我國《民法典》中的居住權(quán)制度分析及完善

劉建宏

（湖南開放大學(xué)法學(xué)院，湖南 長沙 410004）

我國設(shè)立居住權(quán)制度，主要是為了解決弱勢群體的居住問題，該制度在保障弱勢群體居住利益、充分實現(xiàn)房屋的使用價值和完善住房保障體系等方面具有重要的研究價值。目前，我國大多數(shù)居民對這一制度還比較陌生。在社會生活中，因居住問題而引發(fā)的各類糾紛經(jīng)常發(fā)生。為了促進居住權(quán)制度的有效實施，推動居住權(quán)制度進一步完善，本文對我國《民法典》規(guī)定的居住權(quán)制度談幾點粗淺的看法。

一、設(shè)立居住權(quán)制度的價值取向

（一）居住權(quán)的功能及其類型劃分

居住權(quán)制度的設(shè)立，主要是為了保障某些人群的房屋居住方面的權(quán)益。居住權(quán)這一概念最初出現(xiàn)在羅馬法中，其保障的就是弱勢群體的居住權(quán)益［1］。隨著經(jīng)濟、社會的不斷發(fā)展，這項制度的內(nèi)容也相應(yīng)地發(fā)生變化，傳統(tǒng)意義上的居住權(quán)在其功能上逐漸由單一性向綜合性發(fā)展。

（二）關(guān)于居住權(quán)制度的不同觀點

關(guān)于我國是否應(yīng)該設(shè)立居住權(quán)制度的問題，學(xué)術(shù)界和立法部門存在較大的爭議，主要觀點可以歸納為兩類：一類學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該在法律中設(shè)立居住權(quán)，因為居住權(quán)可以解決社會中一部分弱勢群體的居住問題，而且還可以通過房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃等，實現(xiàn)房屋利用的最大化；另一類學(xué)者則認(rèn)為不應(yīng)該在法律中設(shè)立居住權(quán)，他們認(rèn)為居住權(quán)的適用對象并不是整個社會群體，有一定的局限性，只能解決少數(shù)人的居住問題，為少數(shù)人設(shè)立一種新的制度是不合理的。筆者認(rèn)為，第一種觀點更符合我國當(dāng)前社會的實際情況。

（三）在我國法律中設(shè)立居住權(quán)制度的必要性

在我國現(xiàn)實社會中，將居住權(quán)明確納入法律規(guī)定有諸多好處。最基本的一點就是，可以有效改善和解決部分弱勢群體的房屋居住問題，保障其基本居住權(quán)益，同時有利于促進房屋居住形式的多元化。

1.保障特定人群的居住權(quán)益

居住權(quán)起源于羅馬，以保障特定人群的基本居住為目的，到了現(xiàn)代社會，居住權(quán)的立法根本仍是基于此種觀念。我國《民法典》所規(guī)定的居住權(quán)體現(xiàn)了最顯著的特點——社會性。我國居住權(quán)的相關(guān)制度所保障的不僅僅是少數(shù)人的居住權(quán)益，而是所有缺乏基本居住條件的群體。雖然在以前的單行法律與司法解釋中，已經(jīng)存在保護居住權(quán)益的相關(guān)規(guī)定，但是，沒有形成一項完整的制度，遠遠沒有居住權(quán)制度所具有的功能。我國《民法典》規(guī)定居住權(quán)，對于房屋居住問題的相關(guān)規(guī)定更加詳細和科學(xué)，它的作用是其他有關(guān)居住的法律與司法解釋無法比擬的。因此，在原有的制度無法全面有效地解決居住方面的大量矛盾時，在我國《民法典》中設(shè)立居住權(quán)是非常有必要的。

2.實現(xiàn)房屋利用的最大化

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居住權(quán)所包含的范圍已經(jīng)不僅僅局限于家庭和財產(chǎn)繼承等關(guān)系中，它同時存在于經(jīng)濟領(lǐng)域，如房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃等方面。人們對居住權(quán)的需求日益增加，居住權(quán)制度的實施，有助于實現(xiàn)房屋價值利用的最大化。房屋的居住權(quán)人除了保障自身的居住權(quán)益之外，還可以通過房屋投資來獲得實際性的收益，進而實現(xiàn)對房屋的有效利用［2］。比如在住房養(yǎng)老問題中，反向抵押或者售后租后等形式，過去都因為制度瓶頸而存在無法解決的問題，現(xiàn)在有居住權(quán)作為依據(jù)，老人既有了基本居住保障，同時也多了一份收入。出資多的一方可以享受所有權(quán)，而較少的一方可以享受居住權(quán)，實現(xiàn)房屋居住的合理分配。

