關(guān)于房產(chǎn)繼承權(quán)公證相關(guān)對(duì)策

馬 杰

（張家口市第三公證處，河北 張家口 075000）

房產(chǎn)繼承權(quán)公證可以說(shuō)關(guān)系到民眾的根本財(cái)產(chǎn)權(quán)益，但受多方面因素影響，我國(guó)民眾多在此方面的法律意識(shí)相對(duì)薄弱，或受客觀因素影響，在辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到一些問(wèn)題。為保障民眾財(cái)產(chǎn)權(quán)益，有必要對(duì)房產(chǎn)繼承權(quán)公證的具體情況展開(kāi)討論，探究房產(chǎn)繼承權(quán)公證過(guò)程中常見(jiàn)的情況，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，從實(shí)際情況出發(fā)，提出相關(guān)的對(duì)策措施。

一、現(xiàn)實(shí)生活中辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證的常見(jiàn)情況

在現(xiàn)實(shí)生活中沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證的情況十分常見(jiàn)，被繼承人在生前購(gòu)置的房產(chǎn)，但其死后繼承人無(wú)法提供房權(quán)證而申請(qǐng)辦理繼承權(quán)公證的情況，將總結(jié)為常見(jiàn)的情況分為以下幾種類型：第一，陳某夫婦在2008年購(gòu)買了一間營(yíng)業(yè)房，并且在銀行辦理了貸款，時(shí)至今日貸款已經(jīng)償還清。但是陳某死亡，其繼承人辦理繼承權(quán)公證。第二，王某夫婦早在十二年前以貸款的方式購(gòu)買了一套商品房，直至今日貸款依舊沒(méi)有還清。期間王某不幸因車禍去世，其妻子準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證。第三，趙某夫婦早在二十年前購(gòu)買了農(nóng)村集體組織開(kāi)發(fā)的樓盤，在辦理樓房購(gòu)買時(shí)，村委會(huì)開(kāi)具了手寫收據(jù)，提供了一份非常簡(jiǎn)單的房屋購(gòu)買協(xié)議，但是時(shí)至今日趙某夫婦都沒(méi)有辦理過(guò)房產(chǎn)權(quán)。而趙某已經(jīng)死亡，其妻子到公證處咨詢?nèi)绾无k理繼承權(quán)公證手續(xù)。第四，張某夫婦二人以張某的名義全款購(gòu)買了一套商品房，在沒(méi)有辦理權(quán)屬登記時(shí)，張某就病逝了。第五，早在15年前，錢某通過(guò)按揭的方式購(gòu)買了一套商品房，當(dāng)時(shí)辦理了30萬(wàn)貸款，此后第4年錢某與梁某結(jié)為法定夫妻組成家庭，雙方共同育有一女，在購(gòu)房六年后錢某因意外墜樓身亡，其妻子梁某申請(qǐng)辦理房產(chǎn)公證［1］。

二、管理部門對(duì)房產(chǎn)狀態(tài)進(jìn)行查詢

針對(duì)上述情況，所有辦理房產(chǎn)公證的繼承人需要到相關(guān)部門查詢當(dāng)前房產(chǎn)信息，掌握房產(chǎn)的最新動(dòng)態(tài)。完成查詢操作后，得知第一種情形中陳某夫婦當(dāng)前購(gòu)置的房產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記并且登記在陳某名下，相關(guān)部門出具了房產(chǎn)所有權(quán)的相關(guān)政策，同時(shí)標(biāo)注此房產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)為銀行抵押，繼承人持有銀行方出具的貸款結(jié)清證明，但是依舊處于抵押狀態(tài)。第二種情形中，這對(duì)夫妻購(gòu)置的房產(chǎn)，當(dāng)前處于登記狀態(tài)，在王某名下，有關(guān)單位持有房屋所有權(quán)存根，其中明確標(biāo)注房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)中。此套房產(chǎn)正處于償還貸款狀態(tài)。第三種情形下，趙某購(gòu)買的房產(chǎn)沒(méi)有查到登記信息，但相關(guān)部門提供了測(cè)量圖。第四種情形下，張某的房產(chǎn)在房產(chǎn)部門只有預(yù)告登記抵押登記，沒(méi)有房產(chǎn)登記，正處于銀行貸款償還階段。最后一種情形下，錢某生前購(gòu)買的房產(chǎn)只做了預(yù)告登記，欠缺房產(chǎn)登記［2］。

