“一房二賣”糾紛的法律適用問題研究

張潔珊

（廣東億張箭袖律師事務所，廣東 深圳 518000）

顧名思義，一房二賣是將同一套房屋進行兩次售賣，這也是法律法規(guī)中的專有名詞，就是指出賣人同時把同一套房子賣給不同的兩個對象，簽訂兩個合同，法律上也把這種現(xiàn)象稱作是二重買賣。當房地產(chǎn)市場在進行買賣交易時，部分開發(fā)商會因為房地產(chǎn)升值，為了獲取更高利潤而出現(xiàn)違約現(xiàn)象，會把同一套房屋用更高的價格與第二位購房者進行交易，簽訂第二合同。也就是俗稱把同一套房屋賣給兩個買主，也被稱作是一房二賣。

一、一房二賣現(xiàn)狀

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也迎來了十分廣闊的發(fā)展前景，對應的房價也呈現(xiàn)日漸增長的趨勢，整個房地產(chǎn)的交易市場愈發(fā)火爆。而住房消費又與民生百計存在直接關系，更是我國最重要的稅收來源。但是與日漸繁榮的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況相比，其所處的法律體系仍然不夠健全，對應的監(jiān)管體制也不夠嚴密。部分開發(fā)商會因為驅(qū)力內(nèi)在原因而從法律以及監(jiān)管的疏漏處著手，為自身謀取更多暴利，由此出現(xiàn)一房二賣和多賣等現(xiàn)象。不僅對買受人造成利益侵害，還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常交易秩序產(chǎn)生負面影響。近年來，我們從相關新聞也可了解到，一房二賣的現(xiàn)象時常發(fā)生，同時這類訴訟案件越來越多。2003年，我國最高院就頒布了《商品房司法解釋》，該解釋中也明確規(guī)定了商品房的重復銷售問題。其中，該解釋中第八、九、十條都分別作出了針對一房數(shù)賣等相關行為的相關規(guī)定。但即便如此，當下的房地產(chǎn)市場仍然存在比較普遍的一房數(shù)賣現(xiàn)象。究其原因，主要還是房地產(chǎn)的交易行為與當下的法律法規(guī)監(jiān)管體系存在不夠匹配的問題，也讓開發(fā)商為了牟取更多暴利而實施一房二賣或一房多賣等行為。

二、我國規(guī)范一房二賣存在的法律薄弱環(huán)節(jié)

（一）商品房竣工及交付時間為開發(fā)商帶來牟利空間

在預售商品房環(huán)節(jié)，因為時間上的允許，讓開發(fā)商進行一房二賣有了一定操作空間。由于整個房屋從開始動工到最終竣工需要較長時間，因此開發(fā)商也能實施一房多賣行為。從實際情況來看，商品房買賣合同本質(zhì)上是一種債權(quán)類型，因此不具備對世性，而存在相對權(quán)，僅僅能發(fā)生在當事人之間。此外，債權(quán)不具有社會公開性，第三人根本不清楚債權(quán)的存在，未能表現(xiàn)出排他性。也正是因為債權(quán)具備的這些特點，在發(fā)生一房二賣甚至多賣的現(xiàn)象后，買受人無法完全了解相關信息。因此也讓開發(fā)商獲得了一房二賣或一房多賣的機會，由此我們也能看出，一房二賣現(xiàn)象在預售商品房環(huán)節(jié)發(fā)生的概率較大。

（二）商品房預售款管理的疏漏

缺乏科學完善的監(jiān)督體系。對于商品房交易來說，當下的監(jiān)控環(huán)節(jié)不夠高效，無法完全監(jiān)測預售款的最終使用，只能基本保障?？顚Ｓ谩＿@些現(xiàn)象也給開發(fā)商的預售款管理帶來負面影響，開發(fā)商也有足夠的機會挪用預售款。因此一房數(shù)賣現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)，該現(xiàn)象不僅會擾亂正常的房地產(chǎn)交易市場，還會對買賣人的實際利益造成損害，對整個房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展都會產(chǎn)生一定影響。

（三）商品房預售登記實施不到位

在我國商品房相關法律中，預售登記是其中不可或缺的內(nèi)容，現(xiàn)行《城市商品房預售管理辦法》中，在商品房預售方面也有詳細的要求，其涉及了預售登記必須獲得對應許可，也就是要實施許可制度。但是從實際情況來看，部分商品房的預售登記環(huán)節(jié)實施不到位，無法給買受人提供最大的利益保障。

三、“一房二賣”預防處理方式及法律適用

方式一：采取房屋預告登記措施。根據(jù)現(xiàn)行《民法典》，當事人進行房屋出售與購置的過程中，或者是簽訂房地產(chǎn)相關協(xié)議時，為了獲得財產(chǎn)權(quán)，要采取到登記機關申請先通知等方法，并按照協(xié)議要求完成登記。預告登記后同時有權(quán)登記則不用另行通知他人同意，若是不動產(chǎn)在被處置的過程中，也將難以體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)效力。在完成登記后，債權(quán)人將不再擁有所有權(quán)利，同時房產(chǎn)登記3個月內(nèi)未能完成登記的，則需要將最終登記權(quán)利取消。對《民法典》來說，主要是一種在違背民事違法行為后的法律制度，即首次購房者完成對應商品房合同簽訂后，需要同意登記對應條款，并第一時間完成登記房屋通知。若是第一個買家完成對應的提前通知登記，但是在未經(jīng)過第一個買方同意的情況下，賣方又簽訂了后續(xù)的房屋銷售合同。但由于此房產(chǎn)具備通知登記，因此也無法對相關的房屋信息進行變更，也就無法獲得對應所有權(quán)。［2］

