以案說(shuō)法論“居住權(quán)”的具體適用

王斯奕 羅 軍

（1.中共自貢市委黨校，四川 自貢 643000；2.四川明炬（自貢）律師事務(wù)所，四川 自貢 643000）

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》（簡(jiǎn)稱《民法典》），《民法典》作為人們生活的百科全書(shū)，調(diào)整了人們生活各方面的人身和財(cái)產(chǎn)關(guān)系，作為十九屆四中全會(huì)后頒布的第一部法律，對(duì)發(fā)展國(guó)家治理能力、治理體系現(xiàn)代化具有深遠(yuǎn)影響。其中作為亮點(diǎn)之一的居住權(quán)制度首次被納入我國(guó)民法規(guī)范體系物權(quán)編中，依據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”

所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分所享有占有、使用的權(quán)利，居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)人在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房保障，也可以滿足房屋所有權(quán)人的其他安排。①楊立新，李怡雯.民法典物權(quán)編對(duì)物權(quán)規(guī)則的修改與具體適用［J］.法律適用，2020-06-01.關(guān)于居住權(quán)具體運(yùn)用本文通過(guò)以下三個(gè)案例加以分析。

一、有利于化解保姆和子女財(cái)產(chǎn)紛爭(zhēng)

（一）案例1

喪偶老人（男）A在生病臥床期間，其子B為A聘請(qǐng)了一保姆C（女），C在照顧A期間，兩人日生情愫，A私下決定與C結(jié)為夫婦且A考慮C名下無(wú)房，立下遺囑將自己的房屋單獨(dú)留給C。后A去世，B與C展開(kāi)了激烈的遺產(chǎn)大戰(zhàn)。

（二）案情分析

我國(guó)人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，許多子女選擇給老人聘請(qǐng)專門(mén)的保姆照顧其起居飲食，對(duì)老人而言，長(zhǎng)期陪伴照料自己的保姆勝似親人、伴侶，有的甚至不顧子女反對(duì)與保姆辦理結(jié)婚手續(xù)，立下遺囑將房產(chǎn)贈(zèng)予保姆。然而當(dāng)老人去世后，保姆和子女房產(chǎn)爭(zhēng)奪大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

案例1，要解決A留下的房屋權(quán)屬歸屬，在《民法典》頒布前，所適用的《民法通則》《民法總論》《婚姻法》相關(guān)條文規(guī)定，若A立遺囑時(shí)，意識(shí)清楚且符合立遺囑的形式條件，其具備民事行為能力有權(quán)將其自己擁有的房屋遺贈(zèng)于C。但面對(duì)法與情，C可能最終獲得了房產(chǎn)，但勢(shì)必會(huì)傷害B的情感。此類案例在現(xiàn)實(shí)中常有發(fā)生，現(xiàn)在許多子女對(duì)父母再婚的問(wèn)題非常反感甚至大力阻撓，擔(dān)心父母再婚以后，自己在財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題上受影響。根據(jù)《婚姻法》作為自然人只要滿足法定條件都享有婚姻自主權(quán)，父母是有權(quán)自主決定是否再婚，子女無(wú)權(quán)干涉。但同時(shí)根據(jù)《婚姻法》夫妻雙方有相互扶養(yǎng)的義務(wù)，若只是同居關(guān)系雙方是無(wú)相互扶養(yǎng)的義務(wù)，如果父母不再婚，生病后子女的負(fù)擔(dān)將會(huì)較大，老人也得不到較好的陪伴與照顧。

（三）如何通過(guò)居住權(quán)解決

通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，在法與情上找到一個(gè)契合點(diǎn)有助于化解保姆和子女之間的財(cái)產(chǎn)糾紛。就案例1，老人A在世時(shí)可以去房屋管理機(jī)構(gòu)在所屬房產(chǎn)上登記設(shè)立居住權(quán)，將C設(shè)立為永久性居住權(quán)人。A可以立下遺囑，該房屋歸其子B擁有。當(dāng)老人去世后，C可繼續(xù)在該房屋里居住直至她去世，最終A遺留下的房產(chǎn)權(quán)屬依然歸其子B。

