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    房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢

    2021-11-24 11:03:53吳惠霞
    活力 2021年18期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟發(fā)展

    吳惠霞

    (濱??h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,鹽城 224500)

    引 言

    隨著城市化進程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重也越來越大,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進社會經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的作用和意義。一方面,其發(fā)展有利于改善民生,增加國家的財政收入;另一方面,其發(fā)展可以拉動城市的消費需求,提高居民生活水平,從而推動社會快速成長,為人們提供更多的就業(yè)崗位,緩解當(dāng)前緊張的就業(yè)局勢。

    一、國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

    美國是世界上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的國家,房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營一直都是美國政府的重點工作。在全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中,美國作為最發(fā)達的經(jīng)濟體,具有絕對的優(yōu)勢,其在國際市場上的地位也是最高的。日本房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步較晚,但是近些年隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的重視和宏觀調(diào)控力度的加大,房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的進步與發(fā)展。自20世紀90年代以來,由于我國城市化進程的加快及住房制度的改革,大量的農(nóng)村人口涌入城市,這就為住宅需求的快速增長提供了巨大的動力。同時,伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入,越來越多的居民選擇將房子當(dāng)作自己的生活保障,這就為房價的飛速上漲打下了堅實的基礎(chǔ)。近年來,雖然房產(chǎn)價格持續(xù)走高,但總體來看,仍然呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢特征。

    (一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費結(jié)構(gòu)

    消費是生產(chǎn)的前提條件,只有在需求得到滿足的情況下,才有可能產(chǎn)生消費。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人們的生活息息相關(guān),它不僅能促進社會經(jīng)濟的增長和人民收入水平的提高,也能拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民的購買能力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有著重要的影響,它作為一個特殊的商品部門,對整個國家的經(jīng)濟起著至關(guān)重要的作用。同時,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會推動其他一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大,其帶動效應(yīng)越強,從而促使其他各行各業(yè)快速成長。因此,在今后的發(fā)展中,我們要積極地推進供給側(cè)改革,加快轉(zhuǎn)變政府職能,優(yōu)化市場配置資源,以適應(yīng)新常態(tài)下的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

    (二)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要行為

    一方面,房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),它對促進社會經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重大的影響和作用,因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也受到了國家的重視和政策的支持與鼓勵。另一方面,對于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商來說,其最主要的目的就是獲得利潤,所以在進行項目建設(shè)時,要考慮到成本問題,同時還要保證質(zhì)量,這樣才能使項目順利完成。而在這個過程中,最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是對土地的管理和利用,這關(guān)系到整個工程的進度和投資回報率。如果一個項目的資金來源主要是銀行貸款,那么就會出現(xiàn)很多的壞賬,這不僅會增加銀行的經(jīng)營風(fēng)險,而且還可能導(dǎo)致一些不確定因素的發(fā)生,從而給項目的實施帶來不利的影響。

    (三)國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗借鑒

    國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式和經(jīng)驗對我們具有非常重要的借鑒作用。美國是世界上最早實行市場經(jīng)濟體制的國家之一,其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在其經(jīng)濟體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。美國政府很早就通過了《聯(lián)邦住宅法》,規(guī)定所有的開發(fā)商都必須向政府提交一份土地使用權(quán)證,同時還要求該房屋的銷售方要提供相應(yīng)的證明材料,并且要保證所交的費用能夠全部由出售方來負擔(dān)。這一系列的措施極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,提高了其競爭力。

    二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析

    改革開放以來,經(jīng)濟快速發(fā)展,人民生活水平顯著提高,對于住房的要求也越來越高,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨之加快。但是,在高速發(fā)展的背后卻有許多問題出現(xiàn)。例如:房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,但資金回收周期較長,導(dǎo)致房價居高不下,而開發(fā)商為了獲得利潤,盲目地追求房價的上漲速度,這就使得房產(chǎn)的價格不斷上升;土地成本的增加和城市用地的緊張是目前的主要矛盾,而這些都是制約房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定的重要因素。從近些年的數(shù)據(jù)來看,雖然國家對這一現(xiàn)象給予了高度重視,出臺了很多政策,但中國城市化進程的加快和城鎮(zhèn)化的推進,以及人口的增長等原因,使這一現(xiàn)象變得更加嚴重,而且這一情況還在逐步惡化。

    (一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體態(tài)勢

    近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速增長對國民經(jīng)濟的拉動作用也越來越明顯。但是由于城市化進程還在不斷加快,城市人口大量增加,土地資源的需求量也在逐年增大,而國家的宏觀調(diào)控政策卻沒有隨著社會的發(fā)展而做出相應(yīng)的調(diào)整和改變,因此目前的房地產(chǎn)業(yè)的供需結(jié)構(gòu)不合理,供大于求的局面已經(jīng)成為制約整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展瓶頸。

