淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控體系建設

郭 欣 北京聯(lián)港置業(yè)有限公司

我國經(jīng)濟正處于高速的發(fā)展當中，以此也推動了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。在經(jīng)歷了長期的發(fā)展之后，現(xiàn)階段已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟體系當中十分重要的組成部分。但是，伴隨著經(jīng)濟方面的變革以及升級，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟也面臨著嶄新的挑戰(zhàn)。政府對房地產(chǎn)行業(yè)管理控制加強，眾多新政策的提出，使得行業(yè)競爭不斷加劇，很多中小型企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不善的狀況。外在環(huán)境的改變使得企業(yè)逐漸重視內(nèi)部控制管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險承受能力、優(yōu)化內(nèi)部控制已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展需求。只有從自身發(fā)展實際出發(fā)創(chuàng)新內(nèi)控管理，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中存活發(fā)展?？陀^來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風險高，對企業(yè)有著高水平的內(nèi)控管理要求，從近些年房地產(chǎn)領域的內(nèi)控管理資料得知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要擁有符合自身發(fā)展情況、滿足各種資金要求的內(nèi)控管理制度。當前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理過程中，經(jīng)常面臨著各種內(nèi)控方面的問題以及困難，為了有效地推動企業(yè)的發(fā)展，就需要在企業(yè)內(nèi)部，建立起良好的內(nèi)部控制體系，這樣才可以在管理工作開展的過程中，起到優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部結構的作用。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系為研究核心，主要是針對當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開展內(nèi)部管理工作的過程中面臨的各種問題，進行詳細的分析，提出相應的具體的解決意見和解決措施，以此有效地起到優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理結構的作用。同時，對于企業(yè)的內(nèi)部管理工作優(yōu)化之后，也可以有效地提升企業(yè)的財務管理能力，進一步地推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益。

一、企業(yè)內(nèi)部控制體系建設的價值

(一)提升維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的安全性

在現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行內(nèi)部控制管理工作的過程中，提升管理的強度，可以進一步地提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)安全性。因此，也就使得企業(yè)在經(jīng)營的過程中，可以很好地應對各種資產(chǎn)方面的風險。同時，也進一步的保障了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資產(chǎn)的使用上，可以有效的符合相關規(guī)定制度。并且，還需要在企業(yè)當中，建立健全內(nèi)部控制制度。這在日常的業(yè)務開展過程中，便可以有效地針對企業(yè)關于資產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，都可以進行科學合理的監(jiān)督以及管理，充分地保障企業(yè)內(nèi)部資金運作具有較高的安全性。

(二)企業(yè)資源優(yōu)化配置

在當下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的過程中，在使用內(nèi)部控制之后，能夠具備著整體性以及全員性的特征。在工作的過程中，需要將涉及到的各項工作，都集中在管理工作當中。在這樣集成化的管理工作當中，便可以很好的讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設定的長期性目標，逐漸分解成若干個短期的目標。同時，還需要基于不同的目標，可以很好的分配給每一個部門當中，這樣就可以在日常的工作中，協(xié)調(diào)起不同部門的工作，讓業(yè)務的開展可以得到多個部門的幫助，更加有效的推動企業(yè)的發(fā)展。在這樣的合作業(yè)務開展模式下，也最大程度上提升企業(yè)資源的利用程度，將一些人力以及物力資源，進行合理的分配。

(三)提升企業(yè)預算管理能力

在當下的企業(yè)發(fā)展中，內(nèi)部控制管理工作能夠對企業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。特別是在企業(yè)的一些日常管理工作當中，能夠發(fā)揮出十分重要的作用以及價值。在企業(yè)進行業(yè)務的經(jīng)營中，可以利用科學合理的預算管理工作，明確出合理的管理目標，而企業(yè)同時還可以很好的基于不同部門的實際預算需求，開展對應的活動。在一個合理的內(nèi)部控制體系下，可以保障預算管理工作順利地開展。同時，還可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實現(xiàn)內(nèi)部控制與預算管理的深度融合，大大提升企業(yè)的經(jīng)營效率和合理性。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展