三、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)采取相應(yīng)的辦理對(duì)策

（一）房產(chǎn)已在相關(guān)部門進(jìn)行了登記直接辦理房產(chǎn)繼承權(quán)

在前兩種情形下，其共同特點(diǎn)就是被繼承人都完成了房產(chǎn)登記，在國(guó)家法律法規(guī)規(guī)范下，能夠確認(rèn)被繼承人遺留的房產(chǎn)，是屬于繼承人可繼承范圍內(nèi)的，加之在相關(guān)部門進(jìn)行了登記，則可以辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證。針對(duì)第一種情況，在為繼承人辦理房產(chǎn)繼承公證時(shí)，要求繼承人提供被繼承人的相關(guān)證明、證明人自身的身份證明及其與被繼承人之間關(guān)系的證明、房產(chǎn)相關(guān)證明等材料方可辦理。針對(duì)第二種情形，已經(jīng)辦理了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，但其購(gòu)買方式為按揭貸款，而且已經(jīng)與銀行進(jìn)行了抵押交易，目前并沒(méi)有償還清貸款。在這樣的情況下進(jìn)行房產(chǎn)繼承公證，不僅要對(duì)被繼承人死亡后各繼承人已經(jīng)歸還貸款的時(shí)間數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，在辦理房產(chǎn)繼承時(shí)，具體程序與操作與第一種情況存在差異，具體表現(xiàn)在需要將被繼承人遺產(chǎn)中房產(chǎn)的相關(guān)情況清晰完整地表述出來(lái)，并且要闡明與此套房產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)關(guān)系。繼承人持繼承公證證明到銀行辦理提前還款業(yè)務(wù)，完成所繼承房產(chǎn)與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系后方可進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶［3］。

（二）房產(chǎn)沒(méi)有在房產(chǎn)部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記分情況辦理合同項(xiàng)下債權(quán)債務(wù)繼承公證

針對(duì)第三種、第四種及第五種被繼承人在生前購(gòu)買的房產(chǎn)，沒(méi)有在房管部門進(jìn)行權(quán)屬登記的情況能否辦理遺產(chǎn)房產(chǎn)繼承權(quán)公證呢？需要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)法律登記發(fā)生效力，沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記不發(fā)生效率，但特殊情況除外。即便是第四、五種情形下，在被繼承人在世的時(shí)候完成了房產(chǎn)預(yù)告登記，但不會(huì)影響房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化。我國(guó)物權(quán)法對(duì)處于弱勢(shì)的買家提出保障規(guī)定，便于其將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，對(duì)限時(shí)登記的權(quán)利人行使處分權(quán)進(jìn)行限制，避免第三人再次與現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人發(fā)生交易。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，針對(duì)沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的房產(chǎn)產(chǎn)生爭(zhēng)議糾紛時(shí)，可以對(duì)房產(chǎn)的歸屬權(quán)作出裁判。因此，被繼承人生前與售房單位建立的買賣關(guān)系不能作為公證機(jī)構(gòu)做出最終判定的依據(jù)，不能憑借買賣協(xié)議將房產(chǎn)判定為被繼承人的遺產(chǎn)，被繼承人生前根據(jù)合同內(nèi)容支付的房款，不可作為判定依據(jù)辦理繼承公證。針對(duì)第三、四、五種情形，要辦理債權(quán)繼承而非房產(chǎn)繼承公證［4］。

