物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及對(duì)策分析

郭忠美

（遼寧廣播電視大學(xué)，遼寧 沈陽(yáng) 110161）

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近些年的蓬勃發(fā)展，從城市到農(nóng)村很多地方都曾出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)熱等情景。誠(chéng)然，房地產(chǎn)的大力發(fā)展，改善了我國(guó)眾多居民的居住條件，而且也興起了物業(yè)管理這一門(mén)新型服務(wù)行業(yè)。雖然我國(guó)城市居民的住宅水平從整體上有了大幅度提高，但在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)我國(guó)物業(yè)管理水平卻停滯不前。當(dāng)前，不斷涌出諸多物業(yè)管理問(wèn)題，既制約了居民整體居住水平又加深了業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。因此，我們要更加重視物業(yè)管理工作。

一、物業(yè)管理概念

具體而言，房地產(chǎn)中“物業(yè)”一詞的出現(xiàn)，主要指在建成某一個(gè)建筑物或一棟住宅單元樓之后，相關(guān)管理人員對(duì)整個(gè)住宅樓、商業(yè)大廈以及廠房等的管理服務(wù)［1］。物業(yè)大小并沒(méi)有實(shí)際區(qū)分，一般大廈可以作為一項(xiàng)物業(yè)，而一個(gè)單元樓有時(shí)也可以做一項(xiàng)物業(yè)。物業(yè)管理，即依據(jù)事先簽署的合同，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方要定期對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行必要的養(yǎng)護(hù)，同時(shí)還要對(duì)所規(guī)定的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行維護(hù)，從而確保整個(gè)小區(qū)的活動(dòng)規(guī)范且有秩序性。就整個(gè)社會(huì)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化管理模式、業(yè)主委員會(huì)自營(yíng)模式等是主要的物業(yè)管理模式。

二、物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題

（一）立法滯后

憲法的相關(guān)條款、國(guó)務(wù)院等頒布的有關(guān)物業(yè)管理法律、各省市自治區(qū)頒布的相關(guān)地方性法規(guī)等，是我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)的管理法律與法規(guī)。雖然很多問(wèn)題在相關(guān)的物權(quán)法中作出了明確規(guī)定，但是在具體執(zhí)行過(guò)程中，物業(yè)管理人員依然與業(yè)主容易產(chǎn)生糾紛，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)用房與公用設(shè)施混淆不清，車(chē)庫(kù)管理方面不夠完善等?？偟恼f(shuō)來(lái)，我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理法律存在立法滯后等問(wèn)題。

（二）職責(zé)界定不清

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是近些年才逐步興起的，因此開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司通常都存在著一定關(guān)系。大多數(shù)業(yè)主都知道，物業(yè)管理公司大部分都是開(kāi)發(fā)商下面的直屬公司。在這種情形下，物業(yè)管理公司所代表的利益就是開(kāi)發(fā)商的利益，在處理實(shí)際問(wèn)題中往往不能站到業(yè)主方面充分考慮，物業(yè)管理公司通常會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行必要的維護(hù)。

（三）難以實(shí)施業(yè)主自治

近些年，很多地方的小區(qū)不斷呼吁業(yè)主自治。業(yè)主自治，需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律，建立起自治組織并確立自治規(guī)范，這種模式是一種基層治理模式。但是，在實(shí)際管理過(guò)程中，業(yè)主自治會(huì)遭遇很多意想不到的問(wèn)題，實(shí)施起來(lái)非常困難。

（四）缺乏經(jīng)營(yíng)規(guī)范與必要監(jiān)督

由于物業(yè)管理在我國(guó)興起的時(shí)間并不長(zhǎng)，因此并沒(méi)有制定比較完善的管理制度與有效的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行約束。在具體管理中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間并沒(méi)有形成明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，在對(duì)某些事情處理中，物業(yè)管理公司還會(huì)反客為主，頻繁與業(yè)主產(chǎn)生種類(lèi)多樣的矛盾。很多業(yè)主反映，物業(yè)公司沒(méi)有認(rèn)識(shí)到自己的基本管理職責(zé)，不明白如何為業(yè)主提供必要的管理服務(wù)，將自己當(dāng)成小區(qū)的主人，將小區(qū)內(nèi)的一些公用設(shè)施出租給社會(huì)上的某些商戶并收取一定費(fèi)用，從來(lái)不征求居民意見(jiàn)就對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行隨意變動(dòng)。上述問(wèn)題，讓業(yè)主不厭其煩，主要是缺乏經(jīng)營(yíng)規(guī)范與必要監(jiān)督造成的。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的具體對(duì)策

