淺析我國房產(chǎn)稅改革的可行性

王夢雅 銅陵學(xué)院財稅與公共管理學(xué)院

一、正確認識房產(chǎn)稅

對房屋征收房產(chǎn)稅，我國從很早之前就開始了。從周朝時期的“廛布”到民國時期的“房捐”等等，這些都是古代統(tǒng)治者為了對房產(chǎn)征稅而制定的一系列制度。到了新中國成立之后，隨著《全國稅政實施要則》的出臺，我國開始統(tǒng)一對全國征收房產(chǎn)稅。

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，以此向房產(chǎn)所有人征收的一種財產(chǎn)稅[1]。根據(jù)我國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，要求對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，除上述地區(qū)以外的房產(chǎn)暫不征收，稅款由房產(chǎn)所有人向稅務(wù)機關(guān)繳納，其具體征稅范圍由各省、自治區(qū)以及直轄市人民政府來制定。

早在2011年國家就已強調(diào)要對房產(chǎn)稅進行改革，由房產(chǎn)稅逐步過渡到房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅在地方稅收體系中占有重要地位，不僅能夠健全稅制完善地方稅收體系，為地方政府帶來財政收入[2]，而且還能穩(wěn)定房價。除此之外，房地產(chǎn)稅的征收還能在一定程度上縮小貧富差距，因此它的重要性不言而喻。如此重要的稅種，制定配套的實行方案就變得格外困難。同時推行房產(chǎn)稅改革，勢必會帶動其他稅種的變革，這也就決定了，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的改革之路面臨巨大的挑戰(zhàn)。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的不足

(一)房產(chǎn)稅征稅范圍小

目前我國房產(chǎn)稅的課稅范圍主要是城市、縣城、工礦區(qū)和建制鎮(zhèn)的房產(chǎn)，征稅對象主要是生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)，除了上海，重慶房產(chǎn)稅試點城市對部分居民的生活性住房征稅外，其他地區(qū)對此類房產(chǎn)免稅。而且我國有大量的宅基地和產(chǎn)權(quán)歸屬農(nóng)村的房產(chǎn)，這些宅基地和產(chǎn)權(quán)歸屬農(nóng)村的房產(chǎn)是暫不征收房產(chǎn)稅的。除此之外，我國屬于農(nóng)業(yè)大國，國家對農(nóng)村的農(nóng)業(yè)用地是免稅的，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村生活條件改善，一些農(nóng)民就開始將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地，這就造成了房產(chǎn)稅征收繳納的地區(qū)性不協(xié)調(diào)[3]。對于征收房產(chǎn)稅的那部分房產(chǎn)來說，不征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)才是中國的大部分房產(chǎn)，這對地方財政收入來說是一筆不小的損失。

(二)計稅依據(jù)不合理

我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的方式分別是從價計征、從租計征，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場情況比較復(fù)雜，存在各種各樣性質(zhì)的房產(chǎn)，不能準確評估價值。不僅是不同性質(zhì)的房產(chǎn)，還包括不同的提供基礎(chǔ)公共服務(wù)的設(shè)施、具有不同稅負繳納能力的業(yè)主等都會造成各地的房地產(chǎn)稅負承擔代價不同導(dǎo)致房產(chǎn)的價值難以準確估量[4]。另外，我國是人口大國，擁有十多億人口，導(dǎo)致建造的房屋居多，而目前我國房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)價值為計稅依據(jù)，這就需要專門的評估機構(gòu)，政府需要培養(yǎng)大量的專業(yè)評估人才，這樣就會導(dǎo)致征收成本較高。其次，房產(chǎn)是一種會增值的財產(chǎn)，如果依原價征收房產(chǎn)稅，會造成同一地區(qū)內(nèi)舊房征收的房產(chǎn)稅款較低，這樣就會造成稅負不平衡；如果按市場流通的價格課征，在同一片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場價格難以穩(wěn)定在統(tǒng)一價格，這就會導(dǎo)致難以做到公平課稅，所以改革后房產(chǎn)稅應(yīng)該是以房產(chǎn)面積為計稅依據(jù)[5]。

(三)稅率設(shè)置不合理

目前我國房產(chǎn)稅使用的是比例稅率，分別是12%的從租計征和1.2%的從價計征，由此可以看出我國稅率過于單一，政府采取的是一刀切的稅率，沒有根據(jù)不同性質(zhì)和用途的房產(chǎn)制定不同的稅率。我國房產(chǎn)種類繁多，若不具體區(qū)分房產(chǎn)性質(zhì)和用途按照同一比例征收，就會造成稅負不公平。此外，我國不同的家庭有不同的情況，家庭成員中是否有不能勞動的人員以及勞動人員的占比都影響一個家庭的總體收入，在相同稅率下，勞動成員少的家庭，稅負顯然更重。另外，經(jīng)濟落后地區(qū)的資源與福利明顯不如發(fā)達地區(qū)，若使用相同的稅率，對經(jīng)濟落后地區(qū)是不公平的。

