房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險的防范措施

宋曉彤

（海爾〔青島〕生物技術有限公司，山東 青島 266000）

風險防范是企業(yè)發(fā)展的關鍵因素，更是推動企業(yè)進步的重要環(huán)節(jié)。將風險防范工作滲透至企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)中，可以有效提高企業(yè)稅務籌劃水平與管理效率，提升企業(yè)發(fā)展效果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)立項階段稅務籌劃風險及其防范措施

（一）正確認識稅收籌劃風險來源

在房地產(chǎn)企業(yè)的立項環(huán)節(jié)中，其風險防范工作的主要內(nèi)容在于正確認識稅收籌劃的風險來源，盡量從根本上避免后續(xù)風險的產(chǎn)生，保證企業(yè)相關稅收人員在工作期間可以充分掌握立項階段工作流程以及企業(yè)稅收的相關法規(guī)。這不僅有利于企業(yè)立項工作的開展和落實，更是強化稅管部門合力監(jiān)管稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。在這一環(huán)節(jié)中，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)以更加科學、正確的角度認識稅收籌劃的主要風險來源，相關稅務管理人員要注重提升房地產(chǎn)項目參與工作人員的基礎素養(yǎng)，使其具備較強的稅務籌劃風險認知，從而獲得良好的防范效果。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險來源判斷及預測過程中，財務風險是非常常見且難以把控的風險來源，存在于各個環(huán)節(jié)中。對此，需要以拓展稅務籌劃空間的形式進行防范。在房地產(chǎn)企業(yè)立項環(huán)節(jié)，正確認識稅收籌劃風險來源便是改善和解決財務風險問題的根本所在。

（二）加強稅務籌劃風險評估工作

風險評估工作是稅務風險籌劃工作中的重點內(nèi)容，需要加強相關風險評估機制的建設，并以此為核心保障風險評估工作得到落實且取得效果。當前，大部分公司并不具備十分完善的風險評估機制，其成因是多方面的。其一，部分稅務風險評估工作相關機制的建立并不符合企業(yè)實際的發(fā)展方向和發(fā)展背景，這是影響風險評估機制運用效果的重要原因。其二，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險評估機制在建立過程中過于注重其程序化，而忽視了具體使用效果，使得風險評估機制的建立不符合企業(yè)實際發(fā)展需求，而相關管理人員卻因為風險評估觀念、時間和精力等方面的影響不能對其進行完善與革新。因此，加強稅務籌劃的風險評估工作要以完善相關風險評估機制為基礎與核心［1］，需要相關稅務管理人員及房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員等進行共同探究，從多個方向分析稅務籌劃風險機制的根本策略，結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展背景及綜合情況設計更加完善的風險防范機制，為之后的整體工作流程奠定良好基礎。

（三）建立完善的會計核算機制

會計核算機制是房地產(chǎn)企業(yè)立項階段需要建立的主要機制。為了保證會計核算機制建立的完整性、真實性及合法性，相關會計工作人員要注重結(jié)合企業(yè)立項的實際情況進行分析，綜合企業(yè)發(fā)展業(yè)務制定相關稅務籌劃機制，從而保證稅務籌劃風險防范機制與會計核算機制相符。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中，稅收核算的主要依據(jù)是企業(yè)會計的核算資料，這不僅是相關稅務部門進行審核的重要資料，更是會計核算工作的關鍵內(nèi)容。其次，在完善的會計核算機制建立過程中，為了保證稅務風險防范效果，其機制建立的全面性是不可忽視的。對此，切實分析實際情況是建立健全會計核算機制的基礎。最后，在完善的會計核算機制建立過程中，要結(jié)合會計管理部門自身較強的業(yè)務能力，通過建立會計部門管理機制的方式提升財務人員的綜合素養(yǎng)，使其不僅要具備高水平的專業(yè)技能，同時要具備較強的責任素養(yǎng)及綜合素質(zhì)。因此，積極建立并完善相關會計核算機制，是保證稅務管理及核算工作效果、提升房地產(chǎn)企業(yè)立項環(huán)節(jié)效率的關鍵措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)摘地前籌劃階段稅務籌劃風險及其防范措施

（一）摘地前籌劃階段的稅務風險分析

對于摘地前籌劃階段的稅務風險，需要根據(jù)不同的摘地方式區(qū)分不同的風險，制訂相應的防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)如果是通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式摘地的，需繳納印花稅和契稅，契稅作為成本能夠在企業(yè)繳納所得稅、土地增值稅前進行扣除；而轉(zhuǎn)讓方（賣方）則需繳納所得稅、增值稅、土地增值稅和印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要對整個開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負進行綜合考慮和測算，否則易出現(xiàn)整體稅負偏高的情況。如果房地產(chǎn)企業(yè)是通過土地出讓的方式摘地的，由于土地出讓往往涉及配套設施建設，所以企業(yè)還需無償建設相應的配套設施，這就抬高了土地的真正成本。因此采用土地出讓方式摘地需要和當?shù)氐亩悇詹块T確定相關配套設施執(zhí)行政策的尺度和方式，避免抬高土地成本。