二、關(guān)于我國《民法典》中的居住權(quán)制度的分析與探討

我國《民法典》物權(quán)編的第十四章以六個法律條文確立了居住權(quán)制度，順應(yīng)了社會發(fā)展的需要，有著堅實的理論基礎(chǔ)。關(guān)于這項嶄新制度，應(yīng)該從立法本意和當(dāng)前社會現(xiàn)實出發(fā)，圍繞其具體功能及其內(nèi)容進行分析、解釋，發(fā)揮該制度在我國社會生活中的積極作用。

制定印發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)項目水資源論證和取水許可審批管理工作的通知》，就建設(shè)項目水資源論證、取水許可審批、取水許可延續(xù)等進一步嚴(yán)格、規(guī)范、細化。新增取水許可審批嚴(yán)格做到“六個必須”，把好“三個關(guān)口”。新增建設(shè)項目取水工程或設(shè)施建成后，取水審批機關(guān)要組織對取水工程或設(shè)施進行現(xiàn)場核驗，參照論證報告審查意見，對取水工程或設(shè)施的建設(shè)和試運行情況、試運行期間的實際取用水情況、取水設(shè)施計量認(rèn)證情況、節(jié)水設(shè)施建設(shè)和試運行情況等進行核驗，并出具驗收意見，驗收合格方可核發(fā)取水許可證。

（一）居住權(quán)的主體和客體

我國《民法典》第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)的基本要素，明確規(guī)定了居住權(quán)的主體和客體，主體是“居住權(quán)人”，客體是“他人的住宅”。

1.關(guān)于居住權(quán)人具體范圍的分析

在我國《民法典》第三百六十六條的規(guī)定中，僅僅表示居住權(quán)的主體是“居住權(quán)人”，但是并沒有很清晰地明確自然人、法人和非法人組織是否都可以成為居住權(quán)人，是否都能成為居住權(quán)的主體。有一部分學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)主體應(yīng)該是以自然人為界限，而持相反意見的一部分學(xué)者則認(rèn)為居住權(quán)既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織。我們知道，居住權(quán)最初開始設(shè)立的時候，主要是為了解決特定人群的生活居住問題，在我國，居住權(quán)制度也是為了滿足特定人群的居住需求，似乎前者的觀點更符合實際。但是，隨著社會形勢的發(fā)展變化，人民對生活居住的需求也在不斷變化，社會性質(zhì)的居住權(quán)已經(jīng)不能滿足人們更多的需求，無法適應(yīng)社會的發(fā)展需要，投資性質(zhì)的居住權(quán)發(fā)展空間在不斷上升。在這一性質(zhì)的居住權(quán)產(chǎn)生的主客體關(guān)系中，法人和非法人組織有著和自然人同等的主體地位，他們也應(yīng)該可以作為居住權(quán)的主體，這必然要求突破傳統(tǒng)居住權(quán)主體的局限范圍。既符合社會經(jīng)濟的發(fā)展需要，同時也可以在一定程度上促進居住權(quán)制度的完善與發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，我國《民法典》中居住權(quán)主體的范圍，應(yīng)該包括各類民事主體，即法人、非法人組織和自然人。

2.關(guān)于客體的分析

我國《民法典》第三百六十六條關(guān)于居住權(quán)客體的描述是“他人的住宅”。對此，我們可以結(jié)合這一章的其他規(guī)定，以及住宅、房屋的概念來進行分析與理解。房屋和住宅在概念上是有區(qū)別的，房屋的概念外延要大一些，其中就包括了住宅。房屋不僅可以為人們提供住處，還可以供人們在其中辦公和開展生產(chǎn)經(jīng)營，有的商住兩用房屋同時具有生活居住與經(jīng)營、辦公的功能；而住宅則是指規(guī)模比較大的住房，主要功能僅僅限于滿足人們生活居住的需要?；谝陨戏治觯P者認(rèn)為我國《民法典》中的居住權(quán)客體應(yīng)該理解為“他人所有的房屋”，將這里的“住宅”解釋為“房屋”更加準(zhǔn)確。只有這樣，才不會將商住兩用性質(zhì)的房屋排除在居住權(quán)客體范圍之外。作為居住權(quán)客體的房屋類型，應(yīng)該包括各類商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房、民俗住房和農(nóng)村住宅。