通過(guò)居住權(quán)的設(shè)立，一方面C在A生前對(duì)A積極履行了夫妻扶養(yǎng)義務(wù)，且在A去世后無(wú)房居住，C獲得永久性居住權(quán)人，可以在其有生之年免費(fèi)居住在該房屋內(nèi)。另一方面作為子女B，繼母C在父親病重之際日夜守護(hù)在其身旁，對(duì)父親照顧有加，作為感激可以接受繼續(xù)C對(duì)該房屋的使用權(quán)，但其并沒(méi)有因此喪失對(duì)房屋的所有權(quán)，C在世時(shí)B僅對(duì)房屋的使用權(quán)受限，但不影響其對(duì)房屋所有權(quán)在其他方面的限制，他仍有權(quán)對(duì)該房屋行使買(mǎi)賣(mài)、抵押法律行為等。

二、有利于解決子女和父母之間房屋居住糾紛

（一）案例2

家住四川某縣城的夫婦A、B二人為給成都工作的兒子C在成都全款購(gòu)買(mǎi)一套二手房，不僅把二人畢生打工存下的全部積蓄取出還把縣城的房子賣(mài)了，湊夠200余萬(wàn)在成都買(mǎi)了一套房子，登記在C的名下，A、B、C三人共同住在該房子里。后C認(rèn)識(shí)了女友D，二人交往半年后結(jié)婚，婚后D也住進(jìn)了該房屋。但D與A、B二人因生活習(xí)慣等家庭瑣事經(jīng)常吵架，D不愿與A、B二人共住，與C商量，要求A、B二人搬離該房屋，A、B二人認(rèn)為該房屋是二人出資全款購(gòu)買(mǎi)，雖然房產(chǎn)證上寫(xiě)的C的名字，但仍然應(yīng)歸A、B二人所有，因此怒把兒子和媳婦C、D二人告上法院，要求法院確認(rèn)該套房屋的所有權(quán)。

（二）案情分析

不少父母愛(ài)子心切，傾其所有為子女購(gòu)置房產(chǎn)，把房產(chǎn)登記在子女名下或登記在子女夫妻二人名下。司法實(shí)踐中首先應(yīng)根據(jù)父母與子女間有無(wú)約定，來(lái)認(rèn)定是贈(zèng)與還是借貸。根據(jù)民事法律行為以當(dāng)事人的意思表示為優(yōu)先的原則，父母為子女結(jié)婚購(gòu)房出資，如果對(duì)該出資有約定，則依約定，如果沒(méi)有約定，則推定為贈(zèng)與?！蹲罡叻ㄔ宏P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋二》第22條的規(guī)定：父母為雙方購(gòu)置房產(chǎn)出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為……贈(zèng)與。①父母為子女結(jié)婚購(gòu)房出資，離婚時(shí)如何處理？龍行天下.網(wǎng)絡(luò)（http：//blog.sina.com），2017.

回到案例2，根據(jù)適用上述司法解釋和我國(guó)《合同法》中對(duì)于“贈(zèng)與”只規(guī)定，贈(zèng)與應(yīng)以“明確表示”的意思為準(zhǔn)，但對(duì)“房產(chǎn)登記”在誰(shuí)的名下是否屬于一種“明確表示”贈(zèng)與誰(shuí)的意思，因此法院將A、B出資購(gòu)房的行為推定為對(duì)其子C的贈(zèng)與。當(dāng)然父母A、B為是在C、D結(jié)婚之前出資購(gòu)置的房產(chǎn)，我國(guó)《婚姻法》確立的是婚后所得財(cái)產(chǎn)共同制原則，認(rèn)定當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)是否為夫妻共同所有必須是以婚姻關(guān)系存在為前提，所以還是認(rèn)定為C個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不視為C、D共同財(cái)產(chǎn)。

