民宿的概念與法律性質(zhì)

杜艷葶 霍 立

（南京旅游職業(yè)學(xué)院，江蘇 南京 211100）

一、問題的提出

民宿是利用閑置住宅空間，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋淖匀痪坝^及民俗風(fēng)土人情，提供個(gè)性化居住的場(chǎng)所，也包括城市的一些居民，在景區(qū)附近，利用閑置房屋提供給客人住宿場(chǎng)所。近幾年，我國民宿發(fā)展突飛猛進(jìn)，民宿的數(shù)量、種類，從業(yè)人員、地域分布等都有很大發(fā)展。截至2019年，我國在線民宿的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到200億，民宿達(dá)到17多萬家，參與人數(shù)達(dá)到2億人，同比增長53.8%。

在民宿經(jīng)營過程中，有各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：高爭(zhēng)志（2019）提出，法律層面對(duì)民宿概念和性質(zhì)界定不清晰，導(dǎo)致管理的混亂；孫新見（2016）提出，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)民宿的立法，但是立法的前提是先明確民宿的法律概念。因此，對(duì)民宿法律概念和性質(zhì)界定模糊已經(jīng)成為阻礙民宿業(yè)發(fā)展的一大障礙，亟需明確民宿的法律概念和性質(zhì)。

二、民宿的法律概念

劉星教授研究發(fā)現(xiàn)，法律概念理論本身的討論，是“傳統(tǒng)”的、“沉悶”的，甚至是“陳舊”的，從而也是容易“被人遺忘的”。然而，法律概念理論對(duì)于法律、法學(xué)來說，依然是核心的、根本的，而且也是可以“推陳出新”的。［1］法律的概念雖然是描述性的，但不是對(duì)豐富多彩的現(xiàn)實(shí)生活的描述，而是對(duì)事物的概括，是對(duì)內(nèi)在價(jià)值的堅(jiān)持。

（一）“民宿”的內(nèi)涵

概念的內(nèi)涵，就是概念所反映的事物的特有屬性。我國學(xué)者對(duì)民宿的定義停留在管理層面，大部分規(guī)范性文件，都從民宿的功能性、規(guī)模性等特點(diǎn)定義民宿，如客房數(shù)量不超過14間，建筑面積不超過800平方米，提供住宿功能、主人參與接待等。雖然各省規(guī)范性文件對(duì)民宿的定義不同，但是可以從不同的定義里去看到民宿的特有屬性，通過對(duì)國內(nèi)規(guī)范性文件的梳理，民宿具有以下特有屬性：

1.商業(yè)性。所謂商業(yè)性，即用戶思維，顧客為上。雖顧客住在自家閑置房屋，與傳統(tǒng)借宿不同，民宿具有服務(wù)性，應(yīng)以用戶為中心，提高顧客的住宿體驗(yàn)。民宿經(jīng)營者與顧客是住宿服務(wù)合同關(guān)系，互負(fù)權(quán)利與義務(wù)，民宿經(jīng)營者有收取服務(wù)費(fèi)的權(quán)利和保障客人人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。［2］所以民宿的核心要素之一就是可營利，是一種商品，具有經(jīng)營價(jià)值，民宿經(jīng)營者利用閑置房屋合法經(jīng)營取得經(jīng)濟(jì)收益，而顧客通過給付費(fèi)用獲得相應(yīng)的服務(wù)。

2.小規(guī)模性。民宿和傳統(tǒng)酒店的區(qū)別之一在于小規(guī)模性，國家文件規(guī)定，民宿單棟建筑客房數(shù)量不能超過14間。這種小規(guī)模，讓民宿更具有親情化、家庭化和文化體驗(yàn)感。我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)民宿客房的數(shù)量也有所限制，這種小規(guī)?；?，決定民宿的發(fā)展道路必須是小而精、注重個(gè)性化和小情調(diào)，需要提供客人具有當(dāng)?shù)厝宋膶傩缘捏w驗(yàn)感。

