違法建筑對外租賃的法律風險責任

金一振

（廣東商達律師事務(wù)所，廣東 深圳 518038）

案情簡介：2018年4月26日，經(jīng)案外人彭先生轉(zhuǎn)租，承租人唐先生承租了出租人張先生位于深圳市龍華區(qū)某村5號商鋪（以下簡稱涉案商鋪）用于經(jīng)營美容美發(fā)，唐先生為此向彭先生支付轉(zhuǎn)租費用12萬元。2018年5月16日，出租人和承租人簽訂一份《商鋪租賃合同》，約定實際租用期限自2018年4月27日至2019年3月12日止，租金為13000元/月，每月5日之前繳納當月租金，水電費等另算。合同簽訂之時，唐先生向張先生繳納了押金26000元作為履約保證金。2018年12月，張先生在未經(jīng)過唐先生等租戶的同意下，將涉案商鋪及其所在整棟物業(yè)外圍進行裝修，預將其整棟轉(zhuǎn)租給他人開設(shè)公寓，承租人唐先生認為此舉導致其經(jīng)營的美容美發(fā)店鋪無法正常營業(yè)且遭受重大損失。雙方就賠償金額協(xié)商未果后，承租人唐先生向深圳市龍華區(qū)人民法院提起訴訟，請求：1.判令出租人賠償承租人2018年12月至2019年3月經(jīng)營損失共計60萬元；2.判令出租人賠償承租人2018年12月至2019年3月所支付的美發(fā)店員工工資32萬元；3.判令出租人支付承租人客戶會員卡卡金余額150483元；4.判令出租人支付承租人已支出的商鋪轉(zhuǎn)租費12萬元；5.判令出租人承擔本案的全部訴訟費用①廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2019）粵0309民初9998號民事判決書。。

舉證期限內(nèi)被告出租人張先生提起反訟，訴求為：1.確認出租人與承租人于2018年5月16日就位于深圳市龍華區(qū)某村商鋪簽署的《商鋪租賃合同》于2019年3月2日解除；2.判令承租人向出租人交還租賃房屋；3.判令承租人支付拖欠出租人的租金34667元；4.判令承租人按每月13000元的標準向出租人支付2019年3月3日起至出租人向承租人返還房屋之日止的房屋占用費；5.判令承租人向出租人暫支付逾期支付租金的滯納金計2340元，并以逾期租金為基數(shù)，按每方百分之二的標準支付至付清租金之日止的滯納金；6.判令出租人沒收承租人已向出租人交付的押金（即保證金）26000元；7.判決承租人承擔本案的訴訟費用②廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2018）粵0309民初5097號民事判決書。。

另法院查明，自2018年12月13日起，承租人未再向出租人繳納過租金。2019年3月2日，出租人在涉案商鋪門口張貼限期搬離通知書，稱因承租人逾期三個月未繳納涉案商鋪的房租，要求承租人在5天之內(nèi)搬離。同年3月10日，出租人再次在涉案商鋪門口張貼限期搬離通知書，要求承租人在3月12日之前搬離。承租人確認截至2019年5月23日庭審當天，承租人尚未搬離，但已停業(yè)。另查明，涉案房屋無產(chǎn)權(quán)證書和建筑規(guī)劃許可證。

一、關(guān)于《商鋪租賃合同》的效力問題

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《租賃合同司法解釋》）第二條規(guī)定出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。本案中，承租人、出租人約定的租賃物未取得產(chǎn)權(quán)登記，亦無建設(shè)工程規(guī)劃許可，因此法院判決雙方于2018年5月16日簽訂的《商鋪租賃合同》應(yīng)為無效。租賃雙方對這一點也沒有異議。

二、《商鋪租賃合同》無效的情況下，承租人和出租人之間的賠償問題

《租賃合同司法解釋》第四條第二款：當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照我國《民法典》第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規(guī)定處理。我國《民法典》第一百五十七條規(guī)定民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！蹲赓U合同司法解釋》第七條、第十一條、第十二條是關(guān)于租賃房屋裝修裝飾及擴建費用的承擔方式問題，這要視裝飾裝修和擴建是否經(jīng)出租人同意以及裝修裝飾物性質(zhì)而定。

