探討房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制

何 弦

（重慶科創(chuàng)職業(yè)學院，重慶 402160）

對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，主要就是針對當前的房地產(chǎn)市場進行一些宏觀方面的調(diào)節(jié)與控制。要想對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，必須由政府出面，運用經(jīng)濟、行政等手段對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進行一定的調(diào)節(jié)，從總體上保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國的經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控最主要的目的就是平衡我國的基本供求，保證我國居民能夠買得起房、住得起房。我國政府從2014年起就不斷出臺相關(guān)的房地產(chǎn)政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定的管理。2019年，我國政府出臺了最新的房地產(chǎn)政策，這一政策對我國的房地產(chǎn)市場提出了全新的要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。同時，最新政策還表示要全面落實房地產(chǎn)的長效管理機制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。在這一政策之后，我國或許會有多地對房地產(chǎn)的價格進行限制。

一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機制的內(nèi)涵

在很多情況下，我國對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控都只注意短期的效益，而忽視了其對經(jīng)濟產(chǎn)生的長期影響，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場難免會缺乏穩(wěn)定性與獨立性。我國政府習慣于利用房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟進行最基本的調(diào)控，當經(jīng)濟運行壓力較大時，政府通常會放寬房地產(chǎn)方面的政策，希望以此來帶動經(jīng)濟的發(fā)展；而當經(jīng)濟運行比較火熱時，政府又習慣于過分限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這樣的機制在很大程度上并不能幫助我國的房地產(chǎn)市場建立長效機制。基于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀的長效機制在總體上來說是具有改革性的，且具有時效性與差異性。建立一套運營穩(wěn)定的長效機制能夠幫助我國的市場經(jīng)濟走向穩(wěn)定與發(fā)展。在我國經(jīng)濟發(fā)展進入新階段的當下，對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也必須進入一個新的時期，包括土地制度、稅收體系、租賃市場等一系列的房地產(chǎn)相關(guān)方面的改革都需要我國政府深入研究，從而構(gòu)建一個貫穿所有方面的長效機制，保障我國經(jīng)濟的長治久安。

二、我國構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制的意義

我國經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，出現(xiàn)了諸多積極變化。從我國經(jīng)濟發(fā)展階段的變化中可以看出，我國經(jīng)濟正由高速增長階段轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著特殊地位，在此經(jīng)濟背景下，我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控面臨著更長期、更艱巨、更復雜的境況，這對構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制也提出了更加緊迫的要求。這是由于房地產(chǎn)行業(yè)作為我國基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，能夠有效帶動和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。

黨的十九大明確提出，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展進入新的階段，迫切需要解決經(jīng)濟發(fā)展不平衡、不充分的問題，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，發(fā)揮著不可替代的作用。但房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展也會帶來很多現(xiàn)實性問題，例如：房地產(chǎn)行業(yè)過快過猛發(fā)展會直接降低市場的消費能力，降低經(jīng)濟競爭力；過熱的房地產(chǎn)市場會吸引大量資本流入，人們的購房欲望虛漲，為經(jīng)濟動蕩埋下了安全隱患；隨著后期人們購買力的下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價將大規(guī)模下降，將會導致房地產(chǎn)市場低迷，甚至會引起房地產(chǎn)市場的崩潰，進而導致金融危機甚至經(jīng)濟危機。因此，我國應當加強對經(jīng)濟發(fā)展的重視和調(diào)控，作為經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)需要在較長的歷史周期中保持持續(xù)健康發(fā)展，從而推動我國國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效保障機制，通過對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控達到穩(wěn)定經(jīng)濟的目的。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機制的政策建議

（一）重視與房地產(chǎn)市場有關(guān)的法律機制建設(shè)

政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，必須建立在法律的基礎(chǔ)之上。只有法律才是政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的武器。在這樣的情況下，我國相關(guān)的立法部門應當重視與房地產(chǎn)相關(guān)的法律，只有這樣，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控才能真正做到有法可依、有法必依。

（二）促進與房地產(chǎn)市場相關(guān)的稅收機制的建立

房地產(chǎn)行業(yè)與稅收機制息息相關(guān)，在關(guān)于稅收的問題上，政府應結(jié)合我國的基本國情，建立一套合理、合法的稅收機制。從具體的方面來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制應當區(qū)別不同的人群與層次來進行，對于那些房產(chǎn)多、想從房產(chǎn)中牟取暴利的人群應當加收稅費，而對于僅僅想要滿足自身住房需求的老百姓應當適當降低稅費。完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制，才能從根本上保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加大房地產(chǎn)市場保障機制的建設(shè)

我國對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，應當從商品房和保障房兩個基本體系入手。對商品房的調(diào)控應當由政府這只“看不見的手”來進行，保持商品房市場最基本的穩(wěn)定與平衡；而對于保障房，應當由政府與企業(yè)共同進行調(diào)控，這兩個方面的調(diào)控可以說是由“看得見的手”進行操控的。

（四）加強房地產(chǎn)金融機制的建設(shè)

我國要想保證房地產(chǎn)行業(yè)的長治久安，就要對房地產(chǎn)在金融機制方面的建設(shè)采取一定手段，這樣才能夠保證“三條腿走路”，從而不斷完善我國房地產(chǎn)市場的體系。

四、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控需要注意的問題

（一）房地產(chǎn)市場管制：有效有限管制，提高資源配置效率

房地產(chǎn)市場一旦失去控制，就不能通過自身的改變而使問題得到解決，必須由政府對房地產(chǎn)市場進行干預。然而，政府的干預并不是萬能的，也有失靈的時候，市場管制和政府干預二者的失靈都會導致房地產(chǎn)市場效率降低。為了應對這一問題，政府在管制時需要有一個度，適當?shù)墓苤撇攀亲罴训?。第一，政府必須要劃分管制區(qū)域，保證該管的地方管得到位，不該管的地方不去觸碰。第二，在進行房地產(chǎn)市場干預時，必須有一個完整的規(guī)劃，并且對計劃實施后的后果進行評估，確保計劃的實施能給房地產(chǎn)市場帶來積極影響。

（二）分類調(diào)控，因地施策

目前，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的現(xiàn)象，并且這種現(xiàn)象愈演愈烈，我們必須貫徹實行有差別的宏觀調(diào)控政策，保證不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場分別有最適合的政策，同時要確保各地區(qū)政策的準確到位與靈活。對于經(jīng)濟發(fā)達城市，要保持高度的調(diào)控，在原有的基礎(chǔ)上增加住宅面積占總建筑面積的比重，適當增加一些土地供應，出臺一些相關(guān)政策，對購房者加以限制，盡可能地遏制房價上漲的勢頭。

（三）保障房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的獨立性

我國采取宏觀調(diào)控政策時的調(diào)控方式主要是以財政政策和貨幣政策為主、其他工具和手段為輔，目的是維持我國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，保障國家經(jīng)濟社會的金融安全。房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟市場的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟政策和宏觀經(jīng)濟的調(diào)控政策大有不同。房地產(chǎn)市場進行經(jīng)濟調(diào)控的方式主要是通過限制購買條件和套數(shù)、稅收政策、土地使用政策等方式進行的，目的是滿足不同收入、不同年齡和不同社會階層的人們的需求，進而保證我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，需要制定專業(yè)性的法律和相關(guān)的政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場在整個經(jīng)濟市場中調(diào)控的獨立性，才能保障房地產(chǎn)市場有效運行，否則會使房地產(chǎn)市場的調(diào)控偏離房地產(chǎn)行業(yè)本身，無法達成我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標，影響整個市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，不利于實現(xiàn)我國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的目標。