方式二：結(jié)合《中華人民共和國調(diào)解法》的相關規(guī)定，充分發(fā)揮人民調(diào)解、行政調(diào)解以及司法調(diào)解等眾多作用。在此情況下，也要堅持合法、合理、平等、自愿的基本原則，要用更加多元化的條件對當下存在的一房二賣糾紛進行有效解決。若是司法確認制度采取了調(diào)解協(xié)議，將顯著提高調(diào)解效率和合規(guī)性，能用更加有效的方式處理現(xiàn)存的一房二賣糾紛問題，房屋買賣雙方可以加強協(xié)調(diào)，采取請求解除買賣合同、返還已付房款與利息、賠償?shù)却胧?，同時房屋售賣者要承擔低于房款一倍的賠償責任，結(jié)合法律法規(guī)完成調(diào)解協(xié)議工作，避免司法資源出現(xiàn)浪費。

方式三：司法機關應履行好司法職責，要根據(jù)公平公正、擱置爭議的基本原則，采取走司法程序或提起民事訴訟等方式，最大限度地維護公民的基本權(quán)益。人民法院一定要嚴格執(zhí)行相關的登記制度要求，在實際工作時也要始終堅持處理案件并積極提起訴訟。部分滿足法律規(guī)定的民事案件必須第一時間完成登記備案。根據(jù)我國《民法典》等相關法律，對商品房的合同糾紛問題進行有效界定；也可以結(jié)合《商品房銷售管理辦法》與《司法指導意見》等相關法律法規(guī)調(diào)整。對存在破壞法律法規(guī)的負面行為進行嚴厲打擊，強化對應的民事執(zhí)行力度，緩解當下存在的破解難、執(zhí)行難等問題。

四、“一房二賣”問題的法律應對策略分析

（一）創(chuàng)建不動產(chǎn)預告登記制度

分析一房二賣情況發(fā)生的原因，關鍵在于房屋買受方簽訂房屋買賣合同的過程中，沒有及時獲得房屋對應的產(chǎn)權(quán)信息。當出售方存在故意隱瞞現(xiàn)象時，買受方也無法通過正常渠道獲得對應的相關信息，因此出售方也會出現(xiàn)惡意隱瞞等現(xiàn)象繼而發(fā)生一房二賣。當下，我國的房屋在出售過程中出現(xiàn)一房二賣現(xiàn)象，最主要的原因就是買賣雙方對相關的房產(chǎn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息存在的信息不對稱問題。為了消除這個情況，政府部門必須結(jié)合實際情況，盡快建立起完善的不動產(chǎn)預告登記制度，從當下我國的《民法典》實施情況來看，針對不動產(chǎn)的預告登記制度雖制定了相關規(guī)定，各地區(qū)的房管部門也在積極落實《民法典》相關的房屋不動產(chǎn)預告登記工作，但是具體的落實效果還不夠顯著。因此，對于有意愿購買的買方來說，在簽訂對應合同時一定要仔細詢問當?shù)胤抗懿块T的不動產(chǎn)信息庫，從該數(shù)據(jù)庫中獲得自己想要購買的房屋信息，核實該房屋是否存在不動產(chǎn)權(quán)糾紛。在簽訂對應合同時，也要及時對購買的不動產(chǎn)進行預告登記，必須事先將自己的房屋產(chǎn)權(quán)鎖定。［1］

（二）規(guī)范房屋買賣流程

根據(jù)《民法典》的相關規(guī)定以及當下我國關于不動產(chǎn)預告登記制度的相關規(guī)定，對房屋進行買賣時，買方應該首先核實相關的產(chǎn)權(quán)信息，在核實信息無誤以后，再根據(jù)雙方的原定計劃與約定簽訂對應的購房合同，并且向出賣方預付一定的定金或是首款。在簽訂合同以后，房屋買賣雙方也要結(jié)合相關的不動產(chǎn)規(guī)定，對交易過程中的不動產(chǎn)信息進行有效登記；當后續(xù)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更時，也能以相關的預告登記為有力依據(jù)，或者是采取公告方式，向他人告知房屋產(chǎn)權(quán)變更信息，向他人告知該房產(chǎn)不得繼續(xù)簽訂買賣合同。

綜上所述，近年來我國房屋買賣中頻繁發(fā)生“一房二賣”的情況，為買方帶來了巨大的危害。要想徹底解決這個問題，買賣雙方需要熟悉《民法典》內(nèi)各項要求，還要結(jié)合《民法典》中的相關制度，對不動產(chǎn)的預告登記制度進行全面了解。在簽訂合同以后，也要及時把不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息與對應的產(chǎn)權(quán)變更信息進行公示。這樣才能最大限度地減少“一房二賣”現(xiàn)象出現(xiàn)，也能最大限度保護房屋買方的實際權(quán)益。