房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及解決措施

李長(zhǎng)秀 成都復(fù)地明珠置業(yè)有限公司

引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的管理，不僅能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的不足之處，還能夠進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的規(guī)范性和有序性，進(jìn)而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完工提供有效保證。目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中依然存在著一系列問(wèn)題，主要體現(xiàn)為安全問(wèn)題以及成本問(wèn)題等，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合這些問(wèn)題，探尋出適用于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路的解決措施，不斷優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程管理的意義

根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增加的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理工作就顯得尤為重要。房地產(chǎn)工程管理的含義即房地產(chǎn)工程的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的相關(guān)看法、理論知識(shí)以及方式方法，對(duì)房地產(chǎn)工程管理的建設(shè)和使用進(jìn)行全面綜合的管理過(guò)程，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益有效提高。房地產(chǎn)工程管理是一項(xiàng)內(nèi)容涉及廣泛、建設(shè)周期長(zhǎng)、管理項(xiàng)目工序較煩瑣且每個(gè)環(huán)節(jié)緊密關(guān)聯(lián)的工作，具有非常強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，房屋工程的管理工作必須有較強(qiáng)的管理體系，管理人員只有對(duì)房屋工程項(xiàng)目合理地管理才能促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要一環(huán)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和建筑質(zhì)量提升有非常重要的意義，從而保證房地產(chǎn)工程建設(shè)能夠順利完成，在市場(chǎng)中具有更高的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

(一)需求驟降，現(xiàn)金流吃緊

此次新冠肺炎疫情讓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易驟停，雖然很多房企開通和轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上業(yè)務(wù)，但這種大宗資產(chǎn)線上交易收效有限。與此同時(shí)，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，面臨債務(wù)償還、工程付款、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出等諸多支付壓力，沒(méi)有銷售回款導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流吃緊，各類房企相繼出臺(tái)打折促銷、限付工程款、裁減員工、提效降本等現(xiàn)金流管控措施，保現(xiàn)金流成了諸多房企的當(dāng)務(wù)之急，先求生存后求發(fā)展是房企當(dāng)前的必然選擇。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必然是以現(xiàn)金流為中心的管理模式，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、工程支付等相關(guān)業(yè)務(wù)需要以項(xiàng)目和企業(yè)現(xiàn)金流為基準(zhǔn)來(lái)展開。

(二)未辦理許可證

從現(xiàn)階段的實(shí)際情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了提早占領(lǐng)市場(chǎng)，沒(méi)有辦理許可證就開始進(jìn)行建筑施工前期的建設(shè)工作。其主要是為了盡早進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售工作，從而達(dá)到盡早回籠資金的效果，這已經(jīng)嚴(yán)重違背了國(guó)家房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中相關(guān)的法律程序和現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)范等。還有大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采取的措施是一邊施工一邊辦理，這種方式從根本上來(lái)講仍舊屬于超前施工的范疇，雖然縮短了工期，但其同樣也是不符合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的要求的，很可能出現(xiàn)安全隱患。因此被有關(guān)單位查處的情況不在少數(shù)，造成了嚴(yán)重的影響，一方面需要停工，另一方面需要付出高額的經(jīng)濟(jì)賠償?？傊?，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程施工的前期，首要的就是辦理許可證，依據(jù)相關(guān)的法律文件進(jìn)行建筑施工的工作。

(三)施工技術(shù)與材料管理問(wèn)題

目前，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，由于施工技術(shù)、材料管理、施工質(zhì)量的問(wèn)題得不到有力保證，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在一定的安全隱患，也嚴(yán)重影響了整體建筑物的質(zhì)量。近年來(lái)，隨著現(xiàn)代化技術(shù)的不斷深入，新型設(shè)備和新技術(shù)也廣泛應(yīng)用在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，為我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體施工帶來(lái)一定的便利性，然而由于大部分施工人員對(duì)于新技術(shù)還是停留在主觀的認(rèn)知層面，沒(méi)有科學(xué)地掌握新技術(shù)的應(yīng)用方法，大部分施工人員還是延續(xù)過(guò)去傳統(tǒng)的施工技術(shù)，這也一定程度上阻礙了施工的整體進(jìn)度。另外，在實(shí)際工作大部分質(zhì)檢部門沒(méi)有大力度地做好材料的質(zhì)量檢測(cè)，這為整個(gè)施工過(guò)程都埋下一定的安全隱患，對(duì)于施工人員的安全也帶來(lái)嚴(yán)重威脅。