在我國當下的發(fā)展過程中，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都呈現(xiàn)出一個相同的特征。就是在前期建設的過程中，往往會投入大量的資金。但是由于施工周期較長，就會大大提升經(jīng)營的風險性。而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，十分受到內(nèi)部控制體系的影響，以此就要在未來的經(jīng)營過程中，能夠明確出相應的問題，以此進行針對性的解決。

二、企業(yè)內(nèi)部控制體系建設中存在的問題

(一)不完善的內(nèi)部控制環(huán)境

在當下的市場當中，雖然一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)制定了內(nèi)部控制工作流程。但是由于并沒有針對性地制定出內(nèi)部體系，僅僅是開展了一些簡單的制度，以此就導致內(nèi)部控制理念，始終無法很好的在經(jīng)營的過程中得到普及。尤其是在企業(yè)的人力資源部門，在工作的過程中，始終沒有積極地對員工進行定期的教育和培訓，以此就會導致內(nèi)部控制意識無法深入每一位員工的內(nèi)心，對于各個部門的工作開展，沒有形成一個良好的內(nèi)部控制環(huán)境。

(二)內(nèi)控制度不完善，缺乏系統(tǒng)性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著企業(yè)規(guī)模擴大，新的經(jīng)濟行為、經(jīng)濟業(yè)務、以及新的市場工具的不斷出現(xiàn)，而部分制度過于老舊，沒有及時更新，已不能有效的解決新問題，喪失指導作用。此外，制度缺乏系統(tǒng)性，在很多環(huán)節(jié)處于真空狀態(tài)，導致內(nèi)控工作無法可依，只是建立資金管理系統(tǒng)、預算系統(tǒng)、財務內(nèi)控系統(tǒng)等單獨系統(tǒng)，沒有做好有效的銜接，無法形成閉環(huán)的全方位內(nèi)控體系，無法發(fā)揮其監(jiān)督作用。由于沒有整體全方位建立內(nèi)控體系，造成企業(yè)控制流程不科學、目標不明確、職責劃分不清，同樣影響內(nèi)控管理發(fā)揮作用。

(三)內(nèi)部控制的監(jiān)督機制不健全

在一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，雖然在企業(yè)內(nèi)部形成了內(nèi)部審計部門。但是往往在實際的工作過程中，內(nèi)部監(jiān)督制度并不完善，以此就會導致審計人員的工作范疇，受到了嚴重的制約。甚至另一些企業(yè)，在工作的過程中，由于缺乏內(nèi)部審計結構，就會導致不同部門在開展工作的過程中，缺乏相互的監(jiān)督以及管理。另一方面，在企業(yè)的外部監(jiān)督方面，主要分為政府監(jiān)督以及社會監(jiān)督，但是二者的監(jiān)督管理力度都不足，企業(yè)與政府部門溝通交流的程度不足，缺乏信息共享性。

(四)內(nèi)控人員素質(zhì)有待提升

內(nèi)控人員素質(zhì)有待提升。一是內(nèi)控人員的職業(yè)能力與內(nèi)控工作要求不匹配。內(nèi)控人員需要全方位了解企業(yè)經(jīng)營業(yè)務流程，而很多企業(yè)內(nèi)控人員知識體系普遍老化，缺乏綜合素質(zhì)高的骨干人才。二是內(nèi)控隊伍規(guī)模與內(nèi)控工作要求不匹配。企業(yè)經(jīng)濟活動增加，擴大了內(nèi)控工作的缺口，工作內(nèi)容多、任務加重，而內(nèi)控人才流動性不足、人手短缺。

三、如何加強及完善企業(yè)內(nèi)部控制體系

(一)重視內(nèi)部控制，完善控制環(huán)境

為了促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來內(nèi)部控制工作能夠表現(xiàn)出理想的作用，相應制度運行也能夠較為流暢可行，重點加強對于重視程度的提升優(yōu)化極為必要。一是相應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員必須要充分意識到內(nèi)部控制工作的必要性，從企業(yè)自身運營需求入手進行分析，確保相應內(nèi)部控制能夠引起足夠關注，配備較為充分的管理人員，給予其足夠的管理權限，進而才能夠更好提升其落實效果。二是提高員工的綜合素質(zhì)和核心競爭力，要按照崗位需求來選擇優(yōu)秀的員工，一經(jīng)錄用，還要定期培訓其專業(yè)知識、內(nèi)部控制內(nèi)容等知識，使其更好地適應工作要求。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強構建治理結構，并對股東會或董事會的決策權進行強化，保證決策的科學和公平。四是基于各個基本運行環(huán)節(jié)進行全方位優(yōu)化，尤其是杜絕部門交叉問題，實現(xiàn)崗位分離。設立獨立的內(nèi)部審計部門，并保證其充分的審計權，這樣才能使審計工作更為獨立。

