探究新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

陳鋒 濟(jì)南章丘控股集團(tuán)有限公司

引言

2017年7月開始，新收入準(zhǔn)則正式在我國(guó)發(fā)布。新政策的出現(xiàn)，打破傳統(tǒng)提供勞務(wù)和銷售產(chǎn)品的界限標(biāo)準(zhǔn)，把當(dāng)前收入和建造合同兩項(xiàng)內(nèi)容融入收入確認(rèn)中，新模型以合同為根本，以控制轉(zhuǎn)移取代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，轉(zhuǎn)移為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)，重新調(diào)整收入確認(rèn)要求。

一、新舊收入準(zhǔn)則比較分析

（一）收入確認(rèn)模型

在舊的收入準(zhǔn)則中，包含收入和建造合同兩項(xiàng)內(nèi)容，這項(xiàng)準(zhǔn)則在適用范疇上缺少具體性，導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)收入確認(rèn)方式比較靈活，無(wú)法保證財(cái)務(wù)信息的有效性和可比性。而新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，對(duì)收入確認(rèn)模型統(tǒng)一處理，對(duì)企業(yè)管理權(quán)限科學(xué)設(shè)定，有效地減少工作時(shí)間，緩解相關(guān)人員工作壓力，保證收入處理的統(tǒng)一性，從根源上提高工作效率和質(zhì)量。在新收入準(zhǔn)則中，將控制權(quán)劃分為兩方面，一個(gè)是對(duì)時(shí)間點(diǎn)履行控制，另一個(gè)是對(duì)時(shí)間內(nèi)履行情況的調(diào)查，給后續(xù)收入確認(rèn)工作開展提供參考。

（二）收入確認(rèn)判斷標(biāo)準(zhǔn)

在舊的收入準(zhǔn)則中，主要是結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移來(lái)完成收入確認(rèn)，而在新收入準(zhǔn)則中，則是結(jié)合控制權(quán)轉(zhuǎn)移情況進(jìn)行分析，兩者在判斷標(biāo)準(zhǔn)上有著明顯差異。新收入準(zhǔn)則讓收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)更加專業(yè)和規(guī)范，可以降低人為因素造成的不良影響，保證工作結(jié)果的真實(shí)性和精準(zhǔn)性。但毋庸置疑的是，在新收入準(zhǔn)則中，依然存在諸多問(wèn)題需要處理。

（三）收入報(bào)表披露

在舊的收入準(zhǔn)則中，只是要求企業(yè)將收入確認(rèn)中使用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行披露，而新收入準(zhǔn)則則對(duì)收入披露內(nèi)容細(xì)化處理，其中包含合同信息、履約信息、分?jǐn)傂畔?、交易信息等，有效保證企業(yè)各項(xiàng)信息的公開性和透明性，幫助企業(yè)管理者制定合理地發(fā)展決策。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）收入確認(rèn)影響

在新收入準(zhǔn)則中，主要是把控制權(quán)轉(zhuǎn)移處理以后劃分為兩部分，一個(gè)是時(shí)間點(diǎn)履約，另一個(gè)是時(shí)間內(nèi)履約，這將給房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售帶來(lái)一定影響?，F(xiàn)房銷售與期房銷售在本質(zhì)上有著明顯差別，現(xiàn)房銷售滿足時(shí)間點(diǎn)履約要求，期房銷售則滿足時(shí)間內(nèi)履約標(biāo)準(zhǔn)。在期房銷售過(guò)程中，顧客在等待商品房交付時(shí)，已經(jīng)完成履約義務(wù)，并根據(jù)企業(yè)履約完成情況來(lái)支出款項(xiàng)，履約進(jìn)度應(yīng)根據(jù)報(bào)告期末已經(jīng)形成的成本在預(yù)算成本中占比情況進(jìn)行計(jì)算。企業(yè)結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品類型、建設(shè)面積等將成本分?jǐn)偺幚?。銷售收入結(jié)合合同交易價(jià)格及已經(jīng)形成的成本在預(yù)算成本中占比情況進(jìn)行計(jì)算。

