長租公寓視閾下承租人權(quán)益保護(hù)問題

達(dá)娜·阿迪里別克

（新疆大學(xué)，新疆 烏魯木齊 830046）

隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋供給與需求一直是國家重點民生問題，而長租公寓這一新興的“租購?fù)瑱?quán)”居住方式近年來在我國房屋租賃市場得到了發(fā)展。所謂的長租公寓，是指通過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化裝修改造房源和家具家電配置，按月收租的房屋租賃方式。相較于傳統(tǒng)租房中介，作為房地產(chǎn)市場新興行業(yè)其更能滿足當(dāng)代租客需求。由于長租公寓初始，其自身風(fēng)險性以及缺乏有效監(jiān)督，導(dǎo)致承租人的權(quán)益得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，不利于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、長租公寓中的法律合同關(guān)系

公寓在開始外租時即由出租人將管理權(quán)委托于運營機構(gòu)，與其他長租公寓集中管理，而承租人租房時則是采用由第三方即金融機構(gòu)支付房租，其中牽連者甚多，包括金融平臺、長租公寓運營機構(gòu)、承租人、出租人四方，承租人與平臺和運營機構(gòu)的關(guān)系如下。

（一）承租人與金融機構(gòu)間的貸款合同關(guān)系

金融貸款平臺一般會與承租人簽訂為期一年的貸款合同，期間金融平臺會將承租人一年的租金交付于運營機構(gòu)，而運營機構(gòu)再根據(jù)與出租人的協(xié)議按月支付租金，剩余資金自行留用。提前預(yù)支一年租金的承租人要按月向金融機構(gòu)還款，而還款項目除了每月租金額外還要支付其資金服務(wù)費。金融貸款平臺和承租人作為本關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)雙方，平臺負(fù)責(zé)發(fā)放貸款，承租人按月償還貸款，無論公寓運營機構(gòu)將貸款用于房租與否，承租人均需向平臺歸還借款。

（二）承租人與運營機構(gòu)間的租賃合同關(guān)系

長租公寓運營機構(gòu)與承租人簽訂期限靈活的租賃合同，對房屋改造裝修后轉(zhuǎn)租于承租人，在合同中約定以“租金貸”等方式向機構(gòu)交租。以“租金貸”方式收租的機構(gòu)將一次性取得一年租金，如約向出租人按月支付租金，其余自行留用。承租人租用后以“租金貸”等方式按月償還租金貸或支付租金［1］。

二、長租公寓中承租人的法律權(quán)益問題分析

長租公寓運營機構(gòu)和出租人及承租人三方的法律關(guān)系從合同相對性角度上為整體的環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題之關(guān)鍵。根據(jù)《合同法》第248條的規(guī)定：“承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物”，這樣假如因機構(gòu)運營不善造成租賃關(guān)系出問題時，出租人可以租賃合同為依據(jù)向運營機構(gòu)請求賠償。然而，此時的出租人能夠隨時與運營機構(gòu)一方解除房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系，一旦該關(guān)系解除，承租人會馬上失去房屋占有權(quán)，無法保障自身權(quán)益。根據(jù)近年來長租公寓所發(fā)生的問題，對承租人可能造成的法律權(quán)益侵害主要為以下幾種。

（一）營運機構(gòu)與承租人的租賃合同存在爭議

長租賃公寓運營機構(gòu)和承租人之間簽訂住房租賃合同，約定以“租金貸款”等方式向其繳納租金。二者之間為不定期的租賃合同，運營機構(gòu)將改造完工住宅轉(zhuǎn)租于租戶，以“租金貸款”方式一次性收取一年租金，依約向出租人按月支付租金，結(jié)余自行保留。因此由于其中支付方式涉及第三方，此處風(fēng)險未明確規(guī)避，且無法知情資金保留使用的相關(guān)情況。

（二）營運機構(gòu)違約對承租人的權(quán)益侵害

金融機構(gòu)為運營機構(gòu)支付的“租金貸”資金除了每月交付的租金之外還有富余，運營機構(gòu)對外投資時將利用該部分資金，若投資不利則可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，造成無法按期交付出租人的租金。而當(dāng)出租人未按期收到租金時，可以運營機構(gòu)違反合約為理由解除合同，還可借運營機構(gòu)的違約行為，追究其責(zé)任，要求運營機構(gòu)支付違約金，賠償出租人由于運營機構(gòu)未及時支付租金造成的損失。假如出租人強行解除與運營機構(gòu)之間的租賃合同，那么與其簽訂租賃合同的承租人就會失去占有權(quán)，而承租人與運營機構(gòu)之間的轉(zhuǎn)租合同也會被迫中止。當(dāng)然承租人也可以民事欺詐及違約為由要求與運營機構(gòu)解除合同并賠償。對于承租人，一旦與運營機構(gòu)之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系存在問題，有兩個選擇：一是直接與出租人簽訂全新的租賃合同；二是在向出租人支付租金之后，向運營機構(gòu)索取賠償。

