探討房地產(chǎn)企業(yè)預售房款會計核算存在的問題及對策

淄博博晨置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收入的確認和一般的企業(yè)存在差異，房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長，并且在前期需要投入大量的資金。企業(yè)在《土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》這“五證”辦理完畢之后就可以進行對房產(chǎn)的銷售。這“五證”的辦理過程具有特殊性，且流程較為復雜，如果處理不當，會給會計核算帶來額外的工作負擔，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理好預收房款的相關信息，保證后續(xù)工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的現(xiàn)狀和分析

（一）房款誠意金、會員費的會計核算

誠意金指的是客戶有意向購買相關單位的房產(chǎn)，并且在房產(chǎn)預售時期交納一定的費用就能在房產(chǎn)正式銷售的時候得到一定的優(yōu)惠。會員費主要指的就是，消費者在購置房產(chǎn)的時，加入了房地產(chǎn)企業(yè)成立的俱樂部，想要成為俱樂部的會員，需要向房地產(chǎn)企業(yè)支付一筆入會費用，在支付費用之后，自動獲得購房資格，并且在預售房正式銷售時，會員可以享受優(yōu)惠。在客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂會員費和房款誠意金合同的時候，有這樣一個條款規(guī)定如果客戶將來選不到滿意的房，之前繳納過的會員費和誠意金就能全額退款。當開發(fā)商收到誠意金和會員費之后，往往就會掛在往來賬里，計入“其他應付款”。在房地產(chǎn)企業(yè)開始房產(chǎn)正式銷售之后，如果客戶在看房的過程中，有心儀的房產(chǎn)，并且按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關規(guī)定簽訂了《商品房認購協(xié)議書》，那么房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算時，就會將“其他應收款”轉入“預收賬款—銷售定金”；如果客戶在看房的過程中，沒有滿意的房產(chǎn)，開發(fā)商就會把相應的會員費和誠意金退回給客戶，紅字沖銷“其他應付款”。

在開盤之后，開發(fā)商和消費者需要確認房產(chǎn)的相關信息，在所有信息和條件都準確無誤之后，雙方共同簽訂《商品房認購協(xié)議書》，在協(xié)議書簽訂完畢之后，客戶需要繳納一筆費用，這筆費用就是銷售定金。只有房地產(chǎn)企業(yè)取得了《商品房預售許可證》之后，才能收取客戶的銷售定金，否則就是違規(guī)行為。并且我國法律中明確規(guī)定，預收款項包括了預售定金，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取銷售定金之后，需要把這比費用計入“預收賬款—銷售定金”，當消費者和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后，就可以把銷售定金轉入“預收賬款—首付款”。

（二）首付款、銀行按揭款以及分期付款中收到款項的會計核算爭議

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的過程中，有一個飽受爭議的問題：在客戶碰上心儀的房產(chǎn)并且和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》之后，會利用首付款或者分期付款的方式向開發(fā)商支付費用，這一筆費用應該計入“預收賬款”還是“主營業(yè)務收入”科目。一直沒有得到有效解決。

（1）在房地產(chǎn)公司取得預售房款之后，按照規(guī)定的合同簽約時間來確認為收入。在簽約了《商品房銷售合同》之后，房地產(chǎn)公司已經(jīng)把房地產(chǎn)的所有權轉移給了客戶。雖然這種方法沒有被會計的相關法規(guī)采納，但是在現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售過程當中，有很多房地產(chǎn)公司都會采用這種方法。

（2）房地產(chǎn)公司取得預收房款，按照完工的進度來確認為收入。客戶簽訂了《商品房銷售合同》之后就不能隨意出現(xiàn)更改或者撤銷的情況，簽訂相關的條約就默認了房地產(chǎn)公司已經(jīng)將所有權上的主要風險轉移給客戶本人。在商品房開始建設之后，基本結構已經(jīng)不會發(fā)生任何的改變。

