提高成本管控能力與水平。

第四，加強企業(yè)績效管理。管理會計工具可應用于國有房地產企業(yè)績效管理，通過健全績效指標體系、創(chuàng)新績效考核方式，將績效管理與獎懲直接掛鉤，激發(fā)企業(yè)員工的積極性［4］。平衡計分卡作為主要的管理會計工具，與房地產企業(yè)的特性相符，完善績效管理模式，應用平衡計分卡四個維度提取KPI指標，將企業(yè)戰(zhàn)略目標逐步細分為可衡量的指標，包括償債能力、資金流動情況、業(yè)務運行流程、客戶滿意度、員工工作狀態(tài)、員工留任率等，確定績效考核的范圍，形成從企業(yè)到部門再到個人的深度考評體系，給予表現優(yōu)異的個人或者部門豐厚的獎勵，反之予以懲戒，提升員工的積極性，端正員工的工作態(tài)度。

（三）加大教育培訓力度，培養(yǎng)高素養(yǎng)的管理會計人才，組建管理會計隊伍

因管理會計人才匱乏，目前有的房地產企業(yè)還未設置專職管理會計崗位，所有工作都由財務人員負責。新時期，國有房地產企業(yè)應與時俱進，適當加大教育培訓力度，定期組織專業(yè)培訓課程，要求現有財務人員積極參與，通過培訓提升自我，更新知識體系、積累工作經驗，成為高素養(yǎng)的管理會計人才。為了激發(fā)財務人員的學習積極性，國有房地產企業(yè)應創(chuàng)新培訓形式，如對外交流學習、內部交流分享會議、專家講座、國際交流等，鼓勵財務人員繼續(xù)深造，不斷豐富個人專業(yè)知識儲備，吸收新的理念，以勝任管理會計相關工作。國有房地產企業(yè)還應與高校聯動，根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，制定管理會計人才培養(yǎng)方案，實現高端人才培養(yǎng)，優(yōu)化人才培養(yǎng)模式。國有房地產企業(yè)還可督促會計人員考取資格證書，對已經考取證書的人員給予獎勵。

五、管理會計在國有房地產企業(yè)中的應用展望

信息化時代，互聯網快速發(fā)展，推進“互聯網+”下的會計改革，是促進會計體系進一步完善的必要措施。如今，信息技術已經深入各個行業(yè)，我國房地產企業(yè)逐漸由電算化轉向智能化、數字化，財務會計工作形式發(fā)生巨大變化，不再局限于數據整合、會計核算，而是在信息技術的推動下，拓展管理會計的廣度和深度。在這樣的背景下，傳統(tǒng)理念必須發(fā)生改變，只有這樣才能將管理會計在房地產企業(yè)中的作用與價值發(fā)揮到極致。

大數據同樣給管理會計帶來深遠的影響，利用大數據思維收集數據、快速提取數據、分析處理數據，提高基礎工作效率，更加投身于財務決策、戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務管理中。房地產企業(yè)應建立健全信息系統(tǒng)，對接管理會計系統(tǒng)與其他系統(tǒng)，采取信息化手段，加強管理會計工作與企業(yè)業(yè)務之間的聯系，擴大管理會計的應用范圍，提升管理會計的應用價值，促進其在房地產行業(yè)深入發(fā)展［5］。

六、結語

根據上文的分析可知，面對競爭日益復雜的市場，盡管國有房地產企業(yè)本身實力雄厚，但仍要考慮如何增強并保持綜合實力，通過引進運用管理會計，將其融入資金管理、預算管理、成本管控等多方面，可實現進一步的優(yōu)化與改善，有助于國有房地產企業(yè)加強管理與創(chuàng)新。因此，企業(yè)應當正確認識管理會計的作用，從實際問題出發(fā)，利用信息技術搭建管理會計體系、運用管理會計工具拓展適用范圍、加大培訓力度培養(yǎng)高素養(yǎng)人才，將基本理論落實到工作實踐，助力管理會計服務于企業(yè)經營管理，創(chuàng)造更廣闊的發(fā)展空間，進一步推動國有房地產企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。