房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及調(diào)控框架研究

張 濱 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資總額逐年提高、商品房銷(xiāo)售額增速過(guò)快、部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等方面。針對(duì)上述現(xiàn)狀，2020年10月，黨的十九屆五中全會(huì)提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。我國(guó)各地方政府要堅(jiān)持這一定位，構(gòu)建起完善的房地產(chǎn)運(yùn)行調(diào)控框架體系。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)良好。下面通過(guò)分析2020年1月—11月期間的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，揭示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。具體包括以下方面：一是房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為129 492億元，同比增長(zhǎng)6.8%。在房地產(chǎn)投資類(lèi)別中，住宅投資所占比重較高，投資總額為95 837億元，同比增長(zhǎng)7.4%。二是房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積減少、成交價(jià)款增高。全國(guó)房企購(gòu)置土地20 591萬(wàn)㎡，同比下降5.2%。但是，與此同時(shí)土地成交價(jià)款卻同比增長(zhǎng)高達(dá)16.1%，成交總額為13 890億元。三是商品房銷(xiāo)售總額增速明顯快于銷(xiāo)售面積增速。全國(guó)商品房銷(xiāo)售總面積為150 834萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)1.3%。銷(xiāo)售額共計(jì)148 969億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)7.2%。四是房企銷(xiāo)售額突飛猛進(jìn)。我國(guó)房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入超過(guò)1 000億元的房企共有41家，其中有5家房企的銷(xiāo)售額突破5 000億元，表明房企發(fā)展形勢(shì)較好。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控新特點(diǎn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形勢(shì)下，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度逐層加碼，政策覆蓋范圍逐步擴(kuò)大，整合發(fā)揮出金融、稅收、土地新規(guī)等方面的政策合理作用，顯著提升了調(diào)控的精準(zhǔn)度和實(shí)施力度[1]。下面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控呈現(xiàn)出來(lái)的新特點(diǎn)進(jìn)行分析。

(一)撤回部分調(diào)控政策

2020年，各地方出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，其中大部分政策屬于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情形勢(shì)下的臨時(shí)性措施。進(jìn)入到2021年后，部分調(diào)控政策與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不相適應(yīng)，造成地方政府回撤政策現(xiàn)象較為普遍。通過(guò)總結(jié)梳理部分撤回的政策可以發(fā)現(xiàn)，地方政府撤回的政策主要集中在直接給予購(gòu)房者補(bǔ)助、與“三穩(wěn)”目標(biāo)相悖的政策[2]。

(二)調(diào)控新政出臺(tái)提速

城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)快速升高，為保證城市居民有房可住，減輕住房對(duì)居民造成的經(jīng)濟(jì)和生活壓力，中央部門(mén)予以高度重視，增加對(duì)熱點(diǎn)城市政府主體的督導(dǎo)約談?lì)l次，后續(xù)加快針對(duì)性政策的出臺(tái)速度，從政策執(zhí)行效果上來(lái)看取得一定成效。同時(shí)，調(diào)控政策覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，國(guó)家從重點(diǎn)調(diào)控一線城市逐步向核心城市、中心城市、熱點(diǎn)城市以及中西部省會(huì)城市拓展，進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)控范圍。

(三)資金監(jiān)管力度增強(qiáng)

現(xiàn)階段，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市商品房?jī)r(jià)格呈快速上漲趨勢(shì)，其主要原因在于金融資金大規(guī)模投入，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格深受炒房影響，影響著“房住不炒”調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)狀，國(guó)家住建部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)借款人借款用途的審查，避免借款人借助經(jīng)營(yíng)貸投資房地產(chǎn)。通過(guò)實(shí)施資金監(jiān)管措施，各地方嚴(yán)厲打擊資金端的不正規(guī)操作，促使流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款資金規(guī)模明顯縮小。

(四)學(xué)區(qū)房重點(diǎn)嚴(yán)打

近年來(lái)，我國(guó)部分城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)快，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房溢價(jià)問(wèn)題日益嚴(yán)重。為此，各地方政府將學(xué)區(qū)房調(diào)控作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)，針對(duì)學(xué)區(qū)房出臺(tái)針對(duì)性政策，嚴(yán)厲查處學(xué)區(qū)房炒作行為。教育資源配置失衡是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房大幅度溢價(jià)的主要原因，中央政治局會(huì)議明確提出將學(xué)區(qū)房炒作提升到新高度，要求各地方適時(shí)出臺(tái)學(xué)區(qū)房調(diào)控政策，促進(jìn)教育均衡化發(fā)展[3]。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控框架的完善建議