（二）對于居住權(quán)的有關(guān)限制

我國《民法典》中三百六十八和三百六十九條規(guī)定了居住權(quán)行使的限制。主要體現(xiàn)為以下兩個方面：

1.對于有償設(shè)立或無償設(shè)立的限制

從國外的立法情況來看，有的國家規(guī)定設(shè)立居住權(quán)必須是無償?shù)?，有的國家則允許有償設(shè)立居住權(quán)。在我國《民法典》審議稿中，對于居住權(quán)有償或無償設(shè)立的問題，只規(guī)定了無償設(shè)立的情形，這是對于有償設(shè)立的絕對限制。我國《民法典》正式頒布的時候，明確規(guī)定了居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。對于有償設(shè)立的絕對限制改變?yōu)橄鄬ο拗?。這就意味著，法律允許當(dāng)事人對居住權(quán)的取得自行約定有償或無償。雖然我國法律規(guī)定無償設(shè)立是一般情形，但是如果當(dāng)事人雙方自愿以有償?shù)男问胶炗喚幼?quán)設(shè)立合同，也應(yīng)該準(zhǔn)予有償設(shè)立居住權(quán)。

2.對于轉(zhuǎn)讓、繼承和出租的限制

對于居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承，我國《民法典》第三百六十九條明確禁止。由于我國《民法典》對居住權(quán)的功能定位主要是以社會性質(zhì)的居住為主，所凸顯的也是居住權(quán)最基本的一項功能：保障特定人群的生活居住需求。很多國家這類居住權(quán)性質(zhì)的法律都強調(diào)居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或者繼承。從當(dāng)前社會性質(zhì)的居住權(quán)設(shè)立的目的來看，對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承在一定程度上也符合現(xiàn)階段的社會要求。而對于租賃我國《民法典》第三百六十九條規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外，這表明設(shè)立居住權(quán)的住宅是相對地限制出租。只要當(dāng)事人約定允許出租，關(guān)于不得出租的規(guī)定便不能束居住權(quán)人。

三、我國《民法典》中的居住權(quán)制度存在的主要不足

（一）沒有規(guī)定法定居住權(quán)

我國《民法典》中，關(guān)于居住權(quán)制度的設(shè)立只有合同和遺囑兩種形式，雖然在保障特定人群的居住權(quán)益上起到了一定作用，但是還不夠充分。如果居住權(quán)只有這兩種設(shè)立方式，就難以充分發(fā)揮出居住權(quán)在保障弱勢群體居住問題上的優(yōu)勢和功能，比如在未成年人、其他無行為能力人與限制行為能力人的居住問題上。因此，應(yīng)該考慮設(shè)立法定居住權(quán)，以全面保障弱勢群體的居住權(quán)益。

（二）沒有全面規(guī)定居住權(quán)主體

房屋的居住權(quán)是居住權(quán)人所特有的，居住權(quán)主體應(yīng)該有權(quán)參與對房屋進行處置。非居住權(quán)人的居住權(quán)主體一般是設(shè)立居住權(quán)的房東，以及與居住權(quán)人有密切聯(lián)系的成員，通常情況下是配偶、未成年子女、父母等家庭成員。他們經(jīng)過居住權(quán)人的允許后，對房屋有居住的權(quán)益。我國《民法典》中的居住權(quán)制度只體現(xiàn)了居住權(quán)人的相關(guān)內(nèi)容，沒有明確規(guī)定非居住權(quán)人作為居住權(quán)主體的情形，這是在居住權(quán)主體制度上存在的不足。

（三）沒有給投資性質(zhì)的居住權(quán)安排預(yù)留空間

我國《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定主要是考慮社會性質(zhì)的居住權(quán)，卻沒有為投資性質(zhì)的居住權(quán)預(yù)留一定的空間及銜接的接口。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，使得投資性質(zhì)的居住權(quán)逐漸顯示出其存在的價值，這一形式的居住權(quán)對房屋的科學(xué)使用是有很大幫助的，但是卻未體現(xiàn)在我國《民法典》中［3］。

