房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與對(duì)策分析

杜曉濤 襄陽市第二房產(chǎn)管理所

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用，最近幾年隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理越來越受到國家的重視，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中的不足出臺(tái)了一些政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然起到了一些成效，但是問題的根源依然存在，這就導(dǎo)致房價(jià)的控制達(dá)不到實(shí)質(zhì)性的效果。所以一定要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的研究力度，對(duì)于管理模式進(jìn)行改善和優(yōu)化，建立健全管理機(jī)制，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，并將管理工作進(jìn)行有效落實(shí)，這對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展具有非常積極的意義。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中凸顯的主要問題

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中會(huì)受到各種因素的影響進(jìn)而產(chǎn)生各種不同的問題，目前其存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：

其一，不重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為了確保房地產(chǎn)市場在供需方面達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)，政府在房價(jià)上漲方面采取了一些有效的控制措施，但是相關(guān)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中并沒有根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征制定長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，這就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作不全面不具體，存在一定的片面性，并且相關(guān)企業(yè)也沒有將短期政策列入到長期的發(fā)展計(jì)劃中進(jìn)行統(tǒng)一性規(guī)劃，這就在一定程度上影響了房地產(chǎn)的市場秩序。

其二，缺乏完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。目前很多房地產(chǎn)管理工作只是以表面形式的方式存在，并沒有在管理過程當(dāng)中發(fā)揮出實(shí)質(zhì)性的效果。雖然我國越來越重視房地產(chǎn)管理工作，也出臺(tái)了很多有關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控和管理方面的政策，但是部分地方只是按照國家相關(guān)政策進(jìn)行表面性的管理，并沒有在實(shí)際管理當(dāng)中得到有效落實(shí)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理與政策調(diào)節(jié)相脫節(jié)。所以在管理當(dāng)中一定要建立完善的管理機(jī)制，從而促進(jìn)國家政策在管理當(dāng)中的有效落實(shí)[1]。

其三，缺乏健全的法律法規(guī)。要想促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展必須要有健全的法律法規(guī)作保障。但是當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)法律法規(guī)并不健全，這主要是由于我國的發(fā)展階段還處于社會(huì)主義初級(jí)階段，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式的應(yīng)用還不太成熟，還處在探索和研究的階段，所以制定的有關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)還有待完善，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)措施都是由國家制定的，一般都是依賴于政府的監(jiān)管之下，這不僅導(dǎo)致相關(guān)的法律法規(guī)具有一定的局限性，而且在實(shí)際管理過程當(dāng)中并沒有達(dá)到一定的實(shí)用價(jià)值。

三、面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀制定的優(yōu)化措施

(一)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)的不斷提升

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)是進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提和基礎(chǔ)，所以在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程當(dāng)中，一定要不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的宣傳工作，同時(shí)還要以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況為依據(jù)，在制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展計(jì)劃的過程當(dāng)中將經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)進(jìn)行有效融入。其一，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，為了確保項(xiàng)目在開展過程當(dāng)中的可行性，可以針對(duì)相關(guān)報(bào)告的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析。當(dāng)然在此過程當(dāng)中一定要對(duì)項(xiàng)目的細(xì)節(jié)要求進(jìn)行仔細(xì)斟酌，確保最后的報(bào)告結(jié)果具有一定的準(zhǔn)確性。等相關(guān)評(píng)定工作完成之后，相關(guān)部門還要對(duì)評(píng)定之后的報(bào)告進(jìn)行再次審核，確保報(bào)告達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求之后，就可以在項(xiàng)目開展的實(shí)際工作當(dāng)中可以將報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行有效應(yīng)用，并針對(duì)具體項(xiàng)目開展資金的投入。其二，在報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行具體實(shí)施的過程當(dāng)中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還要有較高的成本意識(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況和資金情況，還需要建立全面的評(píng)估體制來評(píng)估項(xiàng)目，進(jìn)而準(zhǔn)確確定成本投入額，同時(shí)還要以表格的形式來明確各環(huán)節(jié)的資金流量，從而有效控制項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的投入成本，減少和避免一些不必要的開支，進(jìn)而提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程當(dāng)中，時(shí)刻都要有一種強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，這樣才能為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的有效開展奠定良好的基礎(chǔ)。

(二)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀制定科學(xué)合理的規(guī)劃

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展是建立在科學(xué)管理的基礎(chǔ)之上的，所以要加強(qiáng)管理的研究力度，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中存在的影響因素，并針對(duì)相關(guān)因素制定出科學(xué)合理的解決措施，然后根據(jù)這些解決措施制定出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展計(jì)劃。同時(shí)還要制定長期性的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃的制定一定要建立在現(xiàn)有國情的基礎(chǔ)之上，并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向，明確管理各階段的任務(wù)和目標(biāo)從而對(duì)其未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行有效確定，從根本上減輕房地產(chǎn)市場的壓力。同時(shí)還要結(jié)合國家建設(shè)和人民群眾在房地產(chǎn)方面的具體需求，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行有效規(guī)劃和把控，從而確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃的制定不僅要滿足社會(huì)發(fā)展要求而且還要具有一定的科學(xué)性和合理性，進(jìn)而達(dá)到將存在的主要問題從根本上進(jìn)行有效解決的目的，當(dāng)然在此過程當(dāng)中，為了確保發(fā)展規(guī)劃的準(zhǔn)確性和有效性，一定要針對(duì)房地產(chǎn)的市場情況做好相應(yīng)的調(diào)查工作，準(zhǔn)確掌握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，從而保障發(fā)展計(jì)劃的科學(xué)性和合理性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

