城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新技術(shù)探索之路

劉輝 李湘琳

【摘要】課題以“以人為本”為設(shè)計(jì)理念，通過現(xiàn)狀綜述對(duì)政策背景、理論研究和國內(nèi)外相關(guān)實(shí)踐展開研究，對(duì)人的需求進(jìn)行分析，在實(shí)地調(diào)研和案例研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)改造基本流程，形成分等級(jí)、分類別，具有地區(qū)適宜性的改造技術(shù)體系，建立改造技術(shù)清單庫，并給出技術(shù)組合方式和應(yīng)用場(chǎng)景建議。同時(shí)結(jié)合現(xiàn)行建設(shè)管理機(jī)制提出推進(jìn)改造的工作方式，最后通過示范項(xiàng)目的反饋推動(dòng)研究成果在實(shí)踐中的應(yīng)用，進(jìn)一步完善研究成果。

【關(guān)鍵詞】適宜推廣應(yīng)用；新技術(shù)；資源節(jié)約；適老化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.015

1、研究背景

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速增長，城市宜居程度變成了城市建設(shè)的主要指標(biāo)。老舊小區(qū)更新改造作為民生重點(diǎn)工程，依賴于城市現(xiàn)代化和環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展逐步前進(jìn)。2016年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（中發(fā)〔2016〕6號(hào)）；2018年，國務(wù)院《政府工作報(bào)告》指出“要有序推進(jìn)城中村、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”“讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”；2020年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

為響應(yīng)國務(wù)院文件，落實(shí)江蘇美麗宜居城市暨城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求，由江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳科技發(fā)展中心牽頭，組織開展了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)研究”（以下簡(jiǎn)稱“新技術(shù)研究”），通過研究形成適宜技術(shù)體系和技術(shù)推進(jìn)機(jī)制等一系列成果，全面支撐江蘇省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

本課題的研究對(duì)象重點(diǎn)是2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)；對(duì)2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，各地根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施改善提升。

2、現(xiàn)狀研究

江蘇省的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造一直走在全國的前列，2018年推進(jìn)了120個(gè)省級(jí)宜居示范居住區(qū)建設(shè)；2019年推進(jìn)了320個(gè)老舊小區(qū)綜合整治和130個(gè)省級(jí)宜居示范居住區(qū)建設(shè)，完成老舊多層住宅加裝并投入使用電梯1047部。截止2020年底，全省改造老舊小區(qū)9757個(gè)，惠及居民336萬戶。但目前老舊小區(qū)改造存在問題也比較多，一方面，待改造的老舊小區(qū)數(shù)量多，改造需求多樣化，改造措施技術(shù)含量不高，類型較傳統(tǒng)；另一方面，改造技術(shù)應(yīng)用選擇與成本關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，涉及多方利益，相關(guān)推進(jìn)和管理機(jī)制不完善。

課題組針對(duì)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀問題，赴上海、杭州、成都和北京等地實(shí)地調(diào)研，從建筑單體、基礎(chǔ)設(shè)施、住區(qū)內(nèi)環(huán)境、住區(qū)外環(huán)境、運(yùn)維管理和長效機(jī)制六個(gè)部分進(jìn)行案例研究分析，通過進(jìn)一步的問卷調(diào)查等樣本分析，梳理得出百姓集中的訴求主要是在安全、健康、便利、環(huán)境和管理等方面。老舊小區(qū)改造需要從單一的自上而下轉(zhuǎn)向更為廣泛和整體性的綜合改造，不僅要改造住宅本身，也要對(duì)環(huán)境和配套進(jìn)行提升。

3、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)體系研究

3.1 適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)體系

參照《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2019）、《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/3920-2020）、《江蘇省建設(shè)領(lǐng)域“十四五”重點(diǎn)推廣應(yīng)用新技術(shù)》等一系列標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件進(jìn)行適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)的分類研判，主要從安全耐久、健康舒適、生活便利、環(huán)境宜居、資源節(jié)約、運(yùn)維管理六大方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理、歸納、總結(jié)，初步建立了新技術(shù)研究體系。具體內(nèi)容如下：

（1）安全耐久

安全是最基本的需求，耐久性與房屋質(zhì)量、使用壽命直接關(guān)聯(lián)，是建筑安全性的重要保證。老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間早，安全、耐久性能大部分都已無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。為保障老舊小區(qū)建筑安全，延長建筑壽命年限，提升安全可靠度，對(duì)老舊建筑進(jìn)行安全耐久性提升極其重要。在新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注結(jié)構(gòu)安全、耐久性改善、公共設(shè)施與管線管網(wǎng)、防護(hù)設(shè)施四個(gè)方面，包括住宅安全性評(píng)估、抗震加固、屋面耐久性改善、外墻耐久性改善、室內(nèi)耐久性改善、供排水管網(wǎng)系統(tǒng)改造、管線綜合管理、消防系統(tǒng)和構(gòu)件安全完善等。