    (二)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)集聚

    從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集聚狀況來看,目前的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚程度還處于較低水平,主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一,土地供給量不足。隨著城市化進程的不斷加快,大量農(nóng)村人口涌入城市,帶來了大規(guī)模的建設(shè)用地需求,而在建成區(qū)的規(guī)劃中,大多數(shù)項目都是由農(nóng)民集體自主開發(fā)的結(jié)果。第二,房價上漲過快。近年來,受到多種因素的影響,房價一路飆升,供求關(guān)系失衡、供大于求的現(xiàn)象普遍存在,形成了供需不平衡的局面。第三,房屋補貼政策調(diào)整不合理。政府為了保障人民的基本住房需要,對一些經(jīng)濟適用房屋的稅收進行減免和優(yōu)惠,而對于那些非經(jīng)濟適用的住宅則采取“一刀切”的方式對待,這就出現(xiàn)了“一戶多套”的問題。第四,房地產(chǎn)市場化率較低。

    (三)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的制度保障

    健全的法律體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)?,F(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)的法律還不夠完善,在一定程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度,因此要不斷地對現(xiàn)有的法規(guī)進行補充和修改,同時還要建立與之相配套的政策措施,使其更加合理化、法制化。在土地出讓使用權(quán)的過程中,政府要嚴格地按照規(guī)定的程序辦理出讓手續(xù),并對出讓的權(quán)利做出相應(yīng)的監(jiān)督;對于開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)項目,要根據(jù)實際的情況來制定詳細的規(guī)劃方案,并結(jié)合市場的變化來及時調(diào)整,以達到最佳的效果;此外,還應(yīng)加強對購房者的教育力度,使其能夠正確地使用房屋,避免出現(xiàn)不必要的麻煩。

    三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的未來措施

    (一)宏觀調(diào)控

    國家的宏觀政策是一個重要的手段,它在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r,所以政府要對房地產(chǎn)行業(yè)進行必要的宏觀調(diào)控,通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先,要加強對土地的管理和利用,提高土地利用率,減少浪費,實現(xiàn)資源的合理配置,促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。其次,要完善相關(guān)的稅收制度,建立健全的征管機制,使納稅人的合法權(quán)益得到保障,從而達到社會公平。最后,要加大對房價的監(jiān)控力度,防止出現(xiàn)哄抬房價的現(xiàn)象,保證消費者的利益不受到損害,同時也能抑制投機行為及炒房暴漲的問題的產(chǎn)生。另外,還要加緊出臺一些有針對性的措施來控制房地產(chǎn)泡沫,如限購、限貸、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等,以穩(wěn)定住房需求,避免經(jīng)濟過熱導(dǎo)致的房屋供不應(yīng)求,造成房產(chǎn)價格的大幅度下降,進而引發(fā)經(jīng)濟危機。

    (二)加強房地產(chǎn)市場的政府職能

    政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著調(diào)控者的角色,要想促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展,就必須加強宏觀干預(yù),通過制定一系列的法律法規(guī)來規(guī)范市場,使其有序進行,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。首先,要完善相關(guān)的土地和稅收制度。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟體制下,國家對城市建設(shè)用地的管理由城市規(guī)劃部門統(tǒng)一負責(zé),而地方政府的規(guī)劃往往會忽視對其的控制和引導(dǎo),導(dǎo)致大量的開發(fā)資金被占用,而開發(fā)商卻沒有足夠的利潤去彌補這些漏洞,這不僅阻礙了城市化的進程,還浪費了資源,不利于社會的可持續(xù)發(fā)展。

    (三)改善房地產(chǎn)市場的社會效益

    對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展來說,其對社會的影響是非常重要的一個因素,所以我們要從多方面入手來改變房地產(chǎn)的發(fā)展模式,從而提高房地產(chǎn)的市場競爭力。首先,要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,在政策方面,可以通過增加土地的供給來實現(xiàn),同時還應(yīng)該積極地鼓勵開發(fā)商開發(fā)新的城市空間,使其能夠在有限的土地上進行商品銷售;其次,政府還應(yīng)加大對二手房交易的監(jiān)管力度,完善相關(guān)的法律法規(guī),使其更加規(guī)范,讓居民的購房行為有法可依,這樣才能更好地促進房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展;最后,還要大力宣傳和推廣房屋的質(zhì)量和售后服務(wù),只有消費者的購買欲望得到了滿足,才會產(chǎn)生更多的購房需求,這也是提升市場占有率的一種有效方式,因此這也改善了整個房地產(chǎn)行業(yè)的社會效益。

    結(jié) 語

    本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā),分析了房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,并結(jié)合當(dāng)前的國際形勢,對未來的中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢進行了研究。通過對國內(nèi)外的文獻資料的閱讀和理解,發(fā)現(xiàn)目前的理論體系還不夠完善,在一定程度上制約著房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展,同時存在一些問題,如宏觀調(diào)控的力度較弱、政府對于土地出讓的限制政策不透明等,并針對這些不足,提出自己的看法。

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