三、房產(chǎn)稅改革的可行性

(一)稅收征管技術(shù)條件漸趨完善

開征房產(chǎn)稅面臨的問題主要是房產(chǎn)信息缺失、房產(chǎn)價值評估人才匱乏，稅務(wù)部門不能及時掌握房產(chǎn)更新信息等[6]。隨著我國2014年底《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，房產(chǎn)信息缺乏的問題得到了初步解決，這是國家正式以立法形式對不動產(chǎn)交易信息登記進行規(guī)定，雖然它并不是專門針對房產(chǎn)稅的征收而制定的，但卻為房產(chǎn)稅的征收奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，邁出了產(chǎn)權(quán)認定的第一步[7]。此外隨著我國網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，全國主要城市的房產(chǎn)信息的登記系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，這為稅務(wù)機關(guān)及時掌握房產(chǎn)更新信息提供了途徑。

(二)滬、渝房產(chǎn)稅試點改革提供經(jīng)驗借鑒

作為首批試點房產(chǎn)稅的城市，滬、渝兩地的政府正式對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅。上海、重慶試點十多年以來，為我國房產(chǎn)稅的后續(xù)改革提供了改革的方向。根據(jù)滬渝兩地試點情況來看，兩地試行的房產(chǎn)稅均存在稅率過低征稅范圍過窄的問題，在試點兩地的征收房產(chǎn)稅的稅收收入僅占財政收入的1%-3%左右，對地方財政作用很小，無法在地方財政中發(fā)揮主體作用。但在試點的十多年來，滬、渝房產(chǎn)的價格又得到了一定程度的抑制，完善了地方稅收體系，能在一定程度上緩解地方稅收不足的情況，地方的基礎(chǔ)建設(shè)也能夠得到更好的完善。雖然各方對房產(chǎn)稅試點以來的評價有好有壞，但值得肯定的是，滬、渝兩市試點取得的經(jīng)驗和教訓(xùn)值得全國各地借鑒和學(xué)習(xí)。

(三)我國城市化進程進入中后期

通過我國第七次人口普查了解到，城鎮(zhèn)化人口總數(shù)達到90 199萬人，其所占比例為63.89%①。毫無疑問，我國正處于城鎮(zhèn)化中后期，未來還會有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市里，也會有大量的人從小中型城市搬遷到大城市中。粗略估計，如果按照每年1%的城鎮(zhèn)化漲幅，我國大概要到2035年才能完成城鎮(zhèn)化[8]。雖然完全城市化是房地產(chǎn)稅開征的前提條件，但并不意味著我國不能開征房地產(chǎn)稅，只是對目前的房產(chǎn)稅改革需要非常慎重，應(yīng)結(jié)合我國目前的國情準確作出判斷。我國好多城市住房面臨短缺情況，即使這樣，好多大城市里人手里還是有多套房產(chǎn)，房子成為他們投資賺錢的利器。針對這種情況，政府可以采取累進稅率，例如一套房是低稅率稅率，兩套及以上是高稅率，通過對制度的調(diào)整，讓炒房的人意識到持有房產(chǎn)成本增加，一定程度上抑制炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。除此之外，政府還應(yīng)該根據(jù)城市化進程隨時調(diào)整稅收制度，例如當城市化程度越來越高時，將一些優(yōu)惠制度取消。總的看來，從城市化進程方面分析是否具有開征房產(chǎn)稅的可行性關(guān)鍵在于能否精準把握城鎮(zhèn)化進程并適時出臺對應(yīng)政策，對于我國目前的城市化進程來說，房產(chǎn)稅的改革還是具有可行性的。

四、進一步完善我國房產(chǎn)稅的相關(guān)建議

在上海重慶房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗反映了房產(chǎn)稅制度還存在很多的不足，但從長遠來看，房產(chǎn)稅開征是必然的。房產(chǎn)稅不僅可以籌集財政資金促進地方公共設(shè)施建設(shè)，還可以完善稅制結(jié)構(gòu)，并能調(diào)節(jié)居民收入分配，維護社會公平，因此穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅的改革就顯得十分重要。

(一)擴大征稅對象范圍

房產(chǎn)稅之所以不能成為地方稅系的主體稅種，其主要原因就是其稅基小，因此要將房產(chǎn)稅的征稅范圍從城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工業(yè)區(qū)和礦區(qū)擴展到這些包括農(nóng)村地區(qū)在內(nèi)的所有地區(qū)。不具體區(qū)分房地產(chǎn)的類型，凡屬于房地產(chǎn)的都統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)、宅基地上的房地產(chǎn)、農(nóng)村住房和農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用地等都需要繳納房產(chǎn)稅。對于真正需要免稅的房地產(chǎn)，比如廉租房和經(jīng)濟適用房，國家應(yīng)制定免稅政策。擴大房產(chǎn)稅征稅范圍，不僅會增加地方政府的稅收收入，而且會在一定程度上減緩房地產(chǎn)投機行為的增長，富人不再去買更多的房子去“炒房”，這就會使房產(chǎn)市場出現(xiàn)更多的空余房產(chǎn)，使房價日漸趨于穩(wěn)定水平。