(一)構(gòu)建保障性住房調(diào)控機(jī)制

各地方政府要逐步完善住房保障機(jī)制，重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，通過(guò)出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)商品房的市場(chǎng)需求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲跌幅度過(guò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。具體建議如下：一是各地政府要發(fā)揮出責(zé)任主體作用，建立起集商品房、保障性住房、租賃住房等多種住房形式相結(jié)合的房源供給機(jī)制，通過(guò)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)投資企業(yè)優(yōu)化布局，合理調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在追求經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)彰顯出社會(huì)屬性[4]。二是各地方政府要適當(dāng)增加保障性住房供給，探索公租房保障方式的轉(zhuǎn)型之路，出臺(tái)與實(shí)際情況相符的租賃補(bǔ)貼政策，緩解中低收入人群的住房壓力，調(diào)動(dòng)起這部分人群租房的積極性，減少對(duì)購(gòu)房的剛性需求。三是各地政府要嘗試將集體建設(shè)用地作為租賃住房規(guī)劃建設(shè)的用地來(lái)源，通過(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地入市增加保障性住房的土地供應(yīng)，憑借相對(duì)較低的土地出讓價(jià)格降低保障性住房的建設(shè)成本，進(jìn)而控制住房租賃費(fèi)用上漲。四是各地方政府要出臺(tái)租售同權(quán)政策，使租房人與業(yè)主能夠獲取相同的權(quán)利，包括就近入學(xué)權(quán)等，增加中低收入家庭的租房意愿。

(二)構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制

各地方政府要圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展、健康發(fā)展的目標(biāo)，加大對(duì)房?jī)r(jià)管控力度，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，確保房?jī)r(jià)維持在合理化的區(qū)間內(nèi)。為此，各地方政府要從多層面入手，建立起房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理化。具體建議如下：一是各地方政府持續(xù)實(shí)施“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”措施，避免新建用地出現(xiàn)豪宅住房，引發(fā)區(qū)域性房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)升高。二是政府有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)厲打擊超出合理區(qū)間的地價(jià)，暫停出讓嚴(yán)重偏離地價(jià)范圍的土地使用權(quán)，避免因土地成本過(guò)高而抬高房屋售價(jià)、壓縮基礎(chǔ)配套建設(shè)。三是打擊房企利用高比例融資的方式競(jìng)買(mǎi)土地的行為，加大對(duì)房企私募資金、影子融資行為的監(jiān)控，不允許出現(xiàn)同一房企下屬多個(gè)子公司追逐同一宗土地的行為。四是在充分考慮土地價(jià)值的前提下，設(shè)置土地拍賣(mài)底價(jià)和上限價(jià)格，避免競(jìng)拍者惡意抬高競(jìng)價(jià)，出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象[5]。四是加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序整頓，增加房地產(chǎn)價(jià)格信息的透明度和公開(kāi)度，減少信息不對(duì)稱現(xiàn)象。有條件的地方政府可以出臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格社會(huì)監(jiān)管制度，鼓勵(lì)社會(huì)公眾參與到價(jià)格監(jiān)管中來(lái)，當(dāng)購(gòu)房者所需購(gòu)置的房產(chǎn)價(jià)格超出合理房?jī)r(jià)20%以上，則購(gòu)房者有權(quán)起訴房地產(chǎn)開(kāi)放商“牟取暴利”行為。

(三)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

地方政府要建立起動(dòng)態(tài)平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，明確房地產(chǎn)功能定位，保持正確的調(diào)控方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的方向發(fā)展。具體建議如下：一是各地方政府要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性，落實(shí)商品房限購(gòu)、限貸政策，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)。二是各地方政府要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，深入調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，針對(duì)性出臺(tái)網(wǎng)格化控價(jià)政策、二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控措施。三是各地方住房部門(mén)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、土地管理部門(mén)等加強(qiáng)溝通聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管信息共享，構(gòu)建起多主體共同參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)管機(jī)制，發(fā)揮出各部門(mén)各自的職能作用。如，住房部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)需求端調(diào)控，堅(jiān)持“限購(gòu)、限外、限貸、限價(jià)”調(diào)控措施。金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房企融資端調(diào)控，深化“三線四檔”管理措施落實(shí)。土地管理部門(mén)加強(qiáng)土地供給端調(diào)控，探索“兩集中”的實(shí)踐策略。通過(guò)各部門(mén)之間的通力合作，共同構(gòu)建起房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從當(dāng)前我國(guó)各地方政府開(kāi)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作來(lái)看，各地方調(diào)控新政出臺(tái)速度加快，房地產(chǎn)資金監(jiān)管力度不斷強(qiáng)化，學(xué)區(qū)房炒作嚴(yán)打力度持續(xù)加大，充分彰顯出各地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控的重視程度。在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控中，各地方政府要積極建立起完善的調(diào)控框架，健全保障性住房調(diào)控機(jī)制、房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。