本案中的《商鋪租賃合同》無效，作為出租人的張先生對該無效事由負有主要責任，承租人唐先生在承租時未盡到對租賃房屋狀況的謹慎審查義務(wù)，負有次要的責任。因此對于因合同無效的損失，雙方應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度承擔相應(yīng)的責任。對于承租人主張的損失包含其經(jīng)營損失、員工工資、卡金余額以及轉(zhuǎn)租費用，上述損失并非直接損失，承租人即使不受出租人裝修影響正常經(jīng)營，亦可能面臨上述經(jīng)營風險，因此承租人要求出租人承擔其上述損失的主張，沒有得到法院支持，法院判決駁回承租人唐先生的全部訴訟請求。但出租人應(yīng)將承租人繳納的26000元押金返還給承租人，另合同中關(guān)于滯納金的條款亦屬無效，出租人主張承租人向其支付滯納金的訴請，法院也沒有認可①廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2019）粵0309民初9998號民事判決書。。

法院認為，承租人2018年4月27日入住涉案商鋪，且沒有提交其已經(jīng)搬離涉案商鋪的相應(yīng)證據(jù)，其應(yīng)按照合同約定的款項支付場地占用費等費用，并立即搬出涉案商鋪。雙方確認2018年12月12日及之前的租金承租人已繳納完畢，因此出租人關(guān)于承租人應(yīng)支付自2018年12月13日起至將涉案商鋪實際交還給出租人之日止的場地占用費的主張，本院予以采納，且以后的場地占用費承租人亦依照合同約定的13000元/月支付至涉案商鋪交付給出租人之日止。駁回出租人張先生的其他訴訟請求②廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2018）粵0309民初5097號民事判決書。。

三、《商鋪租賃合同》無效，如承租人在房屋租賃期內(nèi)也無法正常經(jīng)營，也沒有拿到出租人給付的相應(yīng)賠償，承租人在合同到期后也未主動搬離，由此產(chǎn)生的房屋占用費如何計算更合理？

根據(jù)《租賃合同司法解釋》第四條第一款的規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。該款司法解釋立足于物權(quán)，僅著眼于承租人占有房屋的事實，而沒有考慮占有的原因以及其他影響因素，明顯不利于承租人。現(xiàn)實中，承租人未主動搬離的原因主要是雙方之間的賠償問題沒有談攏，本案就屬于這種典型情況。

本案中，出租人違約在先，致使承租人在租賃期內(nèi)即遭受重大損失，在雙方?jīng)]有就賠償問題達成協(xié)議之前，承租人自然不愿意再支付房租。承租人在明知已不可能繼續(xù)營業(yè)的情況下，仍堅持拿到賠償金后再搬離租賃房屋，以至于超期占有租賃房屋，使出租人請求承租人支付房屋占用費的訴求得到法院的支持。承租人自己的訴求沒有得到司法保護，還要額外支出超期占用費，真是“偷雞不成蝕把米”。此種承租人超期占有但實際上無法使用租賃房屋的情況下，仍參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，而不考慮承租人遭受的損失是否有失公允？若參考當?shù)卣闹笇ё赓U價計算占用費，是否更合理一些？本訴原告承租人唐先生有就此點上訴，但深圳市中級人民法院，維持了一審的判決③廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03民終10242號民事判決書。。

綜上，出租人將未取得規(guī)劃許可證或者超出規(guī)劃許可證范圍建設(shè)的房屋對外出租，且在一審法庭辯論終結(jié)前仍未取得相應(yīng)手續(xù)的，雙方租賃合同無效。在此情形下，雙方權(quán)利義務(wù)的保障及交易的穩(wěn)定性均會受到不利影響。因此，從出租人的角度來說，應(yīng)當確保其所出租的房屋已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。如果簽訂的是預租合同且出租人尚未取得建設(shè)租賃物所需規(guī)劃許可證的，出租人應(yīng)該在簽約時明確告知承租人，并在預租合同中明確約定無法取得的后果；從承租人的角度來說，在簽約前應(yīng)當審查租賃房屋的規(guī)劃手續(xù)，避免因合同無效而無法繼續(xù)使用租賃房屋，導致前期投入及預期利益的損失。如真遇到合同無效的情形，承租人應(yīng)按合同約定日期搬離租賃房屋，阻止自身損失擴大，再尋求其他途徑維護自身的合法權(quán)益［1］。