房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及優(yōu)化

（成都中鐵誠投置業(yè)有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該改變傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)做法，更加重視內(nèi)部管理，不能只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行內(nèi)部控制時(shí)，不能忽略企業(yè)員工的重要性，要將企業(yè)員工與內(nèi)部控制緊密結(jié)合起來，增強(qiáng)員工的積極性。相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該建設(shè)良好的企業(yè)文化，使企業(yè)的口碑變得更好，營造一種積極向上的氛圍，讓企業(yè)能夠明確自身的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向，避免盲目發(fā)展，對企業(yè)造成損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

（一）控制環(huán)境

控制環(huán)境一般分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境并沒有結(jié)合自身運(yùn)營特點(diǎn)，沒有建立合理的組織架構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生一定的矛盾，工作與生活不平衡。內(nèi)部環(huán)境紊亂導(dǎo)致員工的發(fā)展空間變得越來越少，員工對企業(yè)的歸屬感不強(qiáng)，無法充分發(fā)揮出自身的價(jià)值，內(nèi)部架構(gòu)體系不合理使得企業(yè)的管理水平低下，可能會對企業(yè)的資金以及運(yùn)營產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境受到很多因素的影響，外部經(jīng)濟(jì)競爭較大，在這種情況下企業(yè)需要建立一套適合自身運(yùn)營的體系，增加自身的經(jīng)濟(jì)效益［1］。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評估

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對企業(yè)的經(jīng)營管理不夠重視，更重視企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致企業(yè)沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。管理人員在企業(yè)發(fā)展的過程中不注重管理，沒有對企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)形勢以及自身的運(yùn)營情況進(jìn)行深入分析，給企業(yè)增加了很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本較大，因此需要借助各種融資工具，會造成房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資政策風(fēng)險(xiǎn)，比如稅收政策、投資限制等的變化，這可能會對投資者造成一定的損失。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著金融風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)，這會造成企業(yè)的融資能力不足以及成本的控制風(fēng)險(xiǎn)加大，還會增加建設(shè)工期、安全控制等方面的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的投資項(xiàng)目還面臨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，比如市場風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該完善自身的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，制定一系列的預(yù)防機(jī)制，使企業(yè)有明確的發(fā)展目標(biāo)。

（三）信息與溝通

隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該借助先進(jìn)的信息技術(shù)加強(qiáng)溝通交流。而現(xiàn)實(shí)情況是，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信息與溝通不夠重視，導(dǎo)致大多數(shù)員工在企業(yè)的發(fā)展過程中無法有效地進(jìn)行溝通交流，這樣的現(xiàn)狀非常不利于企業(yè)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目并沒有實(shí)現(xiàn)有效的溝通，造成項(xiàng)目的開發(fā)程度以及與項(xiàng)目有關(guān)的信息和項(xiàng)目成員之間的思想等都無法及時(shí)地向上級傳遞，導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的人力資源分配不均勻，在一定程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)，使企業(yè)的項(xiàng)目成本進(jìn)一步增加。

（四）內(nèi)部監(jiān)督

當(dāng)前，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部監(jiān)督不夠重，而且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不完善，對企業(yè)內(nèi)部的規(guī)劃與運(yùn)行缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)運(yùn)行混亂等現(xiàn)象。另外，很多企業(yè)的內(nèi)部控制缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，管理人員對企業(yè)內(nèi)部的反饋機(jī)制無法完全掌控，從而無法反饋?zhàn)顬榫_的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督往往存在著問題，如對企業(yè)資和銷售的監(jiān)督力度不足，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要較大的投資資金，如果不對其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，很可能會出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，給企業(yè)造成損失。在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售時(shí)，如果沒有嚴(yán)格的監(jiān)督，就會給企業(yè)的銷售造成很大的影響。