3.非標(biāo)準(zhǔn)性。這是民宿與傳統(tǒng)酒店的又一區(qū)別。非標(biāo)準(zhǔn)性，為民宿的個(gè)性化服務(wù)提供了前提。民宿與傳統(tǒng)住宿不同，傳統(tǒng)住宿大都滿足“住”的功能，很多民宿則是景區(qū)的一部分，注重的是居住中的人文體驗(yàn)感。民宿需要深入挖掘地區(qū)的人文特色和周邊潛在消費(fèi)者的體驗(yàn)需求，提升個(gè)性化體驗(yàn)感。民宿的個(gè)性化與非標(biāo)準(zhǔn)性，決定了民宿難以形成規(guī)?；?jīng)營，也難以做成品牌。也正因?yàn)榉菢?biāo)準(zhǔn)性，很多地區(qū)的民宿參差不齊，設(shè)計(jì)混亂，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一管理，存在大量的安全隱患。

4.社會(huì)性。民宿的服務(wù)對(duì)象是客人，具有社會(huì)屬性。越來越多的游客選擇回歸自然，體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活，在與文化載體的游客不斷碰撞的過程中，民宿居民不斷接受外來文化的移入。入住社會(huì)群體廣泛，很多民宿的登記入住卻無法做到和酒店的標(biāo)準(zhǔn)化，大部分民宿沒有前臺(tái)登記，這導(dǎo)致民宿安全問題頻發(fā)，有時(shí)民宿甚至成為犯罪分子窩藏地點(diǎn)。這種松散的管理方式，不利于民宿的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）“民宿”的外延

概念的外延，就是具有概念所反映的特有屬性的對(duì)象。根據(jù)民宿的地理位置不同，民宿包含鄉(xiāng)村民宿和城市民宿。

1.鄉(xiāng)村民宿

鄉(xiāng)村民宿是指在鄉(xiāng)村建立的具有鄉(xiāng)村特色的房屋，主要特色是結(jié)合鄉(xiāng)村自然環(huán)境，人文、生活資源，提供給客人住宿及鄉(xiāng)村文化體驗(yàn)的設(shè)施。鄉(xiāng)村民宿作為文化和旅游消費(fèi)熱點(diǎn)的重要途徑，是深化旅游業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必然選擇。鄉(xiāng)村民宿與鄉(xiāng)村旅游共生，鄉(xiāng)村民宿依托鄉(xiāng)村旅游而發(fā)展。

2.城市民宿

城市民宿分散分布在景點(diǎn)周圍，比較于鄉(xiāng)村民宿的建設(shè)，城市民宿的初始投資成本較低，較為適合小型資產(chǎn)投入，分散型城市民宿獲利空間的本質(zhì)是從房產(chǎn)市場(chǎng)的長租行為獲得資產(chǎn)的占有后進(jìn)入另一個(gè)領(lǐng)域（酒店業(yè)）進(jìn)行短租套利。鄉(xiāng)村民宿的競(jìng)爭(zhēng)力在于優(yōu)美的自然環(huán)境和文化特色，而城市民宿的競(jìng)爭(zhēng)力在性價(jià)比，城市民宿的交通、價(jià)格、位置、設(shè)計(jì)都較有競(jìng)爭(zhēng)力。

三、民宿的法律屬性

學(xué)界對(duì)于民宿的法律屬性一直存在爭(zhēng)議，有認(rèn)為民宿應(yīng)該屬于“經(jīng)營場(chǎng)所”，也有認(rèn)為民宿只是“租賃場(chǎng)所”，而不同的界定對(duì)民宿經(jīng)營影響巨大。如《北京市旅游條例》（2017年制定）所稱“民宿”，是指為游客服務(wù)的經(jīng)營場(chǎng)所。而《河北省租賃房屋治安管理?xiàng)l例》（2019年制定）中的民宿，則是指“租賃房屋”?！敖?jīng)營場(chǎng)所”法律關(guān)系更復(fù)雜，除了經(jīng)營者與消費(fèi)者的民事法律關(guān)系，還有經(jīng)營者與國家部門的監(jiān)管法律關(guān)系；而“租賃房屋”主要為出租人與承租人之間的租賃法律關(guān)系，是民事法律關(guān)系，暫時(shí)不涉及衛(wèi)生、消防等特許經(jīng)營問題。