（3）房地產(chǎn)公司取得預收房款，不確認收入，計入“預收賬款”科目。對這個觀點持贊同態(tài)度的人認為，就算客戶簽訂了《商品房銷售合同》，但是實際情況是房子還沒有建造完成，房屋的建筑還沒有竣工，開發(fā)商仍然對其商品房擁有者控制權和解釋權。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算存在的問題

（一）收入核算制度不完善

房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，這些特殊性就造成了房地產(chǎn)企業(yè)預收房款的會計核算和其他行業(yè)不太相同。財務工作人員在進行房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算工作時，往往會遇到很多困難，從而降低了會計的核算效率。其主要原因在于收入核算制度還不夠完善。造成收入核算制度不完善主要有兩點原因。第一，我國目前很多房地產(chǎn)公司都采用的是預售方式來進行商品房的銷售，雖然房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在制定核算科目的時候是嚴格按照標準來進行的，但是實際情況是，業(yè)務部門和財務部門兩者之間會存在著信息的偏差。影響了財務部門在現(xiàn)存貨狀況方面的判斷。比如房屋具體的建筑面積和適用面積，以及項目的單價。

（二）缺乏合理的銷售收入標準

受到建筑行業(yè)發(fā)展特點的影響，預售制度在房地產(chǎn)銷售過程中十分常見，這也就表示在房屋建造的過程中，開發(fā)商就向客戶收取了相關款項。也有不少客戶在購買房地產(chǎn)的時候會采用按揭付款，采用分期付款的方式，在同一套房產(chǎn)眾多次付款，這種付款方式為客戶帶來了便利，也有利于減輕客戶購房壓力，但是為房地產(chǎn)企業(yè)會計人員增加了工作量。并且新會計制度的實行，也為商品房銷售制定了新標準，在收入確認方面，把風險和報酬的轉移作為了新準則。一部分房地產(chǎn)企業(yè)混淆了銷售收款和銷售收入核算，導致會計核算人員沒有合理的銷售收入核算標準。這樣會大大影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算情況，為企業(yè)的財務帶來不良影響。

（三）內部控制體系不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算作為內部控制體系的一部分，會受到內部控制的影響。就目前情況來看，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對于內部控制制度還不夠完善，會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來財務隱患。主要是通過這幾個方面表現(xiàn)出來的：首先就是房地產(chǎn)商品房的預售和銷售沒有固定的流程，也沒有規(guī)范的制度對其進行管理。其次就是在管理的過程當中，沒有約束力。舉個例子，如果房地產(chǎn)銷售人員在實際的工作過程當中，沒有把具體的工作內容及時的上報給財務管理人員，而是在簽完合同之后把合同進行保送留底。這樣的做法既違背了房地產(chǎn)企業(yè)內部控制的制度，又導致了相關費用不能得到合理的分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算優(yōu)化策略

（一）以新會計制度下確認銷售收入的原則為依據(jù)

在實際的房地產(chǎn)商品銷售過程當中，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的人員存在著經(jīng)驗和教育背景上的差異，因此，對于同一事物，不同人員具有不同的想法和意見，讓企業(yè)財務報表不具有準確性。只有正確的理解新會計制度的內容，并合理利用。把新會計制度和房地產(chǎn)銷售進行結合。在新會計制度的標準下，只有同時滿足這幾個條件的賬款才夠資格確認為收入：① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，已經(jīng)和客戶完成了商品房所有權的風險轉移；② 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有保留繼續(xù)管理權，對于已售出的房產(chǎn)也沒有繼續(xù)控制；③ 在商品房銷售過程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟效益都最終的流向都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；④ 能夠準確計量商品房的收入和成本信息。

