居住權(quán)適用問題的相關(guān)研究

王月甜

（廣東艾伯納律師事務(wù)所，廣東 廣州 510800）

2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在我國正式實(shí)施，也標(biāo)志著我國進(jìn)入了民法典時(shí)代，該法律涵蓋了社會(huì)生活的方方面面，為能夠更好地適應(yīng)這一新的法律法規(guī)，人民法院也需要不斷改進(jìn)和完善自身的審判工作。

為確?！睹穹ǖ洹返捻樌麑?shí)施及其作用的有效發(fā)揮，我們有必要學(xué)好、研究好和使用好該法律。對(duì)于居住權(quán)而言，依據(jù)雙方所簽訂的合同條例，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以此來實(shí)現(xiàn)生活居住的目的［1］。

居住權(quán)的特征是：1.獨(dú)立的用益權(quán)制度，是物權(quán)，也是他物權(quán)；2.主體范圍僅僅是特定的自然人；3.客體為他人的全部的建筑的所有或一部分，也涉及其他附著物；4.由于居住而使用房屋的權(quán)利，所以房屋的居住權(quán)和所有權(quán)無關(guān)聯(lián)；5.時(shí)間性，也就是長期性與終身性；6.無償性，居住權(quán)人無需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)；7.不可轉(zhuǎn)讓性，即居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。相對(duì)來說，這一新頒布的法律中針對(duì)居住權(quán)的規(guī)定比較少，無法涉及法院審判工作的各個(gè)方面，這就需要我們更加深入地研究居住權(quán)的具體法律適用問題，使之能夠更好地適用于審判工作。

一、居住權(quán)糾紛案件是否適用訴訟時(shí)效

居住權(quán)是一種用益物權(quán)，在適用訴訟時(shí)效層面上，當(dāng)前所實(shí)施的《民法典》中并沒有單獨(dú)明確居住權(quán)，但是這一法律法規(guī)中有提出關(guān)于訴訟時(shí)效的一般規(guī)定。也就是在該法律法規(guī)的第一百九十六條中：當(dāng)居住權(quán)糾紛出現(xiàn)下面兩種情況時(shí)，關(guān)于訴訟時(shí)效中作出的規(guī)定則不適用。1.居住權(quán)人在遭受脅迫、威脅等被侵害行為時(shí)，造成自己的居住權(quán)被侵害，這就需要請(qǐng)求消除危險(xiǎn)、要求停止這一侵害［2］。2.在居住權(quán)達(dá)到期限之后，或者違背合同中某些明確性的條款時(shí)，房屋擁有者能夠提出歸還房屋的要求；對(duì)于擁有居住權(quán)者，要求不具有居住權(quán)者歸還對(duì)應(yīng)房屋時(shí)，所產(chǎn)生的糾紛。該情形符合“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)”，該請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。而如果房屋所有權(quán)人請(qǐng)求居住權(quán)人支付合同中明確的居住費(fèi)時(shí)，這就屬于由于居住權(quán)合同而導(dǎo)致債權(quán)糾紛，滿足了訴訟時(shí)效制度要求，故而具備訴訟時(shí)效。

二、居住權(quán)是否適用善意取得制度

依據(jù)《民法典》第三百一十一條中的善意取得制度可以看出，居住權(quán)作為用益物權(quán)，也適用于善意取得制度，但需滿足兩個(gè)條件：

一是，在設(shè)立居住權(quán)的過程中，居住權(quán)人和無權(quán)處分人是善意的。而這里的善意主要指：居住權(quán)人不了解且無需了解房屋處分人系無權(quán)處分。若房屋存在錯(cuò)誤登記情況時(shí)，雖然處分人并非實(shí)際所有權(quán)人，但也可視作登記的所有權(quán)人。所以僅在無權(quán)處分人或是實(shí)際所有權(quán)人向居住權(quán)人詳細(xì)告知房屋具體情況時(shí)，才能夠?qū)⒕幼?quán)人認(rèn)定為：在居住權(quán)設(shè)立過程中，其不了解，也無需了解無權(quán)處分情形。

針對(duì)居住權(quán)人是否需要承擔(dān)審查義務(wù)的爭議，通常主要考慮以下幾方面因素。即若房屋已辦理了產(chǎn)權(quán)登記，那么需要審查居住權(quán)人有沒有得到產(chǎn)權(quán)登記信息；若房屋已獲得生效法律文件，或是繼承而來時(shí)，就需要審核相關(guān)生效的法律文件或是遺囑［3］。只有居住權(quán)人盡到必要的合理審查義務(wù)，才能認(rèn)定其構(gòu)成善意。

二是，居住權(quán)按照法律規(guī)定已完成登記。因?yàn)榫幼?quán)需以登記作為物權(quán)公示方式，登記是居住權(quán)設(shè)立的必經(jīng)程序，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。通過登記公示的物權(quán)，就能夠擁有對(duì)世效力，其權(quán)利將不會(huì)受到其他任何人的干涉，包括房屋所有權(quán)人。當(dāng)居住權(quán)人善意取得房屋居住權(quán)后，在居住權(quán)設(shè)立期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人沒有任何權(quán)利要求居住權(quán)人返還房屋，僅僅擁有向無權(quán)處分人請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。因此，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理居住權(quán)登記，才能切實(shí)保障居住權(quán)人的權(quán)利。

三、離婚時(shí)約定居住權(quán)而發(fā)生糾紛的處理

離婚時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)雙方當(dāng)事人協(xié)議約定各方的所有權(quán)、居住權(quán)。但在離婚以后，極易因?yàn)槠渲幸环皆倩榈绕渌蛩赜绊?，而出現(xiàn)居住權(quán)糾紛問題。

