居住權(quán)問(wèn)題研究與完善

周康玲

（華北水利水電大學(xué)，河南 新鄉(xiāng) 453000）

一、居住權(quán)概述

（一）居住權(quán)的概念

所謂居住權(quán)，是指在他人所有的房屋之上設(shè)定占有、使用的一項(xiàng)用益物權(quán)。居住權(quán)將房屋的所有權(quán)和使用權(quán)相分離。我國(guó)《民法典》居住權(quán)制度專章規(guī)定在物權(quán)編，明確規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者依據(jù)生效遺囑對(duì)他人的住宅占有、使用，以滿足生活居住的需要，增設(shè)居住權(quán)反映了物權(quán)法的價(jià)值判斷之變［1］。居住權(quán)具有較強(qiáng)的人身屬性，其最早出現(xiàn)在羅馬婚姻家庭關(guān)系領(lǐng)域，在羅馬法中是特殊形態(tài)的人役權(quán)，主要是為了解決沒(méi)有繼承權(quán)的喪夫女子以及被釋放的奴隸沒(méi)有居住地的問(wèn)題，發(fā)揮著家庭扶助與生活保障的功能。

（二）居住權(quán)的性質(zhì)及功能

1.居住權(quán)的性質(zhì)。我國(guó)《民法典》將居住權(quán)定性為用益物權(quán)，即需按居住權(quán)制度的規(guī)定簽訂居住權(quán)合同并完成居住權(quán)登記，才能發(fā)生物權(quán)效力。居住權(quán)雖然是用益物權(quán)，但居住權(quán)人只享有對(duì)于房屋占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，因此不能將其用于出租等營(yíng)利性活動(dòng)。此外，居住權(quán)主要為保障性居住權(quán)，人身顯著性強(qiáng)，具有不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的特征。

2.居住權(quán)制度的功能。一是保障居民特別是弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題。這類人群主要是指可能長(zhǎng)期存在自身經(jīng)濟(jì)能力不足且不能解決基本住房問(wèn)題的群體。例如殘疾人士、年邁的老人、離婚案件中無(wú)房的一方等，在面臨扶養(yǎng)、贍養(yǎng)或離婚等問(wèn)題無(wú)處所居時(shí)，為其設(shè)定一定期限的居住權(quán)，提供基本的居住保障，從而滿足其生活需要。二是豐富了物權(quán)的類型。居住權(quán)制度的設(shè)立對(duì)我國(guó)的住房制度產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，是我國(guó)住房制度和社會(huì)保障制度的重要補(bǔ)充，為房屋的利用方式提供了第三個(gè)選擇。此前，我國(guó)的居住問(wèn)題要么通過(guò)取得房屋所有權(quán)，要么通過(guò)房屋租賃這兩種方法，居住權(quán)制度出現(xiàn)無(wú)疑使人們?cè)诮鉀Q居住問(wèn)題上多了一重保障，從而促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。三是為解決“以房養(yǎng)老”提供了法律保障。我國(guó)很多老年人沒(méi)有收入，唯一的財(cái)產(chǎn)便是其居住的房屋，居住權(quán)制度的引入可以讓老年人將其房屋為自己設(shè)立居住權(quán)，以滿足養(yǎng)老所需的資金，為我國(guó)日益繁重的養(yǎng)老任務(wù)帶來(lái)了新的希望。

二、居住權(quán)制度存在不足

（一）居住權(quán)的設(shè)立方式不足

對(duì)于居住權(quán)的取得方式我國(guó)《民法典》僅規(guī)定了合同和遺囑兩種設(shè)立方式，然而僅此兩種設(shè)立方式并不周全，難以全面實(shí)現(xiàn)弱勢(shì)群體的居住權(quán)保障功能。如以合同方式設(shè)立居住權(quán)，需要以雙方當(dāng)事人的書面居住權(quán)合同為前提，以登記為生效要件。然而在撫養(yǎng)、贍養(yǎng)以及離婚糾紛中，雙方民事主體關(guān)系交惡，如果房屋的所有人不主動(dòng)為其設(shè)立居住權(quán)，難以達(dá)成合意訂立書面居住權(quán)合同，那么居住權(quán)的設(shè)立便不能實(shí)現(xiàn)，該特定人的居住利益更是無(wú)從談起。且殘疾人士和年邁的老人自我保護(hù)的能力較弱，維權(quán)更是難上加難。因此可以通過(guò)增設(shè)法定居住權(quán)和裁判居住權(quán)，以保障特定弱勢(shì)人群的居住權(quán)益，進(jìn)而發(fā)揮居住權(quán)制度的應(yīng)有之義。

（二）未規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

由于居住權(quán)的雙方當(dāng)事人沒(méi)有完全對(duì)等的義務(wù)，如若沒(méi)有明確居住權(quán)人和房屋所有人的權(quán)利義務(wù)，很有可能會(huì)產(chǎn)生糾紛且影響居住權(quán)目的的實(shí)現(xiàn)。居住權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，其民事主體必定有相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，因此須進(jìn)一步完善居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。相較于租賃制度而言，雖然都可滿足居住的需求，但是兩者之間的制度差異，使居住權(quán)制度不能完全照搬租賃制度的相關(guān)規(guī)定，需要另外進(jìn)行規(guī)定。