在案例2中父母A、B二人用大半生的積蓄，甚至把老家房子置賣(mài)為其子C購(gòu)置房產(chǎn)，如果一概推定為贈(zèng)與，這顯然對(duì)父母在道義上不公平，與我國(guó)社會(huì)主義核心價(jià)值觀有所背離。

（三）如何通過(guò)居住權(quán)解決

根據(jù)原有法律，父母若無(wú)約定其行為視為對(duì)子女的贈(zèng)與，顯然與我國(guó)社會(huì)主義核心價(jià)值觀里關(guān)于家庭倫理道義有所悖理。通過(guò)對(duì)居住權(quán)的設(shè)立，針對(duì)父母為子女全款買(mǎi)房設(shè)立了保障，老人享有對(duì)房子終身居住的權(quán)利，有利于實(shí)現(xiàn)老有所依。

就案例2而言，夫婦A、B二人在全款購(gòu)房時(shí)，可以在辦理房屋登記手續(xù)的時(shí)候，在該房屋上為自己設(shè)立永久性居住權(quán)，以后無(wú)論其子如何處分該套房屋，均不影響老兩口對(duì)該套房子享有永久性居住的權(quán)利。

三、有利于緩和離婚后房屋居住的困境

（一）案例3

夫妻A、B二人，婚后共同出資100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了位于成都二環(huán)的房子用于共同生活居住，結(jié)婚五年中因生活瑣事經(jīng)常吵架，夫妻關(guān)系難以維系，二人決定協(xié)商離婚。A、B對(duì)家里其他共有財(cái)產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)已做好分割，由于成都房?jī)r(jià)上漲，唯獨(dú)二人共同出資購(gòu)買(mǎi)的房子無(wú)法協(xié)商一致，二人只好對(duì)簿公堂，請(qǐng)求法院進(jìn)行分割。

（二）案情分析

在許多離婚糾紛中，最大的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議就是共同房屋的權(quán)屬分割。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第20條，在當(dāng)事人雙方都想主張房屋所有權(quán)時(shí)，雙方可以通過(guò)競(jìng)價(jià)取得，未取得房屋所有權(quán)的一方獲得另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。然而在司法實(shí)踐中，由于當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等因素，通常雙方都極力主張獲取房屋所有權(quán)，不愿接受另一方的房屋款補(bǔ)償，特別是在一些一二線大城市，房?jī)r(jià)、租金都很高。因此獲得房款一方通常暫時(shí)不能馬上購(gòu)置新房屋居住，造成暫時(shí)無(wú)房可住的困境。鑒于此，案例3的夫妻A、B雙方才會(huì)對(duì)簿公堂，出現(xiàn)對(duì)房屋誓死力爭(zhēng)的情形。

（三）如何通過(guò)居住權(quán)解決

通過(guò)對(duì)居住權(quán)的設(shè)立，針對(duì)夫妻雙方離婚時(shí)房屋權(quán)屬分割問(wèn)題，一方獲得了房屋所有權(quán)，不僅應(yīng)給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，還可以考慮在房屋上為另一方設(shè)立附時(shí)間或條件的居住權(quán)，給予另一方有充分的時(shí)間和資金購(gòu)置或租賃新房屋，有利于緩解離婚糾紛久拖不決的問(wèn)題。

就案例3，A、B二人離婚時(shí)，一方獲得了房屋所有權(quán)，可以考慮給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償并在辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的時(shí)候，在該房屋上為另一方設(shè)立附條件或附期限的居住權(quán)，緩解了另一方過(guò)渡性的臨時(shí)居住問(wèn)題。

通過(guò)以上三個(gè)案例的深入剖析，居住權(quán)作為一種物權(quán)，由于其對(duì)世性、排他性等性質(zhì)，為民事法律制度提供了更為完善的保障，《民法典》通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，有利于解決遺產(chǎn)問(wèn)題中財(cái)產(chǎn)糾紛，婚姻家庭關(guān)系中的房屋權(quán)屬糾紛，特別是對(duì)于弱勢(shì)群體權(quán)益的保護(hù)有著十分重要的意義。