(二)明確內(nèi)部控制的基本目標，建立內(nèi)部控制體系

在當下企業(yè)開展的內(nèi)部控制工作當中，首先需要對內(nèi)部控制目標進行明確。這是由于一旦控制目標不明確，就會導致工作的開展，無法讓企業(yè)業(yè)務更好的開展，難以形成較高的經(jīng)濟效益。以此，對于企業(yè)的正常經(jīng)營工作而言，是一種十分重要的管理手段。只有保障開展合理的內(nèi)部控制，才可以充分地實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化。以此，企業(yè)就需要在未來的發(fā)展過程中，能夠對其開展客觀的分析，以此確定出企業(yè)的內(nèi)部控制目標。在這樣的工作模式下，才可以著重內(nèi)部控制的重點環(huán)節(jié)，建立出合理的內(nèi)部控制體系。另外，還需要針對財務管理、風險管理、預算核算以及財務信息方面的管理，進行合理的管控，結合起企業(yè)的實際發(fā)展情況，讓制定出來的內(nèi)部控制制度，可以很好地發(fā)揮出控制的效果。

(三)建立重大風險管理機制

在當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，針對某一個項目進行投資和施工的過程中，都在不同的環(huán)節(jié)面臨著一定的風險問題。例如，在項目的投資決策過程中，由于是開發(fā)項目的前期準備工作，就需要積極的結合起客戶的實際需求，進行全面的調(diào)查，對房地產(chǎn)市場的判斷，了解項目的市場競爭力、收益情況，一旦在決策的過程中出現(xiàn)了一定的偏差，就會導致接下來的投資面臨著一定的風險；而在設計階段，進行的成本管理以及控制工作，主要體現(xiàn)在項目的實際投資之前，就需要對項目進行全面的成本預算，這樣就可以保障掌握項目融資方面的資金需求量，一旦沒有進行合理的預算，就會導致風險出現(xiàn)；而在施工階段，也需要格外的重視起成本方面的控制，同樣存在著很大的風險。這些風險的出現(xiàn)會使企業(yè)產(chǎn)生大量經(jīng)濟損失，因此加強風險管理非常重要。預防和識別是風險管理的重點，通過科學合理的措施提前對風險進行預判，能夠在一定程度上降低風險發(fā)生概率，使用簡單的方式減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。企業(yè)管理需要對風險加強重視，全面監(jiān)督及時發(fā)現(xiàn)各種風險因素，并對這些情況全面分析，準備妥善的應變方法，制定重大風險管理機制，將企業(yè)內(nèi)部門責任細分，針對各類風險制定措施，主動面對風險。企業(yè)可以建立預警系統(tǒng)，負責風險的檢測、識別和矯正，預警系統(tǒng)能夠對企業(yè)未來可能出現(xiàn)的風險科學管控。使用這種預警系統(tǒng)之前，企業(yè)需要將不同等級、業(yè)務、部門間可能會對企業(yè)產(chǎn)生風險的問題點找出，并對其全面的整理分析，將這些風險按照不同等級劃分，做好緊急系統(tǒng)預案，根據(jù)情況的變化逐步優(yōu)化完善。另外，預警系統(tǒng)需要貼合實際具備人性化特點，這樣設計能夠幫助企業(yè)完成資產(chǎn)、財務、銷售等方面的有效管控，將風險管控落到實處，為企業(yè)經(jīng)濟增長提供優(yōu)秀的制度保障。企業(yè)高層管理需要對日常經(jīng)營中容易忽視的部分定期檢查，對項目實施過程中重大風險科學評估，采用財務等管理手段找到問題的解決方法，最大程度削弱企業(yè)風險損失。