四、進一步完善我國《民法典》中居住權(quán)制度的建議

針對居住權(quán)制度存在的不足，結(jié)合我國社會實際情況，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進行相應(yīng)的完善，促進居住權(quán)更好地為現(xiàn)實生活服務(wù)。

（一）增設(shè)法定居住權(quán)

法定居住權(quán)就是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定產(chǎn)生的居住權(quán)，具有強制性的特點。在我國《民法典》中有關(guān)家庭關(guān)系中，房屋居住的問題只在其他法律中有所提及，但并未詳細地說明如何保障家庭關(guān)系中弱勢群體一方的居住權(quán)益，同時也缺乏具體的規(guī)范。居住權(quán)最明顯的一個特征就是保障弱勢群體的居住權(quán)益，那么就應(yīng)該按照我國《民法典》中的法律規(guī)定，對于未成年人、老人等特定的人群可以直接享受法定居住權(quán)。當(dāng)然，這些居住權(quán)的設(shè)立往往跟家庭關(guān)系有關(guān)，因此在設(shè)立法定居住權(quán)時，可以增設(shè)按照法律規(guī)定的條例，以此保障這一居住權(quán)制度的完整性。

（二）區(qū)分居住權(quán)的主體和共同居住人

在家庭關(guān)系中，為了更好地保障房屋使用人的居住所有權(quán)和正常生活的進行，可以允許所有人讓其家屬與其一同生活，對于需要醫(yī)療服務(wù)的家庭成員和醫(yī)務(wù)人員，也可以允許一同居住，但是需要明確居住權(quán)的主體，家屬成員和醫(yī)務(wù)人員只是房屋的共同居住人，他們只享有房屋的居住權(quán)利；居住權(quán)主體不但可以享有居住權(quán)，而且還可以對所使用的房屋進行合理規(guī)劃。在居住權(quán)主體死亡或者居住權(quán)喪失時，房屋的共同居住人就不再享有居住的權(quán)益。因此，房屋居住權(quán)主體在利用自己所享有的房屋來接納其他有密切關(guān)系的成員時，需要明確區(qū)分居住權(quán)主體和共同居住人。

（三）為投資性質(zhì)的居住權(quán)預(yù)留一定的空間

居住權(quán)除了社會性質(zhì)的居住權(quán)之外，投資性質(zhì)的居住權(quán)也是我們所要考慮到的。針對我國當(dāng)前居住權(quán)的具體內(nèi)容和形式，再來決定居住權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓或者是繼承。投資性質(zhì)的居住權(quán)在一定程度上有其合理的地方，在現(xiàn)代社會中，投資性質(zhì)的居住權(quán)可以為居住權(quán)主體創(chuàng)造更多的價值。社會性質(zhì)的居住權(quán)雖然有一定的意義，但是結(jié)合當(dāng)下的社會發(fā)展趨勢來看，投資性質(zhì)的居住權(quán)在轉(zhuǎn)讓和租賃方面有著更加迫切的需求，如果居住權(quán)在一定條件下允許轉(zhuǎn)讓和繼承，這對于居住權(quán)的市場環(huán)境來說有很大程度的積極作用［4］。我國對于居住權(quán)制度的進一步完善，可以結(jié)合當(dāng)前我國社會的發(fā)展形勢和其他國家對于居住權(quán)制度的相關(guān)法律規(guī)定，創(chuàng)設(shè)更加科學(xué)合理的居住權(quán)法律制度，減少居住權(quán)在流通性上的限制，使投資性質(zhì)的居住權(quán)可以有更加寬廣的利用空間，提升居住權(quán)的利用效益。

（四）強化對居住權(quán)的全面保護

居住權(quán)是物權(quán)的一種，我國《民法典》物權(quán)編關(guān)于物權(quán)保護的相關(guān)規(guī)定都適用于居住權(quán)，例如，在居住權(quán)主體和他人因房屋問題產(chǎn)生糾紛時，有權(quán)請求確認(rèn)居住權(quán)；當(dāng)房屋被他人占有時，居住權(quán)主體可以按照法律規(guī)定要求強制返還。問題是，居住權(quán)人往往是處于弱勢地位，在某些情況下一旦被侵權(quán)（特別是被親人侵權(quán)），就可能毫無還手之力，而導(dǎo)致身心遭受傷害。為避免悲劇發(fā)生，可以參照我國《民法典》第一千二百五十四條，規(guī)定居住權(quán)人在一定條件下可以報警，警察接警后有義務(wù)給予保護。