(四)項(xiàng)目后期管理問(wèn)題

第一，竣工驗(yàn)收問(wèn)題。在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，項(xiàng)目的最后結(jié)束性標(biāo)志是竣工驗(yàn)收，只有當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目驗(yàn)收之后才能辦理產(chǎn)權(quán)等一系列手續(xù)，同時(shí)才能開展銷售活動(dòng)。如果項(xiàng)目在驗(yàn)收過(guò)程之中出現(xiàn)了問(wèn)題可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法驗(yàn)收，會(huì)影響到項(xiàng)目后期營(yíng)銷工作，從而會(huì)增加項(xiàng)目成本。例如，在竣工之時(shí)由于材料準(zhǔn)備不夠齊全，缺乏必要合格證明等各項(xiàng)記錄報(bào)告導(dǎo)致工程不能移交，竣工驗(yàn)收也無(wú)法順利完成。同時(shí)，項(xiàng)目工程竣工時(shí)并沒(méi)有整改完成，在整改之后仍然沒(méi)有達(dá)到驗(yàn)收必要要求，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題，還可能會(huì)存在著項(xiàng)目拖欠農(nóng)民工工資或者安全事故沒(méi)有得到有效處理，這些也會(huì)影響到項(xiàng)目驗(yàn)收。第二，項(xiàng)目回訪和后期評(píng)價(jià)。在項(xiàng)目建設(shè)完成之后，項(xiàng)目建設(shè)組需要對(duì)項(xiàng)目開展回訪工作，回訪工作往往可以不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量。在回訪過(guò)程之中，項(xiàng)目人員常常會(huì)與物業(yè)管理人員進(jìn)行協(xié)商，咨詢物業(yè)管理人員意見。但是，物業(yè)管理人員對(duì)項(xiàng)目實(shí)施以及項(xiàng)目各項(xiàng)安全狀態(tài)并不會(huì)深入了解。在現(xiàn)實(shí)生活之中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有后續(xù)回訪程序，導(dǎo)致了項(xiàng)目在建設(shè)完成之后無(wú)法及時(shí)解決在使用過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，很可能會(huì)使業(yè)主出現(xiàn)各種各樣的煩惱，房地產(chǎn)企業(yè)也不能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法確保其他后續(xù)項(xiàng)目不出現(xiàn)類似問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題解決措施

(一)明確管理的職責(zé)范圍

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，就必須明確管理的職責(zé)范圍、管理的相關(guān)責(zé)任以及相關(guān)的管理權(quán)力。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過(guò)程中，同時(shí)包括了設(shè)計(jì)人員、施工人員、監(jiān)督管理人員以及在后續(xù)竣工完成交付后的物業(yè)管理人員等。必須將工程管理的崗位進(jìn)行相應(yīng)精準(zhǔn)的劃分，不同的工作人員擔(dān)任著不同的職責(zé)、承擔(dān)著不同的責(zé)任，按照管理人員能力的高低、比較擅長(zhǎng)的工作內(nèi)容進(jìn)行部門崗位的細(xì)化，由此加強(qiáng)對(duì)管理人員專業(yè)能力的訓(xùn)練，從而提高工程管理的效率。房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備施工前期，關(guān)鍵要深入現(xiàn)場(chǎng)，全方位地了解周圍的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等具體的情況，各部門之間互相配合。例如在小的施工單位的集體管理內(nèi)部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理有管理項(xiàng)目的責(zé)任，并且對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全方位進(jìn)行負(fù)責(zé)，是對(duì)權(quán)利的集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)建筑工程項(xiàng)目必須把辦理施工許可證放在第一位，根據(jù)具體的調(diào)查報(bào)告，高效地完成各單位在房地產(chǎn)工程建設(shè)的交涉工作，把具體的施工現(xiàn)場(chǎng)情況、預(yù)計(jì)的工程時(shí)長(zhǎng)以及需要注意的事項(xiàng)等詳細(xì)告知各單位。各單位在協(xié)調(diào)的過(guò)程中必須高度重視房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的過(guò)程管理，明確各單位的不同責(zé)任與義務(wù)，有針對(duì)性地提出相應(yīng)的計(jì)劃，能夠保持在大方向不變的情況下調(diào)整階段性的目標(biāo)，從而不斷提高房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的管理效率、加大管理的力度、提升管理的效果，保證工程的進(jìn)度、工程的質(zhì)量以及施工的安全。