三、完善居住權(quán)制度芻議

（一）增設(shè)居住權(quán)的設(shè)立方式

關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式我國(guó)采取的是意定居住權(quán)，然而這種方式不能完全保障弱勢(shì)群體的居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，可增設(shè)法定居住權(quán)以及裁判居住權(quán)豐富居住權(quán)的設(shè)立方式。

1.增設(shè)法定居住權(quán)。即有法律規(guī)定的情形出現(xiàn)時(shí)，居住權(quán)人可以直接取得居住權(quán)。由于法定取得具有強(qiáng)制性，因此在適用的范圍上需要加以限制。如在婚姻家庭領(lǐng)域年邁的父母對(duì)成年的子女的房屋享有居住權(quán)，這主要是依據(jù)《民法典》明確的規(guī)定，成年子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，以保證老年人老有所養(yǎng)。

2.以裁判方式設(shè)立居住權(quán)。我國(guó)各級(jí)法院以裁判的方式為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)在《民法典》頒布之前就已經(jīng)屢見不鮮了?！睹穹ǖ洹返诙俣艞l明確規(guī)定，以裁判方式為當(dāng)事人設(shè)立物權(quán)的，物權(quán)自裁判文書生效時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，為人民法院以裁判方式確立當(dāng)事人的居住權(quán)提供了制度支撐［2］。

那么居住權(quán)作為物權(quán)的一種，當(dāng)然也可以類推適用。筆者認(rèn)為，為達(dá)到居住權(quán)制度的立法目的，宜增設(shè)裁判居住權(quán)，在一定情況下賦予法官為特定主體設(shè)立居住權(quán)的裁量權(quán)。但是，在運(yùn)用裁量權(quán)時(shí)應(yīng)慎重且加以限制，避免居住權(quán)制度出現(xiàn)濫用的情況，從而損害房屋所有權(quán)人的權(quán)益。

（二）明確居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

為了更好地保障居住權(quán)人與所有人的權(quán)益，有必要預(yù)先對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，以便當(dāng)事人在發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛的時(shí)候，為維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益而有法可依。

1.居住權(quán)人的權(quán)利

其一，占有和使用房屋及其附屬設(shè)施之權(quán)利。指居住權(quán)利人對(duì)他人所有的房屋享有占有的權(quán)能，此占有權(quán)能是居住權(quán)利人的一項(xiàng)基本權(quán)利，是以對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的占有為基礎(chǔ)的［3］。居住權(quán)利占用人有權(quán)按照合同、遺囑或法律的規(guī)定，要求房屋所有人轉(zhuǎn)移對(duì)房屋或房屋的部分及其附屬設(shè)施的占有。居住權(quán)人對(duì)住宅內(nèi)的生活設(shè)施享有使用權(quán)，對(duì)因合理使用該住宅而造成的損耗不承擔(dān)責(zé)任。

其二，修理房屋以及改善房屋的權(quán)利。居住權(quán)人在居住期間為正常使用房屋以及為滿足基本的生活需要，可以在不改變房屋用途以及結(jié)構(gòu)的情況下，對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蘅?、改良。例如翻新房屋，更換家庭設(shè)施，或增加其他輔助設(shè)施等。如無(wú)特別協(xié)議，改善或修理房屋所發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)由居住權(quán)人自己負(fù)擔(dān)。

其三，房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。根據(jù)居住權(quán)的立法目的，法律應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人在房屋所有人出賣房屋時(shí)享有以同等條件對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這有利于保障居住權(quán)人的居住利益，維護(hù)房屋的穩(wěn)定交易。房屋所有人未在合理期限內(nèi)通知占用人將房屋出售給第三人的，侵犯占用人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也不影響占用人的居住權(quán)的效力。

2.居住權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)

首先，合理使用和管理房屋的義務(wù)，居留權(quán)人在占有、使用他人房屋及其附屬設(shè)施時(shí)，未經(jīng)房屋所有人同意，不得改變房屋結(jié)構(gòu)或者對(duì)房屋造成損害［4］。除此之外，有關(guān)于房屋的管理以及正常使用房屋時(shí)須進(jìn)行必要的正常維修，也應(yīng)由居住權(quán)人承擔(dān)此義務(wù)。如果在正常使用房屋時(shí)出現(xiàn)重大維修問(wèn)題時(shí)，房屋所有人應(yīng)該有知情權(quán)。其次，承擔(dān)必要費(fèi)用的義務(wù)。居住權(quán)人在占有、使用他人房屋的情況下，理應(yīng)承擔(dān)因使用房屋產(chǎn)生的日常費(fèi)用，比如對(duì)房屋修復(fù)的維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。因?yàn)檫@些費(fèi)用是為了滿足權(quán)利人生活的需要而產(chǎn)生的，最后，返還房屋之義務(wù)。居住期滿，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)交還房屋，并保證房屋質(zhì)量。造成房屋非正常損壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)制度在我國(guó)《民法典》中是一個(gè)新的法律制度，充分發(fā)揮了保障特定人群的居住權(quán)益，同時(shí)也是提高房屋使用價(jià)值的重要體現(xiàn)。在解決住房問(wèn)題方面的作用是其他制度所不能取代的。然而有關(guān)居住權(quán)制度的條款尚顯簡(jiǎn)單，難以覆蓋居住權(quán)適用過(guò)程中的方方面面，在具體適用中，還需進(jìn)一步細(xì)化和完善居住權(quán)制度，以便更好地保障居住權(quán)利人的權(quán)益，發(fā)揮居住權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)，得以煥發(fā)居住權(quán)制度生機(jī)。