(三)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)進(jìn)行有效完善

完善的法律法規(guī)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行順利有效開展的保障和基礎(chǔ)。因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的制定一方面可以有效減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中政府因素的影響，另一方面可以針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，對(duì)于不滿足國家相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)行為進(jìn)行懲罰，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展更加規(guī)范。因此我國要改善法律法規(guī)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的松懈現(xiàn)狀，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程當(dāng)中涉及到的各種細(xì)節(jié)問題進(jìn)行明文規(guī)定，以免不法分子利用相關(guān)法律法規(guī)存在的漏洞進(jìn)行一些不法行為，這樣既可以保持房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性，而且還可以保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)還要加強(qiáng)以法律法規(guī)為保障的國家調(diào)控體系的建立，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》以及《建筑法》等法律法規(guī)進(jìn)行不斷補(bǔ)充，將各實(shí)施細(xì)則進(jìn)行有效明確[2]。并促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)交易以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，而且房地產(chǎn)的后期服務(wù)和中介服務(wù)管理也要做到有法可依，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)方面的相關(guān)法律法規(guī)具有一定的層次性和穩(wěn)定性，樹立法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理更加規(guī)范，更加合理。

(四)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式進(jìn)行有效落實(shí)

目前部分地方采用的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式并沒有將國家的相關(guān)政策落實(shí)到實(shí)際工作當(dāng)中，從而讓國家政策以形式的方式存在，這就猶如紙上談兵。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理過程當(dāng)中存在著很多深層次的問題，如果單單利用相關(guān)政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控是沒有辦法從根本上來達(dá)到解決問題的目的，還需要對(duì)房地產(chǎn)的體制進(jìn)行有效改革，這樣才能從根源上將問題進(jìn)行解決。在此過程當(dāng)中不僅要重視政府的經(jīng)濟(jì)管理職能，而且還要發(fā)揮政府對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的積極作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)的體制改革，正確看待市場失靈的現(xiàn)象，同時(shí)還要重視市場的自我調(diào)控能力并將其能力進(jìn)行充分發(fā)揮，因?yàn)槭袌鰰?huì)受到很多因素的影響而出現(xiàn)快速的變化，這就需要利用市場的變化來采取相應(yīng)的干預(yù)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其它行業(yè)經(jīng)濟(jì)達(dá)到和諧持續(xù)的發(fā)展。此外還要重視財(cái)務(wù)稅收的相關(guān)問題，慢慢弱化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益對(duì)地方政府的重要性，促進(jìn)地方政府發(fā)揮自己的職能價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)管理模式進(jìn)行有效落實(shí)。

(五)提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的環(huán)保意識(shí)

隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人類在建設(shè)過程當(dāng)中肆意開發(fā)土地，導(dǎo)致環(huán)境問題日益凸顯，所以國家越來越重視環(huán)境的保護(hù)。目前國家不僅大范圍開展相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作，而且還采用了實(shí)質(zhì)性的措施和政策來加強(qiáng)各行各業(yè)在環(huán)境保護(hù)方面的意識(shí)，力求各行各業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中能夠滿足國家環(huán)境保護(hù)的要求，所以相關(guān)部門在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系的過程當(dāng)中也要將生態(tài)環(huán)境的保護(hù)納入其中，從而不斷提升房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境保護(hù)意識(shí)[3]。在土地開發(fā)的過程當(dāng)中注重一定的合理性和科學(xué)性，在獲取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也要保障生態(tài)環(huán)境不受破壞，在提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也達(dá)到了環(huán)境保護(hù)的目的，這在一定程度上也有助于房地產(chǎn)行業(yè)在未來達(dá)到健康和諧的發(fā)展。

(六)根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展要求對(duì)調(diào)控工作進(jìn)行創(chuàng)新

最近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度是非?？斓?，當(dāng)然存在的問題也越來越多，在我國部分地方發(fā)展的過程中凸顯出了嚴(yán)重的貧富差距問題，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)受到客觀和主觀因素的影響，從而呈現(xiàn)出豐富的差異性，所以政府部門在對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行編制和執(zhí)行的過程當(dāng)中，要采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式和差異性的方式對(duì)相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新，從而有效弱化各個(gè)區(qū)域的貧富差距現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)體制的不斷完善和優(yōu)化，這樣也有助于人民大眾能夠在政策宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上享受到政府的相關(guān)福利，滿足人民群眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的意義，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀，研究切實(shí)可行的策略進(jìn)行優(yōu)化和改善，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)，制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，并不斷完善和優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式的有效落實(shí)，同時(shí)還要加強(qiáng)房地產(chǎn)環(huán)保意識(shí)，對(duì)政府調(diào)控工作進(jìn)行有效創(chuàng)新，從而不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的水平和質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)有效順利地向前發(fā)展。