法律性質(zhì)和定位不同，直接導(dǎo)致適用不同的法律規(guī)制框架。法律上對(duì)經(jīng)營場(chǎng)所和租賃房屋的規(guī)定不同，如果民宿或短租房是“經(jīng)營場(chǎng)所”，則需要取得營業(yè)執(zhí)照，辦理工商登記，往往要作為旅館取得特種行業(yè)許可證，如消防許可證，還要符合稅務(wù)等相關(guān)部門的要求。同時(shí)，根據(jù)我國《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。［3］如此，城市民宿將面臨更大的準(zhǔn)入困難，相鄰權(quán)的問題更是難以協(xié)調(diào)。但是若將民宿定位為“租賃”房屋，則不需要辦理營業(yè)執(zhí)照和特種行業(yè)許可證，民宿的準(zhǔn)入基本零門檻。

因此，若將民宿認(rèn)定為“經(jīng)營場(chǎng)所”，則民宿的門檻提高，發(fā)展受制約，但若將民宿認(rèn)定為“租賃場(chǎng)所”，則民宿的門檻太低，政府對(duì)民宿缺乏管理，很多安全風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)隨之增加。在民宿穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)如何保障安全是民宿當(dāng)下的課題。

（一）民宿法律屬性的價(jià)值導(dǎo)向

民宿經(jīng)濟(jì)發(fā)展要體現(xiàn)社會(huì)正義，各種經(jīng)濟(jì)經(jīng)營行為應(yīng)具有社會(huì)正當(dāng)性。民宿法律屬性的界定體現(xiàn)民宿今后發(fā)展的價(jià)值導(dǎo)向。人的行為具有目的性，在一定現(xiàn)實(shí)條件下，無法使每個(gè)人的社會(huì)預(yù)期達(dá)到同等程度的滿足，即民宿主、顧客、相鄰關(guān)系人等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)參與主體的社會(huì)需求不能同等滿足。這時(shí)候需要對(duì)不同社會(huì)預(yù)期進(jìn)行合理性評(píng)價(jià)，權(quán)衡各種社會(huì)預(yù)期的價(jià)值判斷及輕重主次。合理的社會(huì)需求得到滿足，可以激發(fā)社會(huì)主體的主觀能動(dòng)性，是一種積極的社會(huì)價(jià)值引導(dǎo)；而不合理的社會(huì)需求得到滿足，則對(duì)社會(huì)產(chǎn)生消極影響。因此，民宿健康有序發(fā)展最有效的方式是權(quán)衡各個(gè)主體的利益，設(shè)置社會(huì)行為的邊界或者判斷標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)參與主體正向發(fā)展。

行為正義的基本要求是，主體之間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)遵循公平的原則，主體在謀取利益最大化的同時(shí)，手段是正當(dāng)合理的，同時(shí)必須充分考慮社會(huì)公共利益，意識(shí)到并能履行社會(huì)責(zé)任。在民宿發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益與安全兩者價(jià)值之間，筆者傾向于公共安全。按照馬斯洛需求理論，安全需求是人類的基本需求，任何的美好體驗(yàn)與自我實(shí)現(xiàn)都應(yīng)該在安全的前提之下。在安全價(jià)值與效益價(jià)值相沖突的時(shí)候，先保障安全。提高經(jīng)濟(jì)效益的最終價(jià)值目標(biāo)是社會(huì)正義，只有得到社會(huì)正義認(rèn)可的效益，才具有合法性與合理性。

（二）民宿屬于經(jīng)營場(chǎng)所

法律屬性體現(xiàn)不同價(jià)值導(dǎo)向，筆者傾向于認(rèn)定民宿是居民利用閑置房屋提供住宿設(shè)施的經(jīng)營性場(chǎng)所。法律層面將民宿認(rèn)定為經(jīng)營場(chǎng)所，可以提高民宿行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，提前辦理營業(yè)執(zhí)照及取得相關(guān)許可證，可以有效規(guī)范民宿的治安管理，防范各類安全事故的發(fā)生。對(duì)于城市民宿而言，將民宿定義為經(jīng)營場(chǎng)所，保障了小區(qū)公民的安全，有利于小區(qū)的規(guī)范化管理。