（2）健康舒適

健康舒適主要是對(duì)聲、光、熱、溫濕度以及空氣質(zhì)量等室內(nèi)外居住環(huán)境改善的需求，有條件地實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫恒濕、新風(fēng)換氣等。室內(nèi)外環(huán)境的健康舒適度直接關(guān)系到人的居住感受，因此，對(duì)于室內(nèi)外健康舒適的提升改造也尤為重要。在新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注室內(nèi)氣聲光熱環(huán)境改善、室內(nèi)裝配化改造、生活水質(zhì)改善三個(gè)方面，包括室內(nèi)空氣品質(zhì)改善、室內(nèi)聲環(huán)境改善、室內(nèi)光環(huán)境改善、室內(nèi)熱環(huán)境改善、室內(nèi)整體裝修和局部裝修改造、增設(shè)供水水質(zhì)在線監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等。

（3）生活便利

生活便利主要是居民對(duì)附屬設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施的需求，如電梯、停車設(shè)施、便民設(shè)施、休憩健身設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等。針對(duì)老舊小區(qū)日益增長的停車需求和老年人比重高，對(duì)社區(qū)公共服務(wù)和無障礙設(shè)施的建設(shè)需求尤為突出的問題，新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注交通系統(tǒng)、配套服務(wù)、無障礙設(shè)施三個(gè)方面，包括補(bǔ)建停車位、優(yōu)化停車場(chǎng)設(shè)施、增設(shè)門房、加裝非機(jī)動(dòng)車智能充電設(shè)施、配建老年人服務(wù)設(shè)施、幼托服務(wù)設(shè)施、配置健身設(shè)施、增設(shè)電梯、完善無障礙設(shè)施等。

（4）環(huán)境宜居

環(huán)境宜居需要完善垃圾分類與收運(yùn)處理的全鏈條建設(shè)，提供立足本土文化的功能多樣、尺度宜人的居住環(huán)境和建筑風(fēng)貌等。因此，在新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注公共衛(wèi)生、宜居環(huán)境、外觀風(fēng)貌三個(gè)方面，包括優(yōu)化公共垃圾處理技術(shù)、完善垃圾分類、增設(shè)公共衛(wèi)生場(chǎng)所、綠化改善、優(yōu)化室外活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)地噪聲防治、立面出新、外觀整治等。

（5）資源節(jié)約

節(jié)約資源是基本國策，建筑節(jié)能對(duì)化解能源緊缺、改善大氣環(huán)境和居住環(huán)境、降低能耗具有重要意義，也是老舊小區(qū)改造的必選內(nèi)容，現(xiàn)有綠色化改造對(duì)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、節(jié)水灌溉系統(tǒng)和海綿設(shè)施提出了更高的要求。因此，在新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注節(jié)能、可再生能源利用、節(jié)水、節(jié)材與綠色建材四個(gè)方面，包括外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造、公共區(qū)域電氣系統(tǒng)改造、太陽能利用、空氣能利用、用水系統(tǒng)改造、節(jié)水灌溉技術(shù)應(yīng)用、采用節(jié)材措施、使用綠色建材、海綿設(shè)施改造等。

（6）運(yùn)營管理

運(yùn)營管理主要是住區(qū)安全正常運(yùn)行的規(guī)范化管理系統(tǒng)與體系，良好的運(yùn)營管理能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)提升，有助于增強(qiáng)居民的幸福感和住區(qū)認(rèn)同感、歸屬感。因此，在新技術(shù)研究體系中重點(diǎn)關(guān)注監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理及智慧運(yùn)維三個(gè)方面，包括室內(nèi)外環(huán)境監(jiān)控、用水遠(yuǎn)傳計(jì)量監(jiān)控、規(guī)范化物業(yè)管理、公共設(shè)施管理、搭建建筑智能化平臺(tái)和推廣智能化技術(shù)等。

3.2 適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)低碳分析

通過江蘇省老舊小區(qū)能源消耗的總體情況、居住建筑能耗分布情況、和綠色建材生產(chǎn)過程碳排放在建筑業(yè)碳排放的占比的一系列數(shù)據(jù)，進(jìn)行了碳達(dá)峰目標(biāo)下老舊小區(qū)改造的低碳技術(shù)路徑和節(jié)碳量評(píng)估的一系列分析研究。其中單項(xiàng)技術(shù)節(jié)碳量評(píng)估如表1。