（二）完善稅務籌劃目標與財務管理目標

保證稅務籌劃目標設計效果的重要前提在于保證其合法性。風險控制目標建立過程中，需要合法性作為基礎和保障。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展背景及發(fā)展目標規(guī)劃中，只有建立合法的稅務籌劃，才能讓稅務籌劃結(jié)果在具體實施中獲得滿意結(jié)果。在此過程中，相關籌劃人員要重視研究這一階段的相關稅法，善于將企業(yè)稅務籌劃目標與其財務管理目標充分結(jié)合，在保障企業(yè)盈利的基礎上，結(jié)合稅法的相關管理規(guī)范開展具體的籌劃，從而提升整體稅務籌劃效果，保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利發(fā)展和進步。因此，完善稅務籌劃目標，并將其與財務管理目標充分結(jié)合，可以有效提升財務管理效果，提高稅務管理整體質(zhì)量［2］。

（三）注重法律方面的稅務風險分析

稅務籌劃工作要注重以稅收法律為核心，通過和當?shù)氐亩悇展芾頇C關進行溝通和交流，一方面可以強化稅務籌劃方案中的稅收風險分析效果，另一方面能夠有效促進房地產(chǎn)企業(yè)與相關稅務部門進行一致性籌劃。首先，要了解和熟知稅務征管的主要特點及其具體要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)在與相關稅務管理機關進行溝通的過程中，多以已經(jīng)完善的稅務籌劃方案為主，并未真正意識到稅務籌劃與企業(yè)實際情況相結(jié)合的重要性，這就可能導致稅務風險防范機制建立不科學。其次，為了進一步改善及解決稅務風險防范內(nèi)容不全面的問題，通過學習相關稅收法律，結(jié)合摘地前籌劃階段稅務管理的基本特點進行分析，加強與稅務管理機關的溝通和交流。這樣的風險防范措施在實際運用中不僅可以起到科學、有效制定防范機制的作用，同時能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)與稅務管理部門在具體的稅務籌劃中保持一致性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)摘地開發(fā)階段稅務籌劃風險及其防范措施

（一）開發(fā)階段稅務籌劃風險

開發(fā)階段稅務風險防范措施通過成立項目公司和預收款兩個方面進行分析。房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權后進行土地開發(fā)，需要注意設立項目公司出現(xiàn)不合規(guī)的稅務風險。按照2016年財稅140號文件中的規(guī)定，通過競價方式摘地的房地產(chǎn)企業(yè)新注冊成立項目公司，然后對土地進行開發(fā)，需要滿足規(guī)定中的三個條件才能扣除支付給政府部門的土地價款。然而，由于企業(yè)是與其他房企注資成立新公司，分別持有新公司不同數(shù)量的股份，這與140號文件中所提，即項目公司的全部股權要由房地產(chǎn)企業(yè)持有的規(guī)定相違背，使得原先支付給政府部門的土地價款無法在新公司的增值稅中扣除［3］。通常，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時都采取預售的方式，此時項目還在建設之中，這就需要留意稅法中一些不同于其他行業(yè)的規(guī)定，以免引發(fā)稅務風險。依據(jù)國家稅務總局2016年18號公告，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（二）加強企業(yè)的內(nèi)控建設

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)控建設，把土地開發(fā)項目所涉及的稅務政策進行仔細梳理，以更好地防范稅務風險。此時，房地產(chǎn)企業(yè)能夠考慮先在企業(yè)現(xiàn)有基礎上成立項目公司，然后由設立的項目公司通過土地競價的方式參與取得土地使用權。后續(xù)如果有變動，要保證符合140號文件精神，以方便項目公司在增值稅中能夠扣除土地價款。在計算企業(yè)所得稅時，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立項目銷售的明細臺賬，要求詳細記錄合同信息，包括約定的付款時間等，盡量嚴格遵守有關法律法規(guī)的規(guī)定，通過內(nèi)控建設避免涉稅風險。在房地產(chǎn)稅方面需要嚴格遵守2010年財稅121號文件中的相關規(guī)定，及時準確申報有關的房產(chǎn)稅。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險防范及管理工作中，防范措施的運用要通過多個方面進行分析，結(jié)合企業(yè)的背景完善企業(yè)稅務籌劃風險防范機制，促進整體稅務籌劃及風險防范工作效果的提升。