(四)完善信息與溝通體系

在企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作當中，首先需要建立起完善的信息化系統(tǒng)。在系統(tǒng)的運行過程中，需要有效地對企業(yè)內(nèi)外出現(xiàn)的各種信息，進行全面的收集以及整理，并篩選出有價值的信息，以此企業(yè)在業(yè)務開展的時候，能夠實現(xiàn)信息的共享。其次，還需要建立出內(nèi)部報告制度。將企業(yè)某階段的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和管控成果全面反映，同時反映企業(yè)在匯報階段的經(jīng)濟管控成果。企業(yè)的內(nèi)部報告需要為高層管理人員提供會計管控的詳細資料，比如企業(yè)經(jīng)營分析資料、負債分析資料、利潤分析資料、財務分析資料、資金分析資料等，這些資料數(shù)據(jù)可以作為客觀的參考數(shù)據(jù)以便管理人員查看，有利于管理人員對企業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌規(guī)劃。此外，建立良好的溝通機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設置更加健全暢通的信息渠道，保證內(nèi)部控制制度可以正常推行，如果想要做好企業(yè)內(nèi)部信息交流，建立完善的網(wǎng)絡交流平臺非常重要，網(wǎng)絡平臺需要具備兼容屬性，保證在不同的環(huán)境下均能夠做到有效溝通。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了進一步地提升內(nèi)部控制管理的效果。就需要建立出一個內(nèi)部信息集成處理平臺，以此讓不同部門，可以在日常的工作過程中，不再出現(xiàn)信息孤島的問題，有效地提升信息處理的效率，也推動了各部門的溝通以及協(xié)同工作的效果。例如，在這個平臺當中，可以很好地將運營、銷售以及財務部門實現(xiàn)集成包公，以此在工作當中，便可以對各種信息數(shù)據(jù)，進行全面的統(tǒng)計，進一步的實現(xiàn)信息共享。此外，還需要對企業(yè)的自身狀況展開思考，采用科學合理的交流方式，部門與部門之間加強溝通與協(xié)作，增強溝通交流的及時性、有效性，完成信息的快速傳遞。

(五)打造內(nèi)部控制人才隊伍建設

一是提高內(nèi)控管理人員的專業(yè)素質(zhì)，提升業(yè)務能力。制度是基于企業(yè)經(jīng)營活動建立的，這就要求內(nèi)控管理人員首先要熟悉了解企業(yè)業(yè)務經(jīng)營流程，擴充專業(yè)工程、銷售知識；同時做好內(nèi)控管理人員的培訓工作，提升專業(yè)技能。二是完善內(nèi)控人才錄用和調(diào)動機制。拓寬人才選拔渠道，吸納德才兼?zhèn)涞膬?yōu)秀人才加入到內(nèi)控隊伍中，特別是專業(yè)工程成本控制人才，豐富內(nèi)控人員隊伍建設；支持輪崗交流，靈活進行人員調(diào)動。三是提升內(nèi)部員工風險意識。提高風險意識是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化內(nèi)控的基礎，企業(yè)高層管理人員需要加強重視風險意識，發(fā)揮自身的引領作用，帶動內(nèi)部員工提升風險認知，定期對員工進行企業(yè)可能面臨的風險講解，幫助員工熟練掌握相關知識，勇于面對新的挑戰(zhàn)并采用專業(yè)手段將其合理解決，將企業(yè)經(jīng)營風險降到最低。另外，企業(yè)高層管理人員需要使員工認識到自身的職責，設置風險責任制度并將其同員工獎金掛鉤，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予適當?shù)慕?jīng)濟獎勵。這種方式有助于員工風險意識的增加，同時提升員工參與度，激發(fā)員工積極性。

四、結語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展過程中，內(nèi)部控制工作一直都是十分重要的管理內(nèi)容。同時，這項管理工作也直接影響到企業(yè)的監(jiān)督管理、運營的開展。但是在當下企業(yè)管理的過程中，依然存在著大量的問題需要進行解決，企業(yè)要能夠結合起這些問題的特點，以此有效地采取針對性的手段，進一步地完善企業(yè)內(nèi)部的控制體系。在當下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系的構建中，還需要企業(yè)當中的工作人員，可以不斷地創(chuàng)新工作理念，以此可以充分認識到內(nèi)部控制的重要價值，讓不同部門可以在工作的過程中，形成一個合力，推動企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益。