四、債權(quán)繼承公證與房產(chǎn)繼承公證的區(qū)別

債權(quán)繼承公證與房產(chǎn)繼承公證的辦理操作與程序并不存在沖突，二者的差異在公證書上。以第五種情形作為參考，與繼承房產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)行為會(huì)涉及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，需要逐一呈現(xiàn)被繼承人在世時(shí)與銀行簽訂的抵押、借款合同，將具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與細(xì)節(jié)清晰完整地表述出來(lái)，要全面明確地掌握被繼承人的債權(quán)債務(wù)信息。相關(guān)公證證明中要體現(xiàn)出，被繼承人在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買所得的房產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)，其中二分之一屬于被繼承人遺產(chǎn)，剩下二分之一屬于其配偶。針對(duì)第五種情形，房產(chǎn)以按揭的形式在被繼承人生前購(gòu)買，婚后其配偶一方參與清償貸款，也不能改變合同或協(xié)議中債權(quán)為被繼承人個(gè)人財(cái)產(chǎn)、債務(wù)歸屬其個(gè)人的性質(zhì)。針對(duì)已經(jīng)償還給銀行的貸款中，屬于被繼承人配偶的那部分，需要由遺產(chǎn)繼承人償還給其配偶，若繼承人沒(méi)有成年，則繼承人享有合同或協(xié)議中規(guī)定的債權(quán)，不僅要承擔(dān)貸款債務(wù)，還需明確未成年應(yīng)承受的債務(wù)，由繼承人的監(jiān)護(hù)人或代理人負(fù)責(zé)履行。在辦理房產(chǎn)繼承公證時(shí)，面對(duì)不具備房屋所有權(quán)的情形，需要與房管部門聯(lián)系查看是否進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。在具體實(shí)際工作過(guò)程中，被繼承人生前的房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記的情況是十分常見(jiàn)的，這種現(xiàn)象由諸多方面因素導(dǎo)致，這也是公證機(jī)構(gòu)沒(méi)有辦法解決的。如果在未經(jīng)調(diào)查與分析的情況下，將被繼承人遺留下的房產(chǎn)都做出了房產(chǎn)認(rèn)定，在缺乏充分根據(jù)的條件下辦理了房產(chǎn)繼承權(quán)公證，會(huì)為后續(xù)工作造成隱患與風(fēng)險(xiǎn)。若出現(xiàn)房產(chǎn)單位轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)的情況，并且被轉(zhuǎn)賣者完成了權(quán)屬登記，則會(huì)使公證失去效力。若導(dǎo)致當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)與公證機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛與沖突，影響公證機(jī)構(gòu)的公信力，對(duì)公證機(jī)構(gòu)造成負(fù)面社會(huì)影響，甚至需要賠償當(dāng)事人的損失。為了避免這一現(xiàn)象發(fā)生，公證機(jī)關(guān)在對(duì)被繼承人房產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，若發(fā)現(xiàn)其房產(chǎn)進(jìn)行了權(quán)屬登記，就算繼承人沒(méi)有辦法提供產(chǎn)權(quán)證明，也可以在房管部門進(jìn)行查詢，找到其產(chǎn)權(quán)證存根并以此為其辦理房產(chǎn)繼承公證，若被繼承人的房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，需要針對(duì)具體的實(shí)際情況辦理債權(quán)債務(wù)繼承［5］。

綜上所述，房產(chǎn)已經(jīng)成為人們的主要財(cái)產(chǎn)，辦理房產(chǎn)繼承公證是房產(chǎn)繼承的重要環(huán)節(jié)。受諸多因素影響，在被繼承人在世時(shí)，容易忽略房產(chǎn)繼承權(quán)公證問(wèn)題，在其過(guò)世后，房產(chǎn)繼承人需要辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證。出于多方面考慮，房產(chǎn)公證人員在為房產(chǎn)繼承人辦理房產(chǎn)繼承權(quán)公證時(shí)，需要調(diào)查其所繼承的房產(chǎn)在房管部門的具體狀態(tài)，了解是否在房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)登記，并要以此為依舊判斷為繼承人具體辦理哪一種公證。這也是為保證公證證明公信力的重要途徑。因此，要求辦理房產(chǎn)繼承權(quán)的相關(guān)人員掌握繼承對(duì)象公證房產(chǎn)的真實(shí)情況。