(二)變“從價計征”為“從量計征”

我國是人口大國，房產(chǎn)更是不計其數(shù)。若以房產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)，則需要專門的評估機構(gòu)，這就會使征管成本增加，讓征管難度加大，此外，房產(chǎn)的價值并不是固定的，需要定期重新評估，這就產(chǎn)生了巨大的資源浪費[7]。所以從征管的簡易性來看，應(yīng)該按房產(chǎn)的建筑面積來確定計算應(yīng)納稅額，將稅額標準的權(quán)利交由地方政府確定。一方面，公共服務(wù)質(zhì)量高的地區(qū)可以使用較高的稅率，所收的稅款能夠提供更好的公共服務(wù)，較高的公共服務(wù)帶來較高的房產(chǎn)價值，這就會讓納稅人更易接受政府對其房產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅；另一方面，對公共服務(wù)質(zhì)量略低的地區(qū)使用低稅率，雖然納稅人沒有享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)但承擔的稅負也相對較低，一定程度上體現(xiàn)了稅收公平[9]。以房產(chǎn)的面積為計稅依據(jù)就能避開不同性質(zhì)的房產(chǎn)價值評估難題，有利于稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)稅的征收和管理。

(三)差別稅率計征房產(chǎn)稅

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率偏低且單一，而對于各個地方來說，其經(jīng)濟發(fā)展水平也更各不相同，如果針對全國按照統(tǒng)一稅率征收房產(chǎn)稅對那些發(fā)展水平較低的地區(qū)來說是不公平的，因此，各地的房產(chǎn)稅稅率應(yīng)該由各地的地方政府依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平來制定，報由國務(wù)院審批。另一方面，不同類型的房產(chǎn)是具有不同用途的，不同用途的房產(chǎn)應(yīng)該采用不同的稅率。房產(chǎn)稅是對富人的財富利益的再分配，所以應(yīng)該始終堅持首套房不征稅。對于一人名下?lián)碛械亩嗵幏慨a(chǎn)，按照房產(chǎn)的價值制定從低到高的累進稅率，房產(chǎn)越多就意味著稅負越重，這就在一定程度上增加了持有房產(chǎn)的成本，短時間內(nèi)對房價可以起到抑制作用。

(四)完善稅收征管配套措施

改革后的房產(chǎn)稅征稅范圍涉及城市商品房和住房以及農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營性住房，就會給稅務(wù)機關(guān)工作帶來了很大的挑戰(zhàn)[10]。這就要求稅務(wù)機關(guān)要及時掌握房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的信息，建立房產(chǎn)變更登記系統(tǒng)，自然人變更房屋產(chǎn)權(quán)時，除了要辦理過戶登記，還要自行到房產(chǎn)變更系統(tǒng)登記，買方要在系統(tǒng)中看到房屋產(chǎn)權(quán)變更信息，否則視為房屋產(chǎn)權(quán)變更失敗。另外，稅務(wù)機關(guān)還應(yīng)該通過自然人稅收征管系統(tǒng)完善個人稅收登記制度及相關(guān)管理制度；完善政府各部門的稅收信息共享制度；修訂征管法將自然人列入稅收保全、強制執(zhí)行的范圍[11]。政府還應(yīng)加強信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，全面普查全國房地產(chǎn)，公開房地產(chǎn)信息，保障個人數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)信息的真實性，避免因信息虛假而逃稅漏稅。還要不定時隨機對房產(chǎn)變更信息進行抽查，一經(jīng)查證存在登記虛假房產(chǎn)信息的行為，對房產(chǎn)所有人給予嚴厲處罰。

五、結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)稅的進一步改革有助于完善稅收體系，增加地方財政收入，調(diào)節(jié)居民收入分配。目前從滬渝兩地的試點情況來看，雖然房地產(chǎn)稅的開征還存在許多問題，但不得不承認的是試點城市確實能為我國房產(chǎn)稅的進一步改革提供了寶貴經(jīng)驗，再加上我國稅收體系的發(fā)展以及互聯(lián)網(wǎng)在全國范圍的普及，房屋產(chǎn)權(quán)變更的信息能隨時被稅務(wù)機關(guān)掌握，因此我國房產(chǎn)稅最終改革為房地產(chǎn)稅是可行的。房產(chǎn)稅的進一步改革并不是一件簡單的事情，必須按照我國稅收制度和社會發(fā)展的現(xiàn)狀來進行改革，需要對現(xiàn)存問題提出解決方案，最終才能在全國范圍內(nèi)廣泛的開征房地產(chǎn)稅?！?/p>

注釋：

①數(shù)據(jù)來源: 國家統(tǒng)計局國家數(shù)據(jù)網(wǎng)站，http: / /data.Stats.gov.cn /search.htm.