（二）核算方法影響

在新收入準(zhǔn)則發(fā)布中，給房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算帶來(lái)一定影響，之前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中在所得稅會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算上，通常按照損益表內(nèi)容來(lái)完成，之后根據(jù)收入和支出在會(huì)計(jì)核算中得出具體時(shí)間差異情況。而新收入準(zhǔn)則則要求通過(guò)使用資產(chǎn)負(fù)債表的形式完成會(huì)計(jì)核算工作，以資產(chǎn)負(fù)債為根本，找出會(huì)計(jì)價(jià)值與稅法中計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異。而之前所得稅計(jì)算處理方式通常會(huì)根據(jù)應(yīng)付稅款法和納稅情況來(lái)計(jì)算，從而得出稅額。隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，企業(yè)所得稅核算方式發(fā)生改變，讓房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算指標(biāo)、核算流程等均發(fā)生一定變化。在新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，從方式上采取資產(chǎn)負(fù)債表的形式進(jìn)行核算，可以更加直觀地展現(xiàn)出房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和資產(chǎn)信息，給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定發(fā)展決策提供指導(dǎo)。

（三）交易處理影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算影響還體現(xiàn)在資產(chǎn)交易處理方面，其對(duì)投資型房地產(chǎn)、資產(chǎn)減值、資產(chǎn)重組等提出新的標(biāo)準(zhǔn)。如投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要在會(huì)計(jì)報(bào)表投資型房地產(chǎn)一欄中如實(shí)記錄，并利用成本模式后者公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)算，且公允價(jià)值模式中不包含資產(chǎn)計(jì)提折舊等內(nèi)容，對(duì)應(yīng)公允價(jià)值應(yīng)該和原賬面金額差異一同計(jì)入在當(dāng)期損益報(bào)表中。而在資產(chǎn)減值準(zhǔn)備變化會(huì)計(jì)核算處理過(guò)程中，需要根據(jù)以計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或者持續(xù)股權(quán)投資、固定資產(chǎn)等確認(rèn)減值損失，如果滿足權(quán)益法要求，在短時(shí)間內(nèi)不可轉(zhuǎn)回處理。對(duì)于債務(wù)重組，應(yīng)該交由會(huì)計(jì)部門全權(quán)負(fù)責(zé)。

三、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算影響的應(yīng)對(duì)措施

（一）明確影響要點(diǎn)

要想滿足新收入準(zhǔn)則要求，降低對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的影響，則要求會(huì)計(jì)人員給予新收入準(zhǔn)則調(diào)整內(nèi)容高度重視，了解新收入準(zhǔn)則要求，明確新收入準(zhǔn)在核算內(nèi)容、核算標(biāo)準(zhǔn)、核算方式等方面的改變情況，認(rèn)識(shí)到這些改變給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作有序進(jìn)行造成的影響。在實(shí)際中，會(huì)計(jì)人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算要求，確定新收入準(zhǔn)則對(duì)其影響點(diǎn)，采取變更材料計(jì)量計(jì)價(jià)方式或者減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等方式，極大限度的改善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，保證各項(xiàng)信息真實(shí)性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采用的資產(chǎn)債務(wù)，可以通過(guò)明確計(jì)量公允價(jià)值的方式，將企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行展現(xiàn)。在整體上，要求房地產(chǎn)企業(yè)核心領(lǐng)導(dǎo)充分發(fā)揮帶頭作用，逐層分配工作職責(zé)，將會(huì)計(jì)部門核算管理功能全面發(fā)揮，完善會(huì)計(jì)工作體系，給后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作開展提供參考，保證會(huì)計(jì)核算效率和質(zhì)量。