4、推進(jìn)機(jī)制應(yīng)用和示范項(xiàng)目反饋

通過對(duì)現(xiàn)行建設(shè)管理機(jī)制進(jìn)行分析，對(duì)出資方式重新梳理和研究，鼓勵(lì)建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制；通過組織工作、體檢評(píng)估、內(nèi)容確定、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施改造等一系列實(shí)施工作，進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化改造流程；建立共建共治的社區(qū)治理體系長效機(jī)制，成立業(yè)主組織，引入專業(yè)物業(yè)管理公司、鼓勵(lì)居民和設(shè)計(jì)師共同參與，保證小區(qū)的長期維護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。

為積累可逐步推廣的可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，課題分別選取了以南京市鼓樓區(qū)寶塔橋街道方家營路70-78號(hào)、蘇州市吳江區(qū)鱸鄉(xiāng)二村、三村和鹽城市鹽南高新區(qū)光明花苑小區(qū)等為代表的五個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為示范項(xiàng)目，通過具體清單勾選和項(xiàng)目績(jī)效來驗(yàn)證技術(shù)清單和推進(jìn)機(jī)制這一研究體系的可操作性，以點(diǎn)代面示范引領(lǐng)，推動(dòng)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造整體水平全面提升。

5、創(chuàng)新點(diǎn)

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和碳排放的重要領(lǐng)域，建筑業(yè)包括老舊小區(qū)改造的綠色低碳轉(zhuǎn)型是實(shí)現(xiàn)碳中和愿景的必由之路。本課題研究對(duì)標(biāo)碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)要求，將綠色發(fā)展理念融入老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)前期調(diào)研和分析，依據(jù)低碳化內(nèi)容，明確了碳達(dá)峰、碳中和目標(biāo)下老舊小區(qū)改造的低碳技術(shù)路徑，成果對(duì)老舊小區(qū)的綠色化改造實(shí)踐具有指導(dǎo)和創(chuàng)新意義。

基于我們高速城鎮(zhèn)化背景下社會(huì)老齡化的獨(dú)特性，課題通過對(duì)社區(qū)調(diào)研的資料和數(shù)據(jù)分析，提出重視不同人口的社會(huì)空間分異和微觀老年人養(yǎng)老需求差異，以人居環(huán)境科學(xué)理論為指導(dǎo)將全齡社區(qū)、適老住區(qū)和兒童友好型社區(qū)等概念整合，通過電梯、室內(nèi)無障礙設(shè)施、場(chǎng)地?zé)o障礙設(shè)施、兒童友好活動(dòng)場(chǎng)地和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的改造技術(shù)研究，為不同年齡階段的居民提供對(duì)應(yīng)的改造技術(shù)指南。

除了低碳技術(shù)研究和全齡社區(qū)研究，課題研究還著力于完善社區(qū)行政管理、養(yǎng)老、文化、教育、體育等基本公共服務(wù)功能，在社區(qū)配置幼兒園、衛(wèi)生服務(wù)站、養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所、小型健身場(chǎng)所、24小時(shí)便利店、快遞貨物集散站等設(shè)施建立方便可達(dá)的服務(wù)；挖掘小區(qū)歷史文化，還原群體記憶，尋求文化最大公約數(shù)，打造有特色的人文小區(qū)，形成良好的文化氛圍；充分運(yùn)用“共同締造”理念，激發(fā)居民群眾熱情，調(diào)動(dòng)小區(qū)相關(guān)聯(lián)單位和設(shè)計(jì)師的積極性，共同參與老舊小區(qū)改造。

6、總結(jié)與展望

總的來說，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造適宜推廣應(yīng)用新技術(shù)在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域相對(duì)來說還是個(gè)新事物，還需要進(jìn)行一段時(shí)間的探索和實(shí)踐。在我國接下來一輪以及未來老舊小區(qū)改造行動(dòng)中，我們可以以本課題研究?jī)?nèi)容為指引，持續(xù)推進(jìn)新技術(shù)的不斷研究和應(yīng)用，滿足老舊小區(qū)居住人群的各方面需求，為改善人居環(huán)境和提高生活品質(zhì)做出一份貢獻(xiàn)。也期待本課題能為江蘇省乃至全國的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供一定的參考依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2019）

[2]《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/3920-2020）

[3]《江蘇省建設(shè)領(lǐng)域“十四五”重點(diǎn)推廣應(yīng)用新技術(shù)》

作者簡(jiǎn)介：

劉輝（1977.11-），女，東南大學(xué)建筑學(xué)碩士，研究方向：綠色城市設(shè)計(jì)；

李湘琳（1983.10-），女，東南大學(xué)建筑學(xué)碩士，研究方向：綠色建筑。