公共租賃住房計提折舊研究

潘芬華 株洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資控股集團有限公司

引言

公共租賃住房指的由政府進行投資建設(shè)和管理或者整體上由政府管理和提供政策上的支持、其他各類主體投資性建設(shè)，其特點是限定整體上的套型面積以及規(guī)定優(yōu)惠的租金向符合條件的住房困難戶提供相應的保障性住房。公共租賃住房主要是以城市的中等偏下的人群以及整體上住房困難的人群為對象，并且隨著近些年的發(fā)展，逐漸將新就業(yè)的職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市中已經(jīng)居住一定年限的外來務工人員也納進其中的供應范圍內(nèi)。在新的形勢下應該將更好的發(fā)展公共租賃用房和建立健全公共租賃住房的制度，這樣就可以在一定程度上緩解中等偏下收入的家庭或者外來的務工人員等其他群體的階段性居住困難，從而就可以進一步地擴大住房保障的相關(guān)政策，使得住房以及租賃市場更加的規(guī)范和向著好的方向發(fā)展。

一、公共租賃住房的概述

依據(jù)我國當下的廉租房和經(jīng)濟適用房等的研究不難發(fā)現(xiàn)，我國一直以來使用的都是三個層面的住房保障政策：其一是提供給廉價租房標準的低收入人群，其二是適用于經(jīng)濟適用房的低收入群，其三是普通商品購買房的人群。在現(xiàn)實中由于各個群體有著一定的不同之處，所以在整體上保證制度涉及的范圍有所同，因此在廉租房以及經(jīng)濟適用房之間存在著不適用的群體，對于既不符合廉租房的整體標準，整體上又買不起經(jīng)濟適用房的人群，超出申請經(jīng)濟房標準又買不起商品房的人群，這種人群即是被稱作夾心層。導致這種現(xiàn)象的原因筆者認為有以下的幾點：首先，相關(guān)部門整體上的經(jīng)濟能力水平有限，我國和其他國家有著一定的不同，我國整體上的人口較多，社會保障的問題一直存在。即使在當下高速發(fā)展的背景下依舊有著較大的經(jīng)濟負擔，用于住房上的資金保障十分的有限，在種種的因素下就導致了夾心層的出現(xiàn)。其次，房產(chǎn)行業(yè)整體上不友善，近些年不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)被炒得十分火熱，在整個國家范圍內(nèi)多數(shù)的城市商品房一升再升，再加上整體上地區(qū)保障十分有限，所以很多低收入群體難以負擔得起購房的費用。所以從長遠來看，想要解決好以上的問題就應該重視保障性用房的建設(shè)，公共租賃住房就是關(guān)鍵的一步，很多相關(guān)部門提出了將經(jīng)濟適用房和一些廉租房列入了保障性住房的范圍之內(nèi)，從而可以更好地為人們提供住房上的保障。

公共租賃用房就是指在相關(guān)部門的推動下實施的具有較強的保障性的政策性住房，公共租賃住房是我國當下住房保障制度上的一種創(chuàng)新，在新的形勢下可以為不同層次和類型的居民提供符合其消費水平的住房。當下我國實行的公共租賃住房是通過政府進行建設(shè)或者回購等形式所產(chǎn)生，其可以以更加低廉的價格供應給當下的大學生群體和外來務工的人員居住。因此，可以說政府是其唯一的主體，在制度運行的過程中整體上有著較大的壓力。同時，其也有著明確的服務目標，其主要目的就是面向所謂的夾心層，即是難以達到經(jīng)濟適用房和廉租房的標準，難以享受到保障的相關(guān)群體和一些大學生等。

二、公共租賃住房的計提折舊問題以及解決的措施

公共租賃住房是政府進行建設(shè)、籌建房源等的福利性住房，隨著當下經(jīng)濟水平的不斷提升，我國人口的規(guī)模和結(jié)構(gòu)都有著一定的變化，政府在公共租賃住房上給予了極大的政策支持，并且在日常生活中通過探索公共租賃住房的運營模式中引入了企業(yè)的運營模式。當下一些發(fā)達的地區(qū)常常使用這種措施管理城市內(nèi)部的公共租賃住房，筆者發(fā)現(xiàn)在管理的過程中主要面臨的問題是很多的租賃住房資產(chǎn)中，計提折舊問題十分突出，在新的形勢下應該采取怎樣的形式進行計提折舊的核算是一個值得關(guān)注的問題。筆者將從以下三個角度對公共租賃住房的計提折舊問題展開分析和解決：