一般而言，當(dāng)事人雙方主要是通過居住權(quán)合同來明確居住權(quán)，若合同中沒有明確約定居住權(quán)期限，則可視作合同約定模糊，應(yīng)按照一般規(guī)則處理。依據(jù)合同的目的解釋，只有在居住權(quán)人住房困難且自己無法解決這一困難時(shí)，則必須繼續(xù)履行這一居住權(quán)合同；居住權(quán)人終身享有居住權(quán)，直到其死亡。

當(dāng)然，因離婚而約定設(shè)立的居住權(quán)，其婚后依然享有居住權(quán)。在此，為避免離婚雙方日后因?yàn)榫幼?quán)發(fā)生不必要的糾紛，建議離婚時(shí)約定為一方設(shè)立居住權(quán)時(shí)，根據(jù)自己的具體狀況確定約定居住權(quán)期限。

例如：在（2016）湘1227民初126號(hào)案件中，本案原、被告雙方在離婚時(shí)約定房屋歸女方楊某所有，男方伍某有居住權(quán)，但并未明確約定居住期限。居住權(quán)的存在以離婚時(shí)一方無房居住為前提，雖無明文規(guī)定居住權(quán)是臨時(shí)居住權(quán)，還是長期居住權(quán)，但通常情況下被告伍某的居住權(quán)不能無期限存在。

離婚時(shí)一方給予另一方居住權(quán)幫助與夫妻共同生活期間扶養(yǎng)義務(wù)的法律性質(zhì)不同。夫妻共同生活期間相互扶養(yǎng)義務(wù)是基于夫妻身份關(guān)系而產(chǎn)生的法定義務(wù)，但夫妻登記離婚后該義務(wù)隨即消除。而離婚時(shí)居住權(quán)幫助并非法定扶養(yǎng)義務(wù)的延伸，系由基于原婚姻關(guān)系所派生出的臨時(shí)性幫助責(zé)任，應(yīng)有條件和期限。如居住權(quán)成為事實(shí)上的永久居住權(quán)，將來必然會(huì)妨礙原告楊某某對(duì)訴爭房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，物權(quán)制度將流于形式。

四、居住權(quán)期限的認(rèn)定與期限屆滿的法律后果

在《民法典》中明確規(guī)定了居住權(quán)期限是居住合同必須具備的關(guān)鍵條款，也就是當(dāng)事人能夠在居住權(quán)合同中對(duì)居住權(quán)期限進(jìn)行約定。居住權(quán)設(shè)立的主要目的在于：滿足居住權(quán)人生活居住需要，為居住權(quán)人提供必要的基本生活保障［4］。

所以，在明確居住權(quán)時(shí)，雙方通常會(huì)設(shè)定較長的居住權(quán)期限，若沒有對(duì)具體居住權(quán)期限進(jìn)行約定，那么可認(rèn)定居住權(quán)期限是直至居住權(quán)人死亡。當(dāng)存在下述情況時(shí)，可認(rèn)定居住權(quán)消失，即針對(duì)非房屋所有權(quán)人子女的其他未成年人設(shè)定的居住權(quán)。

如果未約定居住權(quán)期限，那么需結(jié)合相關(guān)法律條例來判定。即當(dāng)未成年子女成年后，將失去父母房屋的法定居住權(quán)，也就是其居住權(quán)期限是當(dāng)其年滿18周歲或是能夠在社會(huì)上獨(dú)立生活后，就不再享有居住權(quán)。待當(dāng)事人約定的期限屆滿以后，居住權(quán)合同雙方的權(quán)利就消失了，進(jìn)而居住權(quán)合同設(shè)立的居住權(quán)也無效。

例如：在（2019）陜0702民初1780號(hào)案件中，原告與王某在婚前對(duì)涉案房屋明確約定“在婚姻存續(xù)期間彭某個(gè)人享有生前居住權(quán)，其死亡以后，這套房產(chǎn)將由王某三個(gè)兒子共同繼承”，彭某按照婚前協(xié)議約定，則享有涉案房屋的居住權(quán)。彭某和王某所簽訂的婚前協(xié)議書也能夠體現(xiàn)王某的真實(shí)意思表示，合法有效；同時(shí)，當(dāng)事人雙方對(duì)這一協(xié)議的真實(shí)性均無異議。盡管被告人辯稱因父親王某去世，那么“在婚姻存續(xù)期間”這個(gè)前提條件隨之消滅，婚前協(xié)議中涉及到的協(xié)議里的居住權(quán)也就無效。

但法院依據(jù)全段語境和標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的書寫、婚后雙方居住情況等因素，認(rèn)定被告人所提出的理由沒有法律依據(jù)，也無事實(shí)，故對(duì)其辯解理由不予采納。因此，基于原告彭某與王某的婚姻關(guān)系和雙方簽訂的婚前協(xié)議書，判決原告彭某生前對(duì)涉案房屋享有居住權(quán)。

綜上所述，自《民法典》正式施行以后，隨著各地居住權(quán)案的紛紛出現(xiàn)，居住權(quán)再次成為我們關(guān)注的焦點(diǎn)。為能夠更好地處理關(guān)于居住權(quán)方面的糾紛問題，我們需要及時(shí)學(xué)習(xí)、及時(shí)掌握與居住權(quán)相關(guān)的法律條款。然而《民法典》中僅涉及了居住權(quán)的部分事項(xiàng)，不能完整反映居住權(quán)制度的全貌，難以體現(xiàn)其制度的體系，這也給司法實(shí)踐帶來了難題。

本文主要針對(duì)居住權(quán)糾紛案件是否適用訴訟時(shí)效、是否適用善意取得制度、居住權(quán)期限的認(rèn)定與期限屆滿的法律后果等方面的具體法律適用問題進(jìn)行分析和研究，旨在為今后法院更好地開展審判工作提供一定的依據(jù)。