(二)編制完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

在加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，編制合理的計(jì)劃書十分重要，需要以開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象，做好全局性的安排工作，保證開發(fā)商能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行約束與管控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立全員良好的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，并將各項(xiàng)活動(dòng)都?xì)w納到風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的編制過(guò)程中。在完善風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的過(guò)程中，明確風(fēng)險(xiǎn)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的基本權(quán)責(zé)進(jìn)行更加明確的定位，提升大眾對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視度，能盡早識(shí)別項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)中可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)優(yōu)化與調(diào)整。只有進(jìn)一步明確風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃與風(fēng)險(xiǎn)管理方式，選擇科學(xué)化的管理方式，制定明確的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，才能保證風(fēng)險(xiǎn)管理的成效。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時(shí)，既要不斷降低開發(fā)成本的支出，還要保證項(xiàng)目建設(shè)的效率與質(zhì)量，以此獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，為后續(xù)的建設(shè)活動(dòng)順利進(jìn)行做好鋪墊。

(三)企業(yè)量身而定，項(xiàng)目分類發(fā)展

整體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目現(xiàn)金流比較緊張，因此不同房企和項(xiàng)目需要根據(jù)自身現(xiàn)金流狀況采取適合自身的經(jīng)營(yíng)策略。針對(duì)現(xiàn)金流吃緊的項(xiàng)目，當(dāng)前應(yīng)該以控制現(xiàn)金流為第一要?jiǎng)?wù)，回款端充分利用銷售、金融機(jī)構(gòu)授信、監(jiān)管資金解凍等一切手段加速回款，支出端嚴(yán)控各項(xiàng)費(fèi)用支出、延緩工程進(jìn)度款支付、利用“工抵房”或供應(yīng)鏈沖抵現(xiàn)金支付壓力。對(duì)于現(xiàn)金流充裕的項(xiàng)目，可以在保利潤(rùn)和?，F(xiàn)金流中進(jìn)行不同程度取舍，采取更為靈活的策略。此外，項(xiàng)目現(xiàn)金流管控更要圍繞集團(tuán)戰(zhàn)略和集團(tuán)現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)，拿地策略、股權(quán)融資、戰(zhàn)略投資引入會(huì)極大影響企業(yè)和項(xiàng)目現(xiàn)金流。

(四)組建專業(yè)化的房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)

首先，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理人員自身必須重視綜合工作能力的提升，在實(shí)踐工作期間累計(jì)精細(xì)化管理工作經(jīng)驗(yàn)，定期進(jìn)行自我反思明確自身在實(shí)踐工作期間能力方面的不足之處，然后有針對(duì)性地進(jìn)行改正，同時(shí)部門領(lǐng)導(dǎo)者還要定期開展工作研討會(huì)議，在會(huì)議中明確強(qiáng)調(diào)出精細(xì)化工管理模式在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中應(yīng)用的重要性，并制定出階段性工作計(jì)劃，然后總結(jié)上一階段改革工作中所遇到的問(wèn)題，大家集思廣益商討解決辦法，從而保證每一位管理人員的能力都可以做到與時(shí)俱進(jìn)的提升。其次，需要構(gòu)建出完善的人才培訓(xùn)機(jī)制，針對(duì)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，在培訓(xùn)期間要將精細(xì)化管理模式特點(diǎn)、要求、應(yīng)用原則，創(chuàng)新管理能力，工作責(zé)任意識(shí)等作為主要培訓(xùn)內(nèi)容，從而保證每一位管理人員的綜合素質(zhì)水平都可以做到與時(shí)俱進(jìn)的提升，進(jìn)而保證精細(xì)化管理模式能有效地在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，提升房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理成效及精準(zhǔn)度。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)工程的管理工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義是十分重大的。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，一方面可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，另一方面對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)都是有非常重要的推動(dòng)作用的。因此，需加強(qiáng)房地產(chǎn)工程的管理工作，從而確保房地產(chǎn)施工項(xiàng)目順利穩(wěn)定地開展。