（二）創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算模式

在新收入準(zhǔn)則背景下，會(huì)計(jì)核算方式更加繁瑣，會(huì)計(jì)人員在實(shí)際工作中，對(duì)新工作要求容易產(chǎn)生各種思想誤區(qū)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平和素養(yǎng)，讓會(huì)計(jì)人員對(duì)新的會(huì)計(jì)核算模式有充分了解，熟練應(yīng)用，掌握最新的會(huì)計(jì)核算技能，秉持上下聯(lián)動(dòng)的原則，將新的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行普及，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算模式進(jìn)行改革創(chuàng)新，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，梳理企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類型，按照“投資性房地產(chǎn)”計(jì)量、確認(rèn)、披露的工作要求，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。并且，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際要求，在新收入準(zhǔn)則配合下，適當(dāng)添加新的會(huì)計(jì)科目，如“開發(fā)成本”、“建設(shè)費(fèi)用”等，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的完整性，提高真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。

（三）完善會(huì)計(jì)核算體系

要想降低新收入準(zhǔn)則給企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)的影響，應(yīng)該明確新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)要求，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方式，創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算體系，讓企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作可以根據(jù)新收入準(zhǔn)則要求順利進(jìn)行，形成一個(gè)合理的會(huì)計(jì)核算管理格局。在實(shí)際工作中，需要把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分類處理，如租金活動(dòng)，資本增值等，或者將兩者性質(zhì)融合處理，形成一種全新的經(jīng)營(yíng)模式。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目使用途徑，確定所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，之后根據(jù)新收入準(zhǔn)則要求，展現(xiàn)出不同會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)，選擇適宜的快捷核算方式，完成工程計(jì)量分析。除此之外，對(duì)于不同屬性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方式的應(yīng)用，需要結(jié)合新收入準(zhǔn)則要求，投資型房地產(chǎn)以成本模式或者公允模型價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)計(jì)量確認(rèn)。對(duì)于采購(gòu)的投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目，在初始計(jì)量過(guò)程中，需要根據(jù)購(gòu)買價(jià)格、稅額以及歸屬資產(chǎn)費(fèi)用的總額來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。在此階段，如果企業(yè)通過(guò)其他方式獲取的投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目，在成本核算計(jì)量過(guò)程中，需要根據(jù)現(xiàn)有的新收入準(zhǔn)則要求進(jìn)行判斷，確定投資型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的成本模型及公允價(jià)值模型進(jìn)行計(jì)量。與此同時(shí)，公允價(jià)值模型將會(huì)給企業(yè)整體利潤(rùn)和財(cái)務(wù)帶來(lái)一定影響，這時(shí)需要整合企業(yè)各項(xiàng)資源，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，調(diào)整工作計(jì)劃，減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，讓新收入準(zhǔn)則給企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作開展提供數(shù)據(jù)支持，給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算流程，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算過(guò)程有效監(jiān)管。在實(shí)際中，應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)進(jìn)行調(diào)查考核，防止由于會(huì)計(jì)人員操作失誤而無(wú)法保證會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。并且，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行規(guī)范處理，加強(qiáng)核算流程調(diào)整過(guò)程的追蹤和管理，如果會(huì)計(jì)核算中存在問(wèn)題，應(yīng)該追究相關(guān)人員責(zé)任，減少問(wèn)題的出現(xiàn)。為了滿足新收入準(zhǔn)則要求，在落實(shí)會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)該以現(xiàn)有法律體系為依據(jù)，調(diào)整會(huì)計(jì)核算方式。在法律標(biāo)準(zhǔn)中，要求房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)滿足法律標(biāo)準(zhǔn)，制定詳細(xì)的工作計(jì)劃，完善會(huì)計(jì)核算體系，對(duì)賬務(wù)處理模式、成本核算方法等進(jìn)行改革創(chuàng)新，提高會(huì)計(jì)核算效率，保證會(huì)計(jì)核算質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)周期比較長(zhǎng)，成本計(jì)量滯后明顯，在新收入準(zhǔn)則發(fā)布之前，會(huì)計(jì)銷售收入和合同銷售數(shù)額缺少統(tǒng)一性，使得會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，而隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，有效處理該問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)工作開展提供便利條件。通過(guò)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)培訓(xùn)，創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算模式，完善會(huì)計(jì)核算體系，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)建良好的會(huì)計(jì)工作環(huán)境，將新收入準(zhǔn)則落實(shí)到位，提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。給房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。