（三）房屋劣質(zhì)裝修對承租人權(quán)益的損害

運營機構(gòu)與承租人簽訂的租賃合同實際上存在很大爭議。首先，根據(jù)立法關(guān)于轉(zhuǎn)讓《合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人無須債務(wù)人同意只需履行債權(quán)和通知義務(wù)?！钡覈逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：“承租人必須事先得到出租人的同意，才能將租賃物轉(zhuǎn)租給第三方。否則出租人有權(quán)解除合同?！遍L租公寓運營機構(gòu)與承租人簽訂的合同具有“債權(quán)物權(quán)化”的特點，將突破合同債權(quán)對住房租賃人的相對性。其次，由于住房租賃合同屬于雙務(wù)合同和持續(xù)性合同，雙方在租賃關(guān)系中既是權(quán)利人又是義務(wù)人。運營方在出讓住房租賃權(quán)時，不能只將簽約義務(wù)轉(zhuǎn)讓于承租人，當(dāng)自己繼續(xù)享有部分權(quán)利時，不利于承租人保證自身合法權(quán)益的現(xiàn)象將頻發(fā)。

三、進(jìn)一步完善長租公寓中承租人法律權(quán)益保護(hù)的相關(guān)建議

（一）建立對房屋租賃利益第三人的保護(hù)制度

當(dāng)一方當(dāng)事人有意使得第三方利益獲得者權(quán)益受損時，第三人為保障自身利益能夠使用合同法上請求權(quán)［2］。部分長租公寓運營機關(guān)為了降低運營成本，使用不良材料，為檢測合格而串通相關(guān)人員偽造檢查結(jié)果，導(dǎo)致租賃公寓的環(huán)境衛(wèi)生安全嚴(yán)重不合格?！逗贤ā返诙偃龡l規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或健康。承租人簽訂合同時，即使知道該租賃物的質(zhì)量不合格，承租人也可隨時解除合同?！碑?dāng)承租人發(fā)現(xiàn)其所租用的公寓存在不達(dá)標(biāo)、不安全等現(xiàn)象導(dǎo)致其生命、健康受損時可以單方解除該房屋租賃合同。

（二）建立房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓制度

第一，房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，承租人失去了公寓的使用權(quán)與占有權(quán)，代表其對公寓的租賃關(guān)系結(jié)束；第二，對于整個交易過程中的利益第三人，房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，所有者發(fā)生變化，租賃權(quán)的轉(zhuǎn)接出現(xiàn)問題；第三，對于真正所有房屋的出租人而言，租賃權(quán)的轉(zhuǎn)移也就是說租賃合同履行主體發(fā)生變更，對于承租人的居住權(quán)會產(chǎn)生變更。而為了保護(hù)承租人的居住權(quán)，讓他們免受由于租賃權(quán)變更而造成居無定所，所以房屋租賃權(quán)的具體情況應(yīng)當(dāng)在租房合同中明確說明，并且相對限制出租人法定解除權(quán)的行使，除非發(fā)生法律允許的因素。如果運營機構(gòu)在與承租人簽訂租賃合同時，不能保證房子的所有權(quán)和租賃權(quán)的明確性，利用房子過度融資，承租人對這一租賃關(guān)系的利益第三方的合法權(quán)益保護(hù)有問題，可以在第三方的合同基礎(chǔ)上限制當(dāng)事人的法定合同解除權(quán)。在這種情況下，即使承租人強行解除合同，承租人也能保護(hù)自身權(quán)益。

（三）建立房屋租賃裝修安全標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)有法律對住宅租賃、裝修安全標(biāo)準(zhǔn)（如裝修后租賃及中介機構(gòu)對住宅空氣凈化及健康保障可負(fù)什么責(zé)任等）沒有明確規(guī)定，此缺失造成當(dāng)承租人的生命健康由于中介機構(gòu)的管理存在問題時難以維權(quán)。許多相關(guān)案例也證明，當(dāng)承租人想要維權(quán)時，需要付出極大物力人力出具關(guān)于空氣質(zhì)量的檢測報告和空氣質(zhì)量與身體損害之間的因果關(guān)系，即使如此還有可能因為證據(jù)不夠有力而無法成立。首先，應(yīng)建議盡快對于長租公寓的種種標(biāo)準(zhǔn)給予一個具體而明確的規(guī)定，建立起行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)［3］，懲罰不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、破壞行業(yè)秩序的運營機構(gòu)。其次，對于承租人保障的缺失應(yīng)盡快完善，更改訴訟程序，保障承租人的合法權(quán)利。

綜上，由于長租公寓現(xiàn)行模式之弊端，造成承租人權(quán)益受到侵害，但長租公寓本身具有創(chuàng)新性，其消費導(dǎo)向特征對于回歸合法合理房屋租賃關(guān)系尤為重要。另外由于該行業(yè)易受外界影響，除了交易關(guān)系的多方主體以外還受到許多外部影響，因此要保證長租公寓行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)保證承租人、運營機構(gòu)和金融機構(gòu)三方的利益共存，簽訂合同時的真實誠信是首要條件，遵循法律對于承租人的保護(hù)制度，保障承租人的合法權(quán)益。