（一）會計準則層面公共租賃住房的計提折舊問題以及相應的解決手段

在會計準則角度去看公共租賃住房主要涉及以下兩個環(huán)節(jié)：①在核算的過程中使用成本模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)，應該依據(jù)國家的相關(guān)政策法規(guī)，依據(jù)使用年限計提折舊。筆者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中的公共租賃住房往往是處在城市的四五級土地的區(qū)域，所以其整體上交通是十分不便利的，再加上其經(jīng)營模式整體上的非營利性和租賃價格的優(yōu)惠水平，所以實際上的租金水平相對于其他的方式來說比較的低。此外，平臺企業(yè)在進行經(jīng)營的過程中承擔的除了折舊和相應的家具裝修等的攤銷費和整體管理費用之外，在實際中還需要承擔空置房屋的物業(yè)費。根據(jù)相關(guān)的研究表明，當城市中整體上的租賃住房的空置達到65%以上時，即使不計算整體上的水電費以及維修費等，該項目的計提折舊和收入也難以彌補相關(guān)的成本，這樣一來就會導致賬面上一定程度上的虧損。②企業(yè)在進行會計核算的環(huán)節(jié)應該做到配比，即是將收入和整體上的費用正確地進行配比，使用這種形式也是反映公共租賃住房經(jīng)營狀況的重要保證。實際中每一期大額折舊的金額計提使得折舊攤銷費所占承擔費用總和的百分之八十五以上，這樣一來就和每一期的租金收入以及相關(guān)的費用整體上不匹配，從而違背了配比的原則，難以真實進行反映公共租賃住房的經(jīng)營現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢。公共租賃住房和其他的住房不同，其是國家進行扶持的項目，所以其性質(zhì)是面向一定的社會群體提供的具有社會福利性的保障性的住房，整體上的穩(wěn)定性更強。平臺的經(jīng)營企業(yè)在運行的過程中更多的圍繞著公益性的特點進行，但在實際上很多的不發(fā)達地區(qū)當下依舊是處于探索的時期，所以公共租賃住房的相關(guān)政策還沒有完全地打通，這樣一來公共租賃住房的整體程序難以由企業(yè)自身完全掌握，企業(yè)在實際中更愿意推出更多的空置房源，但是現(xiàn)實中卻難以進行推出，這是企業(yè)當下運營中遇到的難點。

（二）稅務制度方面的不足以及解決措施

隨著制度上的不斷完善，當下的制度對土地的使用權(quán)限有著明確的規(guī)定，即是一般的民用住宅權(quán)限是七十年，但是相關(guān)的稅法規(guī)定二十年。而會計處理上房屋折舊年限又有所不同。這樣做會導致前幾十年是處于整體虧損不需要繳納所得稅，但是后幾十年則需要進行所得稅的繳納。與此同時，根據(jù)相關(guān)稅務制度規(guī)定，企業(yè)納稅年度若是虧損的，準予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，而可用于以后年度彌補虧損的年限最多是十年，這樣做對折舊計提后可能還有較長時間虧損的企業(yè)整體上并不利。

（三）地方政府是否能給予更多的政策優(yōu)惠支持公租房的發(fā)展

近些年公共租賃住房取得了很好的成效，我國相關(guān)部門在新的背景下制定了一系列的優(yōu)惠政策，其中很多是和稅法相關(guān)的，這樣做對于使用公共租賃住房的相關(guān)企業(yè)來說有著很大優(yōu)勢，同時，也可以看出政府對公共租賃用房企業(yè)的關(guān)注度在提升，根據(jù)最新的政策可以發(fā)現(xiàn)，地方的政府和相關(guān)部門在管理中并不采取實際的形式對融資平臺提供保障，在工作中更多的是推動平臺轉(zhuǎn)型為市場化運營的國企。當下平臺企業(yè)的資金來源很多是財政資金，這個過程中進行融資是一個重要的手段。在實際中若是依據(jù)幾十年的計提折舊，那么企業(yè)將會處于長期的虧損下，這種利潤表整體上很難滿足金融化機構(gòu)貸款條件，以后的道路將會更加艱難。所以地方政府能夠給予更多的優(yōu)惠政策支持公租房的發(fā)展是一個十分關(guān)鍵的問題，對于企業(yè)的發(fā)展來說意義重大。

結(jié)語

總而言之，在當下使用公共租賃住房體系是當下很多國家解決住房困難問題的手段，由于各個地區(qū)的情況不同所使用的方法有著一定的差別。公共租賃住房的建設(shè)和實施使得我國城鎮(zhèn)住房困難的群體基本上實現(xiàn)了全覆蓋，其將會對我國的城鎮(zhèn)政策保障住房內(nèi)部的供給結(jié)構(gòu)有著較大的調(diào)整，配租房的整體數(shù)量將會超過配售住房的比重，公共租賃住房和廉租房將會逐漸地成為我國的國策保證住房的基本的形式。我國的各個地區(qū)在實行的過程中應依據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平和特點去制定相應的規(guī)劃，政府在進行制定政策的過程中不可以直接去盲目照搬發(fā)達地區(qū)的政策，應該做到取其精華去其糟粕，這樣才可以更好地滿足群眾的需求。想更好地解決計提折舊的問題，可以在工作中對問題進行總結(jié)，依據(jù)自己的經(jīng)驗和實際情況進行結(jié)合就可以保證整體上的水平提升。