（二）以房屋竣工并經(jīng)有關部門驗收合格時確認收入

在房地產(chǎn)公司進行商品房的預售時，在客戶和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》之后，合同就具有法律效應，這就表示開發(fā)商已經(jīng)把房產(chǎn)的所有權和使用權轉移給了客戶；在房屋竣工并且經(jīng)過了專業(yè)部分的驗收，驗收的結果也是合格的話，開發(fā)商就已經(jīng)具備了足夠的房產(chǎn)轉移條件，可以把房產(chǎn)轉移給客戶。這時候，雖然實際測繪面積結果的發(fā)放可能會具有滯后性，但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展這么多年以來的相關經(jīng)驗來看，實際測繪面積和合同上描述的面積存在的差異并不會太大。開發(fā)商和客戶進行房產(chǎn)的交付時，如果存在著面積上的差異，那么可以和客戶進行溝通，實現(xiàn)多退少補。在成本方面，竣工決算的金額還沒有確定但是整個項目的實際成本至少已經(jīng)支付了接近百分之九十的工程款。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員可以根據(jù)實際情況來進行相應的調整，因此成本總體上是能夠可靠計量的。

房地產(chǎn)公司預收房款的會計核算相對來說比較簡單，首付款、預售定金或者銀行按揭付款的計入“預收賬款”科目；在房地產(chǎn)公司預收房款經(jīng)過國家和有關部門的檢驗之后，房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員就可以把“預收賬款”轉入“主營業(yè)務收入”。在開發(fā)商和客戶進行房產(chǎn)的交付時，多出來的面積補差款項結轉收入，涉及的多退少補方面的資金就可以通過“預收賬款”來進行紅字沖減，最后再結轉收入。

（三）通過信息化技術實現(xiàn)會計核算

對于房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算而言，根據(jù)市場行情來優(yōu)化成本核算方法是十分有必要的。在進行成本核算的時候，應該結合房地產(chǎn)開發(fā)的時間、地點、規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)處理方式等因素進行考慮，通過建立作業(yè)成本核算方法，實行動態(tài)化監(jiān)控。與此同時，還可以利用ERP軟件，這樣有助于會計核算人員對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行動態(tài)追蹤。信息化軟件的應用，能夠幫助會計核算人員對會計信息的實時核算，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行核算的基礎之上，能更好地幫助企業(yè)進行發(fā)展計劃和發(fā)展目標的制定。

（四）明確房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的范圍

在進行房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的時候，一定要明確核算的范圍，對核算的范圍進行確定?！颁N售收入”這個會計核算科目包含了周轉房出售和回遷房出售。其次，還要不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算人員對于新會計制度的學習，提高會計人員和財務管理人員的綜合素質，不管是在預售合同的簽訂還是正式合同的簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員都必須要嚴格按照國家和有關部門的相關規(guī)定來執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括房屋銷售、物業(yè)租金等。作為房地產(chǎn)企業(yè)收入的核心環(huán)節(jié)，房屋銷售分為兩種：銷售收款和銷售收入的核算，雖然都和銷售有關，但兩者的概念完全不同。房地產(chǎn)企業(yè)在進行核算的時候一定要明確核算的方法。在收取會員費和誠意金的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應該通過其他應收款進行核算。如果是定金和預收款，應該歸于預收賬款。在房屋建筑工程竣工之后，房地產(chǎn)企業(yè)要安排專業(yè)的部分進行驗收，在房屋驗收工作完畢之后，消費者可以根據(jù)《商品房銷售合同》中的有關規(guī)定進行房屋的交接工作。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)需要加強信息的透明公開

信息的透明程度會一定程度上影響企業(yè)決策。因此，需要采取相關的有效措施，增加信息的透明程度，可以從以下幾個角度出發(fā)：首先，做好土地儲備量的披露工作。在房地產(chǎn)開發(fā)之前，會有大量的資金投入，也會產(chǎn)生很大的土地成本，這對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展起著重要的影響作用。有利于企業(yè)和消費者實時掌握土地披露情況；另外，還可以對現(xiàn)金流量進行實時的監(jiān)督管理，在商品房進行建設之前，要加強安全工作。

結語

綜上所述，要根據(jù)實際情況調整成本核算方式、優(yōu)化核算流程、按照法律和相關規(guī)章制度開展會計核算工作，要不斷規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認的標準，避免因為判斷標準不同而形成不同的結果，讓房地產(chǎn)企業(yè)預收房款會計核算的信息失去可比性。