物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r研究

席華潔+祖融

【摘要】近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整，且主要以去庫(kù)存在為主，但隨著人民生活水平的提高，人均收入的增加，買(mǎi)房的需求也在不斷提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。本文通過(guò)對(duì)我物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行分析研究，提出了合理的適合我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀的建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問(wèn)題 建議

近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)政策在不斷調(diào)整，且主要以去庫(kù)存在為主，但隨著人民生活水平的提高，人均收入的增加，買(mǎi)房的需求也在不斷提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)-物業(yè)管理業(yè)也與人民生活日漸親密。物業(yè)管理公司是經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，是受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體，屬于服務(wù)行業(yè)。但是近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛事件時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理也成為日常生活中大家所關(guān)心的問(wèn)題之一。

一、我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1981年，我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立，發(fā)展至今，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量，推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)地不斷發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型大約有11大類，涉及多個(gè)領(lǐng)域，其中包括住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公用房、醫(yī)院、學(xué)校、碼頭、商場(chǎng)等。但與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人民收入水平等多方面因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理來(lái)存在覆蓋率低、地區(qū)差距較等問(wèn)題。

從物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，我國(guó)南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大中城市物業(yè)管理開(kāi)展早、發(fā)展速度快，我國(guó)南北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展程度差距明顯。

二、我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

一是體制還有待完善。2007年，我國(guó)首次公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，先后經(jīng)過(guò)幾次修訂后，2016年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》共七章七十條。雖有該條例實(shí)施細(xì)則做法律依據(jù)，但實(shí)際的實(shí)施情況不容樂(lè)觀。例如，業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)區(qū)選舉某些人，做為業(yè)主的代言人對(duì)物業(yè)管理公司的行為進(jìn)行監(jiān)督，但沒(méi)有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在行使法律賦予的權(quán)力時(shí)，無(wú)法可依。

二是監(jiān)管部門(mén)不確定。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》只是對(duì)物業(yè)管理公司的職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，但是具體的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有規(guī)定，因此，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，業(yè)主會(huì)感到訴求無(wú)門(mén)，無(wú)法確定該向哪個(gè)部門(mén)進(jìn)行投訴維權(quán)。例如，物業(yè)費(fèi)是由價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費(fèi)用，雖有標(biāo)準(zhǔn)，但是物業(yè)管理公司有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，如果業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)不合理，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間就會(huì)產(chǎn)生矛盾糾紛，但因沒(méi)有確定的監(jiān)管部門(mén)，最終因業(yè)主無(wú)處投訴而只能不了了之。

三是市場(chǎng)化程度不高。我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商、房管單位之間仍在或多或少的經(jīng)濟(jì)依賴關(guān)系，地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清等局面仍然存在。

三、完善物業(yè)管理的相關(guān)建議

一是完善法規(guī)制度。不斷健全管理的相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)相關(guān)立法機(jī)關(guān)，在其職能范圍內(nèi)，利用相關(guān)立法權(quán)力，發(fā)揮立法機(jī)關(guān)的監(jiān)督職能，規(guī)范、優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)行為，推動(dòng)行業(yè)向健康、專業(yè)的方向發(fā)展，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的合法權(quán)益。

二是加強(qiáng)宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳，積極促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流，建立良好的、和諧的物業(yè)關(guān)系。及時(shí)公開(kāi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)信息內(nèi)容，避免業(yè)主因信息的不對(duì)稱，造成雙方在物業(yè)管理上的誤解。通過(guò)公告欄、宣傳欄等形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，從根本上改變業(yè)主的主觀物業(yè)管理觀念。

三是增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高企業(yè)素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)要從根本上提高“顧客就是上帝”的服務(wù)意識(shí)，通過(guò)引入專業(yè)的人才或通過(guò)人力資源管理規(guī)劃，以培訓(xùn)的形式，增強(qiáng)物業(yè)管理員工的服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，引入專業(yè)、先進(jìn)的管理人才，有利于提高物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，建立和諧、專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)鏈條，提高企業(yè)整體素質(zhì)。

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