三、具體的優(yōu)化措施

（一）控制環(huán)境優(yōu)化

首先，應(yīng)該對控制環(huán)境的組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行完善，在原有的體系上強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部員工的聯(lián)系。企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)該形成一種相互牽制、相互制約的產(chǎn)業(yè)體系，建立一種以防為主的監(jiān)控防線，增強(qiáng)企業(yè)的控制體系［2］。另外，企業(yè)應(yīng)該建立相應(yīng)的事后監(jiān)督機(jī)制，以會計(jì)部門的會計(jì)核算為基礎(chǔ)，定期核查企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)，形成一種長期的監(jiān)督機(jī)制。企業(yè)還應(yīng)該成立一個(gè)專門的控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)，通過企業(yè)內(nèi)部的離任審計(jì)、審查會計(jì)報(bào)表等手段，對企業(yè)的相關(guān)部門加強(qiáng)內(nèi)部控制，在事后可以直接向上層報(bào)告其中的問題，有利于及時(shí)采取措施，盡可能地減少企業(yè)的損失。另一方面，應(yīng)該重視房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)，樹立良好的企業(yè)價(jià)值觀，建立對企業(yè)有利的品牌等，營造一種良好的氛圍，提高企業(yè)員工的積極性，促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評估優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該只重視經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該同樣重視企業(yè)的管理以及營銷，以便明確自身的發(fā)展方向和目標(biāo)，充分了解和分析企業(yè)自身所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，聽取來自社會各界的意見并且進(jìn)行匯總，從而完善自身的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，降低企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該對市場進(jìn)行更加全面地調(diào)查，做出較為科學(xué)的預(yù)測，分析房地產(chǎn)開發(fā)的地理環(huán)境條件并對其變化進(jìn)行預(yù)測。還可以采用組合化的方式進(jìn)行投資，將資金投入到不同的開發(fā)項(xiàng)目上，建造不同的住宅、寫字樓、商店等，從而減少投資的不確定性，降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)企業(yè)還可以通過財(cái)務(wù)方式來控制風(fēng)險(xiǎn)，比如將危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他單位、增加企業(yè)的融資渠道、提升自身的信譽(yù)、與銀行建立良好的合作，從而降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，企業(yè)需要加強(qiáng)自身的管理，對成本進(jìn)行控制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的安全性，有效地縮短工程的周期［3］。

（三）信息與溝通優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)收集和整理企業(yè)所需要的信息，完善相關(guān)的信息機(jī)制、溝通與反饋機(jī)制，并且充分利用企業(yè)的信息平臺，使所收集到的信息能夠高效地傳遞，保證企業(yè)的相關(guān)人士能夠有效地利用好這些信息。一方面，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目的溝通管理，充分了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各成員的信息、思想等，及時(shí)處理收到的反饋信息，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強(qiáng)信息化項(xiàng)目的溝通管理，保證與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的所有信息能夠及時(shí)地被處理，從而提升項(xiàng)目的質(zhì)量，提高對人力資源的利用，最大限度地節(jié)省項(xiàng)目成本。另一方面，在當(dāng)前的信息時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制也應(yīng)結(jié)合先進(jìn)的信息化技術(shù)，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的及時(shí)性。通過增強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部控制的信息化功能，可以明確企業(yè)內(nèi)部的責(zé)任制度，使各項(xiàng)授權(quán)以系統(tǒng)的方式予以明確，增強(qiáng)各項(xiàng)授權(quán)審批的嚴(yán)謹(jǐn)性。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)也使用了諸如OA（Office Automation，辦公自動化）辦公、明源ERP（Enterprise Resource Planning，企業(yè)資源計(jì)劃）、明源售樓系統(tǒng)、成本管控系統(tǒng)等，但其整合還做得不夠，應(yīng)結(jié)合內(nèi)部控制的要求強(qiáng)化相關(guān)系統(tǒng)的整合效應(yīng)，促進(jìn)業(yè)財(cái)融合的實(shí)現(xiàn)。

（四）內(nèi)部監(jiān)督優(yōu)化

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是為了保證企業(yè)的經(jīng)營活動符合正常的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范員工的操作活動，避免舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。內(nèi)部監(jiān)督主要是為了保證內(nèi)部控制能夠有效地實(shí)施，這對企業(yè)來說有著非常重要的作用，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果制定實(shí)施策略，通過合理的事前、事中以及事后的監(jiān)督策略，對風(fēng)險(xiǎn)評估進(jìn)行有效監(jiān)督，形成完整的監(jiān)督機(jī)制。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的資金進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。加強(qiáng)對財(cái)務(wù)的審核力度，定期檢查財(cái)務(wù)報(bào)表等，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性，堅(jiān)決杜絕任何違法違規(guī)行為的發(fā)生。另一方面，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，保證銷售人員嚴(yán)格按照銷售制度和流程開展工作，不斷提高銷售水平，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，無論內(nèi)部還是外部，都應(yīng)該加強(qiáng)控制。一定要進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)控制度，滿足企業(yè)發(fā)展的需求，保證企業(yè)的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷地引進(jìn)先進(jìn)人才，并完善相關(guān)的績效考核制度，進(jìn)一步掌握人才這一重要的戰(zhàn)略資源。在企業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該不斷地進(jìn)行思考，尋求新的思路和方法，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理，確保企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。