（一）制定比較健全的物業(yè)管理法

具體說(shuō)來(lái)，想要逐步完善物業(yè)管理法律，所要做的具體事情非常多，但是首先要制定出一部非常合適的《物業(yè)管理法》。

例如，在制定有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)時(shí)，相關(guān)部門(mén)要明白物業(yè)管理要充分考慮廣大業(yè)主的利益，是對(duì)國(guó)民生計(jì)產(chǎn)生重要影響的一項(xiàng)偉大事業(yè)。因此，相關(guān)物業(yè)管理法要由全國(guó)人大進(jìn)行制定；物業(yè)管理不僅涉及了物權(quán)關(guān)系還涉及了債權(quán)關(guān)系，不僅包括物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方面的利益，還包括了開(kāi)發(fā)商以及政府等諸多方面的監(jiān)督管理。因此需要制定出一部比較完善且非常全面的法律，逐步對(duì)其中的法律關(guān)系進(jìn)行明確界定，同時(shí)還要定出每個(gè)主體的具體權(quán)利與義務(wù)；在立法目的方面，所制定的物業(yè)管理法同時(shí)兼顧物業(yè)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主三方面的具體利益，這樣才能對(duì)整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行必要維護(hù)。在設(shè)計(jì)相關(guān)制度時(shí)，立法單位要最大限度地將三方主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行有效平衡，從而能夠有效化解矛盾糾紛；物業(yè)管理法中的內(nèi)容不僅要全面合理也要有所側(cè)重點(diǎn)，不僅要逐步明確業(yè)主自治團(tuán)體在整個(gè)物業(yè)管理中的實(shí)際法律地位，還要逐步明確物業(yè)管理監(jiān)管主體之間的具體職權(quán)劃分，如果管理人員與業(yè)主之間出現(xiàn)糾紛或矛盾，要明確到責(zé)任人；要不斷對(duì)業(yè)主違約的監(jiān)管力度進(jìn)行強(qiáng)化，逐步明確業(yè)主違約的法律責(zé)任承擔(dān)方式。在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)中，要明確開(kāi)發(fā)商的實(shí)際法律地位并明確物業(yè)監(jiān)管主體對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，不斷加強(qiáng)對(duì)整個(gè)物業(yè)維修基金的監(jiān)管。

（二）逐步完善地方性物業(yè)管理的法規(guī)體系

就時(shí)間而言，我國(guó)當(dāng)前地方性物業(yè)管理相關(guān)立法尚不成熟，與國(guó)家立法存在很大的沖突。因此，要逐步完善地方性物業(yè)管理的法規(guī)體系。

例如，相關(guān)單位要遵循物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理的地方性法規(guī)進(jìn)行適當(dāng)修改。假如在實(shí)際規(guī)章中，出現(xiàn)了一些與上位法產(chǎn)生沖突的條款，就要通過(guò)討論交流進(jìn)行合理修改，逐步使得地方之間立法可能產(chǎn)生的沖突一并消除；在逐步完善的過(guò)程中，要充分調(diào)查本地區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況，在此基礎(chǔ)上合理制定出與該區(qū)域物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)督比較符合的地方性法律規(guī)章，而且要確保制定好的規(guī)章制度不會(huì)與國(guó)家的上位法律產(chǎn)生一定沖突，從而確保在物業(yè)管理監(jiān)督立法上地方與國(guó)家的統(tǒng)一協(xié)調(diào)；地方區(qū)域還要依據(jù)實(shí)際情況不斷對(duì)物業(yè)管理的招投標(biāo)計(jì)劃、市場(chǎng)準(zhǔn)入原則以及相關(guān)管理行為規(guī)范等進(jìn)行完善，在處理實(shí)際糾紛時(shí)要充分依據(jù)這些制度［2］。同時(shí)，還要進(jìn)一步完善地方性的物業(yè)管理法律體系，讓業(yè)主、物業(yè)公司以及開(kāi)發(fā)商三者都明晰自己在整個(gè)物業(yè)管理中所要擔(dān)負(fù)的具體職責(zé)，以及所能享受的主要權(quán)利義務(wù)，從而使得物業(yè)管理市場(chǎng)能夠在良好管理中得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（三）不斷加強(qiáng)政府行政監(jiān)管的力度

政府是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管的主要責(zé)任部門(mén)，在具體管理過(guò)程中還需要物業(yè)管理協(xié)會(huì)提供大力協(xié)助。因此，要不斷加強(qiáng)政府行政監(jiān)管的力度。

例如，政府部門(mén)要在前期對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行有效規(guī)范，從而將監(jiān)管部分與建設(shè)單位遺留下來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行有效解決。住宅小區(qū)可以通過(guò)招投標(biāo)的方式選舉比較合適的物業(yè)管理企業(yè)，如果不是這種方式那么相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)就可以不為物業(yè)管理辦理商品房預(yù)售許可證，同時(shí)還要要求建設(shè)單位限期改正并給予較大力度的罰款；在辦理前期物業(yè)管理招標(biāo)備案時(shí)，建設(shè)單位的行政主管部門(mén)要詳細(xì)登記物業(yè)管理用房，假如規(guī)劃圖紙標(biāo)注的面積與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不相符合，就不能進(jìn)行備案登記；將招投標(biāo)制度引入在前期物業(yè)管理過(guò)程中，使得物業(yè)項(xiàng)目管理工作能夠被物業(yè)管理企業(yè)更早接觸到，同時(shí)還要對(duì)建設(shè)單位整體施工情況進(jìn)行行之有效的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)存在部分施工質(zhì)量問(wèn)題，就要及時(shí)找出問(wèn)題存在的原因并責(zé)令建設(shè)單位在最短時(shí)間內(nèi)改正，確保對(duì)業(yè)主進(jìn)行負(fù)責(zé)就可以將以后可能出現(xiàn)的一定負(fù)擔(dān)大大減少；政府部門(mén)還要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行逐步規(guī)范，嚴(yán)格要求建設(shè)單位工程質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)的必要程序，嚴(yán)禁任何一個(gè)驗(yàn)收不合格的建設(shè)項(xiàng)目渾水摸魚(yú)，促使物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批制度更加完善。要不斷健全對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的年檢工作，可以以年為一個(gè)固定周期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行嚴(yán)格檢查，在檢查過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)從業(yè)人員根本不符合物業(yè)管理基本構(gòu)成要求，就要堅(jiān)決清理。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理人員服務(wù)質(zhì)量比較低下，且不能在實(shí)際工作中嚴(yán)格遵循之所制定的管理規(guī)范，就要給予嚴(yán)格處罰。對(duì)于投訴較多而解決較少的物業(yè)管理企業(yè)，要督促去檢查自身存在的問(wèn)題，從根源上不斷提升整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的整體管理水平，不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)退出行為的監(jiān)督。